パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[465: マンション検討中さん]

>464

登戸から10kmほど上流にある川沿いの新築マンションです。
スレもあってかなり盛り上がってます。
参考になれば幸いです。

[466: 匿名さん]

聖蹟かな

[467: ご近所さん]

アトラスタワーの向いに１９階建て

[468: 匿名さん]

明日契約です

[469: 匿名さん]

>>467
そんなスペースあったっけ？

[470: マンション比較中さん]

ここに住んだら①クリエイト　②マルエツですね。近いじゃないですか！遊園北口にいけば人気のパン屋もカフェもあるし。夏には待望のパティスリーもできるし。相対的に住みやすいですよね。

[471: マンション検討中さん]

>470

どこと比べるかにもよりますが、住みやすいと思いますよ！
ただ、駅やマルエツまでの道は、夜はスケボー集団とハトヤ前でたむろしてる兄ちゃんたちが視界に入るのでテンション下がるところではあります。
まあでも、スーパーについてはだんだん品揃えや価格が辛くなってきて、遊園のライフやいなげやに行くことになっちゃうとは思います（笑）
あとは、登戸駅の出入り口がポケゴーやタバコスポットになっているのもきついです。
パン屋もカフェもパティスリーも人気のところはあるんですが、メニューがいつも変わらないのですっかり飽きてしまいました。
今はすっかり小田急登戸駅のスイーツボックスで週替りスイーツを買う生活です。

[472: 匿名さん]

>>471
具体的過ぎてウケる
当方もカフェ通い尽くしてスーパーも最寄り常連だから選択肢は増やしたいところ。だけどライフいなげやはちょっとね…
遊園の区役所前(パン屋の通り)の9階建て飲食ビルがそろそろ出来てくるから、外食はそこに期待かな。

[473: マンション検討中さん]

かくいう私は1年半後に引っ越しになっちゃいました。
おしゃれな飲食店でもいいけど、他の街にもある以下のような当たり前のものが私は欲しかったです（泣）

・ユニクロ（近くで溝の口）
・スターバックス（近くで溝の口）
・サーティワンアイスクリーム（近くで狛江）
・ミスタードーナツ（近くで溝の口）
・リンガーハット（近くで溝の口）
・サイゼリヤ（近くで稲田堤）
・子供用品（赤ちゃんホンポ/西松屋/トイザらス/イトーヨーカドー/イオンどれでも…子育てつらかった…まとまった子供用品は国領のヨーカドーまで自転車で買いに行ってました）
・子供の室内遊び場（武蔵小杉のボーネルンドまで行ってました）

休日は基本的に溝の口/新百合ヶ丘/狛江/武蔵小杉/二子玉川/海老名に電車で遊びに行ってました。
何でも他の街に一本で行けば揃うのは便利なんですが、その便利さは他の街の借り物なんだよなという気持ちもありました。
基本的に他の街から遊びに来ないので落ち着いて生活できること、あらゆる街に電車一本で行けるというのがこの街の強烈な強みです。
子育て世代にはつらいですが、そうでない人たちには自信を持ってオススメできます！

[474: 匿名さん]

来るのは河川敷バーベキューの若者ばっかり。
そんな街でも住めば都。
すぐに住み良い街になるよ。

[475: 匿名さん]

確かにユニクロと無印は来て欲しい。
安めの外食大手チェーンは、遊園南口の学生街で十分かな、、

[476: 匿名さん]

遊園駅前のアトラス向かいに19階建てのマンション立つコメント何件かありますが、自治体の環境アセスか何かに掲載されている情報でしょうか？探してみたけど見当たらず…

[477: マンション検討中さん]

ミスドもサイゼはあったんですけどねぇ、、、

[478: 匿名さん]

昨日契約しました。
ワクワク。

[479: 匿名さん]

公式ページの物件名がパークホームズ登戸スクエアになってるのですがどういうことなのでしょう…？

[480: 匿名さん]

>>279 匿名さん

これ悪くないすね
どこですか？

[481: 匿名さん]

物件名変更になったって書いてるよ

[482: 匿名さん]

>>480
名前紛らわしいけど登戸パーク・ホームズだね
築23年

[483: 匿名さん]

>>482 匿名さん
ありがとうございます！名前紛らわしいですね笑
調べたけどもう売れちゃったみたい…
築年数はあれだけど登戸徒歩2分で4LDKはめったに出ないもんなぁ

[484: 坪単価比較中さん]

2LDK全部売れちゃったんですね、、、すごい

[485: 匿名さん]

