ブランシエラ道後樋又ってどうですか？

[評判気になるさん]

ブランシエラ道後樋又についての情報を希望しています。
公式URL：http://branchera.com/ms/matsuyama150/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153043

所在地：愛媛県松山市道後樋又1192 番9（地番）
交通：伊予鉄道城北線「赤十字病院前」駅徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.27 ㎡（防災備蓄倉庫0.73㎡含む）～114.92 ㎡（防災備蓄倉庫0.70 ㎡含む）
売主：株式会社長谷工不動産
施工会社：株式会社大京穴吹建設　株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 職人さん]

モデルルームを見学しましたが、相場より高めの理由が納得できる物件でした

[22: 匿名さん]

あと半年でどこまで売れるんだろ
この調子では相当売れ残る

[23: 口コミ知りたいさん]

>>22 匿名さん

現在売れ行きがよくなく、売れ残っている状態なんですか？

[24: 通りがかりさん]

地元人にはよく知られているとおり、あそこらんへんは大雨がふると水に浸かります。

[25: 職人さん]

>>24
ハザードマップ見ると、ずれてるよ。
正確な情報を書き込みましょう。
https://www.city.matsuyama.ehime.jp/kurashi/kurashi/josuido/keikaku/ke...

[26: 通りがかりさん]

>>25
マンション後ろの大川の評価がハザードマップには入っていない。正確な情報を書き込みましょう。

[27: 職人さん]

大川の評価も入ったMAPだよ。
ため池が決壊した際は、0.5ｍ未満の浸水リスクはあるという評価だけど、過去にため池が決壊した事ある？？
「大雨がふると水に浸かります。」と状況はずいぶん違うんじゃない。
いつ浸水したか過去事例のevidenceあれば示して欲しいけど。新聞記事とか報道とか。
https://www.city.matsuyama.ehime.jp/kurashi/bosai/bousai/keihatu/bousa...

[28: 買い替え検討中さん]

業者か何か知らないけれど、かなしい人だな・・・　エビデンスも何も体験者だからね・・・　まあいいや、愛媛県作成の「水害リスクマップ」の当該地域を拡大してよくごらんよ。近傍が過去に浸水した地域として色が塗られてません？
https://www.pref.ehime.jp/h40600/suibou/documents/27-2.pdf
（このページの親ページ：https://www.pref.ehime.jp/h40600/suibou/suigairisukumappu.html）

[29: 買い替え検討中さん]

それから、下の資料の1-3ページにある通り「大川水系は過去において甚大な浸水被害に見舞われており、現在でもその危険性は解消していないため、引き続き治水対策が必要である」「大川流域における浸水被害の直接的な気象要因は、台風や梅雨前線に伴う豪雨であり、溢水や内水による浸水被害が起きている。既往最大被害は、昭和 18 年7 月 22 日の豪雨である」。
https://www.pref.ehime.jp/h40600/5740/housin/documents/01kasennseibike...

[30: 買い替え検討中さん]

平成16年当時のやや古い資料だけど、それ以降、あのあたりやあのあたりより上流で特段の治水対策はなされていないので、念のため。

[31: 買い替え検討中さん]

さらにいえば、あのあたりが大雨時に冠水するのは当たり前すぎて、もはや報道の対象にすらならない。

[32: 買い替え検討中さん]

そうしたリスクをわかった上で、購入するしないを検討すればよいだけのこと。

[33: ご近所さん]

ほれ。https://breaking-news.jp/2014/10/13/012964

[34: マンション検討中さん]

＞28
以下では大川の南側、樋又通り側は「過去浸水した地域」の水色にはなってないよ。想定最大規模（L2）地域で、それより市内の広域の方がよりリスクの高い、計画規模（L1）になっているのが気になるけどけど。
https://www.pref.ehime.jp/h40600/suibou/documents/27-2.pdf

[35: 職人さん]

>>33
河川ではなくて、内水の影響だよね、多分。
樋又通りは浸かってないんじゃない。この時も。

[36: 坪単価比較中さん]

