GREEN PARK 淡路町 ってどうですか？

[匿名さん]

GREEN PARK 淡路町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ssknet.co.jp/mansion/awajicho/

所在地：東京都千代田区神田須田町一丁目6番17、18、19、20、21、22、23、24 （地番）
交通：東京メトロ丸の内線『淡路町』駅 A1出入口　徒歩2分
　　　都営新宿線『小川町』駅 A1出入口　徒歩2分
　　　東京メトロ千代田線『新御茶ノ水』駅 A6出入口　徒歩4分
　　　東京メトロ銀座線『神田』駅 6出入口　徒歩4分
　　　JR『神田』駅 北口　徒歩6分
間取：3LDK(30戸)
面積：67.06平米～70.52平米
売主：株式会社坂入産業
施工会社：株式会社坂入建設
管理会社：株式会社Human Care

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

司町はもっと高いと思うよ
マンション自体が貴重だから

[52: 匿名さん]

今後不動産バブルが弾けてマンション価格が下落したとしても、千代田区内で割と優しい価格の神田も西口再開発などで今くらいの相場に数十年後戻りますかね？
購入の方向で進めたい者です。

[53: 匿名さん]

>>51
GREEN PARK 千代田司町の３LDKが先月中古で成約したけど、当初価格より400万値下げしたの見てました？　まぁ、それでも新築時価格よりは高いけどさ。

[54: 匿名さん]

>>53
あれ売れたのか、いくらで成約したの？

[55: 匿名さん]

>>54
マンションレビューで確認したら、600万円値下げの間違いだった（苦笑）

[56: 匿名さん]

>>55
8180万円か、まあ妥当な気はする。

[57: 評判気になるさん]

相場よりも一見安く見えるけど、グリーンパークのリセールバリューを考えるとまだ高すぎるということでFA？
29さんの「グリーンパークはリセール狙いで買うものじゃないです。」という言葉が、心に突き刺さります。

[58: 匿名さん]

人形町みたいすぐに完売するんじゃないかな
淡路町で460万なら買いでしょ

[59: 販売関係者さん]

GREEN PARK 千代田司町は8,780万の時点で申し込み入ったけど、600万も指値するのか？

[60: 匿名さん]

@460万ならすぐ完売でしょ。こっちは全部屋3LDKだし。

[61: 匿名さん]

グリーンパークはリセール狙いで買うものじゃないですが重過ぎる件

[62: 匿名さん]

人形町のように即完すると思う。

[63: 匿名さん]

>>62
人形町スレ読み返したけど、即完ではないわな。でも、「すぐに完売」は間違いではなさそう。

[64: 匿名さん]

第1期は9戸、坪450?坪500万円
いまの千代田区アドレスの新築3LDKだと最安値かな？

[65: マンション検討中さん]

一期の価格出ましたね

[66: マンション検討中さん]

ここって、パークホームズ日本橋時の鐘通りやパークホームズ日本橋本町と地盤的にも、立地特徴的にも、近隣環境的にもあまり変わらないんだよなぁ。部屋によっては向こうのほうが安いくらいだが、リセールバリューは向こうのほうがどう考えても上だし。地名バリュー的にも千代田区神田須田町〈中央区日本橋本町だよな。まさに「グリーンパークはリセール狙いで買うものじゃないですが重過ぎる件」だわ。うぅ、試される～。

[67: マンション検討中さん]

>>66 マンション検討中さん
色んな感じ方の人がいるんだね。俺には似ている部分もあるけど、やはり別のエリアだと思える。
ただ、リセール狙いで買うものではないという部分は同意するけど。

[68: 名無しさん]

ここと日本橋本町が同じって、無知丸出しで恥ずかしい。

[69: 匿名さん]

大手町徒歩通勤狙いにとって、こことパークホームズ日本橋〇〇は、ほぼ同じ距離だったりする。

[70: 匿名さん]

千代田区アドレスの恩恵は計り知れないからな。
定住人口が少ないうちに千代田区に1件買っておくことをお勧めする。

[71: マンション検討中さん]

日本橋のあのエリア高速も近いし薄暗いし個人的にはこの物件と全然違うけどな
アクセス力も全然違うし
大手町にフォーカス当たるなら大差ないけど

[72: 評判気になるさん]

高速近いはわかるが、薄暗いは（専門学校跡地のビル（賃貸マンション？）とプラウド完成後は）一緒。

[73: マンション検討中さん]

