パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[184: 匿名さん]

入居時の一時金集めてるところは多いけど、一般的な金額の倍。＋１００は大げさだけど+50はあるかな。5年間隔とかの一時金も割高設定かも。

[185: 匿名さん]

いや、100万でしたよ。管理費等一覧に載ってます。

[186: 匿名さん]

どこのマンションでも一回目の大規模修繕が終わると月額修繕積立金が跳ね上がります。一時金とどちらがいいんですかねぇ。

[187: 匿名さん]

一時金も段階的値上げも将来未納問題を引き起こすリスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

[188: 周辺住民さん]

皆さんのご意見とても参考になります。

販売予定価格２LDK　4,300万円台～
　　　　　　３LDK　4,900万円台～
　　　　　　４LDK　6,300万円台～

情報を小出しにし、売り煽って販売する手法に違和感を感じます。
どこの不動産会社も同じ戦略を取っているのでしょうが、催眠商法
みたいですね。早く買わないと売り切れるよと催促されているよう。
この掲示板の存在を知って冷静に考えられました。
ありがとうございます。

[189: 匿名さん]

購入経験者です。

情報を少しずつ出して、反応を探って今後の販売戦略や販売戸数、価格を決めていくってのが売る側のパターン。あと、早くしないとなくなるよって煽るのも。最近特にこの傾向が強いように思う。

高い買い物だから希望エリアに出たから飛びつくと客観的にみれないので、いくつか物件見ておくのがいいかな。

お見合いの法則では最初の3人は無条件に断って、その後、今まででベストと思える人が現れたら決めるってのが確率論的に最良選択する方法といわれている。

[190: ご近所さん]

登戸の三井の2軒どちらかに住めたら住もうと思ったんですが、パークホームズ登戸の価格帯を見た時に、石材店のほうもおそらく平均坪単価310で最低でも270は出してくるなと分かり、この物件というか、登戸に住むのを諦めました。
近所の賃貸に住んで楽しみに待っていたのですが、この街ともじきにお別れです…

[191: 匿名さん]

確実に大幅値下げをすると思いますので、まずはそれを焦らずに待つのがベストですね。
ただ、不動産は結局、需要と供給の"相場"で決まってしまいますので、このサイトを見ずに焦って買っちゃう(バカな小金持ち)人がいると、それが相場になってしまいます。
売る方はそれを狙っているので、仕方ないですよね。。

[192: ご近所さん]

話を聞いてたら、クリオ登戸新町を70m2を6100万で買った人がいたらしいです。
どうもそれを相場にしているみたいで、心の中で「誰だよあそこ6100万円で買ったやつ?」と思ってしまいました。。。

[193: マンション難航中さん]

>>192
外れ値を基準に相場を決めちゃう心意気(笑)

三井の2物件の影響で、当方も登戸からの撤退に向けた活動を開始しました。好きだったんですけどね、登戸。

[194: 匿名さん]

確実に大幅値下げが期待できるとの事、今はじっくり待つのがいいかと思いますが具体的な時期はいつ頃になりますかね？
マンションの値下げのタイミングは売主により違ってくると思いますが、ここは竣工が2021年8月下旬予定なので、それ以降がチャンスでしょうか。

[196: 匿名さん]

土地の固定資産税、都市計画税がどの程度普通のマンションと比べて浮くのか分からないから、ランニングコストの整理が難しい

[197: 通りがかりさん]

石材店跡地も定借。確実に高いとのこと。

[198: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
石材店も定借なんですか…土地の供給が少ないとはいえ、色々がっかり。どうせ値段が高いなら、ダイエー跡地の方が買い甲斐ありそうだな…

[199: 匿名さん]

石材店の跡地は所有権分譲ですよ。

[200: マンション検討中さん]

言うか迷ったけど他のマンションに決めたので言います。
さようなら登戸。いつの日かまた来ます。

石材店は所有権です。
15階建53戸、50平米台中心でMax70平米台です。
ここまでは確定です。
私の予測では坪単価は300ちょい越えで、設備は簡素。賃貸に出せることを売りに売ってくると思います。
参考にしてください。

[201: マンション検討中さん]

わかりやすく言うと、

パークホームズ登戸石材店
2LDK 55m2 5000万円台
3LDK 71m2 6800万円台(プレミアム住戸)