愛媛大学の前の路上が水につかったとき、溢れたのは大川に繋がる護国神社北の水路ではなく、大学のすぐ北にあるもう一本の水路ではないかとおもうよ。これは宮前川に繋がっているんじゃないかな。途中で蛇行しているからか、溢れることがあるみたい。いまつくってるマンションのあたりまで浸かったかどうかはしらないよ

[37: 名無しさん]

完成したようですね。
現在の売れ行きが気になりますが、どんな感じなんでしょうか。

[38: 匿名です]

車が裏からしか出入りできないので、護国神社の信号は混むし、上一万や道後方面に抜ける道は離合がおそろしく大変なので、車で出勤する方にはおすすめできません。薬局やスーパーが近く、街や松山城、道後にも比較的近いので、とても良い場所だと思います。平日朝車で出勤しない方にはとてもおすすめです。

[39: 匿名さん]

入居しましたが、護国神社前の渋滞などありませんね。何よりも全車平置きで駐車できるので時間がかかりません。。以前、機械式で入れるのも大変でしたが、１台１台の駐車スペースも広いので気に入っています。レディへの専用出入口がめちゃくちゃ便利です。コンシェルジュ、管理人さんもとっても親切でいい雰囲気です。水害の場所も正確に教えてくれた方もいましたね、ありがとうございます。休みの時には、松山大学の喫茶で仕事もしております。大学構内を散歩しながらのんびりと過ごしております。

[41: 名無しさん]

>>39 匿名さん
全社平置き駐車はいいですね。将来、機械のメンテ費用などが気になります。何よりも機械式を出し入れするのが難しいです。

[42: 匿名さん]

サッシがいいのか、静かで採光もよくとても過ごしやすいです。寒波の際も難なく室内は快適でした。買い物も便利ですし、駐車場のシステム、ゴミ出し、宅配ボックスや郵便受けもスムーズです。神社やお寺も近いので、これから桜の季節など、散策がたのしみです。

[43: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん
いい物件だと思うのですが、なんでこんなに残ってるんでしょうね

[44: 名無しさん]

今はどこも高騰で苦戦気味かもしれませんね。それでもぼちぼちと売れている感じはします。落ち着いた環境をお望みの方にはいいかもしれません

[45: マンション検討中さん]

高級路線なのに売れ残ったマンションってイメージがついてしまった

[46: ご近所さん]

そもそも、長谷工って全国首都圏以外どこで出しても売れ残ってイメージが

[47: ご近所さん]

その高級路線アピールがあんまり購入者に刺さっていない感じがするな。よそは柔らか地盤に何十メートルも無理に杭打ちしたマンションばかりなんだから、そういう独自性をもっと推していってもいいのにね

[48: 周辺住民さん]

夜通ると明かりがついている部屋が半分以下なのだが大丈夫なのでしょうか？
修繕積立・管理費の計画は見直しが必要なのでは？

売主が補填するのでしょうか？それとも長期修繕計画の見直しになうのでしょうか？

[49: 口コミ知りたいさん]

>>48 周辺住民さん

見直しになうよ

[50: 坪単価比較中さん]

ご参考
https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[51: マンション掲示板さん]

>>50 坪単価比較中さん
ならダメやん…

[52: 坪単価比較中さん]

「分譲業者であっても、未分譲の区分所有権を所有する以上、共用部分の管理費等を支払わねばならない。」という事だと思われます。
長谷工の様な大手だと、通常「分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨は管理規約に入れてません。

[53: マンション検討中さん]

こちらは、かなり売れ残っているみたいですが何故でしょう？垂れ幕も目立ってますが、CMも度々目にします。

[54: 名無しさん]

>>53 マンション検討中さん
ここに限らずマンションが売れ残る理由は
立地や設備などの魅力と価格帯のバランスが
よくないという理由一択ではないでしょうか？

[55: 匿名さん]

ここは立地に魅力はあまりないので、高級路線ではなく価格を抑えたマンションにしていたら売れたと思います。

[56: 通りがかりさん]

>>55 匿名さん
全く同感です。

[57: 評判気になるさん]

