OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[428: 匿名さん]

>382さん
>造幣局が開発されて商業施設などが出来たら益々東池袋の価値は高まるでしょうし、
>公園が出来れば閑静でいい気分

公園ができると、ホームレスのダンボールハウスが建ってしまうので反対ですね。
日比谷公園みたいに派遣村が入ってくる可能性もあります。

[429: 匿名さん]

>公園ができると、ホームレスのダンボールハウスが建ってしまうので反対ですね。

豊島区がパブリックコメントを募集していますので、
そちらへどうぞ

[430: 匿名さん]

>>427さん

ご近所さんですか、それとも契約者さんですか。

エアライズに3年住んでおられる方がホームレスはいる、ダンボールハウスを作って
いると告白してくださったのですよ。
見たことないとは信じられないですね、ちなみに私はご近所さんではないですが
今まで3回ほど図書館にいったことありますが、３回ともいましたよ。
特に４階通路沿いの椅子に座ってますね。

[431: 匿名さん]

横からすいません。
ホームレスも入れ替わりがあります。
時期を書かないと議論が噛み合わないのでは？

[432: 匿名さん]

>431さん　430です。
たった３回ですので、前回12月に行った以外は覚えてません。
ただスレ見返してみると多数の方が浮浪者がいると証言して下さっているので
今更一人の方に反応してもしょうがないなと思いました。
失礼しました。

[433: 匿名さん]

>>430

ホームレスがいないとは書いてませんよ。
どこに何人いると人数を書いてますが。
図書館で見かける見かけないは水掛け論ですからやめましょう。
ホームレスだと思うかどうかも人それぞれですし。
私は毎週行ってますが見てませんってことで。

[434: 匿名さん]

>>430

今日はシティタワーウエストゲート契約者さんが浮浪者話にご執心のようだね。
池袋のタワマン同士で気になるのはわかるけど、しつこすぎない？

シティタワーの首都高下にも浮浪者はいるんだから、おあいこで良いんじゃないかな？
西口公園には５０人くらいいるんだし。

マンションまでの導線はグリーン大通り１本で帰れるアウルの方が安全だよ。
シティタワーウエストゲートまでの最短距離は暗い住宅街通らなきゃなんない。
男でも躊躇するような路地。要町から歩くのが賢明だよ。

[435: 匿名]

>>434
ウエストゲートが池袋のタワマン？
ウエストゲートの生活圏は板橋区。
池袋まで歩こうと思えば歩けない事はないけど30分近くかかるんだよ。

[436: 匿名さん]

場所もそうだけど、アウルは、ウエストゲートはより２千万円近く高いんだぜ。
価格帯もぜんぜん違うマンションだと思うよ。

[437: 匿名さん]

>>436
＞場所もそうだけど、アウルは、ウエストゲートはより２千万円近く高いんだぜ。

ウエストゲートの売れ残ってる26階の77.38㎡が6750万が坪287万
アウルの南角中層階の72.63㎡が6900万が坪313万

ウエストゲートの坪単価をアウルの占有面積で計算すると6314万

アウルタワー　72.63㎡　6900万円
ウエストゲート　72.63㎡　6314万円　　▼586万円

となる

2000万円近くアウルが高いか？

[438: 匿名さん]

ホームレスの話題、参考になりました。
細かい人数、場所はともかくアウル付近にもいるのは事実のようですね。

西口公園は池袋ウェストゲートパークのイメージで不良グループがたむろしていると
勝手に想像していましが、今はホームレスの方がたくさんいるのですね、知りませんでした。
個人的には不良グループよりかは安心かな。

[439: 匿名さん]

ウエストゲートの２ＬＤＫは確か３千万円台だったはず。
アウルの２ＬＤＫは５２００万円〜だから、アウルの方が高級物件ということでしょう。

[440: 匿名さん]

アウルが安いのか？ウエストゲートが割高なのか？
場所は全然違うが600万の差なら価格が全然違うとは言えないんじゃないかい？

[441: 匿名さん]

