OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[907: 匿名さん]

>>905
MRも行ってないんだろうから知らなくて当然

[908: 匿名さん]

９０７
知ったかぶりしてるわりには答えられないんだな。

[909: 匿名さん]

>麻布十番、地権者は管理費０円
>更にその地権者から譲渡された新区分所有者も管理費０円

常識では信じられない話です。正確な情報がないので完全に否定も出来ませんが。賃貸住戸部分か何かの勘違いでは？
管理費の定めは重要事項説明の内容に入りますので、事実なら新規購入者は納得した上でマンションを買ったと言う事です。
重要事項の説明なんて誰も聞いてないわな。

[910: 匿名さん]

>>909

信じられないって言われても事実みたいですけど。
パークコート麻布十番は賃貸はないはずです。

http://www.nomu.com/mansion/523459/

契約した方も重説なんか隅々まで読んでないと怒ってますね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43248/all

[911: 匿名さん]

年収１千万円超えてても、サラリーマンが負担できる管理費と修繕積立金は合計して、せいぜい４万円だろう。これ以外に、車保有者の駐車場代３〜４万円や共用施設の利用料があるわけだから。
となると、新築時点では、サラリーマンでも背伸びすれば買えるアウルも、数年後、修繕積立金が引き上げられていると、購入できる層は限られてくる。
それでも、大型の３ＬＤＫなら、富裕層が買うかもしれないが、管理費などで４万円を超えている２０坪くらいの２ＬＤＫを中古で購入する人は、かなり少ないんじゃないかな。買い叩かれるだろう。
まあ、そういう事情もあるから、他住戸と比べて、低い価格設定にしているんだと思うけど。
転売するなら、３〜４年以内が勝負と考えてる。

[912: 匿名さん]

>>910

見てきました。この中の126さんの説明でよくわかりました。
高層棟と中層棟で管理費に差があるような感じですね。でも棟ごとの管理費は一定のような。

[913: 匿名さん]

９０９さん ９１０さん
重説を隅々まで読んでいないというのはありえないでしょう。

これは宅建主任者が買い手に必ず書面をもって説明しないといけなくて、
説明の省略は絶対不可です。
売り手が違法に省略していない限り、聞いていない、読んでないは考えられません。

[914: 匿名さん]

>>912

再開発で権利変換をした場合、もともとの住民で戸建て住まいの人にとっては
今まで払わなくてよかった管理費、修繕費が負担になりますのでそういう減免措置を
行うことは珍しくはありません。

ただし同じ建物である特定の部屋のみ管理費を無償にするのは無理があるので
通常棟を分ける事が多いようです。五反田のグランスカイなんかも地権者用の
低層棟が別にあります。

[915: 匿名さん]

棟を分けた場合、地権者用の住戸の管理費を無償にするとして、そのお金はどこが出すのでしょう？ご存じでしたら教えてください。まさか何の管理もしないというわけにはいきませんから、ランニングコストはどこかが支払っているわけですよね。

[916: 匿名さん]

>893さん
地権者が入る物件で問題なのは、優遇措置について限りなく不透明だからと聞いた事があります。
確かに、地権者の管理費を他の住人が全額負担しようと、表に出ないものは誰もわかりませんもんね。

>今でている中古も管理費０円で売り出していて、地権者じゃなくても引き継がれるみたい。
>もちろん管理費は０円ですが共用施設はすべて使えます。
これはお買い得ですね！私は高くて買えませんが、買いそびれた人にとっては超ラッキー物件では？
ただ、他の住人にばれた時に肩身が狭くなりそうで怖い～。

[917: 匿名さん]

>>915

いろいろな方法がありますが、駐車場収入や１Ｆをコンビニ
等に賃貸し、それを管理費・修繕費に当てるケースが多いようです。

[918: 匿名さん]

そんな地権者優遇の規約なんか、後で変えてしまえば済む事じゃないんでしょうか？変更出来ない縛りの様なものがあるのでしょうか？

[919: 915です]

>917さん
どうもご回答ありがとうございます。そういう仕組みなんですね・・・。勉強になります。ここは低層階が地権者ですから、うまくやりくりできるんでしょうね。新規購入者に乗っかってこない限りは。
アウルの管理費が、地権者の分まで入っているかどうかまでは、ご存じないですよね？

>918さん
宅建業法では、確か規約に対する重大な変更をする場合は、所有者の3/4以上の賛成がどうとか・・・という話だったと思います。簡単には変えられないでしょうね・・・。
それ以前に、はじめから管理費みたいなものを払っていないという既得権益を守ることで、アウル建設に賛成した地権者もいるでしょうし、入居してから理事会でひっくり返されることを許容するはずはないし、阻止する手段を持っていると考えた方が正しいと思うのですが、どうなんでしょう。

