OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[481: 匿名さん]

シティタワーは完売したようですよ。

[482: 匿名さん]

≪471
大規模マンションって人が多い分、必ず変な人がいるんだろうな。

[483: 匿名さん]

>>447
修繕積立金の急上昇と固定資産税額の差が入ってませんよ。
アウルはウェストゲートより年額10万円くらいは固定資産税が高いと思う？
×30年だと…

[484: 匿名さん]

アウルは、他のタワマンより、ずっと高層だし、共有施設が充実しているから、その代償として、修繕積立金が高くなるのはやむを得ないんじゃない？その代わり、当初は低く抑えてるしね。
自分自身は、管理費だけで結構な負担なんで、ある程度修繕積立金が値上がりしたら転売するものと割り切ってます。
逆に、ある程度のところで売らないと、中古での購入者がいなくなるよ。

[485: 契約済みさん]

>484さん
そう思んですが、豊島区でアウルより立地が良いマンションって建つのかなと考えると永住もありえる。利便性が落ちるのが一番ストレスが溜まります。修繕積み立て金厳しいですよね。

[486: 匿名さん]

>483さん

あくまでもご参考で、精緻な計算をするつもりは無かったのですが、確かに固定資産税も大きい要素ですね。

仮に、貴方のご指摘通り、土地持分の差を無視して一律10万円違うとすれば、
10万円×(35年−減税期間3年？)＝300万円

2LDK(アウル57m2とシティ56m2)の価格差　アウルの実質価格5900万円(表面価格5200万円＋管理費割高分400万円＋固定資産税負担差300万円)−シティの初期分譲価格3800万円＝2100万円

3LDK(アウル72m2とシティ77m2)の価格差　アウルの実質価格7700万円(表面価格6900万円＋管理費割高分500万円＋固定資産税負担差300万円)−シティの初期分譲価格5900万円＝1800万円

となりますね。

[487: 匿名さん]

398さん
池袋に関する情報をありがとうございます。
繁華街ということで治安や環境の面で多少不安を感じていたもので、
(特にうちは小さな子供がいるもので・・・)
398さんの書き込みを読ませていただいて心から安堵いたしました。

410さん
アウルの店舗に王将が入ったら、一気に庶民派マンションといった雰囲気になりますね(笑)。
最近の王将は某番組の影響で大人気らしいので、休日はアウル前に行列ができるのかな～。

[488: 買いたいけど買えない人]

非常に不思議に思って皆さんの投稿を読ませて頂きました。

２つのマンションに対して、
同じ位の専有面積を持つ専有部分の販売価格を比較して、どちらが割高だとか同じくらいだとかおっしゃっていらっしゃいますが、土地の持分や土地の持分価格は全く考慮はしないのでしょうか？

土地の持分価格が判らないのにアウルとシティタワーでどちらがお買い得かを判断しても無駄だと思うのですが。

もちろん「土地の持分価格は考慮しないで、専有部分の平米単価だけを議論してるんだよ！」って言われれば私の余計なお世話でしたが、それならマンション価格の比較ではないですね。

どちらも大規模住宅ですから一区分所有者の土地の持分は小さいでしょうけど、同じ持分面積ならアウルの方が地価が高いので、同じ専有面積で同じマンション価格ならアウルが割安、シティ割高となりますね。

土地の持分：（専有面積）÷（マンションの総専有面積）×（マンションの総敷地面積）

[489: 申込予定さん]

アウルは他のタワーマンションより性能の良いコンクリートをつかってるから専有部分を広く使えると営業さんが言ってましたよ。

[490: 契約済みさん]

４８８さんのいうとおりです。都会の住まいの価格価値は半分以上が建っている場所です。

[491: 申込予定さん]

以前に地価の事を書いてた方がいましたがシティタワー辺りの地価はアウルタワー辺りの半分くらいだったと記憶してます。

[492: 匿名さん]

この掲示板の運営者がこう書いてましたね。
「業界内で働いておられる方からの当サイトへの投稿割合は非常に高いと言えます。」

まさにそうだなという感想、それ加味したうえで情報を取捨選択しなければいけませんね。
営業さんは、できれば堂々と名前に営業と書いて欲しいな。

http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html

[493: 買いたいけど買えない人]

地価は国土交通省の路線価表で簡単にわかります。
基準地価も公示地価もあります。
実勢価格は路線価等よりももっと差が開きます。

[494: 匿名さん]

つまり、シティータワーは地価評価額が1/2の立地にタワマンを建て
アウルに近い価格で売ったという事ですね？
売値は売主の自由ですけど。

[495: 匿名さん]

地価はどうでもいいんじゃない、要は持分だから。

[496: 匿名さん]

要町の3等地を安く仕入れ、シティタワーブランドと池袋ネーミングで池袋価格で売る。
頑張って歩けば池袋徒歩20分という土地に目を付けた住友不は商売上手だと感心するよ。

