ブランシエラ道後樋又ってどうですか？

[評判気になるさん]

ブランシエラ道後樋又についての情報を希望しています。
公式URL：http://branchera.com/ms/matsuyama150/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153043

所在地：愛媛県松山市道後樋又1192 番9（地番）
交通：伊予鉄道城北線「赤十字病院前」駅徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.27 ㎡（防災備蓄倉庫0.73㎡含む）～114.92 ㎡（防災備蓄倉庫0.70 ㎡含む）
売主：株式会社長谷工不動産
施工会社：株式会社大京穴吹建設　株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション比較中さん]

このあたり、土地勘がありません。
ご存知の方おられましたら、ご教示ください。

[2: 匿名さん]

目の前の通りは交通量があり危ないしうるさい

[3: 匿名さん]

顔認識のカギってさコロナなのにマスク外さなあかんのは今の時代にあってないな

[4: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5: マンション検討中さん]

>>3 匿名さん

それは嫌だね

[6: 匿名さん]

モデルルームを見学に行った時に親のしつけができていないうるさい子供たちがいて、検討者や契約者の感じが私たちには合わないと判断して検討をやめました。

[7: 通りがかりさん]

>>3 匿名さん

家の前で周囲に人もいないでしょうに、ちょっとマスク外すくらい良くないですか？人それぞれですが。

[8: eマンションさん]

>>7 通りがかりさん

周囲に人がいないとは限らないですよね。
今の時代には適していない

[9: マンコミュファンさん]

>>8 eマンションさん

認証時にマスク外すことが全く問題ないとは思わないけど、顔認証マンションを肯定する人、否定する人、どちらが時代に適合できてないかと言われると、後者の方が適合できてないとか感じるよ。

[10: 匿名さん]

>>8 eマンションさん

あなたの周りのエントランスはどれだけごった返してんだか。近所の人がマスク外してこっち向いて密着してくるわけでもないだろうし、数秒外すだけでねぇ。今の時代に適さない人は山奥の戸建てにひっそり住むしかないな。

[11: 匿名さん]

コロナに疎く非常識な方が多そうですね

[12: 顔認証の真実]

顔認証システムはリース契約でリース料を購入者が毎月の管理費で負担。
しかもリース料とは別にシステム運用費が発生し、それも購入者が毎月の管理費で負担。

要するに導入費用が殆ど掛からないというからデべにとっては魅力的な商品。
だって広告で声高に謳えるのに導入タダからね。
導入費用が掛からないということは、顔認証システムは売買金額の中に含まれていないのに。

あと、タチが悪いのは一回導入してしまうと中途解約の難易度はとてつもなく高い。
メインセキュリティに係る部分の解約を総会で決議とらなきゃいけないからね。

ひと昔前は、指紋認証のマンションなんかもあったけど、今は無いなぁ。
結局顔認証も同じ道を辿ると思います。

車と同じく、各住戸の玄関もエントランスも今は普通のキーレスが主流になってきてます。

[13: 匿名さん]

>>12 顔認証の真実さん

どこかの雑誌の見出しみたく意味深な名前付けてるから何が書いてあるのかと思ったら、ごく普通の内容だった。。

新しい技術を先駆けて採り入れると金がかかるのはごく普通だし、かつてのキーレスの普及がそうだったように、生体認証もこれから徐々に浸透してくると思うよ。

[14: マンション検討中さん]

>>13 匿名さん
エントランスは顔認証なのに自宅玄関は今だに鍵ってのはどう！？
これが徐々に浸透するって本気で思ってる？

[15: 購入経験者さん]

>>13 匿名さん
＞かつてのキーレスの普及
って言っても、ここのマンションは未だにそのかつてのキーレス以前の状態です。
顔認証すらコスト掛けてないんだから、まあ従来と同じといったところでしょうか。
顔認証が有効なら、既存のマンションにまず採用されるでしょうね。
キーレスと違って導入コストが掛からない上に後付けできますから。
ですがそうした例は聞いたことがありません。

実際の使用感は（キーレス＋キーレス）の方が断然楽です。
だって（顔認証＋リバーシブルディンプルキー）の場合
結局いちいち鍵出さなきゃいけないらね。

[16: 匿名さん]

