パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[539: マンション比較中さん]

永住目的か賃貸目的のどちらかでしょう。
途中売却となると買い手が住宅ローンを組むのはやや難しいため、売れる人は限られてきます。（住宅ローンは土地を担保に貸すため）
途中売却の価格が期待できない分、お求めやすくなっているということです。
所有者同士の温度差も気になるところです。どうせ70年後には取り壊すので最低限の修繕で良いという考えで買っている人もいるかと思いますし、賃貸目的の人は、管理・修繕費の値上げをされると利回りが低下するため、抵抗してくるでしょう。
ネガティブな書き方をしてすみません。
周辺相場や今後出てくるマンションの予想価格と比較すると激安な部類に入りますので、色々計算していただき、行けると思えば購入すべきだと思います。

[540: 匿名さん]

借地権でない普通のマンションでも、70年後に住んでいると思いますか（笑）
でも、20年後に売ろうと思ったら、残り50年となると印象が悪いでしょうね。

[541: マンション比較中さん]

私も70年はここに住まないだろうし、子供に負債になるかもしれないマンションを残すよりもなぇ…と思って、一時期本気でここを考えていたんですが、実際残り35年を切ったらどうなるんだろうと思って改めて調べてみたんですよね。
船橋にパークハウスプレシアという2003年築の50年定借マンションがあります。(つまり残り32年)
まだ築18年なんですが、築40年のマンションよりより広いし安いのに買い手がついていなかったんですよね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/chiba/sc_204/pj_96086724/
https://suumo.jp/sp/chukomansion/chiba/sc_204/pj_96219154/

私は永住目的で、絶対に途中売却なんてしないと思っていたんですが、やはり人生何が起こるか分からず、マンションを売ってお金に変えないといけないかもしれない、賃貸に出すにしても資金の回収に何年もかかることを考えると、自信がなくなってしまいました。
この掲示板はちょくちょく見ていましたが、販売真っ最中に書くと営業妨害になると思い、残り2戸のこのタイミングで書きました…
このまま相場上昇が続けば、この辺りはじきに坪400ぐらいにまではなると思いますので、絶対お買い得です。
人それぞれ価値観は違いますし、行けると思うなら絶対買うべきです。

[542: 匿名さん]

残りの借地期間が40年を切ってる定借物件のリセールですが、
5月～6月の状況（タワー除く）
　ブランヴェールEXリバーウィング（28年）
　杉並宮前パークホームズ（29年）
　サンタクスガーデン目黒（33年）
　ウエストレジデンス大崎（37年）
　イニシア新百合ヶ丘（38年）
　パークコート神宮前（39年）
などが成約しています。
残り期間40年以上なら成約事例数はもっと多くなります。
定借物件であっても、中古の在庫も積み上がる状況にはありません。
適正価格ならば普通に売れるということです。
なお、所有権物件でも高値追求すれば数か月間売れない物件などざらです。
特に交通利便性が悪い立地の物件は。

[543: 匿名さん]

542です。幾つか補足します。
私は都内のマーケット状況しか分からないので、上記情報はそれに限ったものです。
サンタクスガーデン砧（残り期間34年）も取引があったようです。抜けていました。
残り期間が30年や20年を切って来るとリセール価格ががくっと落ちるかもしれません。その辺は定借マンションが出始めてからまだ日が浅いので、データがなく分からないです。
あと、金融機関によっては定借物件専用のローンを用意しているところがあります。担保の評価が厳しくなるので、利率は当然割高ですが、「現金一括でないと買えない」というわけではありません。

[544: マンション比較中さん]

成約事例の詳しい情報ありがとうございます。
成約情報は普段なかなか入手できないので、そういう情報に簡単にアクセスできるようになれば良いなと思いました。
しかし50年定借物件は築年数浅いのに価格厳しめですね…
ここは70年定借なので、その点は安心なのかもしれませんね。

[545: 匿名さん]

>>544 マンション比較中さん
一般論として、50年定借よりも70年定借の方がリセールに関して有利と言えます。ただし、50年定借でも、都心好立地物件は築5年～築8年の時点では軒並みリセール価格が分譲価格を上回ってます。もちろん、今の市況での話なので、市況全体が悪くなれば、中古定借物件はより厳しく評価されることになると思います。

[546: 通りがかりさん]

>>539 マンション比較中さん

投資用物件の場合、誰しも転売の可能性は留保したいと考えているはずです。わざわざ転売の難しい借地物件を買わないと思います。「賃貸用」とおっしゃるのは、そういう投資・資産運用目的のことですよね。

[547: マンション比較中さん]