どう見ても買わないと後悔する物件だからな
後発はさらに価格帯上がるから、買える人は限られる

[486: マンション検討中さん]

1期ってキャンセル住戸出ないのかな、、、。

[487: マンション検討中さん]

物件名がパークホームズ登戸スクエアに変更になったけど、駅2分の後発物件はパークホームズ登戸フロントかな？

[488: 匿名さん]

メリーポピンズの横にコンビニできそう

[489: 匿名さん]

オプション会まで暇

[491: 匿名さん]

>489

オプションは割高だからリフォームのショールームに行って相場を把握しておくとかやることあるけどね。

[492: 通りがかりさん]

少しずつ外観見えてきた

[493: 匿名さん]

ここって、市ヶ谷で話題となったIOA竹田の設計なんだ。

[494: 通りがかりさん]

>>493 匿名さん
IAOな

[495: 匿名さん]

2/25から販売休止になってます。
パークホームズ市ヶ谷
https://www.31sumai.com/info/bukken/X1707/

[496: 匿名さん]

建築確認機関違うけどスルーされてたらアウトだね。引き渡し後に発覚したら既存不適格？

[497: 通りがかりさん]

>>496 匿名さん
ここは問題ないです

[498: 匿名さん]

>497


自己チェックだと危うい。第三者検証しないと。

[499: 通りがかりさん]

>>498 匿名さん
知ったかぶりするな

[500: 匿名さん]

施工トラブルだけど、地所が南青山でやらかしたあと他物件の契約者に再確認して問題ないと連絡してしばらくして同じ問題が発覚。問題をチェックできなかった人が自分たちでチェックしたところでざるでしょ。

[501: 匿名さん]

市ヶ谷は建築審査会に申請された後に販売強行して、建築確認取り消しだからね。問題ないって判断が甘い。

[502: 通りがかりさん]

>>501 匿名さん
ヒステリックになりすぎだな。
確認申請機関も違うし、直近で問題起こしたなら、IAOが自社の設計物件を再発防止のために洗い出すと思うよ。

一級建築士の免許とって、
自分で設計して戸建てでも建てたら。

[503: 匿名さん]

>502

500についてはどう考える。チェックできなかった会社の自己チェックを信用できるか。

[504: 通りがかりさん]

>>503 匿名さん
何年前の話してんだ。論ずるに値しない。
信用できないなら買わなきゃいいだけ。

あなたが設計図書見てこの物件が問題ないか判断したら。
建築畑の人でも購入者でもないんだろうけど。

[505: 匿名さん]

何年たってもトラブルは減らない。最近はすみふ恵比寿、野村亀戸、野村武蔵小金井と立て続け。

常連の三井がやらかしてないと思ったら設計の問題起こすし。

[506: マンション掲示板さん]

変なやつが出てきたな

[507: 匿名さん]

いや、前からいましたよこいつ笑
とりあえずスルーしとけば良いかと

[508: 匿名さん]

建築確認機関ってのが重要なのはわかった。
買ったばかりの人達の不安を煽る人がいることもわかった。

[509: 匿名さん]

検討板だからね。マイナス要素も含めて判断。

契約しちゃってからしまったと思いたくなかったらここは見ないのが賢明。

[510: ご近所さん]

しつこい戸建営業を気軽に体験できる、オープンハウス登戸営業センターが誕生するようです。
既に登戸駅入口はポケモンGO集団とタバコ集団で賑やかですが、そこにさらにオープンハウスの営業マンも来て、より賑やかになりそうですね！
登戸駅前は今後もワンルームマンションがどんどん建ちますし、仮店舗営業中のアパマンショップ・果実店・ガールズバー・居酒屋・パブなど続々移転オープンを予定しています。
登戸の街はどんどん発展していきそうですね！

[511: 匿名さん]

必死だなぁ
惨めだね

[512: ご近所さん]

必死も何も、みなさん登戸駅のロータリーにある仮店舗がリニューアルオープンするのを楽しみにしてたんですよね？
着々とグランドオープンに向けて準備してますよという良い情報ですよ。
惨めだなんて、住む人に失礼だと思います。
また新しい店ができましたらレポートしに来ますね。

[513: 匿名さん]

>512
ここの検討者は交通の利便性と希少性のみで購入検討してるわけで。
駅前が酒・タバコ・キャバクラ・パチンコだろうがなんだろうがノーダメージだから、その手のネガキャンは無駄無駄。

[514: 匿名さん]

