パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

浴室乾燥機のツッパリ棒、狛江のユニディで買ってつけています。既存のやつより丈夫ですよ。
近所に住んでいますが、あの立地はこの後ほぼ出てこないのではないのでしょうか。
あの土地も旧街道沿いの由緒あるところですし、隣は墓地で高い建物が建つ可能性も低い。葬儀もやるお寺ですが。住み替え検討してます。

お寺の借地の古民家があるところも今のところ駐車場にする予定だと聞きました。
道挟んで向かい側が公園になるのでうるさいとクレームつける方は最初から住まないほうがいい。家にいる時間が長い方は要注意です。
この辺りは公園が少ないので昼間は保育園の子供たちがここぞとばかりにお散歩に来ています。
設備仕様を削りまくってますが、防音や床などはどうなんでしょうかね。
内装はお金かければなんとかなりますが、躯体をケチられるのはちょっと、、
モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ

[42: 匿名さん]

>>37 匿名さん
そもそも今現在築70年のマンションってあるのかな？

[43: 匿名さん]

>41

つっぱり棒なんてつけちゃったら入浴するとき邪魔じゃない。浴室乾燥の物干しって干す時は手前、入浴するときは奥にって移動できるようになってる。

[44: 匿名さん]

>>32 匿名さん
換気扇汚れて詰まっていませんか？

[45: 匿名さん]

>44

ちゃんと掃除してる。あとTESのメンテナンス入ってるからチェックしてもらってるし。

[46: 匿名さん]

＞モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ

最近、三井は新宿サロンでコンセプトルーム＆バーチャルなんてのもある。小規模だとモデルルーム建てると一戸当たりの販売コストが嵩むから完成売りってのがパターンだったんだけど、青田売りなら新宿サロンじゃないかな。

[47: 匿名さん]

＞43　我が家は1418サイズですが交差するようにツッパリ棒付けてます。普通に使えますよ。便利ですのでお試しあれ
＞46　なるほど、最近はモデルルームなしでの販売もあるのですね。完成後販売だとオプションや間取り変更できないなぁと思ってました。

[48: 匿名さん]

9月引渡だから間取り変更はできないんじゃないかな。最近そもそも少ないし。

[49: 匿名さん]

>>45 匿名さん
えっ
人任せですか？
簡単に自分でメンテできるのに、、

[50: 匿名さん]

TESのメンテ入ってるのは給湯器が故障してお風呂入れなくなると困るから。コメントしたけどフィルターの掃除はやってるよ。

[51: 名無しさん]

27から事前説明会か

[52: 匿名さん]

>>50 匿名さん
TES壊れますか？もう10年超えましたが不具合はありませんよ。個体差か施工ミス？
まあ保険みたいな安心料でしょう

[53: 匿名さん]

保険料なのは承知の上。TESの話を出したのは換気がちゃんと機能してるのを客観的に言いたかっただけ。やたら突っ込むね。

[54: 匿名さん]

最近デベの有料の長期保証ってのがあるけどあれはどうかなって思う。10年目までなのでそれまでに壊れるリスクって低いと思う。あと東電のやつもかな。TESは15年目まである。

[55: 匿名さん]

>>53 匿名さん
保険料と実際のランニング費用との比較。
ほとんど壊れない製品と認識しています。
スマホもケアに入っていません

[56: 匿名さん]

>>54 匿名さん
補償期間てのは、今までの経験則から導き出した損益分岐点かと。最近は自動車でも期間が長めで、長期の保証をやたら進めてきますよね？

[57: 匿名さん]

物件エントリー受付開始しています。エントリーした方いますか？
「ダブルアウトポール設計」だそうで、柱が内側にないだけで家具の配置もしやすそうですしいいですね。

>>この辺りは公園が少ないので昼間は保育園の子供たちがここぞとばかりにお散歩に来ています。
テレワークになると、新たな気づきがありますね。
そこまで声が響かないならいいかと思っていますけど・・・
マンション廊下でダッシュされたり、鬼ごっこはイヤかな。

[58: 匿名さん]

