OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～85.71平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[401: 匿名さん]

「大勝軒の話はもういいよ」って言ったら怒られますか？

[402: 匿名さん]

キャッチ、ナンパは若い女性限定でしょ。
ここのようにDINKS向けだと影響は少ないかと。
娘さんがいる家庭は心配でしょうけど。

たしかに子供には誘惑が多い街なのは納得。
最近池袋のゲームセンターやブックオフを除いてみたのですが、
10代の人達で大盛況でした。
私は田舎育ちですが、横道にそれる子もいるかもしれませんね。

[403: 匿名さん]

サンシャインの地下の青葉のほうが私は好きです。

[404: 匿名さん]

>401さん
きっと怒られるとおもいますよ。(笑

[405: 匿名さん]

購入検討者の方にアウルタワーの近所にはこんな美味しいラーメン屋さんがあるので購入検討の参考にして下さいって事ですよね。

それなら鬼子母神のみみずくラーメンが美味しいですよ。

[406: 匿名さん]

>401
ここの掲示板過去３スレぶん検索してみたけど、
大勝軒今まで話題にあがってないじゃん(地図として写されたくらい)
それでもういいってどれだけ短気なのよ。

401が自転車がもういいだの、批判比較はもういいだの言ってるのか。

[407: 匿名さん]

自分はジロリストなので、池袋二郎が射程に入ってくるのがうれしいですね。

[408: 匿名さん]

はら、怒られた(笑

[409: 匿名さん]

＞私は田舎育ちですが、横道にそれる子もいるかもしれませんね。

確かに。
そもそもここの小中学校のレベルってどうなんでしょう。
このエリアって、両親が子供を私学に入れるというイメージがあります。効率が悪いことの裏返しなんでしょうか。

[410: 匿名さん]

ちょっと遠いけど福しんの安定感がすきです。
アウルの店舗に福しんか王将が入ってくれると嬉しいです。

[411: 匿名さん]

あとモスバーガーとショップ99、ドンキホーテが入ってくれたら最高です。

[412: 匿名さん]

モスは区役所の近くにある。サンシャインにバーガーキングがあるからそれで勘弁してくれ。
あとサンシャインの地下にダイソーもある。ドンキは東口にあるよ

[413: 匿名さん]

池袋で餃子と言えば開楽もありますよ～
好みが分かれるかもしれませんが自分はお勧めです。

[414: 匿名さん]

>407
池袋と新宿の二郎は他店に比べてかなり味が落ちますよね。
ここなら西武線で桜台まで行くか神保町が無難なのでは。

[415: 匿名さん]

>414さん
おっしゃる通りです。近いという手軽さ以外あまり池袋二郎を選ぶ必要はないですね。
桜台は行ったことがないので今度行って見ようかと。
神保町もおいしいですが、ここまで足を延ばすとひさしぶりに三田に行きたいという思いが。。。

[416: 契約済みさん]

>３９８さん
やはりエアライズのご近所さんの意見は一番説得力があり、確かな情報だと思います。このような情報はありがたいです。
ちなみに、地下通路は６：００から有楽町線終電まで開放なので、ホームレスは、夜中は締め出されて住み着くことはないので、安心しました。
それと、我が家にも子供がいますが、そもそも夜遅くに子供だけで歩かせることは無いと思います。有名進学校の豊島岡女子もすぐ近くです。東池袋にある学校なので危険だと考えますか？

[417: 匿名さん]

ショッピングなら、ドンキの近くのビックカメラのアウトレットショップはなかなかいけてるぞ。家電を買うならココだ。価格.comより安いものも多い。

[418: 匿名さん]

>416
豊島岡女子なら問題ないと思いますよ。
危険なキャッチやナンパは豊島岡女子前ぐらいまでです、
それより東は比較的安全です。

エアライズさんの意見だとやはりホームレスが目につくほど存在し、ダンボールハウスまで建てて
いるという事実があるようですね。
嫌な気持ちはありつつ仕方ないと思えてるようですが、
そういうふうな気持ちにもっていけそうにない方は向いていないということでしょう。