アウルの場合、高額な管理費がプラスされる。

[442: 匿名さん]

管理費を考えるとアウル物件価格＋1000万円

[443: 匿名さん]

1000万ネタは、以前論破されたハズなのですが、
未だしつこく書かれるのですかね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62963/res/354
－－－－－－－－－－－－－－

普通に考えて、
A)　70平米で@410円＝28,700円　（←アウル） 　
B)　70平米で@300円＝21,000円　（Aとの差7,700円）
C)　70平米で@200円＝14,000円　（Bとの差14,700円）

年間差額
B)7,700×12＝92,400円
C)14,700×12＝176,400円

10年間差額
B)7,700×12×10＝924,000円
C)14,700×12×10＝1,764,000円

30年間差額
B)7,700×12×30＝2,772,000円
C)14,700×12×30＝5,292,000円

－－－－－－－－－－－－－－

[444: 匿名さん]

>>439
＞ウエストゲートの２ＬＤＫは確か３千万円台だったはず。
＞アウルの２ＬＤＫは５２００万円〜だから、アウルの方が高級物件ということでしょう。

同じ占有面積で計算しなきゃ意味はない

[445: 匿名さん]

×占有→専有

[446: 匿名さん]

ウエストゲート購入者は若いのが多いからMAX支払額が最重要課題。
アウルタワー契約者は自営業が多いから立地重視、支払える絶対額が違う。
購買層が全く違うってこと。

[447: 匿名]

2LDKの価格差は、アウル5200万円＋管理費割高分400万円−シティタワー3800万円＝約1800万円

3LDKの価格差は、アウル6900万円＋管理費割高分500万円−シティタワー5900万円＝約1500万円

※両物件とも初期分譲価格で比較

※管理費割高分は、m2当たり160円差として３５年分で計算


立地はアウルが格段に上、仕様・デベはシティタワーの方が上。

あとはこの価格差をどう考えるかでしょう。

[448: 匿名さん]

ウエストゲートの100㎡が10800万　坪360万
アウルタワーの97㎡が10570万　坪358万

上層階だとウエストゲートの方が高い

[449: 匿名さん]

ウエストゲートの２LDKはアウルだと１LDK＋DENと同じ

[450: 匿名さん]

>>447
同じ階層、同じ専有面積で計算しなきゃ意味はない
単純に2LDK、3LDKでわね

アウルの管理費割高分の400万円、500万円ってどういう計算？

[451: 匿名さん]

>>447
＞※管理費割高分は、m2当たり160円差として３５年分で計算

アウルタワー409円
ウエストゲート262円

m2当たり147円差が正解

[453: 匿名さん]

>452
え、ぶっちゃけ管理費と価格の数字のやりとりって、俺めちゃくちゃ勉強になってんだけど。
ホームレスがどうとか言ってるよりはよっぽどいいよ。

[454: 匿名さん]

見れば見るほどウエストゲートの方が上に見える。

[455: 匿名さん]

だいぶ前のレスだが３７１の

＞ただ治安はどうですかと聞かれれば、酔っ払いの喧嘩は繁華街のほうが多いが、
＞空き巣や車上荒らしは閑静な住宅街のほうが多いと答えます。

は至言だな。
納得した。

[457: マンコミュファンさん]

＞451
m2あたり147円差だったとしたら、80m2で管理費は11760円差。
住宅ローンを100万円借りたとき、金利が2.6%としたら35年返済のボーナス0で月々の返済は3628円。
（フラット35を想定。ただし金融機関によっては金利がまちまち）

・月3628円←←100万円借り入れ
・管理費差11760円←←いくらの借り入れに相当するか？

447はこのことを言いたいんだと思う。
上を計算したら、324万円。（80m2の場合）
計算の前提にもよるが、447の計算は間違えていると思われる。

[458: マンコミュファンさん]