ネガも入ってるかも知れないけど、地元民ですら「登戸ってホント駅前何もないよねー」と店のラインナップをネタにしながら笑ってる位だから、そんなもんでしょ。表面的は駅前のダサさをネタにしつつも、多摩川や生田緑地・枡形山に近い自然豊かな所は皆が愛してやまないところ。

[515: マンション掲示板さん]

最終期、残り５邸まできた
完売するね

[516: マンション掲示板さん]

足場解体中

[517: 買い替え検討中さん]

借地権のマンションでも販売順調とは、登戸の人気すごいんですね。
概要でわからないのがあるのですが、yahoo不動産で検索したら地代について3年ごとに変わるようなことが書いてありましたが、地代が上がるのですか？
経済的によゆうのある人しか買えないですよね？

[518: 匿名さん]

地代は上がるとは限らないけど、変動するのはYES。地代の分初期価格は抑えめになってるし、相場的に東急線沿いよりはかなり安い。反町の借地物件なんて坪単価もっと高かったけど売れゆきよかったはず。

[520: 匿名さん]

>519

シートフローリングにコーティングは不要というか無駄。

工場でエネルギーの高い電子線で硬化する樹脂でコーティングしてある。

[521: マンション掲示板さん]

今日時点
上階は見切れてますが

[524: マンション掲示板さん]

いよいよ最終期の申込か

[525: 匿名さん]

ここが完売しないと石材店のホームページできないですかね？
早く見たいです

[526: 匿名さん]

そういえば石材店の方の工事現場内に完成予想パース図が貼り出されてありました。
さすがにチラッとしか覗けなかったのですが結構格好いい感じでした。

[527: マンション掲示板さん]

これですね

[528: 匿名さん]

石材店跡地も70年賃貸物件ですか？

[529: 匿名さん]

所有権です

[530: 匿名さん]

エントランスが狭そう？ですが、すべて南向きになるようですね。
定借は避けたいので、石材店楽しみです。

[531: マンコミュファンさん]

地主とデベが喜ぶ物件

[532: マンション検討中さん]

線路沿い踏切脇（拡張予定）で防音設備はしっかりしているだろうけど窓は開けられないだろうなぁ。朝なんて開かずの状態だからずっと踏切カンカンしてるよね。あと気になるのは揺れ。在宅勤務のひとはつらいかもね。そして価格！！坪340って噂を聞きましたが・・・・。ほんとかな

[533: マンション検討中さん]

遊園の野村が350という噂ですから、340は妥当でしょう。むしろ安い方ではないでしょうか。
ここガン無視で狙っている人も多いですし、340であれば争奪戦でしょうね。

[534: 匿名さん]

揺れってあるんですかね？
マンションは細長いから、高い方の階だと影響があるのだろうか。
大きな衝撃というわけじゃないし、揺れに関しては大丈夫そうに思うが…でも、揺れっていうのもかなり感じ方に個人差あるんですよねぇ。
揺れに関する予想データみたいなのってデベは持っているかな。

[535: 匿名さん]

多摩川近いですが水害対策はされているんでしょうか？
既出でしたらすみません…

[536: マンション掲示板さん]

>>535 匿名さん
534と同一人物ですか
そんなもん、きちんと三井レジに聞けば？

[537: 匿名さん]

外観デザインはどこもあまりかわり映えしないように思っていましたが
ここはおしゃれな仕上がりになりそうで素敵です。
総戸数が多すぎないことも理由かもしれないですね。
アクセスの良さから考えると価格は割と買いやすいと思ったら
借地権物件とのこと。
借地権物件って、永住目的で購入する場合は避けたほうが良いのでしょうか？

[538: 周辺住民さん]

考え方によるんじゃないですかね。70年後に取り壊して更地で戻すのを良しとするか、所有権でボロボロになったマンション建て替え前提で次の代に残すか。そもそも70年後って自分の孫やひ孫の代だしどうなってるかは？？？

[539: マンション比較中さん]

永住目的か賃貸目的のどちらかでしょう。
途中売却となると買い手が住宅ローンを組むのはやや難しいため、売れる人は限られてきます。（住宅ローンは土地を担保に貸すため）
途中売却の価格が期待できない分、お求めやすくなっているということです。
所有者同士の温度差も気になるところです。どうせ70年後には取り壊すので最低限の修繕で良いという考えで買っている人もいるかと思いますし、賃貸目的の人は、管理・修繕費の値上げをされると利回りが低下するため、抵抗してくるでしょう。
ネガティブな書き方をしてすみません。
周辺相場や今後出てくるマンションの予想価格と比較すると激安な部類に入りますので、色々計算していただき、行けると思えば購入すべきだと思います。