故障はスタブ曲線といって最初に多く出てその後しばらく減って寿命に近づくとまた増えるって傾向にある。初期不良はもともとの無償保証でカバーされるので中途半端な期間の有償の補償って、保証提供側の利益。家電量販店の延長保証がその典型といわれている。住宅設備で寿命が10年以下ってのはディスポーザー位。ここはないけどね。


損益分岐ってサービス提供側のものであったりする。

[59: 匿名さん]

27日から武蔵小杉のコンセプトルームで案内開始だそうです。27日はすでに満員でした。

[60: 匿名さん]

やはりコンセプトルームか。内装が実際とは違うのに建材のサンプルもないって不評みたい。

小杉って何があるんだろう。サードアベニューのモデルルームを転用かな。

[61: 匿名さん]

エントランスからエレベーターまでの動線が中庭を迂回するルートでいまいちだね。

[62: 匿名さん]

このタイミングだと竣工まで間がないからセレクトとかはないだろうね。完成売りのほうが現物見れるからユーザーメリットあるような。

[63: 匿名さん]

3LDLの中心価格帯はどれくらいになりそうでしょうか？
クリオやミオカステーロが5000万なので、
借地、墓地、観音開きを加味すると4000万が妥当ですかね？

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん
坪210から220ぐらいが妥当だと思っています。
3LDKで条件悪い部屋で4000ぐらいの部屋があるといいんですけど、、
設備仕様も相当低いですし

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん
小さい3LDKだと4000切るかもですね。
借地ということで転売が難しいので、最初から賃貸貸し出し目的や、途中から賃貸切り替えの人が相当多そうなのが危惧されますね…

[66: マンション検討中さん]

事前説明会の情報ってどこからわかりますか？

[67: 名無しさん]

>>66 マンション検討中さん

物件エントリーして、アンケート答えたら電話連絡来るはず

[68: 匿名さん]

事前案内会ってエントリーした人だけに連絡して、場所もクローズ、一見さんお断りってのが通例。以前ならモデルルーム一般公開になった後にふらっと訪れるってのもありだったんだけど、今はコロナ対策で予約必須だから興味あったらエントリーでしょ。

[69: 匿名さん]

事前案内って売る側としては来場者に情報を伝えて反応を確認、今後の販売戦略を決めるための物。情報も小出しにだったりするからあわてていく必要はないけど、あまり遅くなると要望書集めて部屋の調整はじめるから出遅れることになる。タイミングって難しい。

[70: 匿名さん]

好評につき事前案内追加開催なんてHPに宣伝始めたら要注意。あれって見込み客集まってないことの裏返し。見込み客集まったらさっさつ次の段階に移る。

[71: 匿名さん]

そういえば、南武線の踏切のところの石材店だったところも三井の看板が立っていました。15階建て50戸ほどのようです。

[72: 匿名さん]

　料亭建設費用が、マンション部分に上乗せ去れてるだろうから、
柱がないけど高そうだな。
　管理組合も料亭が牛耳るだろうし。駅徒歩5分　70年賃貸に入居する覚悟か。

[73: 匿名さん]

全体的にアウトポール設計になっているので家がすっきりしているなという印象
平米数もある程度の広さがありますし、クローゼットの広さがこのくらいの広々としているのは
憧れます。
そして各部屋にクローゼットが広めで設置してあるので、家の中もすっきりしそうですね。

[74: 匿名さん]

収納は確保してるけど、ウォークインクローゼットってウォークインするスペースって収納としてはデッドスペース。トレードオフとして4.5畳の部屋もあるし、クロークはおまけ程度。その辺をどう判断するかだね。コンセプトルームだとその辺が確認できない。まあ、モデルルーム作ってもそういうタイプでなく広々な部屋なんだろうけど。

[75: デベにお勤めさん]

登戸にもう一つ三井のマンションが建つんですか？
今駅北側は更地になっていますが、どれくらい分譲マンション建つんでしょうね…
現状は賃貸が多い印象です

[76: 通りがかりさん]

南武線の踏切近くのはこちらです。

[77: 匿名さん]