[419: ご近所さん]

キャッチやナンパが多いとは言っても、
そういう場所って周りにいる人も多いし、
ウザイのは仕方ないとしても身の危険はないよね。

[420: 匿名さん]

しかし罵声や暴言は止められない、傷つくし嫌な気持ちになる。

[421: 匿名さん]

人がいたって、エン○ー目的のおっさんが声かけたりしてるからね。
シカトしても教育上は良くないわ。

[422: 匿名さん]

でも豊島岡女子の半数以上は池袋駅利用だと思うよ。
中・高生だよね。教育上問題なのか。

[423: 匿名さん]

失礼かと思うが、キャッチやナンパに声をかけられるような若い女性は、
普通の人ならば、経済面からアウルタワーは検討出来ないでしょう。
本当に失礼な話で恐縮ですが・・。

かと言って、うら若き女子高生を娘に持っていらっしゃる方は、
どうせ都心の高校（例えば豊島岡女子）に通わせるおつもりならば、
近くに住んでいるほうが安心ではないですかね。

[424: 匿名さん]

>422さん
416さんは契約済みなので、娘さんはアウルから通うので関係ないでしょう。
ここはアウル検討版なのでアウルに住んだらと想定した意見です。

[425: 匿名さん]

>>416さん

有楽町線の終電の後は第一地区とアウルタワー間のゲートも閉鎖されます。
ホームレスは入れません。
それにいつも警備員が巡回してますし。

[426: 匿名さん]

>>425さん

午前１０時～午後１０時までは図書館にいて、その後公園や
高速下のダンボールハウスに帰っていくのでしょう。

[427: 匿名さん]

>>426さん

図書館に良く行きますがホームレスは見かけたことないですね。
日之出町公園の前のビルに1人、福祉大学に2人いますが、昼間はいつも日之出町第二公園で日向ぼっこしてます。
高速下の人は新庁舎予定地前の道路にいて、東池袋では見かけません。
あと駅前の三菱銀行（池袋二郎近く）に寝ている人が3人くらいいますね。

[428: 匿名さん]

>382さん
>造幣局が開発されて商業施設などが出来たら益々東池袋の価値は高まるでしょうし、
>公園が出来れば閑静でいい気分

公園ができると、ホームレスのダンボールハウスが建ってしまうので反対ですね。
日比谷公園みたいに派遣村が入ってくる可能性もあります。

[429: 匿名さん]

>公園ができると、ホームレスのダンボールハウスが建ってしまうので反対ですね。

豊島区がパブリックコメントを募集していますので、
そちらへどうぞ

[430: 匿名さん]

>>427さん

ご近所さんですか、それとも契約者さんですか。

エアライズに3年住んでおられる方がホームレスはいる、ダンボールハウスを作って
いると告白してくださったのですよ。
見たことないとは信じられないですね、ちなみに私はご近所さんではないですが
今まで3回ほど図書館にいったことありますが、３回ともいましたよ。
特に４階通路沿いの椅子に座ってますね。

[431: 匿名さん]

横からすいません。
ホームレスも入れ替わりがあります。
時期を書かないと議論が噛み合わないのでは？

[432: 匿名さん]

>431さん　430です。
たった３回ですので、前回12月に行った以外は覚えてません。
ただスレ見返してみると多数の方が浮浪者がいると証言して下さっているので
今更一人の方に反応してもしょうがないなと思いました。
失礼しました。

[433: 匿名さん]

>>430

ホームレスがいないとは書いてませんよ。
どこに何人いると人数を書いてますが。
図書館で見かける見かけないは水掛け論ですからやめましょう。
ホームレスだと思うかどうかも人それぞれですし。
私は毎週行ってますが見てませんってことで。

[434: 匿名さん]