ぐらいに思っておいて下さい。
なお、区画整理地内に他に分譲が立つ予定はありません。(現地住みなのでほぼ毎日建築計画の看板を確認しています)
パークホームズ登戸が高いのも高く売れる実績作りのためです。
石材店の予測が合っているかどうか、1年後に答え合わせに来ます。

登戸パークホームズが皆様にFEEL FIT する事を祈っています。

[202: 匿名さん]

公式サイトで定借マンションの説明を読みましたが、2093年まで借地期間が存続するんですね。
初歩的な質問ですが、マンションに住む方が亡くなった場合はどうなりますか？
相続人がいなければ契約が解約されるかと思いますが、その後は解体まで空室になりますか？

[203: 匿名さん]

>202

財産処分で転売されるのが普通かな。ずっと空室だと大家に地代はいらないし。管理費、修繕積立も管理組合に入らない。未納が続いたらどちらかが法的処分するでしょ。

[204: 匿名さん]

抽選住戸があるようです

[205: マンション検討中さん]

実質坪300でも売れると思いますよ。
三井が知ってか知らずか分からないけど、坪300でも住みたいという人はたくさんいる。
悔しいけど。

[206: 匿名さん]

煽るね~。

坪280の新百合も販売開始から半年経って引渡し前にはけなかった。ここは定借な上にお墓隣接。三井の70年定借は所有権と同等という飛んでも理論の化けの皮が剥がれるのも時間の問題。

[207: 匿名さん]

>204

販売を絞って倍率つけるってのが最近の三井のやり口。

[208: マンション検討中さん]

私は登戸に夫婦で引っ越してきて1LDKで過ごしていました。
子供も生まれて手狭になって、狭い我が家で頑張ってやりくりする毎日。
登戸という街には不満を覚えつつも、毎日混んでる南武線に乗らなくて良い。
小田急線で新宿まで20分で通勤できる快適さ。
自転車を漕げばそこそこ大きいスーパーに行ける利便性。
登戸に愛着を持ってファミリーで定住しようと思った時に、「ファミリー物件が皆無」な事実に気づきます。
まず新築分譲は出ない。
ファミリーで駅チカの賃貸物件はその日の午前中に電話しないと即満室。
建物できたら基本ワンルーム。
60m2の物件は駅遠か築年数がかなり行ってる。
不動産業者の人に「このへんでファミリー物件もっと作ってくださいよ?」とお願いしたことがあります。
その時に、「この辺の人は土地を手放さない。駅チカでワンルームマンション作ってのんびりという地主さんばっかりですよ」と言われて絶望。
保育園のママ友たちとも「この辺の物件はチェックしてますよ?」という話題で弾む始末。
物件を探し続けて何年もたち、そんな時に出た三井の2物件。
値段を言われて絶望。
試しにミオカステーロ宿河原に電話したら、「もう部屋数の何十倍もの問い合わせと申込みがあって厳しいです」と言われてさらに絶望。
こんなファミリー世帯ばっかりなんです。
地主さんたちは、「ワンルームで単身で来て、家族ができたら遠くに引っ越すでしょ」とか思ってると思うんですけど、愛着持つと違うんです…
みんな分かってるんです、ここがしょぼ設備で坪単価高いこと。
でももう我慢できないファミリー世帯がいることも分かっています。
だって、この三井の2物件だけが最後の希望なのですから…

[209: 匿名さん]

>208

作文乙。宿河原は販売開始前だから申し込み受けちゃったら違法なんだけどね。

問い合わせ段階だと何十倍もないときついよ。問い合わせをしてモデルルーム行く人はそのうちの数割、モデルルーム行って購入に至る割合って1割といわれてる。

[210: 匿名さん]

住友不動産販売のこんな人が購入希望してますって手紙の作文みたい。バレバレなんだけど。三井も真似しはじめたのかな。きゃは。

[211: マンション検討中さん]

>209

宿河原ですが、販売前にローンの事前審査が必要で、そのためにはモデルルームに来てほしいと言われました。
しかし、モデルルームの日程が全部埋まっていて販売開始まで空きは無いとのことです。
そしてもう事前審査はかなりの戸数出ているので、販売開始と同時に即日完売になりそうとのことでした。

[212: マンション検討中さん]

私も匿名さんと同じ気持ちですよ。
どうせこんな値段だったらいずれ頭下げて値下げしてくるだろう。
なんやこの設備は、賃貸以下やしお墓ビューやし大概にしろと。
値付け間違ってるやろ、ここは世田谷区じゃないぞ、川崎市多摩区やぞと。
ミオカステーロ宿河原だって実際行ってみれば分かる不便さと何も無さ。

