シティオアシス東三国イーナってどうですか？

[購入検討中さん]

シティオアシス東三国イーナについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：大阪府大阪市淀川区十八条2-97-4、3-206-7
交通：大阪市営御堂筋線「東三国」駅から徒歩17分
価格：未定
間取：1LDK+S-4LDK
面積：68.24平米-92.97平米

[208: 物件比較中さん]

仮に契約個数が１割とすると、今後の管理費・修繕積立金はどうなるのでしょうか？

[209: 匿名さん]

管理費・修繕積立金は一応、売り主が負担ですが、駐車場の借り主がいなければ管理費・修繕積立金に取り込まれるので当然、管理費・修繕積立金は上がるでしょうね。

[210: 物件比較中さん]

>209
ありがとうございます。
駐車場分だけだったんですか。
実は「販売から1年経過後はその時点の居住者が全額負担」ということを聞きましたので。
まあ仮に1割の住民が管理費・修繕積立金を全額負担したら、近い将来、毎月数十万円になりますからね。確かにこれは有り得ませんね。

[211: 匿名さん]

ここは長期修繕計画とかはどうなっているのかね。売れ残りが多くて、その分は体力に疑問が残るデベが負担、まだ管理組合も発足していないようだと、現状は大丈夫でも将来的には積み立て不足になるとおもわれるけどね。

[213: 匿名さん]

管理費、修繕費の問題、本当に面白いですね。

次の展開も教えてあげたいくらいです。

ここって、管理組合は立ち上がってますか。まあ、まだでしょうね。

[214: 匿名さん]

次の展開ってなんですか？

[216: 匿名さん]

>>213さん

情報交換の場なんだから、もったいぶらずに教えてください。
嫌みにしか受け取る事ができません。

[218: 匿名さん]

他の検討版でこういう書き込みがありました。

>マンションは竣工後どれだけ早く完売するかで管理組合の財政状態が左右されますよ。
未分譲の部屋の管理費・修繕積立金は売主負担だが、駐輪場・駐車場その他の空きに対する負担はしないです。管理準備金も負担なし。しかし組合会計予算は竣工時点で完売を前提で作成している数値のため、完売に時間がかかればかかるほど収支を圧迫します。収入は100%でないのに、支出は100%発生するからです。

イーナの竣工が去年の夏か販売を開始した年末かはわかりませんが、速やかに完売しない限り管理費、修繕積立金の将来の負担が大きくなるのは避けられないようですね。

[219: ご近所さん]

住民の方、長谷工に文句いったほうがいいのではないですか？すぐに販売を再開しても完売はほど遠いのに、いつ再開するのかわからない現状では、ますます住民の負担が大きくなるように思いますが。それか完売するまで長谷工に駐車場代等も負担させるかですね。

[220: いつか買いたいさん]

販売ができるか否かは、皆様のご存知の通りです、民事再生法を検索してください。
再開の時期は、わかるはずです。
共益費や大規模修繕が
何ぞや、もう購入なさってる方や、説明を受けた方のほとんどはお分かりですよね？
しかしながら、販売仲介業者の仰る通り（重要事項説明）であれば販売から１年は施主が負担して（管理）、それ以降は
住民が組織する「管理組合」に建物の責任は移行します。
移行する、考えてみてください。一戸建ての場合の修理は、どこに頼みますか？
基本構造以外の部分での修理は、自己負担は当たり前です。
ここで問題です、民事再生を申請し、受理してもらえた瀕死の会社が、今後、どうなるのか？
基本構造による、住めないくらいの問題は行政でも苦情に対応してもらえるかもわかりませんが、
建築主が既になくなっていればどうでしょう？
どこに、責任が移行するのでしょう？

よ～く、考えてほしいのですが、
販売主の、今後のフォローの方法。
管理費、大規模修繕費の積み立て方法（１年後は管理組合の現状保全方法）をよく検討し、入居率（竣工から完売まで）を見極めて、購入するか否かを検討してください。

長谷工の建築物は、しっかりしています。（過去の大震災でも、長谷工物件の倒壊は少ない）
元の、近藤物件（前施主）として共有部分と占有部の比率は、現在の比率では考えにくい）
販売会社の完売までの姿勢はどうか？
など、考え合わせの上で購入をお決めください。

個人的な考えとしては、再販価格が相当割安であれば良い物件であると思います。
しかし、施主が２社も倒産していることを考えれば、資産として考えるとするならば頭金の割合ではないでしょうか？
１００％融資や１１０％融資では、金融会社もなかなか貸さないでしょうし、１割くらいの頭金では抵当と考えないと思います。

[222: 匿名さん]

↑いいかげんな情報ばかり書くなよ。

[223: 匿名さん]

西崎さん
何度言ったらわかるのでしょうか。
マンションズに『売れ残り』とは書いてません。
マンションズをソースとする以上、ご自身の判断で事実以外の書き込みをしないで下さい。
それがいやならマンションズの名前を出さないで下さい。

[225: 匿名さん]

ぶっちゃけ、なん部屋売れてるんですかね。
(近藤が民事再生の申請の翌日だったはず)一度、見にいったときは、
50部屋くらいが売れたと聞いたけど。
上記の時点から動いてないですよね？