[540: 匿名さん]

借地権でない普通のマンションでも、70年後に住んでいると思いますか（笑）
でも、20年後に売ろうと思ったら、残り50年となると印象が悪いでしょうね。

[541: マンション比較中さん]

私も70年はここに住まないだろうし、子供に負債になるかもしれないマンションを残すよりもなぇ…と思って、一時期本気でここを考えていたんですが、実際残り35年を切ったらどうなるんだろうと思って改めて調べてみたんですよね。
船橋にパークハウスプレシアという2003年築の50年定借マンションがあります。(つまり残り32年)
まだ築18年なんですが、築40年のマンションよりより広いし安いのに買い手がついていなかったんですよね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/chiba/sc_204/pj_96086724/
https://suumo.jp/sp/chukomansion/chiba/sc_204/pj_96219154/

私は永住目的で、絶対に途中売却なんてしないと思っていたんですが、やはり人生何が起こるか分からず、マンションを売ってお金に変えないといけないかもしれない、賃貸に出すにしても資金の回収に何年もかかることを考えると、自信がなくなってしまいました。
この掲示板はちょくちょく見ていましたが、販売真っ最中に書くと営業妨害になると思い、残り2戸のこのタイミングで書きました…
このまま相場上昇が続けば、この辺りはじきに坪400ぐらいにまではなると思いますので、絶対お買い得です。
人それぞれ価値観は違いますし、行けると思うなら絶対買うべきです。

[542: 匿名さん]

残りの借地期間が40年を切ってる定借物件のリセールですが、
5月～6月の状況（タワー除く）
　ブランヴェールEXリバーウィング（28年）
　杉並宮前パークホームズ（29年）
　サンタクスガーデン目黒（33年）
　ウエストレジデンス大崎（37年）
　イニシア新百合ヶ丘（38年）
　パークコート神宮前（39年）
などが成約しています。
残り期間40年以上なら成約事例数はもっと多くなります。
定借物件であっても、中古の在庫も積み上がる状況にはありません。
適正価格ならば普通に売れるということです。
なお、所有権物件でも高値追求すれば数か月間売れない物件などざらです。
特に交通利便性が悪い立地の物件は。

[543: 匿名さん]

542です。幾つか補足します。
私は都内のマーケット状況しか分からないので、上記情報はそれに限ったものです。
サンタクスガーデン砧（残り期間34年）も取引があったようです。抜けていました。
残り期間が30年や20年を切って来るとリセール価格ががくっと落ちるかもしれません。その辺は定借マンションが出始めてからまだ日が浅いので、データがなく分からないです。
あと、金融機関によっては定借物件専用のローンを用意しているところがあります。担保の評価が厳しくなるので、利率は当然割高ですが、「現金一括でないと買えない」というわけではありません。

[544: マンション比較中さん]

成約事例の詳しい情報ありがとうございます。
成約情報は普段なかなか入手できないので、そういう情報に簡単にアクセスできるようになれば良いなと思いました。
しかし50年定借物件は築年数浅いのに価格厳しめですね…
ここは70年定借なので、その点は安心なのかもしれませんね。

[545: 匿名さん]

>>544 マンション比較中さん
一般論として、50年定借よりも70年定借の方がリセールに関して有利と言えます。ただし、50年定借でも、都心好立地物件は築5年～築8年の時点では軒並みリセール価格が分譲価格を上回ってます。もちろん、今の市況での話なので、市況全体が悪くなれば、中古定借物件はより厳しく評価されることになると思います。

[546: 通りがかりさん]

>>539 マンション比較中さん

投資用物件の場合、誰しも転売の可能性は留保したいと考えているはずです。わざわざ転売の難しい借地物件を買わないと思います。「賃貸用」とおっしゃるのは、そういう投資・資産運用目的のことですよね。

[547: マンション比較中さん]

>>546
ゲストサロンで話を聞いた時は、「価格を抑えている分賃貸に出した時の利回りも良いので、賃貸用としての活用も期待できるマンションですよ」という話もありましたので、そういう目的の人も中には居るのかなと思った次第です。
もちろん、転売の難しい定借物件を投資用として買うのはどうかなとは私も思います。

[549: 匿名さん]

