パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

エントランスからエレベーターまでの動線が中庭を迂回するルートでいまいちだね。

[62: 匿名さん]

このタイミングだと竣工まで間がないからセレクトとかはないだろうね。完成売りのほうが現物見れるからユーザーメリットあるような。

[63: 匿名さん]

3LDLの中心価格帯はどれくらいになりそうでしょうか？
クリオやミオカステーロが5000万なので、
借地、墓地、観音開きを加味すると4000万が妥当ですかね？

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん
坪210から220ぐらいが妥当だと思っています。
3LDKで条件悪い部屋で4000ぐらいの部屋があるといいんですけど、、
設備仕様も相当低いですし

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん
小さい3LDKだと4000切るかもですね。
借地ということで転売が難しいので、最初から賃貸貸し出し目的や、途中から賃貸切り替えの人が相当多そうなのが危惧されますね…

[66: マンション検討中さん]

事前説明会の情報ってどこからわかりますか？

[67: 名無しさん]

>>66 マンション検討中さん

物件エントリーして、アンケート答えたら電話連絡来るはず

[68: 匿名さん]

事前案内会ってエントリーした人だけに連絡して、場所もクローズ、一見さんお断りってのが通例。以前ならモデルルーム一般公開になった後にふらっと訪れるってのもありだったんだけど、今はコロナ対策で予約必須だから興味あったらエントリーでしょ。

[69: 匿名さん]

事前案内って売る側としては来場者に情報を伝えて反応を確認、今後の販売戦略を決めるための物。情報も小出しにだったりするからあわてていく必要はないけど、あまり遅くなると要望書集めて部屋の調整はじめるから出遅れることになる。タイミングって難しい。

[70: 匿名さん]

好評につき事前案内追加開催なんてHPに宣伝始めたら要注意。あれって見込み客集まってないことの裏返し。見込み客集まったらさっさつ次の段階に移る。

[71: 匿名さん]

そういえば、南武線の踏切のところの石材店だったところも三井の看板が立っていました。15階建て50戸ほどのようです。

[72: 匿名さん]

　料亭建設費用が、マンション部分に上乗せ去れてるだろうから、
柱がないけど高そうだな。
　管理組合も料亭が牛耳るだろうし。駅徒歩5分　70年賃貸に入居する覚悟か。

[73: 匿名さん]

全体的にアウトポール設計になっているので家がすっきりしているなという印象
平米数もある程度の広さがありますし、クローゼットの広さがこのくらいの広々としているのは
憧れます。
そして各部屋にクローゼットが広めで設置してあるので、家の中もすっきりしそうですね。

[74: 匿名さん]

収納は確保してるけど、ウォークインクローゼットってウォークインするスペースって収納としてはデッドスペース。トレードオフとして4.5畳の部屋もあるし、クロークはおまけ程度。その辺をどう判断するかだね。コンセプトルームだとその辺が確認できない。まあ、モデルルーム作ってもそういうタイプでなく広々な部屋なんだろうけど。

[75: デベにお勤めさん]

登戸にもう一つ三井のマンションが建つんですか？
今駅北側は更地になっていますが、どれくらい分譲マンション建つんでしょうね…
現状は賃貸が多い印象です

[76: 通りがかりさん]

南武線の踏切近くのはこちらです。

[77: 匿名さん]

南武線踏切の所はおそらく駅徒歩1分表記になりそうですね。
登戸駅前は丸栄製紙・生和コーポレーションのマンションが2棟建設中ですが、おそらく賃貸になるのではないでしょうか。
そうなると他に分譲になりそうな所は現状ない気がします。
向ヶ丘遊園の駅前徒歩3分くらいに割と大きな三井のリパークがあるので、ここがマンションになる可能性はあるかもしれません。

[78: 匿名さん]

登戸の駅近分譲マンションは、希少ですね…
ここも定期借地でなければ、積極的に検討したのですが。

[79: 匿名さん]

お写真ありがとうございます！
まだこの状態だと同時に検討するのは難しいですかね？比較検討できたらいいのですが、、

[81: 匿名さん]

登戸はお店の数が本当に少ないですが、今更地になっているところに何かできる予定はあるんでしょうか？せっかくあれだけの土地ができたのにマンションばかりではもったいない気がします…

[82: 匿名さん]

オーケーストアは建設中ですね。恐らく、ここから一番近いスーパーマーケットになるんじゃないですかね。

[83: 匿名さん]

オプションは引渡し前でないとできないものを。例えばコンセントの増設やキッチン関係、間取りに関するもの。バックカウンターやフロアコーティングなどは外注でもよいと思います。
この物件、主婦の敵かと思うぐらい設備削ってますよね。キッチンは総とっかえしたいぐらい。鍵もキーレスキーじゃないし。
うちみたいに買い換えで検討してるとうーんと思ってしまいます。
オプションや外注でいくらかかるんでしょう、、、。
その前に価格はどれくらいになるんでしょうね

