議事録どうしましょう？

[SKY]

何でもかんでも「理事にお任せします」って回答貰うと何も決まらない。
毎年毎年、来年度理事は現理事留任でお願いしますって・・・
超高齢化してますよ？？理事内では何の意見も出ません。
意見も実行力も無いので議事録作成出来ません。

来年度理事に関して、組合員全員に意見聴取した物の「忙しいので無理です」って回答。
組合員から上がる苦情は、「対応できる人が居ないから無理」って回答。


現在、私のマンションは自主管理で理事6名。
80歳越えが４名　65歳越え１名　そして私が45歳。
4名が離脱表明してるので、２人で何が出来るんだって所。
引き続き理事募集は続けますが、それにしても議事録・・・
「役員2名で運営します」って有りか？
外部管理者入れたいと思うのだけど、現理事に猛反対されちゃいました。

[30: SKY]

>>27 匿名さん
回答有難うございます。
役員報酬安すぎですか･･･良くわかってないんですよね。
　?　これ見てたら理事に報酬要らんとか書かれてたし、めっちゃ混乱。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626524/

外部会計とか集金代行とか色々見ては居るけど法外な値段出したら意見出るかなと思ったり･･･。
駐輪場月450円で文句来てたから、多分3000円でも文句来る気がしてる。
文句あるなら理事やってって話なんですけどね。中々上手く行かないです。

[31: 元フロント]

一体このマンションの規模はどのくらいなんでしょう。
40戸～60戸位？
管理費は月額￥500,000位？
これくらいの規模なら、会計・出納だけを管理会社に委託しては？

[32: 匿名さん]

>>31 元フロント
確かに、筋が通らない投稿です。

[33: SKY]

>>31 元フロントさん
約100世帯の築50年です。ただ、外部オーナーが1/3。超高齢者が1/3。
ザル計算なんですけども、管理費の出費が月５～６０万。貯蓄が月6～70万。
会計業務のみなら私一人で出来ちゃうから外部会計と言うと不要かな？

苦戦しそうな所は長期修繕計画かと思う。
昨年、耐震補強工事が終わったばかりで貯蓄3000万程。
配水管・ガス管、電線、エレベーターは対用年数過ぎてるハズ。
勝手に物事進めても、こんなに皆が無関心だと放置で良いのかと思えてくる。

事務的な事、ひとつひとつは素人でも出来そうだけど、全部一人でとか無理だしなぁ？
現状、動けそうな若い組合員って20人程度なんですよねぇ。
人が居ないと言うのは仕方ないとして意見だけでもちゃんと出して欲しいと願う状況。
なので、保険的に弁護士やアドバイザーらしき人は欲しい(泣)

[34: 匿名さん]

＞30 SKY さん
管理会社に一括管理委託している管理組合と、自主管理している管理組合とは担当役員において、その管理内容について月とスッポン位の差はあります。
役員に報酬がいらないという意見は、管理会社に一括管理委託している管理組合のことで、自主管理に至っては的を外した意見と言えます。
管理会社の役目も負っている、自主管理している役員において無報酬となると、次の世代へのバトンタッチが難しくなります。
会計という部門を、管理会社ではなく専門会社に外部委託するか、SKYさんが相応の報酬をいただいて兼任するか、できれば専門会社に外部委託する方向で調整されてはいかがでしょうか。
その場合には役員報酬の件は先送りし、時機を見て改定すればいいと思います。
もし反対意見があれば、その方に代替案を聞いて検討すればいいだけの話です。

[35: 元フロント]

SKY さん
忘れていることがあります。
あなたが前理事長の独断決済に不信感を持ったように、今度はあなたが不信感を持たれることです。
あなたが、どれだけ正しい会計、出納業務を行っても
会計のわからない人（ほとんどの人）は、根拠のない不信感を持ちます。
会計、出納業務は外部委託し、会計の分かるあなたが監査をするのが一番。