[497: 匿名さん]

>>492さん
販売が近づいてきているので、営業さんの書込み活動は熾烈になりますね。
プラウドシティ池袋本町でもあからさまな営業活動(アウル批判含め)が
行われていて笑っちゃうぐらいです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65743/

[498: マンコミュファンさん]

>488さん

区分所有のマンションにおいて土地の持ち分がどうのこうの言うのは
あまり意味のあることではないと思います。

そもそも建物と土地を切り離して売買するとか担保に入れることも
できないですし、どうせ専有面積按分で持ち分が勝手に決まっちゃうし。

意味があるとすれば税金の計算くらいじゃないでしょうか。土地と家屋で別々ですから。
その意味では、土地の持ち分は少ない方が固定資産税が安いですね。

いずれにせよ、マンションを買う時点で土地のことはあまり深く考えなくても良いと思います。
借地権だったら深く考えないといけないけど・・・

[499: 匿名さん]

火曜、水曜はゴクレの定休日、あと一日営業活動は盛り上がりそうだ。

[500: 匿名さん]

地価が高い　→　固定資産税が高くなる　→　ランニングコスト高

変な見栄を張るより、素直にリーズナブルなほうがいいと思う。

[501: 匿名さん]

アウル掲示板はウエストゲート契約者に大人気なんだね。
ここで誹謗中傷してないで、家具に見に行ったり、引っ越しの準備したらどうよ？

[502: 買いたいけど買えない人]

>498さん
レス有難う御座います。

人それぞれ着目点は違うと思いますので498さんのご意見もごもっともだと思います。

私は個人的には、例えば分譲価格が７０００万円だとしたら、いったい建物価格が幾らで土地価格は幾らなのか気にするタイプです。

まあそう言う事は一切気にせず、「兎に角うちのマンションは７０００万円だから」ってのもいいかも知れませんね。

同じ間取りでも階数によって物件価格は違いますが、土地の持分価格は同じですね。

建物価格　：　（消費税額）×２０
土地価格　：　（税込みマンション分譲価格）－（建物価格）－（消費税額）

[503: 買いたいけど買えない人]

追記
分譲価格はまとめて幾らね！って感じで値付けしている訳ではなく明確に土地いくら建物いくらの合計いくらですからね。

[504: 買いたいけど買えない人]

土地の値段は路線価や基準地価を調べれば大体解ります（実勢価格とは違うが）ので、売主がぼったくるのは無理でしょうから、『建物価格のみ』での平米単価や坪単価を比較したほうが明確ではないかなとも思うのですが・・・

[505: 匿名さん]

平たくいえば固定資産税の比較は無意味ということですかね？

[506: 匿名さん]

固定資産税の比較は固定資産税同士で比べればいいんじゃないの。分譲価格とは関係ないし。

[507: 匿名さん]

↑税金を比較してもね。
土地の価値が高いのは嬉しいとしても毎年税金で持ってかれる金額も大きいのは痛い。
タワマンって土地面積が狭い分、土地の持ち分が少ないから固定資産税も安いかもね（妄想）

[508: 匿名さん]

マンションと言うものを財産価値で比較している人と、月々のローンや管理費修繕金や毎年の固定資産税の支払いで比較している人とでは考え方が違うわけだ。

土地の持分なんかいらないから固定資産税払いたくねえって人は、賃貸のがいいんじゃないの？

売るときに土地が多ければ値段は下がらんよ。建物は毎年劣化するけど土地は劣化せんから。

[509: 匿名さん]

資金計算した人、固定資産税の概算額おせーて。

[510: 匿名さん]

＞売るときに土地が多ければ値段は下がらんよ。建物は毎年劣化するけど土地は劣化せんから。

そーゆー見方もあるね

[511: 匿名さん]

>マンションと言うものを財産価値で比較している人と、月々のローンや管理費修繕金や毎年の固定資産税の支払いで比較している人とでは考え方が違うわけだ。

後者が多いんじゃない？
ほとんどの人がローンだろうし、ランニングコストは安いが良いに決まってる。
管理費が毎月1万円も違えば痛いよ。

[512: 匿名さん]

＞管理費が毎月1万円も違えば痛いよ。

昨日盛り上がってたローン換算とやらを使うと約270万円差があるのと同じということになりますね。

[513: 匿名さん]

単純に１万円×１２×３５年だと４２０万円だな。
やっぱり管理費が割高なのはマイナス。

[514: 匿名さん]

区分所有においては土地の持分は専有面積比率によって按分
されるので、持分が多いか少ないかという比較はあまり意味が
ないという気がします。

持分を決める要素は建物の形状で容積率によりほぼ決まります。
一部の例外を除いて現在分譲されているマンションは通常容積
率を使い切っています。

８０平米のマンションを購入した場合容積率２００％の低層
地区だったら土地の持分は４０平米程度、容積率８００％の
商業地に建つタワーマンションなら１０平米程度になります。

