パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[251: マンション検討中さん]

登戸賃貸民の私が登戸をご紹介します！

■ 通勤
もともと別の南武線沿線に住んでいて登戸で小田急に乗り換えていたのですが、南武線の電車がいつも混んでいてつらかったので登戸に引っ越しました。
快速急行もとても混んでいてつらいので、快速急行はあまり利用しません。
急行がある程度空いているのと、準急が遊園始発のため座って通勤できるのでオススメです。
帰宅時は快速急行乗ることが多いです。下北沢からノンストップで登戸につくので速いですし、多摩川を渡る時は家に帰ってきた安心感がありますよ。

■ 休日
登戸にはショッピングセンターも観光地もない（ドラえもんミュージアムぐらい）ので、わざわざ登戸に遊びに来る人はいません。
なので、休日もゆったりした時間が流れてますよ。
登戸は交通の便が良いので、二子玉川（自転車でも行けますし、遊園からバスもでてますよ！）、海老名、武蔵小杉に遊びに行くことが多いです。
ある程度大きいスーパーに行きたい時は新百合ヶ丘のイオンに行くことが多いです。
多摩川が近いので、お散歩おすすめですよ！（自転車にご注意ください）

■ 生活
駅ナカに食彩館がありますが、ミニスーパーなので普段遣いには難しいです。
宿河原・遊園のライフや、登戸新町のいなげやに自転車で買い物に行くことが多いです。でも最近マルエツ（ちょっと高め）ができて便利になりました。
近々オーケーストアができるので、ママ友の中でも最近その話で持ちきりです。
程よくコンビニがあってちょっとした買い物はすぐにできますし、多摩区役所も近いので行政サービスが受けやすいのも良いところです。

■ 魅力
登戸を乗り換えで利用する人からは「登戸何も無い」と言われてしまいますが、住んでみると美味しいケーキ屋さん、パン屋さん、イタリアン、フレンチなど、たくさんあることに気づきます。
住民もみんなおっとりしており、落ち着いた生活ができるのも魅力です。
子育ても、保育園さえ決まってしまえば（決まるまで大変ですが）、ママ友もみんな良い人で安心ですよ。
快速急行が止まるまでは、家賃も安かったんです。「みんな登戸は何もなくて住みたがらないけど、私にしか分からない魅力がたくさんある」という自負が最近までありました。

人混みも嫌だし高い家賃は払いたくないけど、住んでみれば自分のペースでみんな仲良く楽しく快適に暮らせる街、それが登戸です！

[252: 匿名さん]

>250

JRとの乗換駅にもかかわらず快速急行は複々線化まではスルーされてたからね。相鉄線と競争が激化したら今後はどうなるか。

[253: 匿名さん]

快急停車+大規模区画整理で地価が上がるのは目に見えていたので実際こんなもんなんでしょうね。
ミオカステーロ遊園2が割安だったのでしょう。

[254: マンション検討中さん]

想定外だったのは、大規模区画整理で分譲マンションが全然出てこなかったところですね。
何もないところに高い金払って住もうとは思いませんし、最近はリモートワーク中心で都心に出ることも減ってきたので、じゃあいつも遊びに行ってる海老名でいっかなとなり、我が家は海老名のマンションのモデルルーム見学してます。
差額でロマンスカー通勤できます（笑）

[255: 匿名さん]

区画整理事業と再開発って似て非なるものの典型例だね。だから割高感だけ。

[256: 匿名さん]

>245

リモート定着するかがポイントだね。コロナ禍が過ぎたら出勤しろなんてなりそうなのが日本の文化。

うちの会社、在宅の制度は10年前からあったのにコロナが流行するまでは使う人ほとんどいなかった。

[257: 匿名さん]

>245

リモート定着するかがポイントだね。コロナ禍が過ぎたら出勤しろなんてなりそうなのが日本の文化。

うちの会社、在宅の制度は10年前からあったのにコロナが流行するまでは使う人ほとんどいなかった。

[258: マンション検討中さん]

