OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[881: 匿名さん]

株？マンションなら物が残るがここの株じゃ価値０になる可能性の方が高いんじゃない。

[882: 匿名]

ゴクレ商法に対する皮肉でしょ

[883: 匿名さん]

>875　何で第一期が40戸なの？
公式HPの物件概要に
予定販売戸数40戸
販売予定時期平成22年3月中旬
って掲載してあるからじゃないでしょうか？
まあこれもだいぶ前から↑このように掲載されていたような気もしますが…

>840　マンションの価値の9割は立地だと思っていますので、アウルタワーは投資的側面もあると思います。
「東池袋」駅徒歩2分、「池袋」駅徒歩9分、確かに立地は最高だと思います。
でも今は皆さん立地条件だけでは購入しないんじゃないでしょうか？

[884: 物件比較中さん]

880さん
マンションではなく、ゴールドクレストの株？
Yahooファイナンスでゴクレ探してみました。
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8871
株に詳しくないのでわからないですが、これってどうなの？

それから、財閥系が少し気になったので…
野村不動産は野村證券系の総合不動産会社
住友不動産、三井不動産レジデンシャル、
三菱地所、東京建物、は旧財閥系不動産会社

[885: 匿名さん]

＞８８１
ゴクレはマンションデベロッパーとしてはかなり優秀だよ。
リーマンで他がバタバタ倒れてるのに、ここはまだ余裕がある。
ゴクレに肩を持つつもりもないが中堅デベとしてはよく頑張っている方だ。

＞８８３
投資目的で買うなら新築マンションはＮＧ。
利回り出るわけないじゃん。
不動産投資で成功する人は、ボロボロのアパート一棟買いとかするんだよ。

[886: 匿名さん]

>>879さん
その話が本当なら、非常に悲しいです。

[887: 匿名さん]

え。ここの基本グレードは賃貸仕様だぜ。

自分で高い金出して住むような仕様じゃないでしょう。

投資需要を相当当て込んでいるのでは？

[888: 匿名さん]

利益重視で客のことは二の次なのか、買ってしまえば後は知らないということですか。

[889: 匿名さん]

空気が雑然としていてたまに行くと息苦しくて
池袋時代には何回か暴力を使って問題を解決しなければならないこともあったし
チンピラみたいなヤツ、若くなくてもガラの悪い人間が多いから住むのはムリだな。

[890: 物件比較中さん]

転売や中古も、管理費が高いと売れないよ。

[891: 匿名]

>>889

池袋で暴力使ってまで、問題解決してた奴が、なんで池袋にくると息苦しくなるんだ？
そんで何を呑気にマンションの検討してんだ？

もっとリアリティ出さなとバイト代出さないよ。

やり直し

[892: 匿名さん]

897はどこの賃貸アパート住まいなのかな？

[893: 匿名さん]

パークコート麻布十番では地権者は建て替えるまで50年か100年か管理費が０円らしく
購入者がその分、割高管理費を一生負担し続けるようです。
今でている中古も管理費０円で売り出していて、地権者じゃなくても引き継がれるみたい。
もちろん管理費は０円ですが共用施設はすべて使えます。

ここは管理費が高額ですが、地権者へ似たような優遇扱いがあるんですか？
麻布十番もアウルと同じ管理会社でした。

[894: 匿名さん]

管理費が高いのは分かってるけど、修繕積立金も、タワーマンションの必要額500円/m2に足りないよね。

少なめに、数年後に半分近くの水準まで上がるとしても、管理費と合わせて何と５万円超え(笑)

(管理費409円＋修繕積立金241円)×80m2＝52000円
こりゃあ、転売はかなり難しいんじゃない。

[895: 匿名さん]

ここは金持ちしか買えない価格設定だから５万なんて小金は気にしてなさそうだ。

ここより管理費が高い高級マンションでは管理費が高いなんて文句はでていない、
むしろ高い方が安心という人も多い。

池袋だから騒いでるんだろうな。

[896: 匿名さん]

買えない輩が騒いでるだけ。

[897: 買いたいけど買えない人]

たとえ金持ちでも管理費5万円は致命的な高さだと思いますが。

年収5000万とかあれば小金でしょうが、ここのターゲットだろう層→1000万とか1500万の年収の人間にはかなりきついはず。

[898: 匿名さん]

>>897
だからここは他のゴクレ物件と同じく売れ残るとみられてるんじゃない。

年収１０００万の人は敬遠するでしょうから、いかに年収２０００万以上の
極々小さなパイの層に買ってもらうかが勝負でしょう。

[899: 匿名さん]

管理費5万円（1億4000万円？）の部屋を1000万とか1500万の年収の人が買う？
もっと現実的な間取りで売り煽ろうねｗ

[900: 匿名さん]

>>888さん

構造的にデベは利益重視で買った客のことは二の次になってしまいます。
土地を仕入れてから以下に早く資金回収をするかがデベの仕事ですからね。
それはゴールドクレストだけじゃなく、どこだって同じだと思います。