そして待ち受けていた現実。
私は同じく登戸愛の強い家族を説得し、泣く泣く登戸から脱出することを決意しました。
今思うとなんで登戸にこんなに愛着を持ってたんだろう。
でも登戸、惹かれるものがあるんですよねー。
今は高みの見物です。

[213: ご近所さん]

作文ワロタ
価格出たね。

★ご案内会受付中★【2LDK】4,200万円～、【3LDK】4,800万円～、【4LDK】6,200万円～※100万単位

100万ぐらい下がった？

[214: ご近所さん]

逆に言うと、これぐらいでさばけるとも判断したのかな？
難しいね

[215: 匿名さん]

あからさまに予定価格から下げると不人気とバレちゃうからね。万歳突入かな。

[216: 匿名さん]

換地手続前なんだ。登記で制約あったと思うけど。土地無いから関係ないかな。

[217: 通りがかりさん]

換地なんですか？
ここはこれまでもこれからも柏屋さんの土地で、川沿いの現柏屋は別で持ってた土地という話を聞いていたもので…

[218: 匿名さん]

区画整理事業で土地の割り振りをやり直す手続き。道路を作ったりしてるんで、元の地主さんも減歩されたりしてるはず。

[219: マンション検討中さん]

エリアは全く違うけど、同じ定借で検討するなら絶対ブリリア西早稲田選んだ方がいい。
100万下がってもまだ500万高いかな。

[220: 匿名さんん]

>219

あえて定借を選んで検討するって人いるの？

[221: 通りがかりさん]

しかしなんでこんな土地で定借…

[222: 匿名さん]

私も毎日この辺散歩してるんですけど、ほんとに三井の2物件が最後の分譲なんですかね？
更地で建築予定の案内看板もない、結構広い土地がいくつもあって、そこがどうなるのかはまだ不明だと思うんですが。
ただファミリー層にとってパイが少ないのは事実だし、その原因がワンルームしか建てたがらない地主文化なのは明らかですね。

[223: 匿名さん]

新百合山手みたいに三井が一括して地上げして再開発したら最強だったんだけどね。

[224: マンション検討中さん]

近隣で決まっているのは中野島駅から徒歩5分程度のミオカステーロ中野島Ⅳのみですね。
あとは遊園のダイエー跡地ぐらいですが、野村が取得して以降特に何も情報はありません…

[225: マンション検討中さん]

もし区画整理の土地にマンションを立てるのであればこの時期に何かしら届出をすると思ってまして、それも無くワンルームマンションがポンポン立つ現状は、まあそういうことなんだろうなあと思う今日この頃です。

[226: 匿名さん]

過去レスでもあったけど、クリエイトの隣くらい、今三井のリパークになってるあたりはみたいなマンションになるのでは？という話はあるけど、確証づける情報はないかな

[227: 匿名さん]

>224

ダイエー跡地は近隣商業地域だから噂通りタワマンなら、用途地域変更か地区計画で高さ制限変更が必要。手続きの過程で市から意見募集とかがあるからHPをウォッチしていれば動きは分かるはず。

[228: 匿名さん]

>225

一定規模以上の建物だとCASBEEの届け出義務があって市が公表してるけど、ここくらい規模だと現地で建築計画のお知らせが出るまでわからないかな。

[229: 周辺住民さん]

アトラスタワーの向かい、パチンコ屋のあたり駐車場を含む土地がタワーマンションの計画があったはず。駅から区役所へ行く道(ＯＸのある通り）は車が入れない歩行者通路になるはずなので建つとしたらどういう設計になるのかなぁ。そしてやっぱり高いですよね。アトラスタワーも相当高いと思ったけど、、、

[230: 周辺住民さん]

世田道沿い、橋の手前の一帯が用途地域の変更をして商業地域になりましたね。ビル立てるのかな

[231: 匿名さん]

販売開始前から次の物件はって話題。ここ、終わってるね。

[232: 匿名さん]

作文と揶揄されてますけど、割と共感しました。
みんな登戸や遊園に住みたいけど、コンパクト賃貸マンションしか建たないこの現状を残念に思っていますよね。

[233: マンション検討中さん]

どちらかと言うと手が出ないの方が正しいですね…