[920: 匿名さん]

地権者優遇の規約があったとして、６０８戸中、１３５戸が地権者用住戸となると、規約の改定もなかなか簡単にはいかないんじゃないでしょうか。
いろんなあつれきを生みだし、住人同士がいがみ合うようなことになりかねない、とか。
結局、うやむやな状態のまま、、、
たしかに、今まで、そこに住んでいた人は、管理費や修繕費を払っていたわけではないから、納得できないだろうけど、戸建てでも、管理費や修繕費的なものは、かかっていたとは思うな。

[921: 匿名さん]

>>919さん

再開発のスキームはいろいろありますが、地権者（すでに権利変換しているので
正確には元地権者ですが）は通常、従前権利持分をあらかじめ決められた変換率
にしたがって権利変換します。

地権者が従前権利を変換して共同取得した店舗部分を共同所有し、それを外部に
貸し出すことで賃料を得て管理費に充当するなどしているという可能性は
あります。管理費に充当できるようなキャッシュを有無権利を従前権利を変換し
たといえるかもしれません。

このあたりはＭＲで詳しく説明してもらえると思います。

あと管理規約の変更について規定しているのは宅建法ではなく区分所有法ですね。

[922: 匿名さん]

＞９２０
劣化はどうやっても進むからね。

[923: 匿名さん]

>>919
>宅建業法では、確か規約に対する重大な変更をする場合は、所有者の3/4以上の賛成がどうとか・・・という話だったと思います。

宅建業法？

[924: 915です]

>921さん
>あと管理規約の変更について規定しているのは宅建法ではなく区分所有法ですね。
あいまいな記憶のまま書いてしまいました。
ご指摘の通りです。どうもご訂正ありがとうございます。

[925: 匿名さん]

建物の区分所有等に関する法律

（規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２　前条第２項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

[926: 匿名さん]

アウルの地権者もビップ待遇なのか、それはガンだな。

[927: 匿名さん]

>>925

にあるように規約の変更は３／４以上の賛成でできますが、
その変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、
その承諾を得なければならない。」とあります。

特別な影響とはどのようなケースがあるのかについてはいろいろ過去判例
がありますが、管理費無料→有料というのは特別な影響と判断されるかも
しれません（駐車場無料→有料は特別な影響であると判断された例があります）

であるので３／４以上が賛成しても、該当する地権者が承諾しなければ
規約の改正はできないということになります。

[928: 匿名さん]

アウルの地権者は管理費無料、駐車場無料なの？
不確かな情報で色々言ってもしょうがないんだけど。

別にスレたててやってくれないかな？

[929: 匿名さん]

>>928

営業さん？地権者さん？
別スレたてる意味がまったくわからん。

他人に頼るんじゃなくて自分でスレたてて盛り上がれば。
こんな時代だし、あまり他人に甘えずできることは自分でやろうよ。

[930: 購入検討中さん]

＞９２８さん
ここで話すべき、思いっきり重要な話題だと思いますが。

＞他のどなたか
営業の人に聞かれたことある人いませんか？
それか、優先分譲を受けた人は重要事項説明を受けていると
思いますので、そこに書かれていませんでしたか？

[931: 匿名さん]

アウルタワーは地権者用も購入者用も同じ建物だけど、下層階とそれ以外とはセキュリティから何まで全く別個と考えてよさそうなので、パークコートやグランスカイと同じスキームでやってるんでしょうね。

販売側に聞いて教えてくれると良いですが、「そんなの知ったことじゃない」と突っぱねられることになる気がしますが。←こういう言い方はされないにしても

[932: 匿名]

結局ここ売れてる物件なの？

[933: 契約済みさん]

確かに非分譲（地権者）部屋は重説にも管理費等は載ってません。よって、管理費は地権者は０かもしれません。その分が分譲者に上乗せされていると考えるのはもっともで、高い管理費になっているのかもしれません。でも、そこは納得して買うしかないと思います。もともとその場所に権利を持っていたのですから管理費も払えというのは難しいかもしれません。地権者は強いですね。但し、修繕積立金については、しっかりと地権者用部屋も積立金が明記されています。これはもともとそこに住んでいても修繕費は掛かるので、地権者も分譲者も同等ということです。

[934: 匿名さん]

載ってないなら、
重要事項説明会で質問するのが当然でしょう？
質問する人がいないんですか。
地権者が優遇されるのは一般的ですけど。

[935: 契約済みさん]

>918さん

地権者の方の管理費、修繕積立金についていろいろ心配されているようですので、
契約時の資料を確認したところ、修繕計画に基づく修繕積立金の収支計画では、
全体共用分と住宅共用分別に、それぞれ部屋のタイプごとに修繕積立金の金額を
出していて、それぞれ部屋の個数は全体共用分638戸、住宅共用部分608戸として
集計されているので、多分地権者住戸と事務所部分も含めて試算してあるよう
です。