区画整理地内の向ヶ丘遊園の駅近に住んでて登戸駅も徒歩10分以内で行ける距離ですが、無茶苦茶便利です。もちろん電車の便は登戸駅の方がいいですが、生活の便利さは下手すると登戸駅前を上回る。
徒歩2,3分圏内にコンビニ(複数)、郵便局、薬局(複数)、クリーニング店、区役所、スーパー(複数)、医療(複数)。外食もお洒落なパン屋、カフェ(複数)、うどん、そば、イタリアン(複数)、焼肉、マクロビ。今後も新築ビルを中心に飲食店や商業店舗の誘致が続きます。大きな商業施設こそないですが、区画整理をきっかけに最も発展が目覚ましいのは向ヶ丘遊園の区役所周りと言ってもいいかも知れません。
もちろん、住まいは賃貸ばっかですが…

[259: マンション検討中さん]

で、パークホームズ登戸は、そんな区画整理地内の中でも徒歩5分以内に最も何もない場所です。コンビニもこの周辺には驚くほどない。なので、自分は登戸駅の駅近にはあまり価値を見出せません。商業的な価値はほとんど上がっていない。それよりも向ヶ丘遊園寄りの地域に分譲が出てきたら(まぁないけど)、それこそ坪270でも買いたいです。所有権ありでね。

[260: マンション検討中さん]

不動産に詳しいコンサルに相談したところ、やはり登戸の定借でこの価格はかなり割高に感じるので、必要に迫られてなければ見送りでいいんじゃないかとの回答でした。
他のスレにもあったけど、都心の一等地でもない限り、定借と分譲がほぼ同等の扱いというのはなかなか見られないとのこと。
もちろん需要と供給でそれでも買う人がいるなら成り立つだろうが、その分買う側にとってはリセールのリスクも込みで不利な条件ということは、覚悟しておいた方がよさそう。

[261: ご近所さん]

見送った先にあるのが三井の石材店で、どうせそこも割高で出てくる。
その後は遊園の野村まで数年無いかもしれない。
絶対登戸という人の一部は買う決断を渋々するでしょう。
そしたらそれが相場になってしまう。
悔しい。私はこの街から出ていくために他の街の情報収集中です。

[262: マンション検討中さん]

悔しいの同感です。街としての価値は大して上がってないのに、供給の少なさだけで決まっている価格なので。石材は無視して、自分は多少年月かけても野村まで待つのはありと思ってます。ミオ遊園llより割高だとしても、所有権がある分、納得感は得られると思うので。

[263: マンション検討中さん]

手前味噌な計算だけど、、
初期価格坪平均270万。月払い地代は70m2の部屋で月1万前後。70年地代維持されたとして、70m2の部屋で坪プラス40万になる計算。従って、70年地代＝所有権という定義を借りれば、実質坪310万ってとこかな。

[264: 匿名さん]

>263

70年地代払い続けても土地は自分のものにならない。70年借地＝所有って説明自体詐欺まがい。

[265: 匿名さん]

最近の三井物件、給湯器リースって増えてるけどここは違うのかな。サブスクの流れという意味では定借も該当するのに何で給湯器はサブスクにしないのか。三井には一貫した思想はないのかな。

[266: マンション掲示板さん]

ここの４L買います
ネガティブな投稿が多いので逆張りで

[267: ご近所さん]

どうぞどうぞ。
納得して買うのであれば、それは良物件でしょう。

[268: マンション検討中さん]

4LDKとはお目が高いですね。
登戸で4LDKはもう一生でないかもしれないですね。
希少価値あると思いますよ！

[269: 匿名さん]

バブルはいつかはじける。繰り返しでしょ。

[270: マンション検討中さん]

できれば買う理由とか教えて欲しい・・・

[271: マンション検討中さん]

納得できてうらやましいです

[272: マンション検討中さん]

>>266 マンション掲示板さん
かっこいいー
ネガティブ意見は予算足らずで買えなかった人の僻みが大部分だと思います。(興味無い人はわざわざ書き込みしに来ませんし)
羨ましーの意見はこういう掲示板では埋もれがちなのでいいなーと思ってる人も居ますよーということをお伝えしておきます！