価格が少し割高なマンションを買う事の数少ない（唯一？）のメリットは住人の質が良い事。
あまりシビアに経済性を追求せず、おおらかで余裕のある人が入る傾向があるのでは。（売却時の価格がどうこうとか気にせず。）
アイロニーですが。

[58: 口コミ知りたいさん]

>>57 評判気になるさん
うん、それは実体験から正論だと思う。

[59: 匿名さん]

>>58 口コミ知りたいさん

割高だなぁと思う物件を買われたのか、
それとも買った後で割高だったかなと気づいたのか
どっちだろう

[60: 検討板ユーザーさん]

>>59 匿名さん
それなりのお値段の物件でしたが割高ではないですね。
結果的に今なら買い値以上で売れると思います。
住民の質も良いですよ。
賃貸の時が酷かったもので…。

[61: 匿名さん]

割高ではなかったと？
57が語った件とズレてると感じますが、つまらん揚げ足取っても仕方ないので自重しておきます。

それなりのお値段の物件を選ばれて、住民間のトラブルもなく幸せに暮らされてることは理解できました。ありがとうございます。

[62: 評判気になるさん]

57ですが、一般論として言っただけで、ブランシエラが割高という意味ではありませんので。念の為。
個人的には、自走式の屋根有り（一部は無い）駐車場は付加価値が高いし、人夫々重視するポイントが異なると思います。立地も落ち着いているかと。

[63: マンション掲示板さん]

>>61 匿名さん
57さんの趣旨とは少しズレてしまいましたね。
申し訳ありません。
私の場合は割高な、ではなくそれなりのお値段の、ですね。

[64: 通りがかりさん]

ここまだ完売してないの？

[65: マンコミュファンさん]

>>64 通りがかりさん
してないですよ～
マンションの側面に
大きく「分譲中」と掲げられています…

[66: 通りがかりさん]

>>65 マンコミュファンさん
そうなんですね
引渡から一年も経ってたら流石に値引きして売ってるんでしょうか？

[67: マンション検討中さん]

この住戸数ならなかなか完売しないですね。
同時期に建設されたクレアホームズ道後南は比較的早くに完売したので、マンションにおいてエリアは重要ですね。
押忍っ。

[68: eマンションさん]

物件費

[69: 口コミ知りたいさん]

>>66 通りがかりさん
当然です。

[70: マンコミュファンさん]

道後っつってもヒマタは何か道後イメージ無いな。
地名には道後って付くけど地元民としてはヒマタを道後って言ったら違和感しかない。

[71: 評判気になるさん]

道後ってそんなにブランド？　、、、観光地だけど。　道後町自体はいい住宅地だと思うけど、すごく狭いエリアだし。
岩崎育ちとしては違和感。
70の人はどこ育ち？

[72: 匿名さん]

岩崎は道後だよな。

[73: 通りがかりさん]

立地と巨大コミュニティに全く魅力を感じない。
良いところを探す方が困難な物件である。
エリアはやはり岩崎町がいい。
you,迷ったら岩崎町あたりを買っておきな。
便利うんぬん屁理屈言わずマンションは立地における資産性が一番である。

[74: マンション検討中さん]

石手は道後だが樋又はいっそ勝中校区にすべき。

[75: 評判気になるさん]

住所（町名）ではマンション買わないでしょ。一部の偏屈な人以外は。
町名によって、環境の良否の傾向はあるだろうけど。
ブランシエラは部屋数多いから売り切るのは大変でしょうね。
特に低層階は南側の眺望が良くないので。（高層階は売れてるみたいだけど。）

[76: 通りがかりさん]

>>75 評判気になるさん
持田町なのか紅葉町なのか…
持田町なのか此花町なのか…
資産性にも関わってくると思いますし、
個人的には住所って大事だと思いますけどね。

[77: 評判気になるさん]

クレアホームズ道後南は紅葉町だけど売れ脚が早かったし、
クレアホームズ松山東高前は此花町だけど、地名でネガな反応無いし。
通り一本違って町名変わっても、そんなに大きな影響はないのでは？
特に資産性では。
76さんの価値観ではあるんだろうけど。