ということは、当然地権者の方からも、もらう計画になっているので、管理費も
同様に地権者がかからないということは、アウルに関してはないように思われ
ます。

ちなみに、修繕積立金は皆さんの心配されるように、少しずつ増額していく計画
になっているようで、全体共用分で30年の計画の間に5年後に3.8倍、15年以降で
7.4倍に、住宅共用分で10年後に4.1倍、20年後に7.2倍、30年後には10倍になる
ようです。ローンを組む時はこの分も見込んでおかないといけないですね・・。
(最初の5年は全体共用分と住宅共用分とそれぞれ20円/㎡です)

ただ、これはあくまで当初の計画なので、当然見直しされていく可能性があると
思います。

[936: 匿名さん]

結局まとめると地権者は修繕積立金は平等に払う。
管理費についても平等の支払いを期待したいが、現実は地権者は管理費０円の可能性が高い。

地権者分の負担のおかげで管理費が高いがそれが気に入らないなら、ここは買うなということですね。

この負担は地権者の人数がある程度存在する限り法律上変えられない、一生負担し続ける。

[937: 匿名さん]

＞管理費についても平等の支払いを期待したいが、現実は地権者は管理費０円の可能性が高い。

勝手にまとめるなｗ

[938: 契約済みさん]

確かに、重要事項説明書には、部屋のタイプ別にしか書いてないので、非分譲の分の管理費が
この中に含まれているかどうかは分かりませんが、管理費の口座に事務所共用分の管理口座が
別にあるので、当然、住宅部分の非分譲の分も管理費がかかると思います。
(事務所の地権者だけかかって、住宅の地権者だけかからないというのもおかしいと思いますし・・)

でも、結局どちらも金額は明確にされてはいないので、優遇されているかどうかは不明です。

[939: 契約済みさん]

＞９３３です。
以降の皆さんの書き込みを見て重説では不明でしたので管理規約集で調べました。分譲・非分譲・店舗・事務所の全ての区画ごとに、持分割合・費用負担割合・議決権割合が定めてありました。もちろん現時点では（案）ですが。ということは全ての区画の区分所有者はその割合に応じた管理費用を負担しなければならないと思います。よってアウルは管理費用については地権者と分譲者では平等といえそうです。＜管理費は地権者は０かもしれません。＞の書き込みは撤回します。すみませんでした。

[940: 匿名さん]

重要事項要説明書読んでもわからないってことは、重要でないってこと？
まぁ、どうでもいいといえばどうでもいいんだが、やはり気になる。

>地権者分の負担のおかげで管理費が高いがそれが気に入らないなら、ここは買うなということですね。

そういうことか・・・

[941: 匿名さん]

＞939
＞全ての区画の区分所有者はその割合に応じた管理費用を負担しなければならないと思います。

断定できず、思いますと書かれているということはそれだけ管理規約集や重要事項要説明
が曖昧に書かれていてどうにでも解釈できるようにするための思惑が見え隠れします。

営業や地権者からしたら曖昧にして一生話題にもしたくないのでしょう。
地権者だけ0円あるいは大幅安の管理費だとしたらイメージ悪くなりますし、
実際一生購入者が地権者の分まで管理費を払うのは抵抗あるでしょうからね。

それが嫌なら買うなと言われればそれまでの話なのですが。
まあ麻布十番のようにふとっぱらな金持ちが集まれば気にしないのかな。

[942: 買いたいけど買えない人]

アウルの管理規約も重要事項も知らない私が言うのもなんですが・・・893さんの伝え方が今一上手でなかったのではないでしょうか？

このねたでネガやってる方には邪魔して申し訳ないですが、アウル検討者で誤解されてる方が居たらいけないので。

例えば、同じマンション棟の同じ住宅部分の５０１号室が新規購入者で管理費３万円なのに、５０２号室や６０１号室が旧地権者の優遇で管理費０円になり、更に転売しても次の所有者が管理費０円を引き継いで、新規購入者が旧地権者の管理費を一生負担する！なんて事は“絶対に”ありません。

麻布十番スレも見ましたが、「タワーマンション」と「ガーデンマンション」と言う２つの全く別のマンションのようです。敷地を共有しているでしょうから団地ではありましょうが。

タワー棟が通常の管理費、中層棟が管理費０円マンションと言うものであって、地権者だけが管理費０円の優遇を受けているのではありません。

ただ地権者が優先的にどちらのマンションを所有したいかを選べただけです、そして殆どの旧地権者は管理費０円マンションを選んだということ。

何故管理費０円かと言うと、（地権者優遇措置だから！では無く）中層棟マンションに収益事業を持たせて、その収益金で管理を賄うからです。

中層棟住民も（全体）団地組合管理費は払わなければなりませんし、収益事業が不調なら自分達が管理費用を捻出しなければなりません、タワー棟の住民が負担するのではありません（だって他人の違うマンションですから）。