南武線踏切の所はおそらく駅徒歩1分表記になりそうですね。
登戸駅前は丸栄製紙・生和コーポレーションのマンションが2棟建設中ですが、おそらく賃貸になるのではないでしょうか。
そうなると他に分譲になりそうな所は現状ない気がします。
向ヶ丘遊園の駅前徒歩3分くらいに割と大きな三井のリパークがあるので、ここがマンションになる可能性はあるかもしれません。

[78: 匿名さん]

登戸の駅近分譲マンションは、希少ですね…
ここも定期借地でなければ、積極的に検討したのですが。

[79: 匿名さん]

お写真ありがとうございます！
まだこの状態だと同時に検討するのは難しいですかね？比較検討できたらいいのですが、、

[81: 匿名さん]

登戸はお店の数が本当に少ないですが、今更地になっているところに何かできる予定はあるんでしょうか？せっかくあれだけの土地ができたのにマンションばかりではもったいない気がします…

[82: 匿名さん]

オーケーストアは建設中ですね。恐らく、ここから一番近いスーパーマーケットになるんじゃないですかね。

[83: 匿名さん]

オプションは引渡し前でないとできないものを。例えばコンセントの増設やキッチン関係、間取りに関するもの。バックカウンターやフロアコーティングなどは外注でもよいと思います。
この物件、主婦の敵かと思うぐらい設備削ってますよね。キッチンは総とっかえしたいぐらい。鍵もキーレスキーじゃないし。
うちみたいに買い換えで検討してるとうーんと思ってしまいます。
オプションや外注でいくらかかるんでしょう、、、。
その前に価格はどれくらいになるんでしょうね

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
設備悪、悲しいですよね。。。
ただ、その分、物件価格が抑えられているかと思いますので、それなら我慢できますかね。
相場や借地加味すると、3LDKで4000万前半あたりが妥当でしょうかね？
後は、土地の借用代とかの＋費用がどれくらいかですよね。
折角借用地なのに、そこの金額が高いと。。。

[85: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん

料亭がマンション内に再建築されるのですか？

[86: 名無しさん]

>>85 通りがかりさん

ホームページ見てからコメントしなされ

[88: 匿名さん]

だいぶ昔ですがマンションを購入した時のオプション工事として、コンセント増設（4か所）、床暖房2分割（リビングとダイニングを分けた）、電気のアンペア変更とそれに伴うブレーカー位置変更をお願いしました。金額は覚えていません・・・
その後外注で壁面収納オーダーしました。

[89: 匿名さん]

アンペア変更って入居後に電力会社に依頼すれば無料のハズだけど。オプションとして有料でやったのならぼったくりだな。どこの会社？

[90: 匿名さん]

戸数少ないけど一斉入居って時間かかるからね。土日限定にすると結構待つことになるかもしれないから、引渡から入居までの間に工事する時間は十分ある。

[91: 匿名さん]

ハザードマップにがっつり入ってますね。3メートル浸水区域だそうです。川から離れているイメージですが・・・・

[92: 匿名さん]

近隣住民ですが、一昨年の台風でも浸水はしなかったものの堤防ギリギリまで増水して多くの人が区役所や小学校に避難しました。
ここに限らず登戸駅徒歩圏内は基本ハザードエリア内に入ることは覚悟が必要かと思います。

[93: 匿名さん]

設備仕様が更新されていますね。
食器棚ついているのはいいですね。
ただキッチンのキャビネットはやはり賃貸と大差ないようにも見えてしまいますが…

[94: 匿名さん]

今時賃貸でもスライドが多いと思いますが…
扉仕様のメリットもあるんですかね

[95: 匿名さん]

コストダウン以外理由はないっしょ。

[96: 匿名さん]

いまどきダブルアウトポール設計は珍しく贅沢だな?と思う一方、キッチンの収納が観音扉というのも珍しくコストカットが激しいな?と思う。コストのかけ方のバランスが不思議。

[97: 匿名さん]

洪水ハザードだけど、水没するのは料亭部分だけでしょう。

[98: 匿名さん]

何度か現地見ているけど、
【良い所】
・二駅利用可能
・駅やスーパーまでフラットアプローチ
・幹線道路や線路から少し距離があり静か
【悪いところ】
・浸水想定区域（3?5メートル）
・南側角部屋はお墓が目の前
・北側は隣家が密接していて2,3階は角部屋の意味があまりない
【不確定要素】
・寺側の隣地に何が建つか
・駐車場のキャパは少なそう