[78: 検討板ユーザーさん]

>>77 評判気になるさん
確かにクレアホームズ道後南は、近年例にないほどの爆速で売れた。
紅葉町といえども、ほぼ持田、岩崎町エリアに分類されるだろう。

[79: 匿名さん]

俺は絶対嫌だけどね。

[80: 評判気になるさん]

＞＞78
エリアにこだわりがあるのは当然だけど、「町名」そのものには、あんまりこだわりがないという事ですかね。（そりゃ、持田、岩崎の方が聞こえはいいけど。）

[81: マンコミュファンさん]

>>78 検討板ユーザーさん

売主より立地を重視するのは分かりますが、
マンションのブランド名とか気にならないのかな

[82: 匿名さん]

ブランド名気になりますけど何か問題でも？

[83: マンション検討中さん]

自分も気になります。
松山市におけるブランド名って、どういう格付なんだろう。
ブランシエラが他のブランドに対してどの位置づけなんすかね…。

[84: eマンションさん]

>>78 検討板ユーザーさん
クレアホームズ道後南は道路１本挟んで西側が持田、北側が岩崎町だからねー。
路線価を見ても、おっしゃる通り持田、岩崎町エリアだね。

[85: マンション掲示板さん]

>>77 評判気になるさん
確かに。
結局は利便性だよね。
あとファミリー層には校区も重要。

[86: マンション検討中さん]

>>84 eマンションさん
というか、道路一本挟んで
いわゆる"いい方の土地"だったら
そもそも売り出し価格が
もっと上がってただろうという話。

[87: 評判気になるさん]

>>86 マンション検討中さん
それがそうじゃないのよ。
クレアホームズの岩崎や持田と価格帯は同じだからね。

[88: 匿名さん]

クレアが価格上げてどうすんだよ

[89: 匿名さん]

ていうか、ここブランシエラの板なんだけど、、、

[90: マンション検討中さん]

クレアホームズが廉価じゃなくなったら、
香川のクレアホームズ番町 ザ・パークフロントタワーみたいな状況になるのがオチ

[91: 評判気になるさん]

>>89 匿名さん

クレアが近くにあると仕方ないのよ。諦めれ。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>89 匿名さん
そうだったね。ごめん。

[93: マンション検討中さん]

ブランシエラの販売中の部屋、どのくらい値引きされてるのかな？
眺望を気にしない方には良いのでは。

[94: 名無しさん]

>>91 評判気になるさん
クレア、近くにないけどねw

[95: 評判気になるさん]

ないんか！
それなのにクレアの話題が。
おそろしいわ。

[96: 匿名さん]

ブランシエラはかなり敷地も広いけど、共用施設も色々あるんですか？

[97: 通りがかりさん]

クレアは神出鬼没やねん。
たまたま同時期に竣工され、たまたまクレアが完売しただけや。
外観や設備、間取りなんかはブランシエラの方が良いはずや！

[98: 評判気になるさん]

>>97 通りがかりさん
「たまたま」でマンションみたいな高価なものが売れるわけないやんw
高い買い物なんだから充分に精査して買ってるでしょ。

ブランシエラはブランシエラで良いマンションだけどねー。

[99: 通りがかりさん]

>>98 評判気になるさん
フォローThank you！
ブランシエラも良いところいっぱいあるよ！
レディ薬局近いから体調悪くなっても安心や！
大学も近いし、スーパーもどこか近くにあるだろ！
生活環境は十分整ってる！！

[100: 買い替え検討中さん]

>>99 通りがかりさん
大学とか高校とか近くにあったら
騒がしそうだけど....

