OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[941: 匿名さん]

＞939
＞全ての区画の区分所有者はその割合に応じた管理費用を負担しなければならないと思います。

断定できず、思いますと書かれているということはそれだけ管理規約集や重要事項要説明
が曖昧に書かれていてどうにでも解釈できるようにするための思惑が見え隠れします。

営業や地権者からしたら曖昧にして一生話題にもしたくないのでしょう。
地権者だけ0円あるいは大幅安の管理費だとしたらイメージ悪くなりますし、
実際一生購入者が地権者の分まで管理費を払うのは抵抗あるでしょうからね。

それが嫌なら買うなと言われればそれまでの話なのですが。
まあ麻布十番のようにふとっぱらな金持ちが集まれば気にしないのかな。

[942: 買いたいけど買えない人]

アウルの管理規約も重要事項も知らない私が言うのもなんですが・・・893さんの伝え方が今一上手でなかったのではないでしょうか？

このねたでネガやってる方には邪魔して申し訳ないですが、アウル検討者で誤解されてる方が居たらいけないので。

例えば、同じマンション棟の同じ住宅部分の５０１号室が新規購入者で管理費３万円なのに、５０２号室や６０１号室が旧地権者の優遇で管理費０円になり、更に転売しても次の所有者が管理費０円を引き継いで、新規購入者が旧地権者の管理費を一生負担する！なんて事は“絶対に”ありません。

麻布十番スレも見ましたが、「タワーマンション」と「ガーデンマンション」と言う２つの全く別のマンションのようです。敷地を共有しているでしょうから団地ではありましょうが。

タワー棟が通常の管理費、中層棟が管理費０円マンションと言うものであって、地権者だけが管理費０円の優遇を受けているのではありません。

ただ地権者が優先的にどちらのマンションを所有したいかを選べただけです、そして殆どの旧地権者は管理費０円マンションを選んだということ。

何故管理費０円かと言うと、（地権者優遇措置だから！では無く）中層棟マンションに収益事業を持たせて、その収益金で管理を賄うからです。

中層棟住民も（全体）団地組合管理費は払わなければなりませんし、収益事業が不調なら自分達が管理費用を捻出しなければなりません、タワー棟の住民が負担するのではありません（だって他人の違うマンションですから）。

それと３/４以上で規約を変更できると言われますが、敷地を共有しているだけで別のマンションだとしたら、タワー住民に中層棟の議決権はありませんから無理です。団地管理組合でも二棟の共有部分の問題しか決議出来ません（管理、建替え等を除く）。

その点を麻布十番スレでは、不公平だとか新規所有者が負担させられると怒っている方が居ますが、（ど素人と言ったら失礼ですが）殆どの方が解っておられないようです（もしかしてネガ隊の方たちかも）。

アウルタワーも住民管理組合と事業用管理組合で管理費に差はあると思います。
でも民間オンリーの開発なら地権者が一人でも反対したらアウトですが、ここは豊島区の「東池袋四丁目第２地区第一種市街地再開発事業」で、決まった以上はゴネる地権者がいても最後は土地収用で決着ですから、恒久的地権者特権などは無いのではないでしょうか。

まあ私も麻布十番契約者じゃないし素人だし細かい事までは判りませんので間違いがありましたら教えて下さい、素直に謝ります。
しかし、ネガの方たちはいいネタ見つけると徹底的に利用しますね。

[943: 買いたいけど買えない人]

先ほど、
新規購入者が旧地権者の管理費を一生負担する！なんて事は“絶対に”ありません。

と書きましたが、これは法律上出来ないと言った訳ではありません。はっきり言って規約で定められます。でもそんなマンションありませんと言う意味です。

[944: 契約済みさん]

＞９４１さん
しかし、ネガの方たちはいいネタ見つけると徹底的に利用しますね。
とも書いてありましたが、重説も管理規約集も見てないのに「管理規約集や重要事項要説明
が曖昧に書かれていてどうにでも解釈できるようにするための思惑が見え隠れします。」といった勝手な解釈はしないでください。規約からは居住用の区画については分譲者・地権者の区別は無く同じ条件での管理費負担ということがわかりますが、店舗・事務所は居住用とは別の管理費用が定めてあり、居住用と比べると優遇されているのか、逆に営業区所のため管理費用が高いのかまでは、アウル全ての管理費の収支計画の資料はなく、またあったとしても私個人ではマンション管理の専門的な知識が無いため判断できません。ということです。

