パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

定借ですか、ダメだね。

しかも、Wha's定借の説明で管理会社が確定であるかのように書いてある。管理会社は管理組合が契約するんで他と契約ってできなくはないんだけどね。実情は売主が決めたところになるんだけど、こういう説明していると他も怪しい。

[2: 匿名さん]

通常より長い70年の定借をメリットのように書いてあるけどどうなんだろうね。そのころはボロボロになって補修でどうにか持たすみたいな状況かも。

[3: 匿名さん]

74Dはギロチン梁だね。あのレイアウトにするなら両面バルコニーにした方がいいと思うんだけど。専有面積を広く見せかける強引な手法。

[4: 匿名さん]

小規模で青田売りだと、モデルルームの一戸当たりのコストが嵩むんだけど、最近三井で多いコンセプトルームかな。ただ、建材とかサンプルすらなくて不評みたい。それならVRで十分だよね。

[5: 匿名さん]

ギロチン梁って何ですか？

74Dの洋室（1）だとちょっとしたテーブル置いてテレワークスペースとして使えるんじゃないかと思いました。
夫婦の部屋にするなら奥様のメイクルームとかね。仕切りを付けるとちょうど良いかと。
アウトポール設計なのは好ましいですが、どの部屋もちょっとクセのある間取りですね。80Aだと4.5畳が二部屋とかだし…。

[6: 匿名さん]

梁が部屋の中にドーンと出るレイアウト。

4.5畳の部屋は物置だよね。ベッド置いたらベッドメークするスペースもない。

[7: 匿名さん]

全体的に良い要素が多く好印象です。特に登戸と向ヶ丘遊園の両方を利用しやすい立地はとても便利そうです。
南西向きはすぐ前方に善立寺のお墓があるのが気になります。

[8: マンション検討中さん]

設備仕様がしょぼい。。。特にキッチンがひどい

[9: 匿名さん]

ホスクリーンつけるくらいなら浴室乾燥の物干しケチって1っ本っての止めた方がいいような。部屋干しすると湿度が高い時期は結露する。

[10: 匿名さん]

第三者管理って大丈夫なのかな。管理会社に任せっぱなしだと好き勝手にされるリスクもある。他デベ物件だけど管理会社が管理組合の理事を飲み食いさせて傀儡化なんてのも聞いたことある。

[11: 販売関係者さん]

期待してたのに設備がしょぼすぎる。今の賃貸の方がマシなくらい。キッチンなんとかならないのかな。ガッカリです。

[12: マンション比較中さん]

11です。販売関係者ではありません。すみません。

[13: 匿名さん]

詳細を楽しみにしていましたが、設備仕様を見てがっかりしました。他の方も言っているように、特にキッチン。これから変更されることもあるのでしょうか？分譲マンションで、あのキッチンは酷過ぎると思います。

[14: 匿名さん]

公表しちゃてから変更すると混乱するからあまりない。日吉の野村の物件ではレジデンス１とレジデンス2で仕様を変えたのに同じモデルルーム使って違うことの説明をきちんとしないで販売して大騒ぎに。

[15: 匿名さん]

トイレも古めかしいタンク付きトイレですね。
キッチンシンク下のキャビネットが引き出すタイプのスライド式ではなく観音開き。戸数が少ないのでディスポーザーがないのは仕方ないですが、食洗機もオプション。

この辺の登戸・遊園の駅近エリアは賃貸マンションが中心ですが、ここも賃貸かなと思わされるレベルの設備仕様だなと感じます。一次取得で賃貸から引っ越す場合はありのまま使用してもあまり気にならないかもしれませんが、そうでない方にとっては相当オプションを盛らないとダウングレード感は否めなさそう。

最近の郊外のパークホームズって、仕様をとことん削ってきてるんですかね。確か、パークホームズ千葉やパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアも、設備仕様がコストカットのオンパレードとの評価を受けていたような…

「小田急の快速が停まる登戸、始発駅で座れる遊園のどちらも近い便利な立地です！！ただし、借地権ですし、設備仕様もガッツリ削っているし、お墓も近いです……でもその分、価格も安く設定しています！！」

そんな価格設定を期待したいです。ここは立地が素晴らしいので価格次第ではとても魅力的です。

[16: マンション検討中さん]

引き出しでなく観音開きとは懐かしい。
最初に見たパークホームズが24年前でそんな感じでしたね。
まあ引き出しだとしてもブルモーション付いてない気もしますが。
当時の浴室(浴槽ではない)には5センチ以上段差があったから多少進歩してる気もします。
トイレに段差があった物件もありましたし。

