パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[123: 匿名さん]

>浸水想定のある1,2階

冠水して共用部分を補修する必要になった時、保険で賄えないと管理組合持ち出しになる。上階だから関係ないと考えてはいけない。

エレベーター、エントランスのオートロック、受電設備、MDF室とか電気絡みは水に弱い。

[124: 周辺住民さん]

強気な設定でしたね。それでも70㎡のあたりは割安感あるかな。問題は借地代も含めた管理費が月４万程度。駐車場も高いです。

[125: 匿名さん]

>>119
近い例だと、2019年分譲のミオカステーロ向ヶ丘遊園2ステーションプレミアが登戸7分・向ヶ丘遊園3分で坪265万円程度でした。
もちろん所有権です。

[126: 匿名さん]

>>123 匿名さん
上階は関係ないって話じゃなくて、下の階はそもそも自分の部屋が浸水するリスクがあるから、その辺が上階との差ににどう反映されてるのかなって話

[127: マンション検討中さん]

価格的には定借＝ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象です。初期購入価格もそこまで安くなく、かつ月々の地代＋解体積立金を払い続けることを考慮すると分譲より割高にすらなる計算。まぁ、分譲には解体積立金ないですけど…。予想より価格が高かったのは残念です。

[129: 匿名さん]

少なくとも、定借物件の販売価格+地代のトータルが所有権物件の販売価格程度でないと割高でしょ。それでも土地が自分のものにならないと考えると割高だけど。

解体準備金は所有権物件でも建て替え時に解体して負担することにするから除外してもいいと思うけど。

[130: 周辺住民さん]

建物部分には固定資産税かかるし、土地の部分はローン控除できない。所有権でこの価格だったらなぁ。

[131: マンション検討中さん]

階数ごとの差は思ったほどついてなかったですね。
浸水リスクのある1.2階を下げてるという印象ではなくどこも100から200万円の差でした。

[132: eマンションさん]

> 価格的には定借＝ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象

これが通用するのって新築の所有権物件がほぼ出てこない都心の超一等地だけだと思うんですよね。
ここは川崎の多摩区ですからね。。。
リセールバリューの低さなども含めて考えると、やはり割高ですね。
立地がよいので、定借でも購入したかったのですが、所有権物件とほぼ変わらない金額のようなので、断念せざるを得ません。残念です。

[133: 匿名さん]

とはいえ周辺の築浅中古がほとんど無いのでこのエリアでは他に選択肢が少ないですね。
Suumoで見てみたら登戸・向ヶ丘遊園駅徒歩5分・築20年以内で1件だけ、徒歩15分まで広げても5件しかありませんでした。

[134: 匿名さん]

金額楽しみにしていたのにがっかりです。このあたりマンション供給が少ないから強気なのかも。既存の物件は年数いってますもんね。

[135: 匿名さん]

強気だねぇ全体の販売戸数減ってるとはいえそれでも売れるのかなぁー

[136: 匿名さん]

あと数年後には「ここも安かった」となるんでしょうか？
他の板見てると「あの時買っておけば」というご意見とても多いですよね…

[137: 匿名さん]

バブルはいつかはじける。最近社債発行する会社が増えてるんだよね。リーマンショック前もそうだった。

[138: 匿名さん]

三井新百合が、完成売りで引き渡し半年前から販売開始して今月中旬に引き渡しだけど絶賛販売中。ここも半年でさばけるか。

[139: マンション検討中さん]

確かにダイエー跡地や他の建設予定のマンションも、安くはなさそうですよね。とはいえ、定借なのに初期購入価格だけでも所有権ありのミオカステーロより割高、月払い地代含めるともっと割高というのも…。登戸にこだわらず他のエリアも探し始めるいいきっかけにはなりました。

[140: 匿名さん]

ミオカステーロ、良いブランドだと思いますけど三井のパークホームズの方がブランドとしては格上ですよね。その辺りも価格には載ってくるのかなと。

[141: 匿名さん]

ブランドとしては上だけど、最近の三井はコストダウンしまくり。ブランド料をがっぽり乗せた価格をどうとらえるか。

まあ、ブランドってそんなものだけど。

[142: 購入経験者さん]

ブランドとして格上かと思ってましたが、あの仕様を見てびっくり。宿河原のミオの設備のほうが全然格上です。殿様商売してるなぁ。営業努力なし。天下の三井がこんなものかとびっくりしました。後付けでキッチンバックカウンターつけたようですが(購入したとして）入居時にキッチン関係すべて取り替えたい。狭いキッチンなのに前後に観音開きの収納なんてありえない。設備仕様が出たときに一気に購入意欲なくしました。

