シティオアシス東三国イーナってどうですか？

[購入検討中さん]

シティオアシス東三国イーナについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：大阪府大阪市淀川区十八条2-97-4、3-206-7
交通：大阪市営御堂筋線「東三国」駅から徒歩17分
価格：未定
間取：1LDK+S-4LDK
面積：68.24平米-92.97平米

[208: 物件比較中さん]

仮に契約個数が１割とすると、今後の管理費・修繕積立金はどうなるのでしょうか？

[209: 匿名さん]

管理費・修繕積立金は一応、売り主が負担ですが、駐車場の借り主がいなければ管理費・修繕積立金に取り込まれるので当然、管理費・修繕積立金は上がるでしょうね。

[210: 物件比較中さん]

>209
ありがとうございます。
駐車場分だけだったんですか。
実は「販売から1年経過後はその時点の居住者が全額負担」ということを聞きましたので。
まあ仮に1割の住民が管理費・修繕積立金を全額負担したら、近い将来、毎月数十万円になりますからね。確かにこれは有り得ませんね。

[211: 匿名さん]

ここは長期修繕計画とかはどうなっているのかね。売れ残りが多くて、その分は体力に疑問が残るデベが負担、まだ管理組合も発足していないようだと、現状は大丈夫でも将来的には積み立て不足になるとおもわれるけどね。

[213: 匿名さん]

管理費、修繕費の問題、本当に面白いですね。

次の展開も教えてあげたいくらいです。

ここって、管理組合は立ち上がってますか。まあ、まだでしょうね。

[214: 匿名さん]

次の展開ってなんですか？

[216: 匿名さん]

>>213さん

情報交換の場なんだから、もったいぶらずに教えてください。
嫌みにしか受け取る事ができません。

[218: 匿名さん]

他の検討版でこういう書き込みがありました。

>マンションは竣工後どれだけ早く完売するかで管理組合の財政状態が左右されますよ。
未分譲の部屋の管理費・修繕積立金は売主負担だが、駐輪場・駐車場その他の空きに対する負担はしないです。管理準備金も負担なし。しかし組合会計予算は竣工時点で完売を前提で作成している数値のため、完売に時間がかかればかかるほど収支を圧迫します。収入は100%でないのに、支出は100%発生するからです。

イーナの竣工が去年の夏か販売を開始した年末かはわかりませんが、速やかに完売しない限り管理費、修繕積立金の将来の負担が大きくなるのは避けられないようですね。

[219: ご近所さん]

住民の方、長谷工に文句いったほうがいいのではないですか？すぐに販売を再開しても完売はほど遠いのに、いつ再開するのかわからない現状では、ますます住民の負担が大きくなるように思いますが。それか完売するまで長谷工に駐車場代等も負担させるかですね。

[220: いつか買いたいさん]

販売ができるか否かは、皆様のご存知の通りです、民事再生法を検索してください。
再開の時期は、わかるはずです。
共益費や大規模修繕が
何ぞや、もう購入なさってる方や、説明を受けた方のほとんどはお分かりですよね？
しかしながら、販売仲介業者の仰る通り（重要事項説明）であれば販売から１年は施主が負担して（管理）、それ以降は
住民が組織する「管理組合」に建物の責任は移行します。
移行する、考えてみてください。一戸建ての場合の修理は、どこに頼みますか？
基本構造以外の部分での修理は、自己負担は当たり前です。
ここで問題です、民事再生を申請し、受理してもらえた瀕死の会社が、今後、どうなるのか？
基本構造による、住めないくらいの問題は行政でも苦情に対応してもらえるかもわかりませんが、
建築主が既になくなっていればどうでしょう？
どこに、責任が移行するのでしょう？

よ～く、考えてほしいのですが、
販売主の、今後のフォローの方法。
管理費、大規模修繕費の積み立て方法（１年後は管理組合の現状保全方法）をよく検討し、入居率（竣工から完売まで）を見極めて、購入するか否かを検討してください。

長谷工の建築物は、しっかりしています。（過去の大震災でも、長谷工物件の倒壊は少ない）
元の、近藤物件（前施主）として共有部分と占有部の比率は、現在の比率では考えにくい）
販売会社の完売までの姿勢はどうか？
など、考え合わせの上で購入をお決めください。

個人的な考えとしては、再販価格が相当割安であれば良い物件であると思います。
しかし、施主が２社も倒産していることを考えれば、資産として考えるとするならば頭金の割合ではないでしょうか？
１００％融資や１１０％融資では、金融会社もなかなか貸さないでしょうし、１割くらいの頭金では抵当と考えないと思います。

[222: 匿名さん]

↑いいかげんな情報ばかり書くなよ。

[223: 匿名さん]