長期修繕計画はザルで構いません。
大規模修繕＝15年毎に前回費用×1.1倍
エレベーターリニューアルは800万円×台数
排水管は4000万円（給水管は3000万円）
ガス管、電線は無視で、キャッシュフローを計算してみてください。
いざというとき、資金不足になれば、住宅金融支援機構から
無担保、マンション管理センターの保証で修繕費用の8割まで
最高10年の返済で借入できます。
利息は0.9～1.3％　保証料は1％程度です。
但し、会計業務、総会議事録等の審査があります。

[36: 匿名さん]

＞35 元フロント さん
元フロントと言っているのですから、現在はフロントではないのですね。
管理会社を首になったの、それとも、管理会社の裏の顔が我慢できなくて自己退職でもしたのかな。
まさか、噂の管理会社の個人事業主ではないでしょうね。
あちこちのスレで管理会社を擁護し、管理会社を否定するご近所さんを非難しているけど、契約相手でも探しているの？
こんな掲示板で油を売っても、くたびれ儲けですよ。
近欲な人間にはそこが見えないんだろうけれど。

[37: 匿名さん]

>1.外部委託を依頼　2.役員報酬を出す(月額3000円程度)

多分、関心がない人が多いと思うので、スレ主さんがしたいほうに誘導したほうがよいと思いますよ。
外部委託を押し出すなら、２の案を出しても集まらない場合は、１にします
とか、どうしても理事を集めたいなら、輪番制にして、それでも自体する場合は、月500円程度管理費を上げるなどして、それを報酬に回すとかね。

[38: 匿名さん]

自体　→　辞退

[39: 匿名さん]

＞37　匿名さん
外部委託（管理会社）に出すと、管理費は2倍ぐらいに跳ね上がるけどそんな提案して平気なの？

[40: SKY]

>>34 匿名さん
ご意見参考にさせて頂きました。
昨日理事会で話をしたのですが、役員報酬って名目だとやはり難色を示されました。
作業内容に応じた報酬と言う事であれば同意。仕事内容の詳細がハッキリしないので、
価格等はもう少し話し合いが必要と言う事でまた次回。
外部委託に関しては、完全に意見が割れた形。
「自主管理の良さは自分達が頑張る事に意味がある。外部委託はお金をドブに捨てるだけ。」
「今後何が起こるか分からない状況で、素人が太刀打ち出来なくなる。それじゃあ新人は期待出来ない。」
私としては後者意見に賛成なんですけどねぇ。

>>35 元フロントさん
ご意見有難うございます。マンション管理センターへの加入云々の話で躓いてる。
外部委託等になれば審査用書類揃えたり、また法律に沿った形の資料作成だの、
労力的な負担と引き換えに、どんなメリットがあるか？
常に問われるのは費用対効果ですね。

>>37 匿名さん
ご意見ごもっともです。昨日理事会で色々話し合いをしました。
現理事の考えだと、趣味の延長の範囲で色々やりたい。
報酬があると義務になるから、それは嫌。
ただ、趣味の範疇を越えた労働に対しては無償ではキツイ。
新人入れる為には何が必要かと考えたら、専門家による影の支えとお金。
そんな話を交え、新人募集の模索を掛けた所です。
総会用の議案書だと、もう少し踏み込んだ話にしたいです。

[41: 匿名さん]

スレ主さん

まず、業務の明確化からでないでしょうか？
・清掃
・修繕関係
・住民クレーム関連
・会計
・備蓄関連
などなど

それでそれぞれでやりたい人を募集して、（特にきつい内容は報酬付きで）、いなければ外部管理にするとすれば納得するのでは？
それに伴い管理費や修繕費の見直しも一緒にすればよいと思います

[42: 匿名さん]

その前に管理に携わる者の人事と人件費と身分証明等の取り決め
が先でしょう。

[43: 匿名さん]

>39さん
＞外部委託（管理会社）に出すと、管理費は2倍ぐらいに跳ね上がるけどそんな提案して平気なの？

2倍になるかどうかは試算しないとわかりませんが、平気かどうかでいうと平気ですね。
管理をしないという選択肢がない以上、時間（自分達でやるか）、お金（ほかの人にやってもらうか）の2択です