>>72 評判気になるさん
薄暗いのは恐らく高速高架下の印象だろうね

[74: 名無しさん]

検討するなら南西かと思ってたけど、建物の西側もブロック半分くらいが地上げ入ってるのでそのうちマンション建つのかな

[75: 匿名さん]

三井を検討する人からしたら坂入なんて投資デベ同然だと思ってるからいくら安くても買わない。

この立地が気に入って坂入を許容できる人は、向こうの立地に興味ゼロ。

だからこの2つで比較する人は皆無。

[76: マンション検討中さん]

>>75 匿名さん
この２つで検討してるんですけど…

[77: 匿名さん]

そんなもん、淡路町の丸の内線と小伝馬町の日比谷線のどちらが使いやすいか、通勤しやすいか次第でしょ。
それから、在宅勤務に耐えられる間取りか否か、車持ちなら駐車場確保できるかできないか。
ブランドは三井が上だけど、立地こちらが上じゃない？
両方とも抽選で買えないかもしれないし、買える方を買えばいいじゃん。

[78: 販売関係者さん]

結論としてはパークホームズ淡路町を買っておけばよかっただけの単純なお話。

高いだのワンルームが多いだの言ってた優柔不断な自身を反省すればいい。

その結果、マンション価格は上昇し、今はグリーンパークか昭和通りしか選択肢がなくなった。

[79: マンション検討中さん]

なんかヤベー奴いるな…日本語が破綻しとる

[80: マンション検討中さん]

坪単価いくらくらいなの？

[81: 評判気になるさん]

>>77
それが正論なんだが、
勤めている会社のオフィス（大手町）が、北東方向が抜けていて、どちらの建設現場も見える（淡路町は推定、日本橋本町のクレーンは確認できる）ところなんだが、ほぼ同じ距離（当然徒歩圏）なので、迷っている。
車はいらないので、淡路町で可。でも、リセールバリューはパークホームズ。
明るさは、淡路町という書き込みがあったが、上空？から見ている限り一緒。淡路町は南東・南西ともに、道路を隔てた隣地に36m高さ制限ギリギリの建物が、建て替えにより3年以内にできることが見えているので、今は確かに淡路町だが、3年後はパークホームズかもしれない。
まぁ、音は淡路町のほうが静かだ。パークホームズは防音しっかり、と書いてあるのが、どこまで信じるか、というのはある。
で、結論は77の言う通り、「両方とも抽選で買えない」のような気がしていてつらい。

[82: マンション検討中さん]

最低でも手付金1割プラス諸費用500万くらいかかると思いますが皆さん貯金があって凄いですね。。。
まだ若いのでローンは組めても初期費用足りなくて買えない予感です。。。

[83: デベにお勤めさん]

神田エリアであっても山手線内側かつ中央線南側の
資産価値は一定の評価がある。

鉄道の利便性は淡路町周辺のほうが上、山手線も
本町およりこっちのほうが近い。

絶対的な物件数が少ないから中古として売る場合の
手離れはいいし、ノーブランドだからと
叩かれることもあまりない。

保育園は千代田区のほうが入りやすいし、その他
色々と手厚い。

立地的には比較対象ですらないんだが、「三井」で
ないことが許されない人は本町に行くしかない。

昭和通り越えって気分が滅入るから本町のほうが
いい人はそこはしっかりと確認したほうがいい。

[84: 匿名さん]

千代田区の人口が伸び続けるのは神田のあたりで人口が底上げされるからというのも要因にあると思う
隣にプラウドが建つ件もそうだけど、神田周辺にありがちな古い会社とか小さなお店はコロナで経営難になってデベが買い占めてマンションを建てていく結果結構人口が増えると予想
神田駅西口再開発もあるしね
故に価格が大きく下がるリスクはグリーンパークとはいえ低いのかなとは思うけどみんなどう思う？

[85: 評判気になるさん]

>>84
上の方にあるように、GREEN PARK千代田司町（築5年）の３ＬＤＫが最近8,180万円で成約したことから、5年後の価格はお察し。ちなみに、今１ＬＤＫが出ているが、坪単価は同じレベルまで値下げされてる。

[86: 匿名さん]

レインズ見たら分かるけど、制約価格は
そんな安くないよ。
8180万厨必死すぎ。

[87: 評判気になるさん]