定借も加味していろいろ簡素にして目に優しい価格を出してくれると期待してるが、資産性で言えば石材屋やダイエー跡地の方がいいんだろうな

[99: 匿名さん]

日本って土地本位だから借地権物件の資産性はないという前提で判断するのが賢明。

[100: 匿名さん]

今日から事前説明会ですね。価格が気になります。

[101: 匿名さん]

価格気になりますね…。

ダイエー跡地も気になっています。
どなたか情報をお持ちの方いらっしゃいますか？

[102: 匿名さん]

ダイエー跡地はスーパーじゃないの。

[103: 名無しさん]

ダイエー跡地は、下階商業施設のタワマンです。
北口もパチンコ屋が余計に増えますが、タワマンも5年後辺りに建つ予定。

[104: 匿名さん]

ダイエー跡地は近隣商業地域で高さ制限20ｍだから、タワマン建てるには用途地域変更か地区計画が必要。

近隣一帯を再開発ならあり得るけどスーパーの建て替えで、そういった変更がすんなりいくのかな。

[105: 匿名さん]

ここの周辺もまとめて再開発すれば印象変わるのにね。区画整理事業の限界か。

[106: 名無しさん]

>>104 匿名さん
昨年二月に野村不動産が購入していたのは、その辺全て見越しています。

[107: 匿名さん]

用途地域変更か地区計画だと、市のHPで公表されるから進むかどうかはウォッチしてればわかるね。

[108: 匿名さん]

登戸の北口にタワマンできるんですか！？
パチンコ屋はもういらないですが…

[109: 匿名さん]

タワマンはC-1地区かな。あそこだと北と東が線路だからどうなんだろう。

[110: 匿名さん]

現地に行くと隣や正面のマンションが近く囲まれ感があるのが残念でした。
南西?西が抜けますが、お墓はどの程度視界に入るんでしょうね

[111: 匿名さん]

お墓ビューですか。小規模で完成売りじゃないのって珍しいと思ってたけど現地見せると敬遠されるから青田でさばくって算段か。

[112: 匿名さん]

お墓ビューは考えようによっては高い建物がたたないので日当たりは確保されますよね。あの立地で隣のブロックに高い建物立たなくて下の階でも日当たり確保できるのは貴重かも。好みによりますが。
お寺の古い建物2軒のうち、1軒は取り壊してました。

[113: 匿名さん]

>112


それ営業の常套句だね。最近は納骨堂になんてのもあるからどうなるやら。

[114: 周辺住民さん]

二週間前くらいに公式HPからエントリーしましたが、何ら連絡がありません。
また、資料請求しても何も送られてきません。レスポンスが遅いのでしょうか？
エントリーされた方、如何でしょうか？

[115: 職人さん]

>114
電話したほうがいいんじゃないですか？
待ってても良いと思いますが、引き合いが多いとのことなので、かかってくるのは結構先になるんじゃないかなと思います。
私は先週エントリー＆電話して、今度説明会に行ってきますが、説明会の日程は結構先まで埋まっていました。

[116: 匿名さん]

最近はエントリすると限定サイトのパスワードがメイルで届くってパターン。登録するときにメイルアドレス間違えたんじゃない。インフォメーションデスクに連絡するのが確実。

[117: マンション検討中さん]

週末行ってきましたけど、坪270平均でした。
仕様はこの単価としてはありえないぐらい低かったです。
思っていたよりも全然高かった、、

[118: eマンションさん]

>>117 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。立地のアドバンテージを加味したとしても、定借でその単価はかなり割高ですね。それにしても、三井は定借でも強気ですね。ちょっと前までは定借は相場の2割ぐらい安いのが普通だったと思うのですが。。。

[119: 匿名さん]

登戸・向ヶ丘遊園両駅徒歩5分の立地の相場っておいくらなんでしょうか。あまりこの辺りは分譲マンションがないので、相場が読みにくく…

[120: 匿名さん]

坪270平均が本当ならなかなか挑戦的な価格設定だな笑
お墓ビューとか浸水想定のある1,2階とかをどれくらい考慮して値段分けてるか気になるな

[121: 匿名さん]