なので理事をやる人がでない＝時間よりお金で解決をとったということですので、あとはそういう風に誘導できるかどうかですね。

なので、外部委託に賛成の人からお金をとって、反対の人は輪番制で理事をやり、一部自主管理をやらせるなどの案が良いとは思います。

[44: 匿名さん]

マンションなんて別に管理する必要もない。
なるようにしかならないから無理しなくていい。
先に管理ありきの議論はバカげている。
私は個人でマンションを保有しているが、管理なんてしたことがない。
トラブルがあればその都度対応している。
30年近く保有しているが、満室状態が続いている。
つまり、住民は満足しているのだ。
本当に必要な管理とは何か、もう一度原点に返って考え直す必要がある。
お金をどぶに捨てる行為だけはやらないほうがいい。
一棟オーナーのほとんどが、自身のマンション管理をしていない現状を少しは見習うべきだ。
どうして区分マンションだけが管理が必要なのか。
それは必要なのではなく、目の前に食い潰す貯金が横たわっているからに過ぎない。
それを、43さんのような人間にかかると平気で食い潰される。
それで満足なら、考え直す必要もない。

[45: 匿名さん]

>私は個人でマンションを保有しているが、管理なんてしたことがない

まぁそんなわけはないのでしょうけど。。。
少なくとも、清掃、入居者の記録管理、家賃管理、修繕の管理、会計管理等普通に業務はありますよ。逆にトラブル対応は、都度でいいと思いますけど

管理が必要な理由は、トラブルを未然に防ぐ、トラブルが起きたときに対応できるだけの費用を確保するというのが一般的ですね。管理をしないでも大丈夫かどうかは運しだいなので、そこにかけるのも別アリだとは思います。

[46: 坪単価比較中さん]

>>44 匿名さん
賃貸マンションのオーナーさんの物件・テナント管理と
区分所有マンションの管理は
全然違うでしょ。
区分所有マンションは、みんな不動産所有者。

[47: 匿名さん]

＞46
そうでしょうね
賃貸オーナの場合、一般的には、管理は不動産業者にまるなげで、さらに費用は家賃から天引きされているだけだから、払っていない気分なのかもしれませんね。

そもそも管理をしたことがないという時点でおかしいけどね
少なくとも入退去の管理や会計管理、設備のメンテナンスなどは絶対にあるから。

[48: 匿名さん]

＞46　匿名さん
＞全然違うでしょ。
どう違うの？
具体的に教えて。

[49: SKY]

>41さん
ご意見有難うございます。めっちゃ考えて回答に時間食ってしまいました。
今までアナログ管理だった事もあって情報共有が全くできていない。
「名簿管理」帳簿更新が遅く、新旧ごちゃごちゃになってる。
「会計業務」現金管理、通帳管理、印鑑管理で３名欲しい所。
「広報活動」コミュニティを充実させたい願望。
「報告書作成」「法的書類作成」「意見聴取」これらは理事長の仕事かな？
「設備管理」「備品管理」これは都度対応。
「清掃活動」業者にお金出すの勿体ないと言う意見有り。どうやって人を集めるかが課題。

他にも何かあるかもとは思うけど、とりあえずは名簿管理と会計とが居ないとダメな気がする。

>46さん
賃貸管理の場合はある程度独裁政権で動ける事では無いでしょうか？
区分所有者の場合は団体なので、意見をまとめるのが難航する。
意見聴取を怠ると「無駄遣い」「横領」「業者結託」だのと面倒な言い争いになる。

組合で問題になるのは社会的信用度かな？
個人対個人であれば問題にならない事だけど、組合の場合は信用度ゼロ。
企業との契約等、団体名登録が出来ないケースが多々あります。
法人なら別ですけどね。
パソコン導入しようにも、インターネット契約が組合名では出来ない。
基本クレジットカード契約で、口座振替はやっていないとか言われてしまった。
意外とつまらない所で苦戦します。