>>86
レインズ見られるのでしたら、グリーンパーク千代田淡路町の直近の成約単価を教えていただけないでしょうか。よろしくお願いします。

[88: 匿名さん]

結局どのタイプが人気なんだろうか

[89: 周辺住民さん]

パークホームズ日本橋本町の立地は、小伝馬というかもはや岩本町の雰囲気だな
小舟町人形町寄りなら、高くても検討する価値あると思うが
まあ小伝馬町駅と淡路町駅で賃貸相場の比較しても、淡路町の方が格上だしな

[90: マンション検討中さん]

〉〉87
リアルネットというアプリなら無料で見れますよ。ちなみに淡路町駅のプラウド、パークホームズ、パークハウスとグリーンパーク司町で比較すると一番値上がりしてたのはグリーンパークでした。グリーンパークとパークハウスは築年数もほぼ同じだったから、ブランドも大事だけど、結局このエリアなら買った金額が安い方がリセールあると言う結論に我が家はいたりました！

[91: マンション検討中さん]

ここは9300万で購入→5年後8600万くらいですよ。

[92: 匿名さん]

ローン残債割れしなければ十分ですよ
ここは底堅いと思います

[93: 匿名さん]

出口ほぼ真裏の立地に、周辺では少ない3LDKがこの値段ってだけで全て許せる
でも実際住むなら上層階のBタイプ一択かな

[94: 匿名さん]

抽選倍率上げたくない人がいるみたいだな

[95: 評判気になるさん]

>>91
私も、今の相場水準が変わらなければ、そんな予想です。
>>92
まったくもって同感。パークタワー勝どきや日本橋時の鐘通りじゃないんですから。値下がりするのが、普通。ただ、更なる値下げリスクは当然あって、我が家はそれを許容できると判断。
>>93
「実際住むなら～」は、現地（南東・南西隣地の改築後の状況含む）を踏まえると、これも、まったくもって同感。ただ、値付けが、Bの上層に集中しないようにうまくできているなぁ、と感心してます。この値付けだと、Bの上層が一次販売後も残るんじゃね？ というか、ここだけグリーンパークの客層の値段じゃない（苦笑）。
>>94
当り前じゃないですか。これは実需の人以外は来てほしくないです（投資目的の人は、勝どきと日本橋時の鐘に夢中で、こちらには来ないとは思いますが）。

[96: マンション検討中さん]

30戸だからすぐ完売しそうですね

[97: マンション掲示板さん]

デベが三流だと営業も三流なんだな。失礼にも程がある。

[98: 匿名さん]

予定販売価格　9,050～10,670万円（予定）
予定販売戸数　9戸（予定）
販売予定時期　2021年3月
間取り　3LDK
専有面積　67.06m2～70.52m2

坪446円～坪500万円のレンジで平均470万円。
千代田区アドレスでこの価格なら買いですね。

[99: 匿名さん]

最初出してた予定価格より若干値上げした？

[100: 評判気になるさん]

>>99
これは、変わってないですよ。
>>98
グリーンパーク千代田淡路町とグリーンパーク千代田司町のリセール価格を調べてから、自己責任でご判断を。

[101: マンション掲示板さん]

>>100 評判気になるさん
グリーンパークはリセール狙いで買うものではない

[102: 匿名さん]

前作の人形町も完売早かったし、今作も2、3回の販売で完売するんじゃないかな

[103: マンション検討中さん]

西側は解体工事がすすんでましたね。
解体の張り紙にPMO神田須田町と書いてありました。
PMOってオフィスビルですよね。
ご存知の方いらっしゃいますか。

[104: 匿名さん]

PMOはオフィスです
プラウドにならなかったのね、残念

[105: 匿名さん]

外神田ですがクリオ千代田御茶ノ水が発表されましたね。

[106: 評判気になるさん]

神田児童公園北側の「GREEN PARK 神田司町」の建築工事も始まりました（仮称が取れた）。こちらは２LDKなのかな？。誰か営業の人に聞いてませんか？

[107: 匿名さん]

Bの間取りだとリビングに2.5人ソファー置くのも難しそうですね

[108: 名無しさん]

千代田区、駅近、ファミリー向け
この3つで買いでしょ。ましてや平均坪470万は激安。

将来地価下がるか上がるか誰もわからん。金利と同じ。

[109: 匿名さん]