[143: 匿名さん]

三井ってランクでブランド分けていてパークホームズは中堅デベと団栗の背比べってところだった。その上にコストダウン。

三井に住んでますってCM、パークコートとパークマンションだよ。

[144: eマンションさん]

横浜の反町駅前の同じく三井の定借が強気価格（それでも、坪275万くらいの部屋もあったかと）で完売していたので、嫌な予感がしていましたが、案の定でした。ただ、あちらは駅徒歩2分でほぼ直結。横浜駅までも徒歩圏内、東急ブランドというストロングポイントがあるから、許されるわけで。三井さん、ここは川崎市多摩区ですよー。

[145: 匿名さん]

新百合物件が実質百合ヶ丘なのに強気価格で引き渡しまであと半月なのに販売中。沿線の状況をかえりみないとは。

[146: 匿名さん]

横浜反町は高いなりにちゃんとした設備仕様だったようです。
ここは高いのに設備がしょぼい。
やはり郊外の新築は厳しいですね。

[147: 匿名さん]

>>144 eマンションさん
あそこは設備もちゃんとしてますからねぇ。
こっちは設備がイマイチだから同じ扱いしてほしくないなとは思ってましたが残念ですね。

[148: 匿名さん]

けちょんけちょんに言われてますなぁ。。。。まぁ、言われても仕方ないですね。せっかくの希少物件、待っていた人もいるだろうに良客逃してますね。

[149: 匿名さん]

説明会に行かれた方にお聞きしたいのですが、価格はどの程度でしたでしょうか

[150: 匿名さん]

>149

117にあるよ。質問は過去レスチェックしてからがマナー。

[151: 匿名さん]

ポジティブな意見がほとんどないですね…

定借なのに価格も高い、土地は建物に囲まれていて隣はお墓、設備は賃貸以下…
登戸駅前にたくさん建設中の賃貸マンション借りたほうがよくない？と思ってしまいますね…

[152: 名無しさん]

予約いっぱいだから、マンションの需要高いんだろうな。

[153: 匿名さん]

最近の三井はコロナ対策で来場絞って予約取れないから人気と装う。予約絞ってるのだから対応する営業少なくて済むから、ローテすれば定休日無しってできるはずなのにね。

[154: 通りがかりさん]

説明会行ってきました。
まずは小田急沿線の相場を教えていただき、その後、いかにこのマンションが希少価値があるか教えてくださいました。
そして三井さんが判断した定期借地権関係なしの価格を100とします。(価格をぼかすため)
ちなみに比較対象の世田谷や狛江の物件は110から130ぐらいです。
今回は定期借地権なので柏屋さんへの地代を払うのですが、その価格は逆算すると34ぐらいでした。
その内半分は購入時一括払いとのことで、17は購入価格に含まれているとのことです。
なので、残りの17を70年間毎月分割で払います。(地価に連動で3年ごとに見直しあり)
今回はお求めやすい価格ということで、建物価格・権利金が73、前払い地代が17で、合わせて90でお譲り頂けるとのことです。
定期借地権無しであれば100もかかるところ、今回は定期借地権・モデルルーム無し・お墓ビュー・賃貸並みの設備ということもあり、相応の割引と三井さんの頑張りによって107というお求めやすい価格でのご提供とのことでした。
このお得さと希少価値で皆さんの本お申し込みが殺到し、説明会もキャンセル待ちが出るほど盛況とのことでしたので、苦渋の決断ですが、他の方にお譲りすることにしました。
参考になれば幸いです。

[155: 匿名さん]

＞154

分かりにくいけど、お求めやすい価格ってのは皮肉かな。敷地権物件なら100のものを、地代を含めると107で販売ってぼったくりじゃない。

しかも前払い地代が半分って。定期借地権物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなのに。

[156: 通りがかりさん]

ごめんなさい、再計算したら、建物価格と権利金合わせて85でした。なので102でした。
土地の固定資産税を払わないでいいので、それを加味すると100になるように調整されているのかもしれません。
土地の担保が無いのでローン通らないのではという話をすると、今回購入される方は提携ローンを紹介するとのことでした。
売却するときの購入者は…まあローン審査頑張ってくださいということで…