[17: 匿名さん]

新百合のパークホームズも仕様叩かれてる。あっちは完成販売だから、モデルルームみたいに室内だけでなく全体や仕上がりも確認できる。参考のために見に行くのもいいかもね。

[18: 匿名さん]

タンクありは古臭いってだけでなく梅雨時とかタンクが結露して周りのクロスがかびちゃうなんてこともあるから要注意。

食洗器は後付けできるし、個人で手配したほうが選べるし安いから無くてもいいと思うけど、分岐水栓とか排水の対応がされているか要確認。オプションで付けるときだけ対応してくれるなんてひどいケースもあったりする。

[19: 匿名さん]

>16

20年以上前だとそうかもね。中古で床暖ない代わりにキッチンにビルトインのヒーターなんていまとは違う設計だったりしてた。

[20: 匿名さん]

ほんとですね、ガスキャビネット、シンク複合キャビネット、なにやら見慣れた風景です。新築マンションのサイトをいくつか見ていて、初めての出会いかもしれません。これはこれで使いようによっては便利な場合もあるかもしれませんが。

定期借地権付きということでもあり、駅徒歩5分ではありながらも比較的低価格に収まると良いですね。デザインは高級感を感じるので、もしかしたら高いのかもとも思うけれども。

[21: 匿名さん]

収納力がかなりありますね。このくらいの収納力があれば、モノが多少多くても収納できそう。
特に、クローゼットの奥に棚がついているので小物も収納できるようになっているのが使い勝手がよさそう。
リビング収納もあるので、掃除機など掃除用品も置けそうですね。


各間取りのタイプはそれぞれ考えられていて、おもしろい設計になっていると思います。
その他、洗面室が広くなっているのがいいです

[22: 匿名さん]

4LDKと2LDKはどちらも7戸と少なめなので人気が集中したら抽選になる可能性もあるのでしょうね。

ダブルアウトポール設計は図面を見ただけでもすっきりとしていて気持ちが良いです。

4LDKは二面バルコニーやルーフバルコニー付きで開放感がありそう。

一番需要がありそうな3LDKはリビングダイニングの隣の寝室のウォールドアがきっちりしまえるタイプなのがよいなと思います。

[23: 匿名さん]

70年分の家賃一括払な感じでしょうか。賃貸並み仕様だが、建築費高騰してるから、料亭厨房の廃棄、ゴミ処理はどこなんだろう。

[24: 匿名さん]

地代は3年ごとに改定ってあるから月払いでしょ。前払い金があるかどうかは確認だけど一括だとイニシャルコストが安いって定借のメリットを失う。

[25: マンション検討中さん]

キッチンにはがっかりしました。入居もリフォーム、オプション前提ですね。期待していたので残念です。

[26: 通りがかりさん]

>>25 マンション検討中さん

HP上はそんなにひどく見えませんが、どんな仕様を期待されていたのですか。

[27: 匿名さん]

食洗機がオプションということか、
キャビネットの両開き扉仕様になっていることでしょうか。
これも、人それぞれ使いやすい使いにくいとか意見が分かれそうですね。
キャビネットの引き戸も場所によっては使いにくい場合もあるので、
自分としては、両開き扉仕様であることは悪くないかなと思います。

[28: マンション検討中さん]

今どきキッチン下と洗面下が観音開きとは珍しいですね。
こんな当たり前な所をコスト削減してるなら、他にも見えない所とか仕様だいぶ落としてるかもしれないですね。

安けりゃいいってものでもないんよ

[29: 匿名さん]

食洗器みたいな後付け可能な設備についてはない分安ければという考え方もある。後付けだと種類も選べるし。ただ、後付けできるよう配管を分岐してあるかとか要確認。

ちなみにガスコンロを将来IHにするつもりなら２００Vがキッチンに先行配線されているかも要確認。あとから配線すると結構物入り。

[30: 匿名さん]

気づきにくいコストダウンとしては浴室乾燥の物干しが1本。一本だと大して洗濯もの干せない。ホスクリーンあるけど室内干しすると結露する可能性あるんだよね。クロスが結露するとカビが生えたりして結構厄介。ちなみにタンクありトイレもタンクが結露して周りのクロスにカビが生える可能性がある。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
24時間換気してたら問題ないよ
換気扇を切れば可能性あるかも

[32: 匿名さん]

24時間換気稼働していても加湿器とかつけてると窓とか結露するよ。

[33: 匿名さん]