>>546
ゲストサロンで話を聞いた時は、「価格を抑えている分賃貸に出した時の利回りも良いので、賃貸用としての活用も期待できるマンションですよ」という話もありましたので、そういう目的の人も中には居るのかなと思った次第です。
もちろん、転売の難しい定借物件を投資用として買うのはどうかなとは私も思います。

[549: 匿名さん]

投資っていかに全体のコストを抑えるか、というところにかかっていますよね。
定借のマンションだと、分譲で購入するよりは安いという点で
コストがかかりにくいというふうに考えられる、ということなのかもしれないのかな？
ただ、賃貸投資したあと、いずれリセールして最後に収益を上げたい、と思うとそれが難しいところはある。
あと転貸借して、地権者さんに手数料は取られないのかは気になる。

[550: 通りましたさん]

>>531 マンコミュファンさん
このようなまともな意見がスルーされてしまうのが、南武線沿線たる登戸信者の特徴です。

[551: 匿名さん]

＞50年定借よりも70年定借の方がリセールに関して有利

70年定借ってまだ実績もないように言い切るなんて詐欺師かな。50年過ぎると建物は相当傷むし、あと20年のために計画通り修繕する必要があるかなんて議論になりかねないのに。

[552: 匿名さん]

>>551 匿名さん
相手の考えが間違っていると思えば、それを指摘すればいいだけ。この掲示板は単なる意見交換、情報交換の場なのだから。詐欺師云々は余分です。

それはそうと、定借50年と定借70年では後者の方がリセールで有利だと言うのは、「一般論としては」やはり正しいと思いますよ。つい最近、スムログに「定期借地権付き新築マンションで、売却する際に困らない条件とは？」というすまいよみ氏の記事が掲載されていますが、その記事でも「借地の期間が長いこと」が条件の１つとされていますから、参考にされてはどうでしょうか？

もちろん、50年定借でもリセール時に値上がりしている（していた）物件もありますので、以上はあくまで一般論としての話です。リセールに一番大きく影響するのが立地条件であることは、所有権でも定借でも変わらないとも思います。他の条件が等しいと仮定した場合に、定借期間が長い方がリセールには有利になりやすい、ということに過ぎません。

なお、築後50年が経過した時点では、確かに70年定借物件であってもリセールは厳しくなっていると思います。管理修繕状況が良くても建物には古臭さが出ているでしょうし、ご指定のとおり、残りの借地期間が短くなって建物取り壊しが近づいてくると、管理修繕を保つこと自体が難しくなってくるかもしれません。しかし、その論理で行けば、50年定借では築30年時点で既に「残り20年」となってしまい、管理修繕を保つのが難しくなる（つまりリセールできなくなる）可能性がありますね？　その点、70年定借ならば築30年時点ではまだ残り40年の借地期間があるわけです。とすれば、あなたの論理が正しいと仮定しても、50年定借よりも70年定借の方がリセールで有利だという結論は一般論としては変わらないのではないでしょうか？

[553: 23区内会員]

30年過ぎると建物は相当傷むだろ。ましてや田舎の物件のくせにリセールもクソもないのでは？

[554: マンコミュファンさん]

>>551 匿名さん
ほとんどの人は35年ローンで組むわけで35年に近づけば銀行が貸し渋りする→ローンが組めないから値引きするしかない、となるのは当然の話。

[555: 匿名さん]

借地権は相続の時に手間かかるみたいだね。所有権だと固定資産評価証明書を取得すれば評価額わかるけど、それができないんで路線価から計算。素人が自力でにはハードルが高い。

[556: 匿名さん]

定借50年と定借70年では後者の方がリセールで有利なんですか！と言うか自分は定借マンションをリセールできることも知りませんでした。
しかし実際中古で出されている事例を見ると買い手がなかなかつかないみたいですね。

[557: 匿名さん]

>556

日本は未だに土地本位だからね。

[558: マンション検討中さん]

石材屋のところのHPでましたね！

[559: 匿名さん]

パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー
これは格好いいですね、しかし高そう…
坪330~350にはなりそうでしょうか

[560: 匿名さん]

ペラボーですねえ…

[561: マンション検討中さん]

定借じゃなければ300
定借だから9掛けの270ですという三井様の理屈はどうなるのか楽しみです

[562: 検討板ユーザーさん]

>>559 匿名さん
でもトイレには手洗いカウンターないんだね。
なんで付けないのか。。
あと全面的に二重窓で開ける時めんどくさそう。
ZEHのせいかね。。
日本のマンションの窓はなぜかペアガラス止まり。
5層断熱の日本製窓もあったりするんだが。
https://kenzai-digest.com/legaris/