[273: 評判気になるさん]

わたしも前向きに検討してましたが悩んでます。
定借&価格からリセールは難しい、賃貸はランニングコストから賃料が高すぎる、終の住処としては5,60年後子供たちに負債を残しそうで怖い。築5,60年のマンションには住まないだろうし、二束三文でも売れれば良いのですが
定借終了までのランニングコスト分は遺産を遺しておくかですね。

[274: マンション検討中さん]

街としての魅力がな…価格に見合わない感ある

[275: マンション検討中さん]

>>274
そう思う。予算というより納得感だよね。

[276: 匿名さん]

生田緑地の大規模再開発が控えているので、それが完成すれば登戸も少しは魅力が出てくるでしょうか・・・？

[277: 匿名さん]

生田緑地の大規模再開発は商業施設と温泉施設と自然体験エリアが
計画されているんでしたっけ？
商業施設は分棟型の建築様式だそうで期待できそうですが、
完成は何年後の予定なんでしょう？

[278: 名無しさん]

生田緑地計画は2023年開業予定でしたかね。
ところで遊園ダイエー跡地の環境アセスメント手続きが始まりましたね。野村不動産による商業施設＋集合住宅163戸。
（仮称）向ヶ丘遊園集合住宅・商業施設計画に係る条例環境影響準備書
https://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000127108.html

[279: 匿名さん]

新築をあきらめ、中古にすれば、駅歩２分、77m　４LDK　430万円（188.6万円 / 坪）。　でも新築住みたいよね。

[280: 通りがかりさん]

ダイエー跡地はバルコニーで洗濯干したら、排気ガスたっぷり吸い込むな

[281: 匿名さん]

なるほど。取得した敷地がでかいから、現行の都市計画内で商業施設と住宅を別にして建てるのか。
着工から内覧までの延月数が33ヶ月、アセスの手続きを含めると2024年後半に入居できたらって感じかな？

[282: マンション検討中さん]

>>278
情報ありがとうございます。スレ立たないかな？さすがにまだ早いか笑。
>>279
その物件も悪かないんだけど、日当たり悪いのと、リノベ済みでも写真見るとどうしても仕様の古さが不便に見えちゃう。築10年くらいまでなら中古もありなんだけどねー

[283: 匿名さん]

>281

アセス終了後に建築確認取得、着工だろうから入居は2024年度末かな。戸数からすると販売開始はその1年半くらい前からか。

>282

スレ立てるのはまだ早いでしょ。

あとアセス資料に事業計画の問い合わせ先が長谷工になってるから施工も担当かな。残念。

[284: 匿名さん]

ダイエー跡地、タワマンはガセだったね。高さ制限あるから可能性は低いと思ってたけど。

[285: 匿名さん]

建物の規模からして、工期３３か月って長いと思ってたら解体工事も含んでるんだね。それだと、アセス終了後にスタート、解体と並行して建築確認の手続きかな。

[286: マンション検討中さん]

府中街道との間に川と緑地公園(歩道)があるのがせめてもの緩衝地帯かなぁ。うーむ。
規模も小さいし、長谷工なのは仕方ないか…

[287: ご近所さん]

あそこの緑地、自転車バンバン通るしベンチでタバコ吸ってる人結構いるから通るときいつも気分最悪なんですよね…

[288: マンション検討中さん]

プラウド向ヶ丘遊園スレになってて笑う。
でももうそれで良いんじゃない？

[289: 匿名さん]

販売開始前から次に期待って終わってる。

[290: 匿名さん]

イオンと直結ではないのが惜しいですが良い感じですね。
163戸だとするとこの辺りではアトラスタワーに次ぐ規模感になりそうなので楽しみです。

[291: 匿名さん]

＞290

通路造って屋根付けるようにアセスに意見書だすとか。理由をどうこじつけるかだけど。

[292: マンション検討中さん]

府中街道沿いというところがマイナスポイントですがね?
前にルジェンテ向ヶ丘遊園を検討していたときにも思ったんですが、あの辺りは車の交通量が多くて危ないんですよね。