[157: 匿名さん]

定借って新築時の提携を除くとローンを扱ってる金融機関って少ない。転売きついよ。

終の棲家のつもりでも、売る必要が生じることもある。その時に売れなかったら身動き取れなくなる。

[158: 匿名さん]

＞土地の固定資産税を払わないでいい

地主が固定資産税払うんで地代に当然転嫁されている。敷地権とトントンでも、自分の土地にならないってことを考慮するとあわない。

[159: 通りがかりさん]

70年の定期借地権は定期借地権じゃない物件と一緒と言っていたので、定期借地権だから割引くという発想は無さそうでした。
現場からは以上です。

[160: 匿名さん]

＞70年の定期借地権は定期借地権じゃない物件と一緒

これは三井の勝手な解釈だね。定借は定借。

[161: 匿名さん]

>>159 通りがかりさん

笑
説明会だけ行って撤退かな

[162: 検討板ユーザーさん]

土地代もかからず、設備と営業費を大幅カット、そして管理費を吸い上げて。
三井さん、あっぱれです。

[163: 匿名さん]

>営業費

これってモデルルームのこと？　普通この規模だと完成売りする。半年も前から営業活動するのって、この価格設定だと現物見せてもすぐ売れないって判断じゃない。そのコストも販売価格にオン。

[164: マンション検討中さん]

価格の説明の時の納得感も感じられなかったですし、希少性のピラミッドの説明の際の物件の絞り方も無理矢理で（最後に残った8物件のほとんどは海老名）推せるポイントが本当にないんだなというのが率直な感想でした。

[165: 匿名さん]

無理やりこじつけのピラミッドやってるんだ。売りがないときついね。

[166: ご近所さん]

私も行ってきましたです。賃貸にも出せることを売りにしてましたが、賃貸に出したら多分赤字になりますね。というか、近隣の賃貸借りたほうがトータル安くなるんじゃない？
柏屋も移転オープンしてこれからという時にコロナで収入激減なわけだし、三井不動産と組んで新しい金儲けの手段を思いついたのかな？
土地を売ったらそれっきりだけど、借地だったら70年おきに建て直せば何回でも稼げる。解体費用も払ってくれるし。
それに土地の値上がりによる借地収入アップも狙えると。
私は石材店の話を聞くのが真の目的だったので、そっちの話が聞けて満足してます。

[167: 匿名さん]

皆さんの訪問した上でのやりとりの内容、感想など参考になります。

登戸の新築分譲マンションとしては好立地で期待して待っていたのですが、借地権ということもあり不動産としては事情が複雑でなかなか手が出にくい物件ですね。説明会予約していたのですが、今一度考え直そうかなという気持ちです。

[168: 匿名さん]

不正ローン事件があって、転勤とかでも賃貸に出す時に住宅ローンのままって厳しくなった。赤字どころか大赤字になるかも。

いざとなったら賃貸に出せますよって甘い罠。

[169: 匿名さん]

＞近隣の賃貸借りたほうがトータル安くなるんじゃない？

持ち家だと設備機器の更新は当然自腹だし、いずれリフォームってことになるからね。その辺も含めて比較。

[170: マンション検討中さん]

坪単価はミオカステーロ宿河原と同じぐらいの予想だったのに、蓋を開けてみれば1000万ぐらいの差がある、、、。
立地だけじゃこの差は埋まりませんね。

[171: マンション検討中さん]

私も説明会いってきましたが、冷静に考えてやっぱり高すぎますよね。
間取りや収納などキッチン以外の設備は申し分ないかなと思ってましたが、考え直して様子見します。

[172: マンション検討中さん]

私も行ってきました。
将来登戸の分譲に住みたくて、今は近所のシャーメゾンに住んでます。
ほんと失礼なことなんですが、設備見て「良くも悪くもシャーメゾンですね」と言ってしまいました。
家に帰ってシャーメゾンの設備と比べてしまいました。
http://shamaison.mast-net.jp/sp/grs/equipment/index.html

バスルームはシャーメゾンより10cm広いかな？とか、キッチンは観音扉なのでシャーメゾンのほうがむしろ良いねとか。

我が家的には、価格よりも「中庭を通らないといけない設計が嫌。強い雨の日にずぶ濡れになるし、虫もめちゃくちゃ湧きそう。毎回虫の死骸が無いか確認しながらお出かけなんてしたくない。」と妻に言われて断念しました。