>>430

今日はシティタワーウエストゲート契約者さんが浮浪者話にご執心のようだね。
池袋のタワマン同士で気になるのはわかるけど、しつこすぎない？

シティタワーの首都高下にも浮浪者はいるんだから、おあいこで良いんじゃないかな？
西口公園には５０人くらいいるんだし。

マンションまでの導線はグリーン大通り１本で帰れるアウルの方が安全だよ。
シティタワーウエストゲートまでの最短距離は暗い住宅街通らなきゃなんない。
男でも躊躇するような路地。要町から歩くのが賢明だよ。

[435: 匿名]

>>434
ウエストゲートが池袋のタワマン？
ウエストゲートの生活圏は板橋区。
池袋まで歩こうと思えば歩けない事はないけど30分近くかかるんだよ。

[436: 匿名さん]

場所もそうだけど、アウルは、ウエストゲートはより２千万円近く高いんだぜ。
価格帯もぜんぜん違うマンションだと思うよ。

[437: 匿名さん]

>>436
＞場所もそうだけど、アウルは、ウエストゲートはより２千万円近く高いんだぜ。

ウエストゲートの売れ残ってる26階の77.38㎡が6750万が坪287万
アウルの南角中層階の72.63㎡が6900万が坪313万

ウエストゲートの坪単価をアウルの占有面積で計算すると6314万

アウルタワー　72.63㎡　6900万円
ウエストゲート　72.63㎡　6314万円　　▼586万円

となる

2000万円近くアウルが高いか？

[438: 匿名さん]

ホームレスの話題、参考になりました。
細かい人数、場所はともかくアウル付近にもいるのは事実のようですね。

西口公園は池袋ウェストゲートパークのイメージで不良グループがたむろしていると
勝手に想像していましが、今はホームレスの方がたくさんいるのですね、知りませんでした。
個人的には不良グループよりかは安心かな。

[439: 匿名さん]

ウエストゲートの２ＬＤＫは確か３千万円台だったはず。
アウルの２ＬＤＫは５２００万円〜だから、アウルの方が高級物件ということでしょう。

[440: 匿名さん]

アウルが安いのか？ウエストゲートが割高なのか？
場所は全然違うが600万の差なら価格が全然違うとは言えないんじゃないかい？

[441: 匿名さん]

アウルの場合、高額な管理費がプラスされる。

[442: 匿名さん]

管理費を考えるとアウル物件価格＋1000万円

[443: 匿名さん]

1000万ネタは、以前論破されたハズなのですが、
未だしつこく書かれるのですかね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62963/res/354
－－－－－－－－－－－－－－

普通に考えて、
A)　70平米で@410円＝28,700円　（←アウル） 　
B)　70平米で@300円＝21,000円　（Aとの差7,700円）
C)　70平米で@200円＝14,000円　（Bとの差14,700円）

年間差額
B)7,700×12＝92,400円
C)14,700×12＝176,400円

10年間差額
B)7,700×12×10＝924,000円
C)14,700×12×10＝1,764,000円

30年間差額
B)7,700×12×30＝2,772,000円
C)14,700×12×30＝5,292,000円

－－－－－－－－－－－－－－

[444: 匿名さん]

>>439
＞ウエストゲートの２ＬＤＫは確か３千万円台だったはず。
＞アウルの２ＬＤＫは５２００万円〜だから、アウルの方が高級物件ということでしょう。

同じ占有面積で計算しなきゃ意味はない

[445: 匿名さん]

×占有→専有

[446: 匿名さん]

ウエストゲート購入者は若いのが多いからMAX支払額が最重要課題。
アウルタワー契約者は自営業が多いから立地重視、支払える絶対額が違う。
購買層が全く違うってこと。

[447: 匿名]

2LDKの価格差は、アウル5200万円＋管理費割高分400万円−シティタワー3800万円＝約1800万円

3LDKの価格差は、アウル6900万円＋管理費割高分500万円−シティタワー5900万円＝約1500万円

※両物件とも初期分譲価格で比較

※管理費割高分は、m2当たり160円差として３５年分で計算


立地はアウルが格段に上、仕様・デベはシティタワーの方が上。

あとはこの価格差をどう考えるかでしょう。

[448: 匿名さん]

