OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[921: 匿名さん]

>>919さん

再開発のスキームはいろいろありますが、地権者（すでに権利変換しているので
正確には元地権者ですが）は通常、従前権利持分をあらかじめ決められた変換率
にしたがって権利変換します。

地権者が従前権利を変換して共同取得した店舗部分を共同所有し、それを外部に
貸し出すことで賃料を得て管理費に充当するなどしているという可能性は
あります。管理費に充当できるようなキャッシュを有無権利を従前権利を変換し
たといえるかもしれません。

このあたりはＭＲで詳しく説明してもらえると思います。

あと管理規約の変更について規定しているのは宅建法ではなく区分所有法ですね。

[922: 匿名さん]

＞９２０
劣化はどうやっても進むからね。

[923: 匿名さん]

>>919
>宅建業法では、確か規約に対する重大な変更をする場合は、所有者の3/4以上の賛成がどうとか・・・という話だったと思います。

宅建業法？

[924: 915です]

>921さん
>あと管理規約の変更について規定しているのは宅建法ではなく区分所有法ですね。
あいまいな記憶のまま書いてしまいました。
ご指摘の通りです。どうもご訂正ありがとうございます。

[925: 匿名さん]

建物の区分所有等に関する法律

（規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２　前条第２項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

[926: 匿名さん]

アウルの地権者もビップ待遇なのか、それはガンだな。

[927: 匿名さん]

>>925

にあるように規約の変更は３／４以上の賛成でできますが、
その変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、
その承諾を得なければならない。」とあります。

特別な影響とはどのようなケースがあるのかについてはいろいろ過去判例
がありますが、管理費無料→有料というのは特別な影響と判断されるかも
しれません（駐車場無料→有料は特別な影響であると判断された例があります）

であるので３／４以上が賛成しても、該当する地権者が承諾しなければ
規約の改正はできないということになります。

[928: 匿名さん]

アウルの地権者は管理費無料、駐車場無料なの？
不確かな情報で色々言ってもしょうがないんだけど。

別にスレたててやってくれないかな？

[929: 匿名さん]

>>928

営業さん？地権者さん？
別スレたてる意味がまったくわからん。

他人に頼るんじゃなくて自分でスレたてて盛り上がれば。
こんな時代だし、あまり他人に甘えずできることは自分でやろうよ。

[930: 購入検討中さん]

＞９２８さん
ここで話すべき、思いっきり重要な話題だと思いますが。

＞他のどなたか
営業の人に聞かれたことある人いませんか？
それか、優先分譲を受けた人は重要事項説明を受けていると
思いますので、そこに書かれていませんでしたか？

[931: 匿名さん]

アウルタワーは地権者用も購入者用も同じ建物だけど、下層階とそれ以外とはセキュリティから何まで全く別個と考えてよさそうなので、パークコートやグランスカイと同じスキームでやってるんでしょうね。

販売側に聞いて教えてくれると良いですが、「そんなの知ったことじゃない」と突っぱねられることになる気がしますが。←こういう言い方はされないにしても

[932: 匿名]

結局ここ売れてる物件なの？

[933: 契約済みさん]

確かに非分譲（地権者）部屋は重説にも管理費等は載ってません。よって、管理費は地権者は０かもしれません。その分が分譲者に上乗せされていると考えるのはもっともで、高い管理費になっているのかもしれません。でも、そこは納得して買うしかないと思います。もともとその場所に権利を持っていたのですから管理費も払えというのは難しいかもしれません。地権者は強いですね。但し、修繕積立金については、しっかりと地権者用部屋も積立金が明記されています。これはもともとそこに住んでいても修繕費は掛かるので、地権者も分譲者も同等ということです。

[934: 匿名さん]

載ってないなら、
重要事項説明会で質問するのが当然でしょう？
質問する人がいないんですか。
地権者が優遇されるのは一般的ですけど。

[935: 契約済みさん]

>918さん

地権者の方の管理費、修繕積立金についていろいろ心配されているようですので、
契約時の資料を確認したところ、修繕計画に基づく修繕積立金の収支計画では、
全体共用分と住宅共用分別に、それぞれ部屋のタイプごとに修繕積立金の金額を
出していて、それぞれ部屋の個数は全体共用分638戸、住宅共用部分608戸として
集計されているので、多分地権者住戸と事務所部分も含めて試算してあるよう
です。

ということは、当然地権者の方からも、もらう計画になっているので、管理費も
同様に地権者がかからないということは、アウルに関してはないように思われ
ます。

ちなみに、修繕積立金は皆さんの心配されるように、少しずつ増額していく計画
になっているようで、全体共用分で30年の計画の間に5年後に3.8倍、15年以降で
7.4倍に、住宅共用分で10年後に4.1倍、20年後に7.2倍、30年後には10倍になる
ようです。ローンを組む時はこの分も見込んでおかないといけないですね・・。
(最初の5年は全体共用分と住宅共用分とそれぞれ20円/㎡です)

ただ、これはあくまで当初の計画なので、当然見直しされていく可能性があると
思います。

[936: 匿名さん]

結局まとめると地権者は修繕積立金は平等に払う。
管理費についても平等の支払いを期待したいが、現実は地権者は管理費０円の可能性が高い。

地権者分の負担のおかげで管理費が高いがそれが気に入らないなら、ここは買うなということですね。

この負担は地権者の人数がある程度存在する限り法律上変えられない、一生負担し続ける。

[937: 匿名さん]

＞管理費についても平等の支払いを期待したいが、現実は地権者は管理費０円の可能性が高い。

勝手にまとめるなｗ

[938: 契約済みさん]

確かに、重要事項説明書には、部屋のタイプ別にしか書いてないので、非分譲の分の管理費が
この中に含まれているかどうかは分かりませんが、管理費の口座に事務所共用分の管理口座が
別にあるので、当然、住宅部分の非分譲の分も管理費がかかると思います。
(事務所の地権者だけかかって、住宅の地権者だけかからないというのもおかしいと思いますし・・)

でも、結局どちらも金額は明確にされてはいないので、優遇されているかどうかは不明です。

[939: 契約済みさん]

＞９３３です。
以降の皆さんの書き込みを見て重説では不明でしたので管理規約集で調べました。分譲・非分譲・店舗・事務所の全ての区画ごとに、持分割合・費用負担割合・議決権割合が定めてありました。もちろん現時点では（案）ですが。ということは全ての区画の区分所有者はその割合に応じた管理費用を負担しなければならないと思います。よってアウルは管理費用については地権者と分譲者では平等といえそうです。＜管理費は地権者は０かもしれません。＞の書き込みは撤回します。すみませんでした。

[940: 匿名さん]

重要事項要説明書読んでもわからないってことは、重要でないってこと？
まぁ、どうでもいいといえばどうでもいいんだが、やはり気になる。

>地権者分の負担のおかげで管理費が高いがそれが気に入らないなら、ここは買うなということですね。

そういうことか・・・