[945: 購入検討中さん]

なんかしっくりこないな。

過去管理費の話題が多々ありましたが、ここやスマッチ含めて、高額管理費になった理由
管理費の詳細については明示されてないんですよね。

そういう経緯があるのでネガの方や検討者の方が今回の問題を高額管理日の理由として納得
するため結びつけたのかも。

[946: 購入検討中さん]

みんな本気すぎ笑
特にネガの人は興奮気味だね。

けどなぜ管理費が高いのかは知りたいね。

[947: 匿名さん]

管理費の内訳って普通は契約をする頃にもなれば開示してもらえるのが普通ではないのですか？
内訳がブラックボックスになっていて、見えないからこその疑問あり邪推ありですよね。
確定はしていないにせよ、理由があって今の管理費になったのですから、それを知った上で検討したいものです。

[948: 買いたいけど買えない人]

＞９４４さん

一瞬、私が怒られたのかと思いましたよ（汗）

[949: 匿名]

修繕計画の予定伸び率にかなりびっくりした。５年後に３.８倍になることが分かってるのに当初の修繕費を激安に抑える意図は…言うまでもない。
管理費についても

[950: 匿名]

管理費についても詳細をぜひ知りたい。

[951: 匿名さん]

管理費についての詳細を知りたいのなら契約することだね。
検討者でもないのに知る必要ないでしょう。

[952: 匿名]

９５１
そんな博打はしません。

[953: 契約済みさん]

＞９４７さん
契約時点では修繕計画は見れますが、管理費の詳細については入居説明会（２３年１月予定）での説明ではないでしょうか。その場では管理委託契約、収支予算などの説明があり、この流れはどこのマンションでも普通同様だと思います。管理費の金額は分かって契約をしますが、その中身の詳細まで契約者でもない（何の権限も無い）人に台所事情まで見せるようなことは普通しないと思いますが。

[954: 購入検討中さん]

＞953
なぜ検討者だからって知ってはいけないの？

普通はHPで確認できる施設、サービスと管理費を見て納得し詳細まで聞こうとは
思わない人が普通かもしれません。
しかしここのようなレベルの施設、サービスでこれだけの高額管理費を請求してる
タワーマンションは存在しないのですから聞いてるのではないですか。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[961: マンコミュファンさん]

マンションのスペックが分からず買うか？俺は買わない。
モデルルームを見れずに買うか？俺は嫌だ。
それと同じで管理計画や修繕計画を知らずに買うか？という話でしょ。

知らなくとも気にせず買う人もいるだろう。
それはそれで本人がいいんだから買えばいい。
そういう人が多いなら、アウルは売れる。

中には不安だと言って買わない人もいるだろう。
買わない人が多ければ、アウルは売れない。
それでいいじゃない。

俺は管理費の内訳詳細を知った上で検討するのは当然だと思うけどね。

[962: 購入検討中さん]

９６１さん！
私も同感です！
確かに知らないで高い買い物したくないですよね。

９６１さんが営業さんに聞いてこちらで教えてもらえませんか！

[963: 匿名さん]

営業や契約者は都合の悪い内容は公表しないよ。
抽象的な表現を使いうやむやにするのがゴクレの狙い。
だからゴクレはダメなんだな、いい評価を聞いたことがない。

[966: 賃貸住まいさん]

どなたかアウルが賃貸物件として出た場合の賃料相場について教えてくださいませんか。

エアライズで賃貸の実績があるとすると、それに近似した賃料と考えて差し支えないでしょうか。

[967: 匿名さん]

エアライズとアウルでは管理費の金額が違いすぎる。

[968: 匿名さん]

賃料＋管理費はエアライズと同じような水準になるんだろうね。
アウルを分譲で買って賃貸に出した場合、管理費負担が重い分だけエアライズより不利でしょう。

[969: 購入検討中さん]

管理費負担が違うんですね。
それぞれは平米辺りいくらなんですか？

[970: 匿名さん]

↑
過去スレ見ましょう。

[971: 賃貸住まいさん]

>967さん、968さん
レスありがとうございます。

管理費についてですが、家主さんが支払っている管理費と、借りている人が支払っている金額には差がないでしょうか？

前に分譲マンションに賃貸で住んだことがあるのですが、私が支払っていた管理費は正規よりも安かったです。また修繕費名目の支払はありませんでした。今まで賃貸マンションに住んで修繕費を支払ったこともありません。これって普通ですよね？