ウエストゲートの100㎡が10800万　坪360万
アウルタワーの97㎡が10570万　坪358万

上層階だとウエストゲートの方が高い

[449: 匿名さん]

ウエストゲートの２LDKはアウルだと１LDK＋DENと同じ

[450: 匿名さん]

>>447
同じ階層、同じ専有面積で計算しなきゃ意味はない
単純に2LDK、3LDKでわね

アウルの管理費割高分の400万円、500万円ってどういう計算？

[451: 匿名さん]

>>447
＞※管理費割高分は、m2当たり160円差として３５年分で計算

アウルタワー409円
ウエストゲート262円

m2当たり147円差が正解

[453: 匿名さん]

>452
え、ぶっちゃけ管理費と価格の数字のやりとりって、俺めちゃくちゃ勉強になってんだけど。
ホームレスがどうとか言ってるよりはよっぽどいいよ。

[454: 匿名さん]

見れば見るほどウエストゲートの方が上に見える。

[455: 匿名さん]

だいぶ前のレスだが３７１の

＞ただ治安はどうですかと聞かれれば、酔っ払いの喧嘩は繁華街のほうが多いが、
＞空き巣や車上荒らしは閑静な住宅街のほうが多いと答えます。

は至言だな。
納得した。

[457: マンコミュファンさん]

＞451
m2あたり147円差だったとしたら、80m2で管理費は11760円差。
住宅ローンを100万円借りたとき、金利が2.6%としたら35年返済のボーナス0で月々の返済は3628円。
（フラット35を想定。ただし金融機関によっては金利がまちまち）

・月3628円←←100万円借り入れ
・管理費差11760円←←いくらの借り入れに相当するか？

447はこのことを言いたいんだと思う。
上を計算したら、324万円。（80m2の場合）
計算の前提にもよるが、447の計算は間違えていると思われる。

[458: マンコミュファンさん]

蛇足だが、こういうサイトでローン計算したらいろいろわかる。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ganri_sim.html

[459: 匿名さん]

447です。反響が意外に大きくて驚いてます。

>448さん
シティタワーの100m2は３戸しかない最上階プレミアム住戸なんで、設備、仕様、戸境壁など他と全く違うので、比較してません。

>449さん、450さん
比較対象は、アウル57m2の2LDKとシティタワー56m2の2LDK、アウル72m2の3LDKとシティタワー77m2の3LDKです。ですから、3LDKについては、実質もっと大きな価格差になります。
管理費割高分は160円×57m2又は72m2×12ヶ月×35年で算出しました。147円との差額は13円で、上の式に当てはめても、3〜40万円ですから、大勢に影響は無いかと。あくまでもご参考という事をご理解ください。
それから、おっしゃる通り、同じ階層、同じ専有面積で比較できればはベストなんですが、違うマンションなんで、ある程度割りきるしかないですね。
ちなみにシティタワーは3800万円の2L、5900万円の3Lとも中層で、南向きです。アウルの5200万円の2Lと6900万円の3Lって、低層(シティタワーの階数では中層)北西でしたっけ？

>457さん
上記の通り、管理費割高分の計算には、単純化するために、金利は考慮してません。変動金利だと、0.775%からあるし、住宅ローン減税もあるのでややこしいもんでね。

[460: 匿名さん]

>>459
>比較対象は、アウル57m2の2LDKとシティタワー56m2の2LDK、アウル72m2の3LDKとシティタワー77m2の3LDKです。
>ですから、3LDKについては、実質もっと大きな価格差になります。

3LDKだとなんでもっと大きな価格差になる？

437で中層、同じ面積で計算してありますよ。
>アウルタワー　72.63㎡　6900万円
>ウエストゲート　72.63㎡　6314万円　　▼586万円
これにあなたが言う管理費割高分を足しても1000万程度の差ではないですか？
共用施設が充実している物件と共用施設のない物件の管理費の違いを上げ、単純に割高分というのはどうかと思うが？