管理費が急激にあがるリスクが高いんでしょうか？
管理費が上がると、滞留債権も増えますよね。

みなさん、価格があと何割くらい下がったら買いたいですか？
私は、半額以下なら、ありかと。

[226: 以前検討]

224さん
以前申込金まで入れてキャンセルしました。
担当に売主について相当質問したのですが
問題無いの一点張り。とにかく早期の手付金
入金をごり押しされましたがキャンセル。
数日後に売主倒産しました。

今は他の物件を購入しすんでいます。
小箱でイーナのようなキッズルーム等の
共用施設が無いですが竣工から3ヶ月で完売したようで
活気があって満足しています。

今でもイーナは悪くないと思っているのですが
今の物件がそれよりもよかったので
タイミングと縁かなと思っています。

[228: ご近所さん]

そうですかね？
ほぼ毎日、真ん前の公園へ子供と行っていますけど、ゴーストマンションって言っている人に私は出会った事がないです。
入居者さんは外から見た感じ２０軒くらいでしょうか？

[229: 匿名さん]

２８３戸で２０戸なら十分ゴーストを名乗れますよ。

[232: 匿名さん]

早く販売再開してほしいですね。。。

[233: 匿名さん]

みんなかわいそうだと思ってるけど、
いなけりゃ、ネタということですか。

[235: サラリーマンさん]

(○￣ ～ ￣○;)ウーン・・・

民事再生のスケジュールについてひとつ・・・・・

５月１４日再生計画案提出期限

民事再生申し立てから、５ヶ月で債権者集会で再生計画案の決議を行います。

・再生計画（案）の可決要件
1.債権者の頭数の過半数の賛成
2.金額ベースでの過半数の賛成
上記２つの可決が条件です。

可決後、１～２ヶ月で再建計画が実施されます。
よって、６～７ヶ月たたないと販売の再開は難しいと思われます。
イレギュラーもありそうですが・・・

再建計画が否決されれば、破産ですから、今後の販売は超大口債権者がどうするかですねえ。
ここの場合は、たしか、りそな銀行だったと思いますけど。
大安売りに転じて、ディスカウントマンションになるか・・・
８０億円もの融資をどう対処するのかで流れがきまりますねえ・・・

まあ、ゴーストマンションなんて陰口を叩かずに購入希望者の方の身になって静観しましょう(#^_^#)

[237: 匿名さん]

６〜７ヶ月ということは年末から来年ということですか？前に年末からとありましたが、やっぱりそれくらいかかるのかなあ？

[238: サラリーマンさん]

民事再生の届出してから　ですから　８月　９月　くらい　でしょうねえ(*^^*)

[240: 匿名さん]

８月〜９月くらいですか。う〜ん、微妙な感じですね。

[242: 匿名さん]

何がよくって買おうと考える方がいるのかな。事業主がつぶれる前はさっぱり人気なかった
のに、販売停止になるとやたらにぎやかになってますが。とりあえず安く買えればそれで
いいってことでしょうかね。

[243: 匿名さん]

販売していないから買いたくなるのでは？どちらにせよ余程値段を下げないと完売無理でしょうが。

[244: 匿名さん]

以前に、このマンションの横の一戸建ての分譲を検討したことがあります。
その時は、伊丹空港に着陸する飛行機がすぐ真上を飛ぶので検討から外しました。
当方、地元の者でないため、あまりの飛行機の大きさにびっくりしてしまったのですが。
このスレを読んでみても飛行機の話題が全然出ないですね。
このマンションを検討しているのは地元の方ばかり、ということでしょうか？

[245: 匿名はん]

少し前の話ですが、なぜ賃貸になることをみなさんは嫌がっていたのですか？？
人の出入りが激しくなるからですか？
無知なわたしにおしえて下さい。

[246: 匿名さん]

賃貸住居が増加する事による資産価値の下落（今でも相当低いですが）、将来における修繕積立金の不足、大規模修繕の実施困難等が大きいでしょうか。

[248: 匿名さん]

長谷工はニチモも遅からず破綻するのもわかっていて売り主にしたのでしょう。その時点でユーザーのことなど考えていないし、今回のこともいかに自分たちの債権を回収できるかだけし念頭にないので再開がいつまでも決まらないのだと思います。

[249: 匿名はん]

丁寧な回答ありがとうございます。ちなみに賃貸になった場合家賃はいくらぐらいが相場でしょうか？

[252: 匿名さん]

ニチモさん、やってくれますね。再生計画案の提出が７月１４日に延長されましたよ。
http://www.nichimo.com/ir/image/kaiji/pdf/20090518.pdf
再販売も来年かもね？

[253: 匿名さん]

でも、民事再生申し立てから５ヶ月みたいなので、うまくいけば夏くらいには再開かなあ？

[255: 匿名さん]

これって、ひょっとすると他の売り主を捜すための延長ということはないのかなあ？そうだとすると案外早い再会もありえるし…どちらにせよ１０月からの瑕疵担保保証までには売り抜けたいと思うので、夏までには再開して、それなりの値引きもありえるか、またはアウトレット業者に売って瑕疵担保無しで売るかのどちらかもしれませんね（アウトレットの場合も、そこそこ値引きがあるでしょうね）。