[293: マンション検討中さん]

後は学生街というところもあり、コロナ前はダイエーに大学生が結構たむろして騒ぐってことがよくありました。
自転車のマナーも良くなくて、車のクラクションもよく鳴ってますし、そのあたりの影響がどう出るかなという感想です。

[294: マンション検討中さん]

上のほうで生田緑地の大規模再開発について触れられてますが、ドラえもんミュージアムの裏ってことですよね。
あのへん全然行ったこと無いし、あそこに商業施設作られても誰が行くんだろう感があります・・・

[295: 匿名さん]

正確に言うと、生田緑地（川崎市の公園）の再開発じゃなくて、向ヶ丘遊園跡地（小田急の私有地）の再開発ですよね。
向ヶ丘遊園が閉まって20年近くになるけど、小田急も大々的に宣伝するだろうし、他の商業施設との差別化要素もあるから、一度は言ってみようって人は結構いるんじゃないかな。手頃な温浴施設だったら地元民含めリピートしやすいし。
プラウド向ヶ丘遊園の価値を高める可能性はありそうだけど、パークホームズ登戸から見れば駅の逆側だし、関係はないね。

[296: マンション検討中さん]

>>290
商業施設はイオンになるんですか？
(だったらちょっとがっかり)

[297: 検討板ユーザーさん]

もともとのダイエーがイオン系列なんで、少なくともイオン系列って感じですかね

[298: マンション検討中さん]

長谷工で160戸ほどとなるとオハナですかね。。。
階数からすると2重床か。

[299: 検討板ユーザーさん]

ここ、ネット環境はどうなんでしょうか。
コロナが流行り出してから在宅勤務が多いので気になってます。
今住んでいる賃貸が光なので、ここも光が使えるといいのですが。

[300: 通りがかりさん]

>>299 検討板ユーザーさん
J-COMって聞いてます

[301: 検討板ユーザーさん]

>>300 通りがかりさん
jcomですか。。
ありがとうございます！

[302: 匿名さん]

jcomの上り速度は最大320Mbpsで他社に比べるとかなり遅いと聞きますが、
マンション全体で契約する形になるんですよね。
例えば自分の家だけ光回線と契約するなどの個別契約は可能なのでしょうか。

[303: 匿名さん]

＞個別契約は可能なのでしょうか

ここは各住戸までの配線がどうなってるかと管理組合次第なところがある。前者は営業に確認すればわかるかもしれないけど、後者は入居してから。ただ、個別契約してもJCOMとは解約はできないので2重に払うことになる。

[304: 検討板ユーザーさん]

jcomのホームページ見てみました。jcomで光が使えるのは戸建てだけみたいですね。マンションは下り：320Mbps、上り：10Mbpsが最高のようです。

[305: マンション比較中さん]

説明会に行ってきました。
確かに立地は申し分ないのですが、やっぱり高すぎですね・・。

仕事で小田急も南武線も使うのでぜひ登戸、と思っていましたが
価格に見合っていないです。

登戸の分譲をを諦めようかと検討中ですが、最近このエリアで
ミオカステーロ宿河原以外に、エクセレントシティ登戸というのも
あったんですね。全然気づかなかったです。

登戸徒歩10分なら、まだ許容範囲かな・・

[306: 匿名さん]

周囲に高い建物が多く圧迫感・囲まれ感が強いのと、
隣が墓地・・・
私は立地が残念だなと思いました。

[307: 匿名さん]

エクセレントシティ、チラシ入ってました。あの場所は登戸じゃなくて宿河原ですね。間取りも２Ｌ中心で狭いです。川沿いなのでミオカステーロよりハザード赤いですねぇ。

[308: 通りがかりさん]

周囲に高い建物なんて、9GATESの単身者マンションしか無いな
K出さんマンションを高い建物と見るとそうかもしれんが

[309: アロハ]