[101: 評判気になるさん]

＞＞100
高齢化が進む日本（特に地方）において、若者を多く見かける環境は元気が出ていいのでは。最近の大学生は行儀いいし。
スーパーは5分程度でABC（道後樋又？）もあるし、松山で一番美味しいCake屋（多分）Espritも徒歩圏内。生活インフラは良いと思われます。

[102: 通りがかりさん]

色んな比較があるのは仕方ないことですが、竣工から1年経ってもこんなに余って、この先どうするんでしょう…。
これだけの住戸数なのである程度の数は想定されてたと思いますが。
しかも近くにサーパスも建設予定ですし。

[103: 評判気になるさん]

事業主、販売主が長谷工不動産/JR西日本のjointと資金力のある大手なので、ゆっくり売るんじゃないですか。
パークナード道後石手も最後の4戸が売れたのは竣工3年後でしたし。
3年後に出た値引き後の価格はかなり魅力的で、すぐ4戸完売だったと思います。（買おうと思ったのですが、動きが遅くて買いそびれました。）
3年ぐらいおかないと、定価で買った人の手前、大幅値引きはしづらいのでしょう。
ブランシエラも上層階（6Fより上）はほぼ完売の様ですが、、、。
清水町のサーパスはグレードがブランシエラより少し下でしょうし、あまり比較対象にはならないのでは？昨今、建築費が上がって、価格も（？）でしょうし。

[104: マンコミュファンさん]

>>103 評判気になるさん
勉強になります！
サーパスは、やはりグレードが下がるんですね！
道後エリアで検討しているので、今後の値引きなどの動向みながら検討したいと思います。

[105: 匿名]

共益費は2年間はデベロッパーが持つと言ってたけど、それ以降は売れ残り分は居住者で折半になるんかな…

[106: 評判気になるさん]

>>105
誰が2年と言ってたの？
基本、期限なしで所有者；売れ残っ物件所有者はデベロッパーなので、デベロッパー持ちだと思いますよ。規定に免除特約がなければ。（よっぽど悪徳業者でなければ入れません。）
以下、ご参考
https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[107: 将来的にマンション検討中さん]

同じ校区内でもっと川の上流の方に長年住んでいる者です
立地は悪くないですよ
レデイと行き来できる入り口があるのが画期的ですね。よく寄るので羨ましいと思います。ちょっとスーパーで買い忘れたものも買えるし、惣菜も少しならあります。
朝の車通勤者ですが、川沿いから出ればどこからでも抜けられますし、気軽に車の出し入れができます。そこまでの渋滞は発生しません。むしろ通りに面した方が渋滞しがちで抜け道的に通る人が多いです。慣れればそんなに言うほど離合も難しくありません。離合ポイントがあって慣れた人同士で待ち合います。

学生街とはいえうるさくて仕方ないと言うこともないし、初詣の護国神社、春の桜並木も歩いて行けるし、裏の川は最近は蛍も見られるようになりました。城山に続く道も広くキレイです。よく歩く人なら飲み屋街でも歩きで行けます。夜のマンション前の道の交通量と音がどうなのかは住民でないと分かりません。爆音で通るバイクやらいるのでしょうか。あと、道後からは少し離れていて本館へは自転車のいる距離です。(飲み屋街よりは近いけど)ただそれが普段の生活にどこまで必要かと言うとそれほどではありませんので問題ありません。健康のために歩きたい人は歩くのでもよいでしょう。
あとスーパーは、樋又のABCが一番近いですが小型のスーパーです。生鮮食品だけそこで調達し、他はレデイで、というのが普段使いの仕方なのかもしれません。

設備等の使い勝手や住民の自治会、それこそ住んでみないと分からない情報は住民の方々のお声をお聞きしたいです
将来中古で買ってもいいかなぁと視野に入れているので

[108: 周辺住民さん]

>>107、同感です
道後地域のエッジ（？）石手5丁目で育ち、現在、ブランシエラの近くに移り住んでいますが、暮らしやすいですよ
買い物便利だし、大街道まで徒歩20分、ロープウェイ街入口まで15分で天気がいいと気分よく散歩できます
椿湯までも徒歩15分で、よく行きます

道後の岩崎町あたりは確かに高級エリアですが、道路も狭く、車では気を使います
人夫々、重視するポイントが異なるのと思いますが、道後樋又も住みやすく、住環境は悪くないと思います

[109: 住人]