西崎さん
何度言ったらわかるのでしょうか。
マンションズに『売れ残り』とは書いてません。
マンションズをソースとする以上、ご自身の判断で事実以外の書き込みをしないで下さい。
それがいやならマンションズの名前を出さないで下さい。

[225: 匿名さん]

ぶっちゃけ、なん部屋売れてるんですかね。
(近藤が民事再生の申請の翌日だったはず)一度、見にいったときは、
50部屋くらいが売れたと聞いたけど。
上記の時点から動いてないですよね？

管理費が急激にあがるリスクが高いんでしょうか？
管理費が上がると、滞留債権も増えますよね。

みなさん、価格があと何割くらい下がったら買いたいですか？
私は、半額以下なら、ありかと。

[226: 以前検討]

224さん
以前申込金まで入れてキャンセルしました。
担当に売主について相当質問したのですが
問題無いの一点張り。とにかく早期の手付金
入金をごり押しされましたがキャンセル。
数日後に売主倒産しました。

今は他の物件を購入しすんでいます。
小箱でイーナのようなキッズルーム等の
共用施設が無いですが竣工から3ヶ月で完売したようで
活気があって満足しています。

今でもイーナは悪くないと思っているのですが
今の物件がそれよりもよかったので
タイミングと縁かなと思っています。

[228: ご近所さん]

そうですかね？
ほぼ毎日、真ん前の公園へ子供と行っていますけど、ゴーストマンションって言っている人に私は出会った事がないです。
入居者さんは外から見た感じ２０軒くらいでしょうか？

[229: 匿名さん]

２８３戸で２０戸なら十分ゴーストを名乗れますよ。

[232: 匿名さん]

早く販売再開してほしいですね。。。

[233: 匿名さん]

みんなかわいそうだと思ってるけど、
いなけりゃ、ネタということですか。

[235: サラリーマンさん]

(○￣ ～ ￣○;)ウーン・・・

民事再生のスケジュールについてひとつ・・・・・

５月１４日再生計画案提出期限

民事再生申し立てから、５ヶ月で債権者集会で再生計画案の決議を行います。

・再生計画（案）の可決要件
1.債権者の頭数の過半数の賛成
2.金額ベースでの過半数の賛成
上記２つの可決が条件です。

可決後、１～２ヶ月で再建計画が実施されます。
よって、６～７ヶ月たたないと販売の再開は難しいと思われます。
イレギュラーもありそうですが・・・

再建計画が否決されれば、破産ですから、今後の販売は超大口債権者がどうするかですねえ。
ここの場合は、たしか、りそな銀行だったと思いますけど。
大安売りに転じて、ディスカウントマンションになるか・・・
８０億円もの融資をどう対処するのかで流れがきまりますねえ・・・

まあ、ゴーストマンションなんて陰口を叩かずに購入希望者の方の身になって静観しましょう(#^_^#)

[237: 匿名さん]

６〜７ヶ月ということは年末から来年ということですか？前に年末からとありましたが、やっぱりそれくらいかかるのかなあ？

[238: サラリーマンさん]

民事再生の届出してから　ですから　８月　９月　くらい　でしょうねえ(*^^*)

[240: 匿名さん]

８月〜９月くらいですか。う〜ん、微妙な感じですね。

[242: 匿名さん]

何がよくって買おうと考える方がいるのかな。事業主がつぶれる前はさっぱり人気なかった
のに、販売停止になるとやたらにぎやかになってますが。とりあえず安く買えればそれで
いいってことでしょうかね。

[243: 匿名さん]

販売していないから買いたくなるのでは？どちらにせよ余程値段を下げないと完売無理でしょうが。

[244: 匿名さん]

以前に、このマンションの横の一戸建ての分譲を検討したことがあります。
その時は、伊丹空港に着陸する飛行機がすぐ真上を飛ぶので検討から外しました。
当方、地元の者でないため、あまりの飛行機の大きさにびっくりしてしまったのですが。
このスレを読んでみても飛行機の話題が全然出ないですね。
このマンションを検討しているのは地元の方ばかり、ということでしょうか？

[245: 匿名はん]

少し前の話ですが、なぜ賃貸になることをみなさんは嫌がっていたのですか？？
人の出入りが激しくなるからですか？
無知なわたしにおしえて下さい。

[246: 匿名さん]

賃貸住居が増加する事による資産価値の下落（今でも相当低いですが）、将来における修繕積立金の不足、大規模修繕の実施困難等が大きいでしょうか。

[248: 匿名さん]

長谷工はニチモも遅からず破綻するのもわかっていて売り主にしたのでしょう。その時点でユーザーのことなど考えていないし、今回のこともいかに自分たちの債権を回収できるかだけし念頭にないので再開がいつまでも決まらないのだと思います。

