パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[529: 匿名さん]

所有権です

[530: 匿名さん]

エントランスが狭そう？ですが、すべて南向きになるようですね。
定借は避けたいので、石材店楽しみです。

[531: マンコミュファンさん]

地主とデベが喜ぶ物件

[532: マンション検討中さん]

線路沿い踏切脇（拡張予定）で防音設備はしっかりしているだろうけど窓は開けられないだろうなぁ。朝なんて開かずの状態だからずっと踏切カンカンしてるよね。あと気になるのは揺れ。在宅勤務のひとはつらいかもね。そして価格！！坪340って噂を聞きましたが・・・・。ほんとかな

[533: マンション検討中さん]

遊園の野村が350という噂ですから、340は妥当でしょう。むしろ安い方ではないでしょうか。
ここガン無視で狙っている人も多いですし、340であれば争奪戦でしょうね。

[534: 匿名さん]

揺れってあるんですかね？
マンションは細長いから、高い方の階だと影響があるのだろうか。
大きな衝撃というわけじゃないし、揺れに関しては大丈夫そうに思うが…でも、揺れっていうのもかなり感じ方に個人差あるんですよねぇ。
揺れに関する予想データみたいなのってデベは持っているかな。

[535: 匿名さん]

多摩川近いですが水害対策はされているんでしょうか？
既出でしたらすみません…

[536: マンション掲示板さん]

>>535 匿名さん
534と同一人物ですか
そんなもん、きちんと三井レジに聞けば？

[537: 匿名さん]

外観デザインはどこもあまりかわり映えしないように思っていましたが
ここはおしゃれな仕上がりになりそうで素敵です。
総戸数が多すぎないことも理由かもしれないですね。
アクセスの良さから考えると価格は割と買いやすいと思ったら
借地権物件とのこと。
借地権物件って、永住目的で購入する場合は避けたほうが良いのでしょうか？

[538: 周辺住民さん]

考え方によるんじゃないですかね。70年後に取り壊して更地で戻すのを良しとするか、所有権でボロボロになったマンション建て替え前提で次の代に残すか。そもそも70年後って自分の孫やひ孫の代だしどうなってるかは？？？

[539: マンション比較中さん]

永住目的か賃貸目的のどちらかでしょう。
途中売却となると買い手が住宅ローンを組むのはやや難しいため、売れる人は限られてきます。（住宅ローンは土地を担保に貸すため）
途中売却の価格が期待できない分、お求めやすくなっているということです。
所有者同士の温度差も気になるところです。どうせ70年後には取り壊すので最低限の修繕で良いという考えで買っている人もいるかと思いますし、賃貸目的の人は、管理・修繕費の値上げをされると利回りが低下するため、抵抗してくるでしょう。
ネガティブな書き方をしてすみません。
周辺相場や今後出てくるマンションの予想価格と比較すると激安な部類に入りますので、色々計算していただき、行けると思えば購入すべきだと思います。

[540: 匿名さん]

借地権でない普通のマンションでも、70年後に住んでいると思いますか（笑）
でも、20年後に売ろうと思ったら、残り50年となると印象が悪いでしょうね。

[541: マンション比較中さん]

私も70年はここに住まないだろうし、子供に負債になるかもしれないマンションを残すよりもなぇ…と思って、一時期本気でここを考えていたんですが、実際残り35年を切ったらどうなるんだろうと思って改めて調べてみたんですよね。
船橋にパークハウスプレシアという2003年築の50年定借マンションがあります。(つまり残り32年)
まだ築18年なんですが、築40年のマンションよりより広いし安いのに買い手がついていなかったんですよね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/chiba/sc_204/pj_96086724/
https://suumo.jp/sp/chukomansion/chiba/sc_204/pj_96219154/

私は永住目的で、絶対に途中売却なんてしないと思っていたんですが、やはり人生何が起こるか分からず、マンションを売ってお金に変えないといけないかもしれない、賃貸に出すにしても資金の回収に何年もかかることを考えると、自信がなくなってしまいました。
この掲示板はちょくちょく見ていましたが、販売真っ最中に書くと営業妨害になると思い、残り2戸のこのタイミングで書きました…
このまま相場上昇が続けば、この辺りはじきに坪400ぐらいにまではなると思いますので、絶対お買い得です。
人それぞれ価値観は違いますし、行けると思うなら絶対買うべきです。

[542: 匿名さん]

残りの借地期間が40年を切ってる定借物件のリセールですが、
5月～6月の状況（タワー除く）
　ブランヴェールEXリバーウィング（28年）
　杉並宮前パークホームズ（29年）
　サンタクスガーデン目黒（33年）
　ウエストレジデンス大崎（37年）
　イニシア新百合ヶ丘（38年）
　パークコート神宮前（39年）
などが成約しています。
残り期間40年以上なら成約事例数はもっと多くなります。
定借物件であっても、中古の在庫も積み上がる状況にはありません。
適正価格ならば普通に売れるということです。
なお、所有権物件でも高値追求すれば数か月間売れない物件などざらです。
特に交通利便性が悪い立地の物件は。

[543: 匿名さん]

542です。幾つか補足します。
私は都内のマーケット状況しか分からないので、上記情報はそれに限ったものです。
サンタクスガーデン砧（残り期間34年）も取引があったようです。抜けていました。
残り期間が30年や20年を切って来るとリセール価格ががくっと落ちるかもしれません。その辺は定借マンションが出始めてからまだ日が浅いので、データがなく分からないです。
あと、金融機関によっては定借物件専用のローンを用意しているところがあります。担保の評価が厳しくなるので、利率は当然割高ですが、「現金一括でないと買えない」というわけではありません。

[544: マンション比較中さん]

成約事例の詳しい情報ありがとうございます。
成約情報は普段なかなか入手できないので、そういう情報に簡単にアクセスできるようになれば良いなと思いました。
しかし50年定借物件は築年数浅いのに価格厳しめですね…
ここは70年定借なので、その点は安心なのかもしれませんね。

[545: 匿名さん]

>>544 マンション比較中さん
一般論として、50年定借よりも70年定借の方がリセールに関して有利と言えます。ただし、50年定借でも、都心好立地物件は築5年～築8年の時点では軒並みリセール価格が分譲価格を上回ってます。もちろん、今の市況での話なので、市況全体が悪くなれば、中古定借物件はより厳しく評価されることになると思います。

[546: 通りがかりさん]

>>539 マンション比較中さん

投資用物件の場合、誰しも転売の可能性は留保したいと考えているはずです。わざわざ転売の難しい借地物件を買わないと思います。「賃貸用」とおっしゃるのは、そういう投資・資産運用目的のことですよね。

[547: マンション比較中さん]

>>546
ゲストサロンで話を聞いた時は、「価格を抑えている分賃貸に出した時の利回りも良いので、賃貸用としての活用も期待できるマンションですよ」という話もありましたので、そういう目的の人も中には居るのかなと思った次第です。
もちろん、転売の難しい定借物件を投資用として買うのはどうかなとは私も思います。

[549: 匿名さん]

投資っていかに全体のコストを抑えるか、というところにかかっていますよね。
定借のマンションだと、分譲で購入するよりは安いという点で
コストがかかりにくいというふうに考えられる、ということなのかもしれないのかな？
ただ、賃貸投資したあと、いずれリセールして最後に収益を上げたい、と思うとそれが難しいところはある。
あと転貸借して、地権者さんに手数料は取られないのかは気になる。