住人です。住み心地の話題なので、実際のところをお話したいと思います。

自然環境は良いと思います。以前街中に住んでいたころと比べると、空気が良く散策の楽しみも増えました。車の出入りは少し注意が必要ですが、あの道沿いでは比較的幅員がある場所に建っていることもあって、どうしようもなく困ったことはまだありません。
通学途中の学生さんはよく見かけます。マンション周辺で集まったり、たむろするということはなく、全体的に大人しい印象の方が多いです。

騒音は、室内にいると車の通行音はほぼ聴こえないレベルでだいぶ静かだと感じます。救急車のサイレンだとさすがに聴こえますが、赤十字病院に向かう救急車は、４車線ある平和通り沿いのルートを優先して通っているようで、比較的通行が少ないです。爆音のバイクももっと広い通り沿いに住んでいたころのほうがずっと多かったですね。歩道は少しせまいので、そのうち整備されるといいなあと思っていますが、これは静かさと引き換えの部分もあるのかも知れません。

仰っていただいている通り、隣のレディは大分便利です。小さいお子さんがいらっしゃる方は、衛生用品の補給で助かるのではないでしょうか。休日は車の出入りも多く盛況ですが、わりと几帳面に駐車場の管理をされていて、ガードマンの方が立つので安心感もあります。

マンション内の雰囲気は全体的に落ち着いています。共用部にもこれといった不満はないです。特に駐車場は、一台あたりのスペースが比較的広いほうなのではないかと思います。

[110: マンション検討中さん]

巨大コミュニティより50前後の戸数マンションを探しているのですが、それはあまり意味のないこだわりなのかもしれないと思ってきました。
外観も素敵ですしね。
検討したいと思います。
けど、大街道まで徒歩20分、街まで飲みに行こうとすると、ちょっと遠いですね。

[111: マンション検討中さん]

>>110
5分ほど歩けば市内電車あります

[112: 評判気になるさん]

電車があると言われれば、そうなんでしょうけど、絶妙な距離感だけに。。。という感じですね。
けれども、生活環境はホント良さそうですね。

[113: 通りがかりさん]

資産性でいえば持田、岩崎町エリアには劣るかもしれませんが、実際の生活面ではとても過ごしやすいですよ。
大規模世帯も何も気にならないし、共用管理費等が安いので。
部屋の作りも他のメーカーに負けていません。

[114: 評判気になるさん]

>>113 通りがかりさん
その資産性がマンションでは大事なのでは。
終の住処なら関係ないでしょうけど。

[115: eマンションさん]

>>114 評判気になるさん

ですよね。
いつか手放す事を考えたら資産性は大事です。
しかし、マンションもあくまで住居なんだから多くの人にとっては、
１に住処としての利便性、２に資産性かなと思います。

買い手が現れないほど資産性に欠けるなら論外ですが、利便性に優れるマンションはある程度の資産性も有してると思います。当たり前ですが。

[116: 通りがかりさん]

その資産性も一等地ならまだしも岩崎町の端やその隣町周辺なら、ここと変わらないですよ。
ここも十分魅力ある立地です。

[117: マンション比較中さん]

よくわかりませんが、ある程度の資産性や魅力が十分あるなら、こんなに売れ残らないと思います。

[118: 通りがかりさん]

おっしゃるとおり良物件なら、もっと売れている。
実際、どのくらい残ってるんですか？
もう本腰入れていかないと近隣にサーパスも出来るし、ヤバいっしょ

[119: eマンションさん]

立地がね、、、

[120: ご近所さん]

>>119
立地は悪くないと思うけど、どの辺が　立地がね、、　なのかな？
売れ残っているのは低層階と推測されます。
樋又通り側に4階建てのアパートが建っているので、南向き4階以下は眺望がブロックされてて売りにくいでしょうね。値下げしないと。
上層階は値段に見合った価値ありで、ほぼ完売みたい。
サーパスはグレードも何だし、敷地も狭くてゆったりしたプランにならないのでは。
建築費も上昇してるから、これからの新築物件はこれまでの感覚では「割高」と感じると思いますよ。