>>14 マンション検討中さん

だから顔認証とは書いてないでしょう。
まだ実用化に至ってない技術も含める意味で生体認証と書きました。
あなたが否定してる顔認証の肩を持つつもりはないんですよ。私は顔認証が流行ろうが流行るまいがどっちでもいいし。もう少し穏やかな気持ちで見てください。

生体認証導入にはまだデメリットもあるんでしょうけど、一方で普通のキーレスにはないメリットがあると思うから、徐々に普及してくると私は思いました。以上です。

[17: 匿名さん]

>>12 顔認証の真実さん
＞顔認証システムはリース契約でリース料を購入者が毎月の管理費で負担。
＞しかもリース料とは別にシステム運用費が発生し、それも購入者が毎月の管理費で負担。
これってマジですか！？
>>13 匿名さん
＞ごく普通の内容だった。。
私が知らないだけでこれって“ごく普通”のことなんですか？

車買ったら付属のカーナビがリース契約みたいまもんでしょ。
普通には思えません。。

[18: 匿名さん]

アンボンド2重床の特徴って、
１．直貼り床よりも遮音性が悪い。ボイドスラブ２重床よりも遮音性が悪い。
２．直貼り床よりコストが高い。
３．簡易なリフォーム性なら直貼りの方が容易。
４．メンテナンス性が良い。が、しかしそれを必要とすることがあまりない。
５．使用できる床材の材質を選ぶ必要がない。
今じゃこれがマンション構造の常識です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576548/res/976/
↑この書き込みあたりがおおよその事実です。

[19: 匿名さん]

>>17 匿名さん

もう、しつこいなー
引用してまで粘着することかなぁ。。

[20: 匿名さん]

場所が微妙だよね

[21: 職人さん]

モデルルームを見学しましたが、相場より高めの理由が納得できる物件でした

[22: 匿名さん]

あと半年でどこまで売れるんだろ
この調子では相当売れ残る

[23: 口コミ知りたいさん]

>>22 匿名さん

現在売れ行きがよくなく、売れ残っている状態なんですか？

[24: 通りがかりさん]

地元人にはよく知られているとおり、あそこらんへんは大雨がふると水に浸かります。

[25: 職人さん]

>>24
ハザードマップ見ると、ずれてるよ。
正確な情報を書き込みましょう。
https://www.city.matsuyama.ehime.jp/kurashi/kurashi/josuido/keikaku/ke...

[26: 通りがかりさん]

>>25
マンション後ろの大川の評価がハザードマップには入っていない。正確な情報を書き込みましょう。

[27: 職人さん]

大川の評価も入ったMAPだよ。
ため池が決壊した際は、0.5ｍ未満の浸水リスクはあるという評価だけど、過去にため池が決壊した事ある？？
「大雨がふると水に浸かります。」と状況はずいぶん違うんじゃない。
いつ浸水したか過去事例のevidenceあれば示して欲しいけど。新聞記事とか報道とか。
https://www.city.matsuyama.ehime.jp/kurashi/bosai/bousai/keihatu/bousa...

[28: 買い替え検討中さん]

業者か何か知らないけれど、かなしい人だな・・・　エビデンスも何も体験者だからね・・・　まあいいや、愛媛県作成の「水害リスクマップ」の当該地域を拡大してよくごらんよ。近傍が過去に浸水した地域として色が塗られてません？
https://www.pref.ehime.jp/h40600/suibou/documents/27-2.pdf
（このページの親ページ：https://www.pref.ehime.jp/h40600/suibou/suigairisukumappu.html）

[29: 買い替え検討中さん]

それから、下の資料の1-3ページにある通り「大川水系は過去において甚大な浸水被害に見舞われており、現在でもその危険性は解消していないため、引き続き治水対策が必要である」「大川流域における浸水被害の直接的な気象要因は、台風や梅雨前線に伴う豪雨であり、溢水や内水による浸水被害が起きている。既往最大被害は、昭和 18 年7 月 22 日の豪雨である」。
https://www.pref.ehime.jp/h40600/5740/housin/documents/01kasennseibike...