>>30　匿名さん
>>気づきにくいコストダウンとしては浴室乾燥の物干しが1本。
浴室乾燥、物干しって2本が標準なんですか？
バルコニーではなくて浴室ですよね…。

お風呂場で洗濯干す人にとっては、1本だと辛いかもしれませんが…
バルコニーに干しているなら、浴室干しの頻度が少ないのでいいかと思いました。

バルコニー洗濯で物干し竿が足りないならホームセンターで売っています。
（我が家は子供がうまれたタイミングで物干し竿買いました。）

[34: 匿名さん]

物干し掛けるフックが一本分しかない。浴室乾燥の物干し、ホームセンターで売ってるのかな？　バルコニーにかける物干しと違ってサイズがユニットバスの幅にぴったりでないといけない。

バルコニーの物干しの2/3くらいの長さだから一本だと雨の日に家族の洗濯もの干そうとするときついと思う。

[35: 匿名さん]

このあたりだとホームセンターどこにあるんだろう。

[36: マンション検討中さん]

定期借地権ということで、70年後にどうすれば良いでしょうか？

[37: 匿名さん]

引き払って、建物を取り壊して更地にしてお終い。

70年と一般的な定期借地権より期間が長いことがいいことなのか悪いことなのか。50年過ぎて建物が老朽化しても残期間が中途半端だから建て替えはできない。

[38: 匿名さん]

確かにそうですね。
その点については何も考えておりませんでした。
定借なのでそもそも建て替えはしないでしょうが、50年を超え老朽化した建物に住み続けられるのでしょうか？
ほとんどの住人が契約期間が切れる前に新しい住処を見つけて転居する流れになるんでしょうか？

[39: 匿名さん]

どうなるんだろうね。定借って新築時の提携ローンを除くとローンを扱ってる金融機関少ないから転売も厳しい。転居するにはどう処分するかのハードルがある。

[40: 匿名さん]

修繕もどうなるかだね。建物があるうちはきちんと修繕して快適に過ごしたいという人と取り壊すんだからお金かける必要ないって人で意見割れそう。

[41: 匿名さん]

浴室乾燥機のツッパリ棒、狛江のユニディで買ってつけています。既存のやつより丈夫ですよ。
近所に住んでいますが、あの立地はこの後ほぼ出てこないのではないのでしょうか。
あの土地も旧街道沿いの由緒あるところですし、隣は墓地で高い建物が建つ可能性も低い。葬儀もやるお寺ですが。住み替え検討してます。

お寺の借地の古民家があるところも今のところ駐車場にする予定だと聞きました。
道挟んで向かい側が公園になるのでうるさいとクレームつける方は最初から住まないほうがいい。家にいる時間が長い方は要注意です。
この辺りは公園が少ないので昼間は保育園の子供たちがここぞとばかりにお散歩に来ています。
設備仕様を削りまくってますが、防音や床などはどうなんでしょうかね。
内装はお金かければなんとかなりますが、躯体をケチられるのはちょっと、、
モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ

[42: 匿名さん]

>>37 匿名さん
そもそも今現在築70年のマンションってあるのかな？

[43: 匿名さん]

>41

つっぱり棒なんてつけちゃったら入浴するとき邪魔じゃない。浴室乾燥の物干しって干す時は手前、入浴するときは奥にって移動できるようになってる。

[44: 匿名さん]

>>32 匿名さん
換気扇汚れて詰まっていませんか？

[45: 匿名さん]

>44

ちゃんと掃除してる。あとTESのメンテナンス入ってるからチェックしてもらってるし。

[46: 匿名さん]

＞モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ

最近、三井は新宿サロンでコンセプトルーム＆バーチャルなんてのもある。小規模だとモデルルーム建てると一戸当たりの販売コストが嵩むから完成売りってのがパターンだったんだけど、青田売りなら新宿サロンじゃないかな。

[47: 匿名さん]

＞43　我が家は1418サイズですが交差するようにツッパリ棒付けてます。普通に使えますよ。便利ですのでお試しあれ
＞46　なるほど、最近はモデルルームなしでの販売もあるのですね。完成後販売だとオプションや間取り変更できないなぁと思ってました。

[48: 匿名さん]

9月引渡だから間取り変更はできないんじゃないかな。最近そもそも少ないし。

[49: 匿名さん]

>>45 匿名さん
えっ
人任せですか？
簡単に自分でメンテできるのに、、

[50: 匿名さん]

TESのメンテ入ってるのは給湯器が故障してお風呂入れなくなると困るから。コメントしたけどフィルターの掃除はやってるよ。