蛇足だが、こういうサイトでローン計算したらいろいろわかる。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ganri_sim.html

[459: 匿名さん]

447です。反響が意外に大きくて驚いてます。

>448さん
シティタワーの100m2は３戸しかない最上階プレミアム住戸なんで、設備、仕様、戸境壁など他と全く違うので、比較してません。

>449さん、450さん
比較対象は、アウル57m2の2LDKとシティタワー56m2の2LDK、アウル72m2の3LDKとシティタワー77m2の3LDKです。ですから、3LDKについては、実質もっと大きな価格差になります。
管理費割高分は160円×57m2又は72m2×12ヶ月×35年で算出しました。147円との差額は13円で、上の式に当てはめても、3〜40万円ですから、大勢に影響は無いかと。あくまでもご参考という事をご理解ください。
それから、おっしゃる通り、同じ階層、同じ専有面積で比較できればはベストなんですが、違うマンションなんで、ある程度割りきるしかないですね。
ちなみにシティタワーは3800万円の2L、5900万円の3Lとも中層で、南向きです。アウルの5200万円の2Lと6900万円の3Lって、低層(シティタワーの階数では中層)北西でしたっけ？

>457さん
上記の通り、管理費割高分の計算には、単純化するために、金利は考慮してません。変動金利だと、0.775%からあるし、住宅ローン減税もあるのでややこしいもんでね。

[460: 匿名さん]

>>459
>比較対象は、アウル57m2の2LDKとシティタワー56m2の2LDK、アウル72m2の3LDKとシティタワー77m2の3LDKです。
>ですから、3LDKについては、実質もっと大きな価格差になります。

3LDKだとなんでもっと大きな価格差になる？

437で中層、同じ面積で計算してありますよ。
>アウルタワー　72.63㎡　6900万円
>ウエストゲート　72.63㎡　6314万円　　▼586万円
これにあなたが言う管理費割高分を足しても1000万程度の差ではないですか？
共用施設が充実している物件と共用施設のない物件の管理費の違いを上げ、単純に割高分というのはどうかと思うが？

あなたは共用施設があるより、共用施設が無くても管理費が安い方が良いからシティタワーを買ったんでしょうけど？

[461: 匿名さん]

>アウルの5200万円の2Lと6900万円の3Lって、低層(シティタワーの階数では中層)北西でしたっけ？

アウルの5200万は南西中層、高層でも価格差はあまりない。
アウルの6900万円は中層の南の角部屋。

[462: 匿名さん]

共用施設だけでなく管理も全然違うよ。
アウルは24時間有人管理。防災センターがある。
ゴミだし用エレベーターあり。
シティタワーは常駐管理だけど夜8時まで？あとは防犯カメラによる機械警備？
2基のエレベーターの内の1基をゴミ出しに使用。


ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。
2基の内の1基がゴミの運搬作業中ならエレベーター1基しか使えない。
アウルが管理費高くて当然ですよ。

[463: 匿名さん]

戸数規模別のリセールバリュー（新築100）

50戸未満　81.9
50戸以上　81.5
100戸以上　77.3
150戸以上　78.3
200戸以上　76.5
300戸以上　90.0
500戸以上　97.1

最寄駅からの所要時間帯別リセールバリュー（新築100）
徒歩5分以内　86.8
徒歩10分以内　82.0
徒歩15分以内　75.6
徒歩20分以内　70.7

※首都圏で1998年に分譲した物件の2008年リセールバリュー

[464: 匿名]

そういう細かい違いにかかる管理費差を許容できるかどうかですね。
上記の違いなら、私だったら安い方がいいです。

[465: 匿名さん]

463
これって新築の分譲価格に対する

中古の約定価格ということ？

素人考えかも知れないが、500戸以上の97%は本当かと思う。

[466: 匿名さん]