[30: 買い替え検討中さん]

平成16年当時のやや古い資料だけど、それ以降、あのあたりやあのあたりより上流で特段の治水対策はなされていないので、念のため。

[31: 買い替え検討中さん]

さらにいえば、あのあたりが大雨時に冠水するのは当たり前すぎて、もはや報道の対象にすらならない。

[32: 買い替え検討中さん]

そうしたリスクをわかった上で、購入するしないを検討すればよいだけのこと。

[33: ご近所さん]

ほれ。https://breaking-news.jp/2014/10/13/012964

[34: マンション検討中さん]

＞28
以下では大川の南側、樋又通り側は「過去浸水した地域」の水色にはなってないよ。想定最大規模（L2）地域で、それより市内の広域の方がよりリスクの高い、計画規模（L1）になっているのが気になるけどけど。
https://www.pref.ehime.jp/h40600/suibou/documents/27-2.pdf

[35: 職人さん]

>>33
河川ではなくて、内水の影響だよね、多分。
樋又通りは浸かってないんじゃない。この時も。

[36: 坪単価比較中さん]

愛媛大学の前の路上が水につかったとき、溢れたのは大川に繋がる護国神社北の水路ではなく、大学のすぐ北にあるもう一本の水路ではないかとおもうよ。これは宮前川に繋がっているんじゃないかな。途中で蛇行しているからか、溢れることがあるみたい。いまつくってるマンションのあたりまで浸かったかどうかはしらないよ

[37: 名無しさん]

完成したようですね。
現在の売れ行きが気になりますが、どんな感じなんでしょうか。

[38: 匿名です]

車が裏からしか出入りできないので、護国神社の信号は混むし、上一万や道後方面に抜ける道は離合がおそろしく大変なので、車で出勤する方にはおすすめできません。薬局やスーパーが近く、街や松山城、道後にも比較的近いので、とても良い場所だと思います。平日朝車で出勤しない方にはとてもおすすめです。

[39: 匿名さん]

入居しましたが、護国神社前の渋滞などありませんね。何よりも全車平置きで駐車できるので時間がかかりません。。以前、機械式で入れるのも大変でしたが、１台１台の駐車スペースも広いので気に入っています。レディへの専用出入口がめちゃくちゃ便利です。コンシェルジュ、管理人さんもとっても親切でいい雰囲気です。水害の場所も正確に教えてくれた方もいましたね、ありがとうございます。休みの時には、松山大学の喫茶で仕事もしております。大学構内を散歩しながらのんびりと過ごしております。

[41: 名無しさん]

>>39 匿名さん
全社平置き駐車はいいですね。将来、機械のメンテ費用などが気になります。何よりも機械式を出し入れするのが難しいです。

[42: 匿名さん]

サッシがいいのか、静かで採光もよくとても過ごしやすいです。寒波の際も難なく室内は快適でした。買い物も便利ですし、駐車場のシステム、ゴミ出し、宅配ボックスや郵便受けもスムーズです。神社やお寺も近いので、これから桜の季節など、散策がたのしみです。

[43: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん
いい物件だと思うのですが、なんでこんなに残ってるんでしょうね

[44: 名無しさん]

今はどこも高騰で苦戦気味かもしれませんね。それでもぼちぼちと売れている感じはします。落ち着いた環境をお望みの方にはいいかもしれません

[45: マンション検討中さん]

高級路線なのに売れ残ったマンションってイメージがついてしまった

[46: ご近所さん]

そもそも、長谷工って全国首都圏以外どこで出しても売れ残ってイメージが

[47: ご近所さん]

その高級路線アピールがあんまり購入者に刺さっていない感じがするな。よそは柔らか地盤に何十メートルも無理に杭打ちしたマンションばかりなんだから、そういう独自性をもっと推していってもいいのにね

[48: 周辺住民さん]

夜通ると明かりがついている部屋が半分以下なのだが大丈夫なのでしょうか？
修繕積立・管理費の計画は見直しが必要なのでは？

売主が補填するのでしょうか？それとも長期修繕計画の見直しになうのでしょうか？

[49: 口コミ知りたいさん]

>>48 周辺住民さん

見直しになうよ

[50: 坪単価比較中さん]

ご参考
https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[51: マンション掲示板さん]

>>50 坪単価比較中さん
ならダメやん…

[52: 坪単価比較中さん]