普通は売りやすくするために管理費や修繕費を安くするものですが、
アウルは管理費が高止まりなので修繕費を無理に安くしてバランスをとっていますね。
過去レスで死ぬほど言われてますけど。

管理費や修繕費が入居後に安くなることはありませんから、修繕費の将来のアップ分を考えると
比較的近い将来に80m2で5万円どころでは済まなくなる可能性が高いでしょうね。

それを分かった上で買うなら、大いに結構なのではないでしょうか。

[901: 匿名さん]

>899
なんで1億4000万の部屋の管理・修繕費が5万になるんですか？
どこか間違えていますよ。

[902: 匿名さん]

管理費5万だと122㎡の部屋だぜ。
アウルにそんな部屋ないけど。

仮に管理費＋修繕で5万としても108㎡（1億2000万円？）の部屋になる。

常識で考えて年収1500万のが買うわけないだろ。

[903: 匿名さん]

>>893
地権者の管理費が0円とか、そんなマンションがあるのですね。
管理組合で変更はできないのかな？

[904: 匿名さん]

みなさん管理費が高いと心配されてるみたいですが安心してください。ロールスロイスやベントレーやマイバッハを購入する人が燃費や税金や駐車場代を心配しますか？ですからご安心ください。

[905: 匿名さん]

893さんの話はアウルでも十分にありえる話なので
知っている方がいたら教えていただきたいです。

ここは分譲用の住戸ともともとの地権者の住戸（事務所？）
とで、はじめから完全に分けられている仕様になっていますが
意外と地権者の方たちの住戸について知らないですよね。

私も聞かなかっただけではありますが、地権者も管理費や修繕費が
同じなのかどうかも全く知りません。

[906: 匿名さん]

麻布十番と同じで地権者は管理費０円じゃないの？
だからアウルは高額管理費だと認識してました。

知ってる方、情報お願いします。

[907: 匿名さん]

>>905
MRも行ってないんだろうから知らなくて当然

[908: 匿名さん]

９０７
知ったかぶりしてるわりには答えられないんだな。

[909: 匿名さん]

>麻布十番、地権者は管理費０円
>更にその地権者から譲渡された新区分所有者も管理費０円

常識では信じられない話です。正確な情報がないので完全に否定も出来ませんが。賃貸住戸部分か何かの勘違いでは？
管理費の定めは重要事項説明の内容に入りますので、事実なら新規購入者は納得した上でマンションを買ったと言う事です。
重要事項の説明なんて誰も聞いてないわな。

[910: 匿名さん]

>>909

信じられないって言われても事実みたいですけど。
パークコート麻布十番は賃貸はないはずです。

http://www.nomu.com/mansion/523459/

契約した方も重説なんか隅々まで読んでないと怒ってますね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43248/all

[911: 匿名さん]

年収１千万円超えてても、サラリーマンが負担できる管理費と修繕積立金は合計して、せいぜい４万円だろう。これ以外に、車保有者の駐車場代３〜４万円や共用施設の利用料があるわけだから。
となると、新築時点では、サラリーマンでも背伸びすれば買えるアウルも、数年後、修繕積立金が引き上げられていると、購入できる層は限られてくる。
それでも、大型の３ＬＤＫなら、富裕層が買うかもしれないが、管理費などで４万円を超えている２０坪くらいの２ＬＤＫを中古で購入する人は、かなり少ないんじゃないかな。買い叩かれるだろう。
まあ、そういう事情もあるから、他住戸と比べて、低い価格設定にしているんだと思うけど。
転売するなら、３〜４年以内が勝負と考えてる。

[912: 匿名さん]

>>910

見てきました。この中の126さんの説明でよくわかりました。
高層棟と中層棟で管理費に差があるような感じですね。でも棟ごとの管理費は一定のような。

[913: 匿名さん]

９０９さん ９１０さん
重説を隅々まで読んでいないというのはありえないでしょう。

これは宅建主任者が買い手に必ず書面をもって説明しないといけなくて、
説明の省略は絶対不可です。
売り手が違法に省略していない限り、聞いていない、読んでないは考えられません。

[914: 匿名さん]

>>912

再開発で権利変換をした場合、もともとの住民で戸建て住まいの人にとっては
今まで払わなくてよかった管理費、修繕費が負担になりますのでそういう減免措置を
行うことは珍しくはありません。

ただし同じ建物である特定の部屋のみ管理費を無償にするのは無理があるので
通常棟を分ける事が多いようです。五反田のグランスカイなんかも地権者用の
低層棟が別にあります。

[915: 匿名さん]

棟を分けた場合、地権者用の住戸の管理費を無償にするとして、そのお金はどこが出すのでしょう？ご存じでしたら教えてください。まさか何の管理もしないというわけにはいきませんから、ランニングコストはどこかが支払っているわけですよね。

[916: 匿名さん]