[249: 匿名はん]

丁寧な回答ありがとうございます。ちなみに賃貸になった場合家賃はいくらぐらいが相場でしょうか？

[252: 匿名さん]

ニチモさん、やってくれますね。再生計画案の提出が７月１４日に延長されましたよ。
http://www.nichimo.com/ir/image/kaiji/pdf/20090518.pdf
再販売も来年かもね？

[253: 匿名さん]

でも、民事再生申し立てから５ヶ月みたいなので、うまくいけば夏くらいには再開かなあ？

[255: 匿名さん]

これって、ひょっとすると他の売り主を捜すための延長ということはないのかなあ？そうだとすると案外早い再会もありえるし…どちらにせよ１０月からの瑕疵担保保証までには売り抜けたいと思うので、夏までには再開して、それなりの値引きもありえるか、またはアウトレット業者に売って瑕疵担保無しで売るかのどちらかもしれませんね（アウトレットの場合も、そこそこ値引きがあるでしょうね）。

[258: 匿名はん]

見ての通りで、情報はありませんねえ。
７月１４日の再生案がでてからじゃないと、動きは見えないでしょうね。

他物件の動きから推測すると、まず数割安く価格を設定しなおしての販売が暫く続くと思います。
売れ行きを見てからになると思いますが、これだけの大規模集合住宅ですから完売は難しいと思います。
このご時勢ですしね。
１年から２年販売して、残りは賃貸になると想像します。
あくまでも、想像ですので、あしからず。

[259: サラリーマンさん]

数日前に近くを通りました。東側から見ましたが洗濯物を干しているお宅は４～５軒で他は
生活感が感じられませんでした。立派なマンションに見えますがなんせ駅から遠いですョ。

[260: 匿名はん]

(#^_^#)　無理やり　運動するには　通勤で　もってこいですよ

[261: 匿名さん]

きょう、長谷工から電話があり「別の物件を紹介する」（断りましたが）ということでした。前にも別の物件を紹介すると電話がありましたが、まだまだ再販売は未定みたいですね。っていうか、ここをほんとに完売させる気があるのなら、他の物件を紹介するというのはおかしいように思います。ここは駅から遠いし完売も無理ぽいので迷っていましたが、これで他を探す決心できました。

[263: 匿名さん]

↑ は？ 「他を探す決心がつきました」とおっしゃってるじゃないですか？ 別に紹介されたマンションを買うとは言ってないですよね？

[264: ご近所さん]

周辺マンションが値下げに動いてないので、販売開始しても値下げはすぐにはしないと思います。
周辺と比べて既に低い価格ですし。

[265: 周辺住民さん]

でも、デベが２回逝ってる訳あり物件だから、思い切った価格設定しないと売れないよね。
早く売らないと、建物も傷んでくるし。

[267: 匿名さん]

＞＞＞No.262
へ？
はい？？

[268: 地元不動産業者さん]

どうやらアートが一棟買いするようです。
再販が近そうです。ずいぶん安くなるとのことですよ。

[269: 匿名はん]

おおおおお～～～～～～～～(ノ゜⊿゜)ノ
そ　そりは　たしかな　すじ　なんすか？

[271: 近所をよく知る人]

所得層の高い方が集まってきますな。
うらやましー！！

[272: 地元不動産業者さん]

すでに販売戦略をねっていると聞きました。
アウトレット物件という事で値下げ以外にも
われわれのような地元不動産会社への
まとめた販売なども視野に入れていると。
信憑性の高い情報と思いますが
この業界何があるかわかりませんから
オフィシャルの発表町という事で・・・・。

[274: 匿名さん]

アウトレットになり安くなるのなら先に購入した人たちが涙目じゃないですか。

[275: 匿名さん]

先に買おうが後から買おうが、将来的にはどちらも涙目になるのは一緒ですよ。

[276: 購入検討中さん]

前の値段は別に安かないだろー。
本当に安けりゃ売れてるよ。下げても場所に合わない値段設定だったんだろ。
所詮、原価が高かったんだよ。(企業で原価管理してりゃ、ここ数年の原価高はよくわかりますよね)

でも、次の値段は楽しみですわ。そのインパクト次第で一気に売れると良いですね。

安くても、空白期間の修繕（駐車場分）はしっかり加味した値段で交渉したいですな。

[277: マンション好き]

安いなら検討ありですね。
なんだかんだ言っても梅田５ｋｍの市内物件だし。
市内最安値なら案外殺到するかも!!