それと３/４以上で規約を変更できると言われますが、敷地を共有しているだけで別のマンションだとしたら、タワー住民に中層棟の議決権はありませんから無理です。団地管理組合でも二棟の共有部分の問題しか決議出来ません（管理、建替え等を除く）。

その点を麻布十番スレでは、不公平だとか新規所有者が負担させられると怒っている方が居ますが、（ど素人と言ったら失礼ですが）殆どの方が解っておられないようです（もしかしてネガ隊の方たちかも）。

アウルタワーも住民管理組合と事業用管理組合で管理費に差はあると思います。
でも民間オンリーの開発なら地権者が一人でも反対したらアウトですが、ここは豊島区の「東池袋四丁目第２地区第一種市街地再開発事業」で、決まった以上はゴネる地権者がいても最後は土地収用で決着ですから、恒久的地権者特権などは無いのではないでしょうか。

まあ私も麻布十番契約者じゃないし素人だし細かい事までは判りませんので間違いがありましたら教えて下さい、素直に謝ります。
しかし、ネガの方たちはいいネタ見つけると徹底的に利用しますね。

[943: 買いたいけど買えない人]

先ほど、
新規購入者が旧地権者の管理費を一生負担する！なんて事は“絶対に”ありません。

と書きましたが、これは法律上出来ないと言った訳ではありません。はっきり言って規約で定められます。でもそんなマンションありませんと言う意味です。

[944: 契約済みさん]

＞９４１さん
しかし、ネガの方たちはいいネタ見つけると徹底的に利用しますね。
とも書いてありましたが、重説も管理規約集も見てないのに「管理規約集や重要事項要説明
が曖昧に書かれていてどうにでも解釈できるようにするための思惑が見え隠れします。」といった勝手な解釈はしないでください。規約からは居住用の区画については分譲者・地権者の区別は無く同じ条件での管理費負担ということがわかりますが、店舗・事務所は居住用とは別の管理費用が定めてあり、居住用と比べると優遇されているのか、逆に営業区所のため管理費用が高いのかまでは、アウル全ての管理費の収支計画の資料はなく、またあったとしても私個人ではマンション管理の専門的な知識が無いため判断できません。ということです。

[945: 購入検討中さん]

なんかしっくりこないな。

過去管理費の話題が多々ありましたが、ここやスマッチ含めて、高額管理費になった理由
管理費の詳細については明示されてないんですよね。

そういう経緯があるのでネガの方や検討者の方が今回の問題を高額管理日の理由として納得
するため結びつけたのかも。

[946: 購入検討中さん]

みんな本気すぎ笑
特にネガの人は興奮気味だね。

けどなぜ管理費が高いのかは知りたいね。

[947: 匿名さん]

管理費の内訳って普通は契約をする頃にもなれば開示してもらえるのが普通ではないのですか？
内訳がブラックボックスになっていて、見えないからこその疑問あり邪推ありですよね。
確定はしていないにせよ、理由があって今の管理費になったのですから、それを知った上で検討したいものです。

[948: 買いたいけど買えない人]

＞９４４さん

一瞬、私が怒られたのかと思いましたよ（汗）

[949: 匿名]

修繕計画の予定伸び率にかなりびっくりした。５年後に３.８倍になることが分かってるのに当初の修繕費を激安に抑える意図は…言うまでもない。
管理費についても

[950: 匿名]

管理費についても詳細をぜひ知りたい。

[951: 匿名さん]

管理費についての詳細を知りたいのなら契約することだね。
検討者でもないのに知る必要ないでしょう。

[952: 匿名]

９５１
そんな博打はしません。

[953: 契約済みさん]

＞９４７さん
契約時点では修繕計画は見れますが、管理費の詳細については入居説明会（２３年１月予定）での説明ではないでしょうか。その場では管理委託契約、収支予算などの説明があり、この流れはどこのマンションでも普通同様だと思います。管理費の金額は分かって契約をしますが、その中身の詳細まで契約者でもない（何の権限も無い）人に台所事情まで見せるようなことは普通しないと思いますが。

[954: 購入検討中さん]

＞953
なぜ検討者だからって知ってはいけないの？

普通はHPで確認できる施設、サービスと管理費を見て納得し詳細まで聞こうとは
思わない人が普通かもしれません。
しかしここのようなレベルの施設、サービスでこれだけの高額管理費を請求してる
タワーマンションは存在しないのですから聞いてるのではないですか。

【一部テキストを削除しました。管理人】