例えばですが、アウルタワーを賃料収入目的で買ったときには、通常の家主さんは管理費の設定をどうしているのか知りたいと思っています。推測ですが、管理費の差額や修繕費って、家主さんが支払っているのでしょうか…？

[972: 匿名さん]

>970
969は釣りですよ。その話をぶり返してネガしたいだけですのでスルーするのが吉。

[973: 匿名さん]

たしかにネガですな。
これはおそらくシティタワー要町契約者でしょう。

[974: 匿名さん]

変なのが張り付いている。

[975: 匿名さん]

＞９７１
賃料や管理費の設定はオーナー次第。
管理費で３万は取れないだろうから
１～２万円程度に抑えるか、それか０にする
ことになると思う。
家賃・管理費含めた総額は相場に頭をおさえられる。
家賃に上乗せで吸収できないなら差損はオーナー持ち。

[976: マンコミュファンさん]

グランディアで検証すると
http://www.tes-c.com/rent/jr/14.html
ここでは45m2で管理費10000円、

管理費@233、
修繕費@107、
合計@340円×45＝15300円、
実際より5300円安いです。

エアライズと比べた方が良さそうですが、
賃貸の情報が見つかりませんでした。

[977: 匿名さん]

>>976
エアライズあるよ。
http://rent.homes.co.jp/search/btsg=3001/freeword=%E3%82%A8%E3%82%A2%E...
あとはよろしく。

[978: 匿名さん]

お隣は即日完売のようですね。

[979: 匿名さん]

前のレスにあったように、売り方が違うんです。あまり目立ちませんが、知らない間に売れていってるんです。案外売れ行きは大差ないかも知れませんよ。

[980: 匿名さん]

>売り方が違うんです。あまり目立ちませんが、知らない間に売れていってるんです。

ではなぜ違う売り方をしていても実際は売れ残った物件がたくさんあるのですか？

[981: 匿名さん]

ここは願望的な観測、書き方が多い。

[982: 匿名さん]

ここ人気ないね、こんなにプラウドと差があるとは予想できなかった。

[983: 匿名さん]

立地、価格、デベロッパー、管理費、仕様の差を考えれば、どちらが人気が出るかは明白。
このスレは、山手線内側と駅直結だけで飛び付いちゃって、今さら後に退けない契約者が頑張ってるだけ。

[984: 匿名さん]

プラウドとは差があるもなにも、売り方が違うから、売れ方も違って当然です。客層も違います。なので比較しても意味がありません。

[985: 物件比較中さん]

意味ないと思うならスルーすればいいのに、できない理由があるのかな。
私は両方を比較していますのでこの話題は続けてほしいです。

[986: 匿名さん]

979＝984さん
>売り方が違うんです。あまり目立ちませんが、知らない間に売れていってるんです。

→
ではなぜ違う売り方をしていても実際は売れ残った物件がたくさんあるのですか？
売り方が違っても問題は結果ですよね？
ゴクレの売り方にお詳しいようですけど、売れてない結果をどうとらえてますか？

話題を潰すんではなく論理的に反論をしましょうよ。

[987: 匿名さん]

ここがそんな状態なら、
勝どき物件も苦戦かな。あちらはペット問題まであるし。

[988: 匿名さん]

979＝984です。デベに対してとやかく言うのは、まだよしとして、契約者の方に対して余り逆なでするようなことを言うのは控えませんか？お互いにいがみあっているわけではないのですし、何も生みません。今のままだと、みんなで寄ってたかってという感じがします。

[989: 匿名さん]

アウル近辺のマンション家賃相場は坪13000円（平米4000円）くらいじゃないのかな。ただこれは普通の築古マンションの相場でアウルなら最低でも坪15000円（平米4500円）、高層部分なら坪20000円（平米6000円）以上も楽勝だと思う。エアライズよりも間違いなく格上だからエアライズの家賃相場より高くて当然でしょう。この場所なら一発で賃借人は決まりますよ。でも大手相手にサブリースが安心だね。

ただ賃貸収入や利回りだけを追求するなら、アウルで年５％より中古ワンルームで年１０％の方がいいと思うけどね。まあ人それぞれだけどね。

[990: 匿名さん]

追加だけど、賃料は家賃プラス管理費で出したほうがいいと思うよ。管理費は大家の義務で賃借人には関係ないけど管理費分を上乗せしたいんなら、家賃のみで管理費０円ってするより、豪華な設備で管理費は高いけど家賃は勉強してますってね。そのほうがいいと思う。