「分譲業者であっても、未分譲の区分所有権を所有する以上、共用部分の管理費等を支払わねばならない。」という事だと思われます。
長谷工の様な大手だと、通常「分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨は管理規約に入れてません。

[53: マンション検討中さん]

こちらは、かなり売れ残っているみたいですが何故でしょう？垂れ幕も目立ってますが、CMも度々目にします。

[54: 名無しさん]

>>53 マンション検討中さん
ここに限らずマンションが売れ残る理由は
立地や設備などの魅力と価格帯のバランスが
よくないという理由一択ではないでしょうか？

[55: 匿名さん]

ここは立地に魅力はあまりないので、高級路線ではなく価格を抑えたマンションにしていたら売れたと思います。

[56: 通りがかりさん]

>>55 匿名さん
全く同感です。

[57: 評判気になるさん]

価格が少し割高なマンションを買う事の数少ない（唯一？）のメリットは住人の質が良い事。
あまりシビアに経済性を追求せず、おおらかで余裕のある人が入る傾向があるのでは。（売却時の価格がどうこうとか気にせず。）
アイロニーですが。

[58: 口コミ知りたいさん]

>>57 評判気になるさん
うん、それは実体験から正論だと思う。

[59: 匿名さん]

>>58 口コミ知りたいさん

割高だなぁと思う物件を買われたのか、
それとも買った後で割高だったかなと気づいたのか
どっちだろう

[60: 検討板ユーザーさん]

>>59 匿名さん
それなりのお値段の物件でしたが割高ではないですね。
結果的に今なら買い値以上で売れると思います。
住民の質も良いですよ。
賃貸の時が酷かったもので…。

[61: 匿名さん]

割高ではなかったと？
57が語った件とズレてると感じますが、つまらん揚げ足取っても仕方ないので自重しておきます。

それなりのお値段の物件を選ばれて、住民間のトラブルもなく幸せに暮らされてることは理解できました。ありがとうございます。

[62: 評判気になるさん]

57ですが、一般論として言っただけで、ブランシエラが割高という意味ではありませんので。念の為。
個人的には、自走式の屋根有り（一部は無い）駐車場は付加価値が高いし、人夫々重視するポイントが異なると思います。立地も落ち着いているかと。

[63: マンション掲示板さん]

>>61 匿名さん
57さんの趣旨とは少しズレてしまいましたね。
申し訳ありません。
私の場合は割高な、ではなくそれなりのお値段の、ですね。

[64: 通りがかりさん]

ここまだ完売してないの？

[65: マンコミュファンさん]

>>64 通りがかりさん
してないですよ～
マンションの側面に
大きく「分譲中」と掲げられています…

[66: 通りがかりさん]

>>65 マンコミュファンさん
そうなんですね
引渡から一年も経ってたら流石に値引きして売ってるんでしょうか？

[67: マンション検討中さん]

この住戸数ならなかなか完売しないですね。
同時期に建設されたクレアホームズ道後南は比較的早くに完売したので、マンションにおいてエリアは重要ですね。
押忍っ。

[68: eマンションさん]

物件費

[69: 口コミ知りたいさん]

>>66 通りがかりさん
当然です。

[70: マンコミュファンさん]

道後っつってもヒマタは何か道後イメージ無いな。
地名には道後って付くけど地元民としてはヒマタを道後って言ったら違和感しかない。

[71: 評判気になるさん]

道後ってそんなにブランド？　、、、観光地だけど。　道後町自体はいい住宅地だと思うけど、すごく狭いエリアだし。
岩崎育ちとしては違和感。
70の人はどこ育ち？

[72: 匿名さん]

岩崎は道後だよな。

[73: 通りがかりさん]

立地と巨大コミュニティに全く魅力を感じない。
良いところを探す方が困難な物件である。
エリアはやはり岩崎町がいい。
you,迷ったら岩崎町あたりを買っておきな。
便利うんぬん屁理屈言わずマンションは立地における資産性が一番である。

[74: マンション検討中さん]

石手は道後だが樋又はいっそ勝中校区にすべき。

[75: 評判気になるさん]

住所（町名）ではマンション買わないでしょ。一部の偏屈な人以外は。
町名によって、環境の良否の傾向はあるだろうけど。
ブランシエラは部屋数多いから売り切るのは大変でしょうね。
特に低層階は南側の眺望が良くないので。（高層階は売れてるみたいだけど。）