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
設備悪、悲しいですよね。。。
ただ、その分、物件価格が抑えられているかと思いますので、それなら我慢できますかね。
相場や借地加味すると、3LDKで4000万前半あたりが妥当でしょうかね？
後は、土地の借用代とかの＋費用がどれくらいかですよね。
折角借用地なのに、そこの金額が高いと。。。

[85: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん

料亭がマンション内に再建築されるのですか？

[86: 名無しさん]

>>85 通りがかりさん

ホームページ見てからコメントしなされ

[88: 匿名さん]

だいぶ昔ですがマンションを購入した時のオプション工事として、コンセント増設（4か所）、床暖房2分割（リビングとダイニングを分けた）、電気のアンペア変更とそれに伴うブレーカー位置変更をお願いしました。金額は覚えていません・・・
その後外注で壁面収納オーダーしました。

[89: 匿名さん]

アンペア変更って入居後に電力会社に依頼すれば無料のハズだけど。オプションとして有料でやったのならぼったくりだな。どこの会社？

[90: 匿名さん]

戸数少ないけど一斉入居って時間かかるからね。土日限定にすると結構待つことになるかもしれないから、引渡から入居までの間に工事する時間は十分ある。

[91: 匿名さん]

ハザードマップにがっつり入ってますね。3メートル浸水区域だそうです。川から離れているイメージですが・・・・

[92: 匿名さん]

近隣住民ですが、一昨年の台風でも浸水はしなかったものの堤防ギリギリまで増水して多くの人が区役所や小学校に避難しました。
ここに限らず登戸駅徒歩圏内は基本ハザードエリア内に入ることは覚悟が必要かと思います。

[93: 匿名さん]

設備仕様が更新されていますね。
食器棚ついているのはいいですね。
ただキッチンのキャビネットはやはり賃貸と大差ないようにも見えてしまいますが…

[94: 匿名さん]

今時賃貸でもスライドが多いと思いますが…
扉仕様のメリットもあるんですかね

[95: 匿名さん]

コストダウン以外理由はないっしょ。

[96: 匿名さん]

いまどきダブルアウトポール設計は珍しく贅沢だな?と思う一方、キッチンの収納が観音扉というのも珍しくコストカットが激しいな?と思う。コストのかけ方のバランスが不思議。

[97: 匿名さん]

洪水ハザードだけど、水没するのは料亭部分だけでしょう。

[98: 匿名さん]

何度か現地見ているけど、
【良い所】
・二駅利用可能
・駅やスーパーまでフラットアプローチ
・幹線道路や線路から少し距離があり静か
【悪いところ】
・浸水想定区域（3?5メートル）
・南側角部屋はお墓が目の前
・北側は隣家が密接していて2,3階は角部屋の意味があまりない
【不確定要素】
・寺側の隣地に何が建つか
・駐車場のキャパは少なそう

定借も加味していろいろ簡素にして目に優しい価格を出してくれると期待してるが、資産性で言えば石材屋やダイエー跡地の方がいいんだろうな

[99: 匿名さん]

日本って土地本位だから借地権物件の資産性はないという前提で判断するのが賢明。

[100: 匿名さん]

今日から事前説明会ですね。価格が気になります。

[101: 匿名さん]

価格気になりますね…。

ダイエー跡地も気になっています。
どなたか情報をお持ちの方いらっしゃいますか？

[102: 匿名さん]

ダイエー跡地はスーパーじゃないの。

[103: 名無しさん]

ダイエー跡地は、下階商業施設のタワマンです。
北口もパチンコ屋が余計に増えますが、タワマンも5年後辺りに建つ予定。

[104: 匿名さん]

ダイエー跡地は近隣商業地域で高さ制限20ｍだから、タワマン建てるには用途地域変更か地区計画が必要。

近隣一帯を再開発ならあり得るけどスーパーの建て替えで、そういった変更がすんなりいくのかな。

[105: 匿名さん]

ここの周辺もまとめて再開発すれば印象変わるのにね。区画整理事業の限界か。

[106: 名無しさん]

>>104 匿名さん
昨年二月に野村不動産が購入していたのは、その辺全て見越しています。

[107: 匿名さん]

用途地域変更か地区計画だと、市のHPで公表されるから進むかどうかはウォッチしてればわかるね。

[108: 匿名さん]

登戸の北口にタワマンできるんですか！？
パチンコ屋はもういらないですが…

[109: 匿名さん]

タワマンはC-1地区かな。あそこだと北と東が線路だからどうなんだろう。

[110: 匿名さん]

現地に行くと隣や正面のマンションが近く囲まれ感があるのが残念でした。
南西?西が抜けますが、お墓はどの程度視界に入るんでしょうね