相場について客観的な情報を得たかったら近隣の仲介業者、三井の系列を外してできれば複数に当たるのが確かかな。あと、定借の中古の流通状況についても。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
なるほど。参考になります。

[123: 匿名さん]

>浸水想定のある1,2階

冠水して共用部分を補修する必要になった時、保険で賄えないと管理組合持ち出しになる。上階だから関係ないと考えてはいけない。

エレベーター、エントランスのオートロック、受電設備、MDF室とか電気絡みは水に弱い。

[124: 周辺住民さん]

強気な設定でしたね。それでも70㎡のあたりは割安感あるかな。問題は借地代も含めた管理費が月４万程度。駐車場も高いです。

[125: 匿名さん]

>>119
近い例だと、2019年分譲のミオカステーロ向ヶ丘遊園2ステーションプレミアが登戸7分・向ヶ丘遊園3分で坪265万円程度でした。
もちろん所有権です。

[126: 匿名さん]

>>123 匿名さん
上階は関係ないって話じゃなくて、下の階はそもそも自分の部屋が浸水するリスクがあるから、その辺が上階との差ににどう反映されてるのかなって話

[127: マンション検討中さん]

価格的には定借＝ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象です。初期購入価格もそこまで安くなく、かつ月々の地代＋解体積立金を払い続けることを考慮すると分譲より割高にすらなる計算。まぁ、分譲には解体積立金ないですけど…。予想より価格が高かったのは残念です。

[129: 匿名さん]

少なくとも、定借物件の販売価格+地代のトータルが所有権物件の販売価格程度でないと割高でしょ。それでも土地が自分のものにならないと考えると割高だけど。

解体準備金は所有権物件でも建て替え時に解体して負担することにするから除外してもいいと思うけど。

[130: 周辺住民さん]

建物部分には固定資産税かかるし、土地の部分はローン控除できない。所有権でこの価格だったらなぁ。

[131: マンション検討中さん]

階数ごとの差は思ったほどついてなかったですね。
浸水リスクのある1.2階を下げてるという印象ではなくどこも100から200万円の差でした。

[132: eマンションさん]

> 価格的には定借＝ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象

これが通用するのって新築の所有権物件がほぼ出てこない都心の超一等地だけだと思うんですよね。
ここは川崎の多摩区ですからね。。。
リセールバリューの低さなども含めて考えると、やはり割高ですね。
立地がよいので、定借でも購入したかったのですが、所有権物件とほぼ変わらない金額のようなので、断念せざるを得ません。残念です。

[133: 匿名さん]

とはいえ周辺の築浅中古がほとんど無いのでこのエリアでは他に選択肢が少ないですね。
Suumoで見てみたら登戸・向ヶ丘遊園駅徒歩5分・築20年以内で1件だけ、徒歩15分まで広げても5件しかありませんでした。

[134: 匿名さん]

金額楽しみにしていたのにがっかりです。このあたりマンション供給が少ないから強気なのかも。既存の物件は年数いってますもんね。

[135: 匿名さん]

強気だねぇ全体の販売戸数減ってるとはいえそれでも売れるのかなぁー

[136: 匿名さん]

あと数年後には「ここも安かった」となるんでしょうか？
他の板見てると「あの時買っておけば」というご意見とても多いですよね…

[137: 匿名さん]

バブルはいつかはじける。最近社債発行する会社が増えてるんだよね。リーマンショック前もそうだった。

[138: 匿名さん]

三井新百合が、完成売りで引き渡し半年前から販売開始して今月中旬に引き渡しだけど絶賛販売中。ここも半年でさばけるか。

[139: マンション検討中さん]

確かにダイエー跡地や他の建設予定のマンションも、安くはなさそうですよね。とはいえ、定借なのに初期購入価格だけでも所有権ありのミオカステーロより割高、月払い地代含めるともっと割高というのも…。登戸にこだわらず他のエリアも探し始めるいいきっかけにはなりました。

[140: 匿名さん]

ミオカステーロ、良いブランドだと思いますけど三井のパークホームズの方がブランドとしては格上ですよね。その辺りも価格には載ってくるのかなと。