ここのマンション購入します。理由は…
墓地→景色の一部で気になりません
定借70年→そんなに長く生きませんので…
都心アクセス→やはり小田急で登戸から新宿
間でこの価格帯、駅近あまりないですよね
設備→総じて残念ですが、洗面所の設備はまぁまぁかと。
ハザード→水害頻度と今後の対策次第ですよね、予知はできませんし、その時はその時でしょう。
物件価値→転貸、売却は難しそうですね、資産運用目的であれば購入は考えない方が多そうですね。

[310: 匿名杏]

>309

買います宣言しないと踏み切れないのかなここは。

[311: 匿名さん]

＞資産運用目的であれば購入は考えない

実需でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなって悲惨。転売のことは考えないと。

[312: 匿名さん]

一生住むつもりで買っても、想定外のことがあると売却をせざるを得ない状況になることがありますからね…自分もそのリスクを考えて購入に踏み切れなかったです。
逆説的ですが、売却時の損失が気にならない、リスクを負ってもこの物件がいい、他に何件か(投資用でなく居住用に)物件を所有しているような経済的に余裕のある人、こういう人達ならそんなこと気にせず買うと思うので、やはり自分には縁がなかったんだなぁと思います。ただ、皮肉にもこのスレは意図せず登戸遊園の次の分譲に関する情報が集まっているようなので、しばらく定期的に覗かせてもらおうと思います。

[313: 通りがかりさん]

先程相談会参加してきました。
やはり柏屋さんのプッシュがすごいですね、建物に雰囲気残されたところをアピールされてますが、柏屋さんを出すのはそこまで効果的ではないかなと…。そういう取り決めなのかもしれませんが。
南武線ユーザーからの流入は多いにありそうですね。静観です。

[314: 匿名さん]

日影図見ましたがあの立地でそこそこ日当たりが良いのは墓地のおかげですよね。低層階でも全く日当たりがない部屋はなかったです。申し込みに行きましたが希望の住戸はすべて抽選になりそうです。かなり調整かけてる雰囲気でした。これで価格公開して申し込み者増えたらどうなるんでしょう。

[315: 匿名さん]

>314

要望書の調整なんてポーズ。要望書締切りから価格発表、登録開始までの期間と登録期間があって後から来た人も受け入れるわけだからね。

抽選にならないように販売住戸増やせばいいだけのことなんだけど、読み間違えて売れ残りってことになったら不人気ってレッテルついちゃうからやらない。

[316: 匿名さん]

墓地だから建物たたないってのも最近は当てはまらないからね。納骨堂なんてのが最近の流れ。

[317: 匿名さん]

リフォーム費用がいくらかかるか分からないのが嫌なんだよな
設備は賃貸レベル（積水みたいにいいとこの賃貸だともはや負けてる）だから、正直読めない

[318: 匿名さん]

>317

オプションについて具体的なことは契約してからだから、あらかじめリフォーム会社にいってざっくりいくらぐらいかかるか把握しておいたら。契約してから予算オーバーでできないだと痛い。

[319: 通りがかりさん]

>>318 匿名さん
これはありますねぇ。

[320: 通りがかりさん]

>>317 匿名さん

設備がなぁ…

[321: 通りがかりさん]

私の知り合いも購入するって言ってて、抽選の心配してますし好調なようですね。
早々に完売でしょう。
登戸エリアの特性をよく理解した値付けだったかと思います。
すっぱいぶどうの人たちがいっぱいいますがお気になさらず購入すればいいと思います。

[322: 匿名さん]

お値段がリアルに酸っぱい。

[323: マンション掲示板さん]

ボランティアじゃなくて営利企業なんだから、安値で売り捌くわけがないわな。

[324: 匿名さん]

皆さんはリフォームするなら優先順位はどのような感じですか？

[325: マンション検討中さん]

>>324 匿名さん
とりあえずキッチンですかね。
引き出しが恋しいです。
でも、キッチンまるごと(150万とか)になるのは価格的に厳しい、、、。

[326: 通りがかりさん]

キッチン周りと洗面室の設備がもう少し良ければもう少し印象は違ったかもしれませんねぇ。価格が下がったとして納得して買えるか…アクセス面は捨てがたいけど…んーーーー

[327: マンション検討中さん]