[278: 276]

>なんだかんだ言っても梅田５ｋｍの市内物件だし。
ものは言いようですな。

電車通勤にはきつかないですか？

[279: サラリーマンさん]

よっぱで　梅田　堂山から　タクシーで　深夜　帰っても　２千円いらないっすよ（笑

[281: 匿名さん]

こんな将来どうなるかわからん物件に客が殺到する事は無いよ。

[283: 匿名さん]

高立地って…（笑）。スーパーができようが、こんな駅から遠いとこが高立地なわけないでしょう。それよか安くしたらそれだけスラム化の恐れがでるよ。

[284: ご近所さん]

東三国、三国は便利で住みやすいけど、283が仰る通り、
あの場所ではスーパーが出来たくらいでは、高立地にな
る訳がない。

地域住民なら分かりそうなもんだけど.....。

[286: 匿名さん]

必死って、必死になる物件でもないし。

荒らしって、別に荒らさなくても売れないし。

[288: 匿名さん]

まあ、こんな物件の火消しに躍起になる奴の相手ぐらいしかする事が無いんでね。

[289: 匿名さん]

うーん…285の言ってる意味がよく分からないな～…。 図星つかれたねは282さんだよね？ 283さんと284さんは事実を述べただけだよね？ あっ…なるほど！ 282=285ってことか♪

[291: 匿名さん]

安くなるのなら、資産価値とか将来の負担増も覚悟の上なら買いかもですね。ただ頭金が少ないと住宅ローンが組めない可能性もあるので気をつけて。銀行にもよりますが、ここはあんまし担保価値無いと判断するでしょうから。

[292: 購入検討中さん]

立地条件がいいか悪いかは人それぞれの考え方や環境によって違うと思うけどな・・・
駅が近い、スーパーが近いのは確かにいいのかもしれないけどそれだけでは判断できないし。

[293: 匿名さん]

確かに人によって立地条件は変わるとは思うけど、一般的な意味では好立地とはいえないでしょう、といことではないでしょうか。どちらにせよ買いたい人は買えばいいし、値段によっての判断だと難しいですね。

[294: 近所をよく知る人]

とても環境の良いところで、落ち着いた地域です。公園では、子どもたちが遊んでいたり、グラウンドでは、ソフトボールの練習をしているようです。
　駅から少し離れた場所ですが、阪急にしても地下鉄にしても１０分弱ででれて、梅田まで近いので便利だと思います。
　安く手に入るならば更にお得な物件ですね。私の友だちも購入し住んでいますが、物件としては良いそうです。今度遊びに行ってみようと思います。

[295: 匿名さん]

近所では、ゴーストマンションとは、呼んでいませんね。
それより、販売再開を期待しているのが地域あげての思いです。
このマンションに世帯が増えれば、子どももおのずと増えるので、活気がでてくると
思うので、期待しています。

[296: 賃貸住まいさん]

賑わってきましたねえ　いいことです

[297: 匿名さん]

にぎわってますが、営業ぽいのが多くなった。そんなにいい物件ならもっと売れているよ。だいたい駅まで１０分弱ってありえんだろうが。

[298: 匿名さん]

自転車で、って事でしょう。ここは。

[299: 賃貸住まいさん]

営業っぽい・・・　なるほどねえ　そ～か　営業方法かあ

[300: 地元不動産業者さん]

さまざまな書き込みありますが、地元をよく知り
同物件の見学もした感想です。

阪急三国、御堂筋東三国の両駅は個人差ありますが
一般的に徒歩圏内とはいえないと思います。
毎回手ぶらで歩けるわけではないですし
真夏、真冬、雨天と総合的に判断した場合
らくな距離ではないです。
夜間は道中も暗く寂しいです。


ただ眺望や日当たりなどは良く、公園も目の前
と魅力もあります。車所有者なら駐車場も安く
江坂、庄内もすぐなので生活には便利です。

個人的にNGはマンション前のタンクローリーの
通行と川沿い特有の強風＆工場のにおいです。
強風時はにおいはしませんが風が止むと
じわりと化学物質のにおいが。

関係業者ではございません。
上記個人的な感想です。ご参考までに

[302: 元近隣住民]

300さんの意見は、ものすごく的を射てると思います。私も同じような感想です。

[303: 匿名さん]

同感です。

[305: 匿名さん]

イーナに興味があるのではなくて、こんな物件を検討する人に興味があるんではないの？

[306: 住まいに詳しい人]

販売していない、スポンサーも決まっていない中で営業なんて考え難いと思いますが。
前向きな意見を営業と決め付ける方こそ逆に怪しい位ですよ。（競合の営業）
ここも何社か事業に前向きな会社が出てきているらしく、いよいよ動き出すんじゃない
でしょうか。とある銀行筋からの情報ですので間違いないと思います。

[307: 匿名さん]

確かにスポンサーも決まっていないので営業は考えずらいけど、こんな駅から遠い物件に競合するとこもないと思う（笑）。