サブリーズなら関係ないけどね。まあ人それぞれだけどね。

[991: 匿名さん]

結局売り方は関係ないということだね、結果だよね。
結果がいいということは売り方もいいわけだし、プラウドと比較してもゴクレは売り方がよくない。

[992: 匿名さん]

988さん

契約者のふりをした営業マンが根拠のない買い煽りをするのだから仕方ないです。
契約者スレに書き込まず検討者スレばかり書き込むのもおかしな話、988さんも騙されないように
気を付けてください。

掲示板運営者談
営業マンが「契約者に成りすまして良い投稿ばかりされているケースもあり、発見次第全ての投稿を削除するといった対処を取らざるを得ないことも多数出て来ております。」
http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html

[993: 匿名さん]

９９１と９９２の言ってることが全ての肝だね

[994: 匿名]

さすが賃貸仕様マンション。契約者さんは強気だね。
でも、平米６千円は夢見すぎでしょう(笑)
そんだけ出すんなら、わざわざ東池袋には住みません。
さらにいえば、駅距離を考えると、新築プレミアムが無くなれば、エアライズより賃貸相場が高くなることも無いよ。

[995: 匿名さん]

確かにOWLのように管理費が高い場合、賃貸に出した際の管理費は
どうなるのか気になってました。
これくらい管理費が高いと、損失が出ないような賃料設定が難しいですね。
989さん
サブリースって、メリットに比べてデメリットが多い気がするのは私だけ？

[996: 匿名さん]

アウルタワーで坪２万の賃料なら妥当じゃないの。８０㎡で家賃４８万円なら入る人いっぱい居そうだけど。

[997: 匿名さん]

絶対厳しいでしょう。
それ、超スペック高い住友のラトゥール新宿あたりと大差ない賃料です。

[998: 匿名さん]

５２階部分、南側、角部屋って条件付いても無理っすか？

[999: 匿名さん]

坪２万だとオフィスと同等に近いレベル。
とても無理ですよ。

そんな優良なお客さんを抱えられたらいいですね。

[1000: 匿名さん]

80平米で48万円！？たかぁ～！！？
まぁ、そんなもんでしょうが、しかし・・・
ここって賃貸目的で契約した方が多いんでしょうか？

[1001: 匿名さん]

>996　８０㎡で家賃４８万円なら入る人いっぱい居そうだけど。

家賃に毎月48万円払うくらいなら、新築でそれなりのマンションが買えそうな気がする。そこまでしてOWLに住みたいと思わない、、、なら分譲で買うのが一番やと思う。

>971　今まで賃貸マンションに住んで修繕費を支払ったこともありません。これって普通ですよね？

普通だと思います。私も分譲マンションに賃貸で住んだことがありますが、支払っていたのは、家賃と共益費のみです。修繕費などはそのマンションの持ち主が払ってましたよ。つか当たり前のような気がしますが。

[1002: 匿名さん]

管理費が高いと、賃貸に出しても利益ってあるんでしょうか。
そう利益ってないんじゃないかと思いますけど。
しかも、たくさん売れ残り物件があるマンションを賃貸に出す？
なぜ売れ残りがたくさんなのかも興味がありますね。

それにしても本当にゴクレさん、営業さんが必死になって書き込み
していたら面白いですね。契約者さんなのか契約者のふりをした
営業マンなのか、正直わかりませんが、見分け方についてもちょっと知りたいｗ

[1003: 匿名さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69015/

[1004: 匿名さん]

>979さん
>前のレスにあったように、売り方が違うんです。あまり目立ちませんが、
>知らない間に売れていってるんです。案外売れ行きは大差ないかも知れませんよ。

アウルは水面下で販売が進んでいるのでは？と言われてるけど、このこと？
どんな売り方をしているんでしょう。気になります。

プラウドの方は人気もすごく、第一期も大盛況でほぼ完売だったみたいですね。
アウルの一期はどんな感じなんでしょうね？上で言われていることが
本当なら、一期が始まったと同時にある程度決まってしまうことになりますね。

[1005: 匿名さん]

>９９２

ネガネタが尽きたら今度はポジの営業マン認定ですか。一体どこまで腐ってるのか。ポジネタ出たらそんなに悔しいですか？

[1006: 副管理人]

こちら次スレが立てられたようですので、
今後は以下をご利用願います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69015/