キッチンが観音開きなのもびっくりですが、さらにキッチンの引き出しはブルモーションなし、さらに食洗機をつけようとしたら貴重な引き出しユニットのとこに付けられるという。
洗面台の観音開きもびっくりだー
まじかー

[328: 通りがかりさん]

広域の人からすると信じられないかもしれないですが、登戸で分譲探してる知り合いは基本近所の賃貸住みなので、施設面にたいして不満なさそうだったんですよね。
私も他地域だともっと安いし設備いいとこあるよと勧めたんですが、登戸がいいからと意思を変えるつもりは無さそうでした。

[329: 匿名さん]

坪300手前まで行ってもちゃんとしたもの作った方が絶対良かったと思う。三井なんだし。
借地を加味したんだと思うけど、安くもないよくもないものにしちゃったからこんなしょっぱい反応になる

[330: 匿名さん]

借地権物件なんて半分賃貸だからね。

[331: 匿名さん]

地代70年加味したら既に坪310なんだよなぁ
それで設備ケチらなくても…

[332: マンション検討中さん]

これで堂々と石材店は坪310で出せますね

[333: 匿名さん]

>332

ここがサクッとはけたらね。さて、どうなるか。

[334: 通りがかりさん]

妬んでる人が多いな

[335: 通りがかりさん]

>>334 通りがかりさん

これはネガティブキャンペーンもあるかと思ってます(笑)

[336: 匿名]

>>335 通りがかりさん

皆さんの文面から登戸愛が感じられ、単なるネガキャンには思えない。

[337: 匿名さん]

登戸で大手ってことで期待したら外れだったってことでしょ。次の期待はすでに遊園ダイエー跡地みたいだし。石材店はスルー。

[338: 匿名さん]

抽選住戸発生

[339: 匿名さん]

抽選になる程度に販売戸数を調整してるだけ。そして人気って煽る。

[340: 匿名さん]

事実だとわかってないことを決めつけるネガティブコメントも、リアルで期待外れた人達のコメント見て妬みとか金がないとか煽るのも、似たようなもんだよね。やめようよそういうの。

[341: 通りがかりさん]

>>340 匿名さん

そうですよねー。
ここはネガティブコメントして様子を見合ってるのか、いずれにしてもこの物件に関心があるということですね(笑)はっきり言って時間の無駄すぎますもん買わない人には…次の物件についての情報収集したほうが遥かに有益ですしね

[342: マンション検討中さん]

検討するほど他の物件も出てこないんだよねぇ

[343: マンション検討中さん]

>342
そこが一番悲しいところ…

[344: 通りがかりさん]

悲しいかな。他の地域のマンションに目を向けるしか、今は選択肢はないね。

ただ、各駅停車が最寄りの物件を見ても「登戸なら快速で…」と比較して考えがち。外に目を向けても感じる登戸の利便性の高さ。

[345: マンション検討中さん]

>>342 マンション検討中さん
登戸駅周辺で検討しているので、ダイエー跡地の野村物件も個人的には対象外なのですよね。
多摩病院付近のふるーい物件を立て直してくれないかなぁ

[346: 匿名さん]

坪310で比較すると、東横線日吉徒歩9分のプラウドシティがこれより少し安い位ですよね。ゼネコンは三井で設備も充実してるし、借地リスクを避けるならこちらもあり。

[347: 匿名さん]

日吉の9分はプロジェクトエリアまでと駅徒歩詐欺。ゼネコンも杭不足の三井住友。

[348: 匿名さん]

東洋建設はどんなもんなんだろ

[349: 通りがかりさん]

>>347 匿名さん
スレ立ってますよ、そちらでどうぞ

[350: マンション検討中さん]

再開発エリアといっても商業施設はほとんどなく地主たちの家と学生向け賃貸の建設だらけ。35年後にはそろって古い町並みになる。その頃には売れない定期借地。そしてお墓ビュー。定期借地で地代込み坪310だとしたらその価値は明らかにないのでは。