[76: 通りがかりさん]

>>75 評判気になるさん
持田町なのか紅葉町なのか…
持田町なのか此花町なのか…
資産性にも関わってくると思いますし、
個人的には住所って大事だと思いますけどね。

[77: 評判気になるさん]

クレアホームズ道後南は紅葉町だけど売れ脚が早かったし、
クレアホームズ松山東高前は此花町だけど、地名でネガな反応無いし。
通り一本違って町名変わっても、そんなに大きな影響はないのでは？
特に資産性では。
76さんの価値観ではあるんだろうけど。

[78: 検討板ユーザーさん]

>>77 評判気になるさん
確かにクレアホームズ道後南は、近年例にないほどの爆速で売れた。
紅葉町といえども、ほぼ持田、岩崎町エリアに分類されるだろう。

[79: 匿名さん]

俺は絶対嫌だけどね。

[80: 評判気になるさん]

＞＞78
エリアにこだわりがあるのは当然だけど、「町名」そのものには、あんまりこだわりがないという事ですかね。（そりゃ、持田、岩崎の方が聞こえはいいけど。）

[81: マンコミュファンさん]

>>78 検討板ユーザーさん

売主より立地を重視するのは分かりますが、
マンションのブランド名とか気にならないのかな

[82: 匿名さん]

ブランド名気になりますけど何か問題でも？

[83: マンション検討中さん]

自分も気になります。
松山市におけるブランド名って、どういう格付なんだろう。
ブランシエラが他のブランドに対してどの位置づけなんすかね…。

[84: eマンションさん]

>>78 検討板ユーザーさん
クレアホームズ道後南は道路１本挟んで西側が持田、北側が岩崎町だからねー。
路線価を見ても、おっしゃる通り持田、岩崎町エリアだね。

[85: マンション掲示板さん]

>>77 評判気になるさん
確かに。
結局は利便性だよね。
あとファミリー層には校区も重要。

[86: マンション検討中さん]

>>84 eマンションさん
というか、道路一本挟んで
いわゆる"いい方の土地"だったら
そもそも売り出し価格が
もっと上がってただろうという話。

[87: 評判気になるさん]

>>86 マンション検討中さん
それがそうじゃないのよ。
クレアホームズの岩崎や持田と価格帯は同じだからね。

[88: 匿名さん]

クレアが価格上げてどうすんだよ

[89: 匿名さん]

ていうか、ここブランシエラの板なんだけど、、、

[90: マンション検討中さん]

クレアホームズが廉価じゃなくなったら、
香川のクレアホームズ番町 ザ・パークフロントタワーみたいな状況になるのがオチ

[91: 評判気になるさん]

>>89 匿名さん

クレアが近くにあると仕方ないのよ。諦めれ。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>89 匿名さん
そうだったね。ごめん。

[93: マンション検討中さん]

ブランシエラの販売中の部屋、どのくらい値引きされてるのかな？
眺望を気にしない方には良いのでは。

[94: 名無しさん]

>>91 評判気になるさん
クレア、近くにないけどねw

[95: 評判気になるさん]

ないんか！
それなのにクレアの話題が。
おそろしいわ。

[96: 匿名さん]

ブランシエラはかなり敷地も広いけど、共用施設も色々あるんですか？

[97: 通りがかりさん]

クレアは神出鬼没やねん。
たまたま同時期に竣工され、たまたまクレアが完売しただけや。
外観や設備、間取りなんかはブランシエラの方が良いはずや！

[98: 評判気になるさん]

>>97 通りがかりさん
「たまたま」でマンションみたいな高価なものが売れるわけないやんw
高い買い物なんだから充分に精査して買ってるでしょ。

ブランシエラはブランシエラで良いマンションだけどねー。

[99: 通りがかりさん]

>>98 評判気になるさん
フォローThank you！
ブランシエラも良いところいっぱいあるよ！
レディ薬局近いから体調悪くなっても安心や！
大学も近いし、スーパーもどこか近くにあるだろ！
生活環境は十分整ってる！！

[100: 買い替え検討中さん]

>>99 通りがかりさん
大学とか高校とか近くにあったら
騒がしそうだけど....