管理費が高すぎる件について。
管理費（月額）
25,300円～26,400円
修繕積立金（月額）
8,100円～8,500円
って、足したら高いと月額3万5千円。。。
このグレードでこの額なのは疑問。

[110: 名無しさん]

>>109 匿名さん
30戸そこそこで管理費賄う前提忘れてない？

[111: ご近所さん]

パークホームズ千代田淡路町の居住者で、日本橋本町の方にも土地勘のある者です。

交通の利便性重視ならば、GP淡路町おすすめです。
丸の内線の大手町、東京駅方面、都営新宿線で新宿の方に行くとき、銀座線など、ホームまで、3,4分で行けます。
日本橋本町は、日比谷線が使えますが、JR神田駅、銀座線三越前駅は、淡路町と互角といえますが、昭和通りを渡る分だけ時間がかかります。半蔵門線大手町も地下道を歩けます。

立地的には、山手線の中でもあり、まだまだ伸びしろがあると思っています。現状は、スーパーなどは少ないと思います。70㎡で狭めなので、3LDKだからと言ってファミリーに拘らず、少し余裕のある単身者やカップルの方々も重宝すると思います。

[112: 名無しさん]

クリオ千代田御茶ノ水CtypeとGreen parkB typeどちにするか悩んでます。。クリオのほう少し高いです。

[113: マンション掲示板さん]

>>112 名無しさん
クリオの方がいい間取りだけど、こっちの方が便利な立地

[114: 名無しさん]

なんだかんだで駅近は正義

[115: 匿名さん]

この立地なら資産性は間違いないでしょう

[116: 買い替え検討中さん]

PH千代田淡路に住んでるけど、普通にここ買おうかなって思ってる
安いよね。内装グレードによるけど、この立地で3LDK30万で賃貸出したら秒で蒸発するでしょ、

[117: マンション検討中さん]

116さん、
PH千代田淡路からの買替の検討は興味深いなと思いました。検討しようと思ったのはどういった理由でしょうか？

[118: 匿名さん]

PH千代田淡路町の狭い部屋だから、広い部屋に住み替えたい。

[119: 名無しさん]

5年後に当時買わなかったことを後悔する物件になりそう
この駅近のインパクトはデカすぎる

[120: マンション検討中さん]

5年後、坪550を超えてても不思議ではない立地ですね。

[121: 評判気になるさん]

築15年ぐらいのイメージ持ってみたほうが良いよ
本当に欲しいか自分に問いかけろ

[122: 評判気になるさん]

>>120 立地はそうですが、ここはグリーンパークですよ。ほぼ同じ立地のグリーンパーク千代田司町やグリーンパーク千代田淡路町の直近売買の坪単価をチェックしたほうがよいです。（私の言葉でないですが）グリーンパークはリセール狙いで買うものではありません。

[123: マンション検討中さん]

ここと、クリオとアルビオだったらどこがいいんでしょうかね？

[124: マンション検討中さん]

クリオは比較対象かもですが、アルビオは結構価格が違う印象でしたが、いかがですかね。

[125: 匿名さん]

アルビオは価格水準も立地も全然違いますね。
今なら三井の本町、時の鐘、クリオで比べます。
リセール考えると、三井が強いと思いますが。

[126: マンション検討中さん]

ここよりクリオ千代田の方がいいと思います。どちらも現地や内覧したんですが。

[127: 評判気になるさん]

リセールだったら、三井の時の鐘or本町でしょうね。ただ、いくらリーズナブルだと言っても、新築時にあの間取りを買うのは勇気がいる（苦笑）。千代田区限定だったら、坪単価のとおり、アルビオ＞クリオ＞グリーンパーク。アルビオは、もうすぐ入居できるのもメリット（内覧会はもう終わったはず）。

[128: 評判気になるさん]

低層階の抽選会の日でしたね。欠席しましたが、先ほど当選の連絡をいただきました。長かった住まい探しがやっと終わりそうです。

[129: マンション検討中さん]

128さん、長旅お疲れ様でした。こちらに決められた一番の理由とかはどういったものでしたでしょうか？

[130: 評判気になるさん]

>>129 マンション検討中さん
千代田区内で、自分のターゲット（部屋数、価格帯）と合って、価格に納得感があった唯一の物件ということでしょうか。アルビオもクリオもマンションギャラリー行きましたが、自分の収入水準のせいか、居心地が悪かった気がします。

[131: 名無しさん]

>>130 評判気になるさん
おめでとう！　個人的にはその中だとベストチョイスだと思うね

[132: マンション検討中さん]