あなたは共用施設があるより、共用施設が無くても管理費が安い方が良いからシティタワーを買ったんでしょうけど？

[461: 匿名さん]

>アウルの5200万円の2Lと6900万円の3Lって、低層(シティタワーの階数では中層)北西でしたっけ？

アウルの5200万は南西中層、高層でも価格差はあまりない。
アウルの6900万円は中層の南の角部屋。

[462: 匿名さん]

共用施設だけでなく管理も全然違うよ。
アウルは24時間有人管理。防災センターがある。
ゴミだし用エレベーターあり。
シティタワーは常駐管理だけど夜8時まで？あとは防犯カメラによる機械警備？
2基のエレベーターの内の1基をゴミ出しに使用。


ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。
2基の内の1基がゴミの運搬作業中ならエレベーター1基しか使えない。
アウルが管理費高くて当然ですよ。

[463: 匿名さん]

戸数規模別のリセールバリュー（新築100）

50戸未満　81.9
50戸以上　81.5
100戸以上　77.3
150戸以上　78.3
200戸以上　76.5
300戸以上　90.0
500戸以上　97.1

最寄駅からの所要時間帯別リセールバリュー（新築100）
徒歩5分以内　86.8
徒歩10分以内　82.0
徒歩15分以内　75.6
徒歩20分以内　70.7

※首都圏で1998年に分譲した物件の2008年リセールバリュー

[464: 匿名]

そういう細かい違いにかかる管理費差を許容できるかどうかですね。
上記の違いなら、私だったら安い方がいいです。

[465: 匿名さん]

463
これって新築の分譲価格に対する

中古の約定価格ということ？

素人考えかも知れないが、500戸以上の97%は本当かと思う。

[466: 匿名さん]

俺も500戸以上の97%は本当かと思うけど駅からの所要時間のはそんなもんだと思う。

最寄駅からの所要時間帯別リセールバリュー（新築100）
徒歩5分以内　86.8 アウルタワー（東池袋駅）
徒歩10分以内　82.0 アウルタワー（池袋駅）　シティタワー（要町駅）
徒歩15分以内　75.6
徒歩20分以内　70.7 シティタワー（池袋駅）

[467: 465]

>>466
>俺も500戸以上の97%は本当かと思うけど駅からの所要時間のはそんなもんだと思う。
それは同感。

このデータが2008年のいつかにもよるが、
1998→2008で10年経っていて価格の減損が
たった3%というのはありえるのか？
10年古いんだよ！？

常識で考えれば15%～20%下げると思うのだが。

[468: 匿名さん]

ひと言に最寄り駅からの距離といっても最寄り駅がﾄﾞｺかというだけでも大きな違いがありそうですね

[469: 匿名さん]

>350
マンションにあるエステやマッサージ店って隠れ家的で人気が高いんですか？…初めて知りました。私はこういうマンションの一室に開業されてるお店は何となく怪しい感じがして行くのが怖いですけどね。
規約を無視して開業されていることはないと思いますが、マンションに居住者以外のお客様が入ってくることになりますので、最近のマンションでは防犯上の問題で開業は禁止していることが多いと思います。なので、中には規約を破って無断で営業しているお店もあるでしょうね。

[470: 匿名さん]

初歩的な質問かもしれないのですが、前レスを探すのが
たいへんなので、改めてお伺いします。
共用施設についてですが
>ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。
↑ゴミ出し専用のエレベーターはないのでしょうか？
公式HPを見ると
11人乗り6台・26人乗り1台（兼非常用）
16人乗り1台（B1Fと1F連絡用）
となっていて16人乗りはゴミ出し専用だと勝手に思ってました。

各階にダストステーションが設置されてたら良かったですよね。

[471: 匿名さん]

>>462さん
>ゴミ出し兼用エレベーターを通常使用するのは勘弁してほしい。臭いがこもりそう。

世の中のほとんどのマンションが兼用として使用されてるんですけど・・・。
ゴミ出し専用エレベーターの歴史は浅く、それまではすべのマンションは兼用
だったのですから。
気にするほどこもることはないと思う、規約違反の飲食店などの客が吐いたり
おしっこしたり、ペットの糞などの方がこもるし問題になると思う。