[563: 匿名さん]

主寝室に床暖房付いているのはなかなか珍しいですが、それなのにトイレ手洗いカウンター無いのはかなりアンバランスですね
もしかしてスクエア同様食洗機も無かったり…なんてことがあるのでしょうか

[564: 匿名さん]

パークホームズ登戸ステーションアベニュー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673259/

[565: マンション検討中さん]

>>563 匿名さん
流石に食洗機オプションとかだったらアンバランスすぎて笑っちゃいますね。
各部屋宅配ボックス、綺麗かつ収納多い間取りで気合入ってそうなのに、、

[566: 匿名さん]

>564

あちらを出す前に売り切りたかったと思うが目論見はずれたかな。もう少しで完成在庫。

[567: 匿名さん]

当初の目論見（というか理想）はそうだったろうけど、今の大手デベは多少の完成在庫は厭わないよね。ラスト２戸だし、あちらの販売が進んで検討可能な住戸が減れば、遅かれ早かれこっちも売れるって読みだと思う。

[568: 匿名]

もう中古出てるんですね

[569: 匿名さん]

スクエアのエントランス近くには売れ残りの2戸の間取り看板あったけど、既に中古も出てるのは驚き。マンションノート情報だけど、ほんとかな？
結局所有権の遊園寄りがよくて買わなかったけど、この物件色々と参考になりましたー。
アトラス向かい19階建てがリアルだったら嬉しい。野村は遊園駅からちょっと歩くからなぁ。

[570: 坪単価比較中さん]

ここも入居が始まったようですね。
夕方電気ついてました。

アトラス向かい19階建ては、あそこを立ち退いた地権者が戻ってくるので売り出し戸数と住戸戸数に差が出ますね。あと下層何階かまではその地権者たちのお店が入ったりする模様。アトラスと同じ感じになりますかね。まぁ、5年は先の話しです。

[571: 匿名さん]

アトラスに入っているお店もかなり残念なラインナップですが、
そうするとあちらも期待できませんね

[572: 匿名さん]

>>570
情報ありがとうございます！
19階建てとは別に(かな？)、遊園駅前パチ屋近くに7階建ての工事が始まってますね。結構面積は広そう。現場の看板には住宅数は60戸と書いてあるけど、遊技場併設とも書いてある…パチ屋かな。分譲ならここも候補だったんだけど、パチ屋の上はイヤだなぁ…

[573: 匿名さん]

登戸や遊園の駅前開発は、なんと言いますか、地権者の力を感じますね。

[574: 匿名さん]

完売おめ

[575: 通りがかりさん]

登戸は駅前の頑固な地主がいなかったら小田急の代表的な駅になれてただろうに

[576: 匿名さん]

本当ですね。とにかく残念な仕上がりになりつつあります…

ただ、この物件自体はなかなか素敵でした

[577: 匿名さん]

掃除のおばさんがクソ感じ悪い

[578: 匿名さん]

共用部分の私物が気になります…

[579: マンション検討中さん]

>>577 匿名さん
ん?私は掃除の方とあって話したときとても感じ良いと思いました
仕事なのは承知ですが大量のダンボールを整理してくれて、ゴミ置き場の整理から外の掃除までありがたい限りです

[580: マンション検討中さん]

>>578 匿名さん
同じく共用廊下の私物は気になりますね。。。
。
アールコーブ内でもアウトの認識です。

[581: 匿名さん]

>>580 マンション検討中さん
見た目の問題もありますけど、災害時に避難通路となるのでダメでしたよね？
自転車なんて倒れたら完全に道を塞ぎますよね…

[582: 口コミ知りたいさん]

6980万円で中古出てるから内見してみたけど、シャーメゾンみたいだった。。。

[583: 匿名さん]

今の新築マンション、シャーメゾンみたいなの多いですよね…

[584: 匿名さん]

>>582 口コミ知りたいさん
これは新築時より値上がっているんでしょうか？

[585: 口コミ知りたいさん]

>>584 匿名さん
詳しく調べてないですが、新築より値上げしていると不動産屋は言ってましたね。売り出して１か月経ってるので値下げするかもですが。

[586: 匿名さん]

>>585 口コミ知りたいさん
500万あげてます。新築時に修繕積立金一括で集金されるのでその分引いても400万程度は値上げしてますね

[587: 匿名さん]

>>582 口コミ知りたいさん
知り合いが買いましたが、キッチン取り換えて、壁紙も張り替えてましたよ。立地優先、中身はお金かければ変えられる、と。お金ある人ってすごい。。。

[588: 匿名さん]

ここ随分前に完売してるけど、閉鎖しないのかな