固定資産税は土地の価格に対して課税されるので、面積が狭
くても単価が高ければ課税金額もそれなりになります。
一般に容積率が高い土地は商業地は路線化固定資産税等も
も高いので、土地の持分が低いからといって支払う固定資産税、
都市計画税額が低くなるとは限らないからです。

[515: 匿名さん]

タワマンは持分割合が低いから地価はほとんど関係ないって人がいるけど
都心が高く郊外は安いのはどうしてなのかな？

[516: 匿名さん]

＞５１５
それは物件価格の話？税金の話？

[517: 匿名さん]

492さん
以前よりこの掲示板を利用させていただいておりますが、
ご指摘のページには今回初めて目を通しました。
確かに、営業と名乗って書き込んでもらえれば180度異なる
意見に惑わされないで済みそう。
何より、面白くて目が離せない掲示板になりそうです！

また、業界関係者からの削除依頼が多いとの事ですが、
「事実無根の投稿へは掲示板でフォロー・反論を」と言う内容は
非常に素晴らしいと思います。
削除依頼をして不都合な投稿を消すよりも、きちんと営業だと名乗って
フォローしてくれれば、その誠実さは伝わりますよね。

[518: 匿名さん]

野村不動産(プラウドシティ池袋本町)ではインターネット専門の営業部隊が
ネットに張り付いているそうです、さすが注目度第1位の物件は違いますね。
このサイト管理者がほとんど書込みは営業というぐらいですから
営業部隊がいても不思議はありませんね。

第2位のここはどれくらい張り付いているんだろう、必死でホームレスや治安問題等
のデメリットを封じ込めてるようだけど。
池袋は日本有数の風俗街なんで板橋より大変だろうね。

[519: 匿名さん]

なるほど。今まで契約者が、せっせと物件擁護をしているのだと思ってたけど、営業部隊の仕業かもしれませんね。でも、ゴクレくらいの規模の会社だと、専用部隊ではなくて、個々の営業マンだと思うけど。
まあ、嘘じゃ無ければ、ポジでもネガでも、誰が書き込んでもいいや。

[520: 匿名さん]

>516
物件価格税金両方じゃない？

[521: 匿名さん]

＞５２０
物件価格のことを言ってるんだったら、そりゃ都心の方が高いだろーねって話だし、税金のことだったら、都心の方が持ち分の土地面積は少ないとは言っても坪単価が高かったら相殺しても高くなるってことなんだろーね。
都心が高くなることに別に違和感はないよね。

[522: 購入検討中さん]

>ゴクレくらいの規模の会社だと、専用部隊ではなくて、個々の営業マンだと思うけど。

言えてる。
なので火曜と水曜はレスが多いｗ

[523: 匿名]

買えない人のイヤミが多いですね…

それだけ注目物件って事ですか？

当然ですかね。

[524: 買いたいけど買えない人]

>514
あなたが業者でない事は確かです。

>持分を決める要素は建物の形状で容積率によりほぼ決まります。

>８０平米のマンションを購入した場合容積率２００％の低層地区だったら土地の持分は４０平米程度、容積率８００％の商業地に建つタワーマンションなら１０平米程度になります。

他の方が本気にしたら大変なのでこういう出鱈目なことを書くのは良くないと思います。
もしあなたが正しいと思って書いているとしたら、明らかな間違いですので。

[525: 匿名さん]

>インターネット専門の営業部隊がネットに張り付いている
へー、すごいですね！専門の書き込み部隊ですか！？
それならば、もっとたくさんのメリットを書いてほしいですね！
今のプラウドって三重苦四重苦のデメリットしか書かれてなくてここと変わらないような、、
ここも必死で治安問題などのデメリット封じ込めてますものね、、、
というか、メリット書いてしまうと営業ってバレちゃうからかしら？
この掲示板の運営者さんが書いている「事実無根の投稿へは掲示板で
フォロー・反論を」には私もうんうんと頷いてしまいました。

[526: 匿名]

いい意見は営業に直接聞けるのでオーケー。
俺はここをデメリットを探す目的で利用。
うそや中傷は見抜けばいい。

[527: 匿名さん]

良い意見は禁止で、デメリットのみＯＫですか。わかりました。

[528: 匿名さん]

>良い意見は禁止で、デメリットのみＯＫ
良い意見は信用する人がいないので書くだけ無駄ということでは？

[529: 匿名さん]

東急ハンズから区役所新庁舎まで地下道で繋がるなんて信用できませんｗ

[530: 匿名さん]

確かにこのスレ見返してみるとデメリットに対する圧力がすごいですね。