>893さん
地権者が入る物件で問題なのは、優遇措置について限りなく不透明だからと聞いた事があります。
確かに、地権者の管理費を他の住人が全額負担しようと、表に出ないものは誰もわかりませんもんね。

>今でている中古も管理費０円で売り出していて、地権者じゃなくても引き継がれるみたい。
>もちろん管理費は０円ですが共用施設はすべて使えます。
これはお買い得ですね！私は高くて買えませんが、買いそびれた人にとっては超ラッキー物件では？
ただ、他の住人にばれた時に肩身が狭くなりそうで怖い～。

[917: 匿名さん]

>>915

いろいろな方法がありますが、駐車場収入や１Ｆをコンビニ
等に賃貸し、それを管理費・修繕費に当てるケースが多いようです。

[918: 匿名さん]

そんな地権者優遇の規約なんか、後で変えてしまえば済む事じゃないんでしょうか？変更出来ない縛りの様なものがあるのでしょうか？

[919: 915です]

>917さん
どうもご回答ありがとうございます。そういう仕組みなんですね・・・。勉強になります。ここは低層階が地権者ですから、うまくやりくりできるんでしょうね。新規購入者に乗っかってこない限りは。
アウルの管理費が、地権者の分まで入っているかどうかまでは、ご存じないですよね？

>918さん
宅建業法では、確か規約に対する重大な変更をする場合は、所有者の3/4以上の賛成がどうとか・・・という話だったと思います。簡単には変えられないでしょうね・・・。
それ以前に、はじめから管理費みたいなものを払っていないという既得権益を守ることで、アウル建設に賛成した地権者もいるでしょうし、入居してから理事会でひっくり返されることを許容するはずはないし、阻止する手段を持っていると考えた方が正しいと思うのですが、どうなんでしょう。

[920: 匿名さん]

地権者優遇の規約があったとして、６０８戸中、１３５戸が地権者用住戸となると、規約の改定もなかなか簡単にはいかないんじゃないでしょうか。
いろんなあつれきを生みだし、住人同士がいがみ合うようなことになりかねない、とか。
結局、うやむやな状態のまま、、、
たしかに、今まで、そこに住んでいた人は、管理費や修繕費を払っていたわけではないから、納得できないだろうけど、戸建てでも、管理費や修繕費的なものは、かかっていたとは思うな。

[921: 匿名さん]

>>919さん

再開発のスキームはいろいろありますが、地権者（すでに権利変換しているので
正確には元地権者ですが）は通常、従前権利持分をあらかじめ決められた変換率
にしたがって権利変換します。

地権者が従前権利を変換して共同取得した店舗部分を共同所有し、それを外部に
貸し出すことで賃料を得て管理費に充当するなどしているという可能性は
あります。管理費に充当できるようなキャッシュを有無権利を従前権利を変換し
たといえるかもしれません。

このあたりはＭＲで詳しく説明してもらえると思います。

あと管理規約の変更について規定しているのは宅建法ではなく区分所有法ですね。

[922: 匿名さん]

＞９２０
劣化はどうやっても進むからね。

[923: 匿名さん]

>>919
>宅建業法では、確か規約に対する重大な変更をする場合は、所有者の3/4以上の賛成がどうとか・・・という話だったと思います。

宅建業法？

[924: 915です]

>921さん
>あと管理規約の変更について規定しているのは宅建法ではなく区分所有法ですね。
あいまいな記憶のまま書いてしまいました。
ご指摘の通りです。どうもご訂正ありがとうございます。

[925: 匿名さん]

建物の区分所有等に関する法律

（規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２　前条第２項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

[926: 匿名さん]

アウルの地権者もビップ待遇なのか、それはガンだな。

[927: 匿名さん]

>>925

にあるように規約の変更は３／４以上の賛成でできますが、
その変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、
その承諾を得なければならない。」とあります。

特別な影響とはどのようなケースがあるのかについてはいろいろ過去判例
がありますが、管理費無料→有料というのは特別な影響と判断されるかも
しれません（駐車場無料→有料は特別な影響であると判断された例があります）

であるので３／４以上が賛成しても、該当する地権者が承諾しなければ
規約の改正はできないということになります。

[928: 匿名さん]

アウルの地権者は管理費無料、駐車場無料なの？
不確かな情報で色々言ってもしょうがないんだけど。

別にスレたててやってくれないかな？

[929: 匿名さん]

>>928

営業さん？地権者さん？
別スレたてる意味がまったくわからん。

他人に頼るんじゃなくて自分でスレたてて盛り上がれば。
こんな時代だし、あまり他人に甘えずできることは自分でやろうよ。

[930: 購入検討中さん]

＞９２８さん
ここで話すべき、思いっきり重要な話題だと思いますが。

＞他のどなたか
営業の人に聞かれたことある人いませんか？
それか、優先分譲を受けた人は重要事項説明を受けていると
思いますので、そこに書かれていませんでしたか？