俺も500戸以上の97%は本当かと思うけど駅からの所要時間のはそんなもんだと思う。

最寄駅からの所要時間帯別リセールバリュー（新築100）
徒歩5分以内　86.8 アウルタワー（東池袋駅）
徒歩10分以内　82.0 アウルタワー（池袋駅）　シティタワー（要町駅）
徒歩15分以内　75.6
徒歩20分以内　70.7 シティタワー（池袋駅）

[467: 465]

>>466
>俺も500戸以上の97%は本当かと思うけど駅からの所要時間のはそんなもんだと思う。
それは同感。

このデータが2008年のいつかにもよるが、
1998→2008で10年経っていて価格の減損が
たった3%というのはありえるのか？
10年古いんだよ！？

常識で考えれば15%～20%下げると思うのだが。

[468: 匿名さん]

ひと言に最寄り駅からの距離といっても最寄り駅がﾄﾞｺかというだけでも大きな違いがありそうですね

[469: 匿名さん]

>350
マンションにあるエステやマッサージ店って隠れ家的で人気が高いんですか？…初めて知りました。私はこういうマンションの一室に開業されてるお店は何となく怪しい感じがして行くのが怖いですけどね。
規約を無視して開業されていることはないと思いますが、マンションに居住者以外のお客様が入ってくることになりますので、最近のマンションでは防犯上の問題で開業は禁止していることが多いと思います。なので、中には規約を破って無断で営業しているお店もあるでしょうね。

[470: 匿名さん]

初歩的な質問かもしれないのですが、前レスを探すのが
たいへんなので、改めてお伺いします。
共用施設についてですが
>ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。
↑ゴミ出し専用のエレベーターはないのでしょうか？
公式HPを見ると
11人乗り6台・26人乗り1台（兼非常用）
16人乗り1台（B1Fと1F連絡用）
となっていて16人乗りはゴミ出し専用だと勝手に思ってました。

各階にダストステーションが設置されてたら良かったですよね。

[471: 匿名さん]

>>462さん
>ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。

世の中のほとんどのマンションが兼用として使用されてるんですけど・・・。
ゴミ出し専用エレベーターの歴史は浅く、それまではすべのマンションは兼用
だったのですから。
気にするほどこもることはないと思う、規約違反の飲食店などの客が吐いたり
おしっこしたり、ペットの糞などの方がこもるし問題になると思う。

ここより高額な都内の“高級”タワーマンションでもエレベーターを
トイレ変わりにする人もいるみたいです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43278/res/234

[472: 匿名さん]

横ﾚｽ失礼しますが、ｺﾞﾐ捨て場は1箇所ですか?当たり前のように各階にあると思っていました　ﾀﾜﾏﾝって暗黙の了解で各階にあるものと･･･

[473: 匿名さん]

>469
怪しいどころか監視カメラ、コンセェルジュ、セキュリティーの面からも安心できます。
雑居ビルより良いと思う、景色も売りにできそう。

[474: 匿名さん]

>>473
規則を守らない人が経営しているわけですよね。
手が後ろに回るまで法律も無視しそうな・・・

[475: 匿名さん]

>>470

アウルとシティタワーがごっちゃになってないですか？

アウルは26人乗り1台（兼非常用） がゴミ出し兼用。
各階ゴミ置き場の脇にあるエレベーターです。
普段使用するエレベーターは高層3台、低層3台。

シティタワーは2台の内の1台がゴミ出し兼用。（地権者用エレベーターは除く）
ゴミ出しで1台使ってたら残り1台しか使えなくなるってことでしょう。（どこのマンションでもこんなもんです）
こちらも各階にゴミ置き場はあります。

[476: 匿名さん]

475さん　「各階ｺﾞﾐ置き場」とありますが結局ｱｳﾙのｺﾞﾐ置き場は各階にあるということでしょうか　　だとしたら何でごみ出し兼用のｴﾚﾍﾞｰﾀがあるのでしょう(何ｺﾞﾐを運ぶ?)

[477: 匿名さん]

476さん、各階ゴミ置き場からどうやってゴミを下に降ろしますか？
階段で降ろす？