>>130 評判気になるさん
なるほど、教えていただいてありがとうございます！

[133: 評判気になるさん]

>>130
１３０ですが、補足です。
良いことしか書きませんでしたので、アルビオとの比較では、
・リセールは、アルビオなら期待できるとの判断でした。完成前転売は、売出価格より高いですし、飯田橋は、アルビオの周りが再開発予定なので、10年後は、今より価格は、上がってると予想してます。グリーンパークは、「残債割れはしないと思うけど…」程度。基本、住み続ける前提の購入です。
・アルビオは、南側が住居地域なので、建蔽率60％～80%で、緑が豊富です。神楽坂商店街も近いですし、スーパーまで徒歩1分です。グリーンパークは建蔽率100％ですから、住環境としてはアルビオがよいと思いました。
→では、なぜアルビオにしなかったのかというと、同じ予算では北向き2LDKになってしまうからで、最後、部屋数を優先しました。

[134: 職人さん]

この物件は、上階以外、日当たりが悪い様に思えますが、如何でしょうか？
南東の向かいにある専門学校解体後は同じ高さの賃貸マンションが出来、南西は向かいに野村のオフィスビルが建つ様で、上階（10階以上）でないと全く陽の当たらない生活になりそう。特に南西のAタイプは冬季だと最上階位でかろうじて陽が当たる位なのではないかと。（ただの推測です。）
私みたいに陽当たりが気になる方は朝昼晩と現地へ行って確認する必要があるかもしれません。

[135: 匿名さん]

>>134
日照シミュレーションを見たところ、9階なら夏なんとか日が9時ごろから入る、冬は11階でなんとかレベルですね。しかも南側の専門学校の高さでのシミュレーションでしたので最上階でないと日照は厳しいと考えます。

[136: 名無しさん]

現地行けば分かるけど、この立地で日照期待するのは無理
値段の安さもその辺り織り込まれてるね

[137: マンション検討中さん]

日当たり重視なら中層階までは様子見だね。
個人的には公道に面してるからそれなりに
採光も取れそうだし、なによりもそれを許せる
立地ではあると思うけどね。

[138: ご近所さん]

>>134
137さんとほぼ同じ感想です。立地がすべてですね。
日当たり重視なら、そもそもここを選ばずに、2kmほどはなれてますが、サンウッド神楽坂をお勧めします。おそらく、日当たりの心配は皆無のはずでず。

[139: 匿名さん]

クリオは販売前に3LDK完売して、いきなり最終期。
千代田区で3LDKなら何でも売れる状況に
なってきたから、ここも時間の問題だね。

[140: 名無しさん]

付帯設備、アフターサポートはかいぜんされましたか？以前のままですか？

[141: マンション検討中さん]

以前のままかと思いますよ。

[142: ご近所さん]

第２期の価格・スケジュールが発表されましたよ！

[143: 匿名さん]

第2期
販売価格　9,260～10,950万円
販売戸数　16戸
販売時期　2021年4月10日～4月17日
間取り　3LDK
専有面積　67.06m2～70.52m2

[144: 名無しさん]

クリオが残り1戸だから、当然の値上げだな。

[145: 匿名さん]

値上げしてるんですか？ちなみに第二期は何階の部屋なのでしょうか？

[146: ご近所さん]

第１期は７階より下の部屋。第２期は、第１期の売れ残りと８階以上ですね。なので、第１期より、値段が上がるのは当然かと。上の方に書いてある通り、日照重視なら高層階になるので、逆に低層階は安く販売したのでしょうね（クリオも（マンションマニア氏も言っているように）低層階は安いと思った）。

[147: 匿名さん]

リセールする可能性あるなら低層一択。
永住覚悟なら高層一択。

[148: 匿名さん]

どちらの可能性もあるなら中層を買えばよい。

[149: 名無しさん]

千代田小学校の班割り見せてもらったけど、
神田駅班（電車組）、淡路町・小川町駅班（電車組）、
そして昌平小学校校区班まであってビックリ。
ここのお子さんが千代田小学校に通うのことは
最初から想定されている。

[150: 匿名さん]

>>149 名無しさん
班割りは小学校に問い合わせると教えてもらえるのでしょうか。
電車組の班があるとのこと。千代田小学校も越境のお子様が多いのでしょうか。ご存知でしたらぜひ教えてください。