投資っていかに全体のコストを抑えるか、というところにかかっていますよね。
定借のマンションだと、分譲で購入するよりは安いという点で
コストがかかりにくいというふうに考えられる、ということなのかもしれないのかな？
ただ、賃貸投資したあと、いずれリセールして最後に収益を上げたい、と思うとそれが難しいところはある。
あと転貸借して、地権者さんに手数料は取られないのかは気になる。

[550: 通りましたさん]

>>531 マンコミュファンさん
このようなまともな意見がスルーされてしまうのが、南武線沿線たる登戸信者の特徴です。

[551: 匿名さん]

＞50年定借よりも70年定借の方がリセールに関して有利

70年定借ってまだ実績もないように言い切るなんて詐欺師かな。50年過ぎると建物は相当傷むし、あと20年のために計画通り修繕する必要があるかなんて議論になりかねないのに。

[552: 匿名さん]

>>551 匿名さん
相手の考えが間違っていると思えば、それを指摘すればいいだけ。この掲示板は単なる意見交換、情報交換の場なのだから。詐欺師云々は余分です。

それはそうと、定借50年と定借70年では後者の方がリセールで有利だと言うのは、「一般論としては」やはり正しいと思いますよ。つい最近、スムログに「定期借地権付き新築マンションで、売却する際に困らない条件とは？」というすまいよみ氏の記事が掲載されていますが、その記事でも「借地の期間が長いこと」が条件の１つとされていますから、参考にされてはどうでしょうか？

もちろん、50年定借でもリセール時に値上がりしている（していた）物件もありますので、以上はあくまで一般論としての話です。リセールに一番大きく影響するのが立地条件であることは、所有権でも定借でも変わらないとも思います。他の条件が等しいと仮定した場合に、定借期間が長い方がリセールには有利になりやすい、ということに過ぎません。

なお、築後50年が経過した時点では、確かに70年定借物件であってもリセールは厳しくなっていると思います。管理修繕状況が良くても建物には古臭さが出ているでしょうし、ご指定のとおり、残りの借地期間が短くなって建物取り壊しが近づいてくると、管理修繕を保つこと自体が難しくなってくるかもしれません。しかし、その論理で行けば、50年定借では築30年時点で既に「残り20年」となってしまい、管理修繕を保つのが難しくなる（つまりリセールできなくなる）可能性がありますね？　その点、70年定借ならば築30年時点ではまだ残り40年の借地期間があるわけです。とすれば、あなたの論理が正しいと仮定しても、50年定借よりも70年定借の方がリセールで有利だという結論は一般論としては変わらないのではないでしょうか？

[553: 23区内会員]

30年過ぎると建物は相当傷むだろ。ましてや田舎の物件のくせにリセールもクソもないのでは？

[554: マンコミュファンさん]

>>551 匿名さん
ほとんどの人は35年ローンで組むわけで35年に近づけば銀行が貸し渋りする→ローンが組めないから値引きするしかない、となるのは当然の話。

[555: 匿名さん]

借地権は相続の時に手間かかるみたいだね。所有権だと固定資産評価証明書を取得すれば評価額わかるけど、それができないんで路線価から計算。素人が自力でにはハードルが高い。

[556: 匿名さん]

定借50年と定借70年では後者の方がリセールで有利なんですか！と言うか自分は定借マンションをリセールできることも知りませんでした。
しかし実際中古で出されている事例を見ると買い手がなかなかつかないみたいですね。

[557: 匿名さん]

>556

日本は未だに土地本位だからね。

[558: マンション検討中さん]

石材屋のところのHPでましたね！

[559: 匿名さん]

パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー
これは格好いいですね、しかし高そう…
坪330~350にはなりそうでしょうか

[560: 匿名さん]

ペラボーですねえ…

[561: マンション検討中さん]

定借じゃなければ300
定借だから9掛けの270ですという三井様の理屈はどうなるのか楽しみです

[562: 検討板ユーザーさん]

>>559 匿名さん
でもトイレには手洗いカウンターないんだね。
なんで付けないのか。。
あと全面的に二重窓で開ける時めんどくさそう。
ZEHのせいかね。。
日本のマンションの窓はなぜかペアガラス止まり。
5層断熱の日本製窓もあったりするんだが。
https://kenzai-digest.com/legaris/

[563: 匿名さん]

主寝室に床暖房付いているのはなかなか珍しいですが、それなのにトイレ手洗いカウンター無いのはかなりアンバランスですね
もしかしてスクエア同様食洗機も無かったり…なんてことがあるのでしょうか

[564: 匿名さん]

パークホームズ登戸ステーションアベニュー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673259/