ここより高額な都内の“高級”タワーマンションでもエレベーターを
トイレ変わりにする人もいるみたいです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43278/res/234

[472: 匿名さん]

横ﾚｽ失礼しますが、ｺﾞﾐ捨て場は1箇所ですか?当たり前のように各階にあると思っていました　ﾀﾜﾏﾝって暗黙の了解で各階にあるものと･･･

[473: 匿名さん]

>469
怪しいどころか監視カメラ、コンセェルジュ、セキュリティーの面からも安心できます。
雑居ビルより良いと思う、景色も売りにできそう。

[474: 匿名さん]

>>473
規則を守らない人が経営しているわけですよね。
手が後ろに回るまで法律も無視しそうな・・・

[475: 匿名さん]

>>470

アウルとシティタワーがごっちゃになってないですか？

アウルは26人乗り1台（兼非常用） がゴミ出し兼用。
各階ゴミ置き場の脇にあるエレベーターです。
普段使用するエレベーターは高層3台、低層3台。

シティタワーは2台の内の1台がゴミ出し兼用。（地権者用エレベーターは除く）
ゴミ出しで1台使ってたら残り1台しか使えなくなるってことでしょう。（どこのマンションでもこんなもんです）
こちらも各階にゴミ置き場はあります。

[476: 匿名さん]

475さん　「各階ｺﾞﾐ置き場」とありますが結局ｱｳﾙのｺﾞﾐ置き場は各階にあるということでしょうか　　だとしたら何でごみ出し兼用のｴﾚﾍﾞｰﾀがあるのでしょう(何ｺﾞﾐを運ぶ?)

[477: 匿名さん]

476さん、各階ゴミ置き場からどうやってゴミを下に降ろしますか？
階段で降ろす？

[478: 匿名さん]

ペット、自転車、ベビーカーも使うでしょ。

[479: 匿名さん]

>475さん
470です。レスありがとうございます。シティタワーのお話をされてたんですね（汗）
すっかりアウルの話だと思ってしまいました。なので公式HPを見てエレベーターが
6台1台1台となってたのでゴミ出し専用エレベーターが設置されているものと
ばかり思っていましたから、462さんのコメント「ゴミ出し兼用エレベーター」を見て
あれ？って早とちりしちゃったみたいです。すみません。
アウルも各階にゴミ置き場が設置されているんですね。良かったです。

[480: 匿名さん]

あまり話題になってないようだけど、間取り図を比べてみましょう。
アウルタワーは部屋の内側に柱が2本。
シティタワーは柱が5本。

有効面積を鑑みるとシティタワーはかなり割高。（実質坪単価300万以上？）
単純に坪単価だけで比較するはどうかと思います。
柱も面積面積の内ということをお忘れなく。


アウルタワー
http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/plan/popplan_l70do.html

シティタワー
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/kanamecho/layout_detail.cgi...

[481: 匿名さん]

シティタワーは完売したようですよ。

[482: 匿名さん]

≪471
大規模マンションって人が多い分、必ず変な人がいるんだろうな。

[483: 匿名さん]

>>447
修繕積立金の急上昇と固定資産税額の差が入ってませんよ。
アウルはウェストゲートより年額10万円くらいは固定資産税が高いと思う？
×30年だと…

[484: 匿名さん]

アウルは、他のタワマンより、ずっと高層だし、共有施設が充実しているから、その代償として、修繕積立金が高くなるのはやむを得ないんじゃない？その代わり、当初は低く抑えてるしね。
自分自身は、管理費だけで結構な負担なんで、ある程度修繕積立金が値上がりしたら転売するものと割り切ってます。
逆に、ある程度のところで売らないと、中古での購入者がいなくなるよ。

[485: 契約済みさん]

>484さん
そう思んですが、豊島区でアウルより立地が良いマンションって建つのかなと考えると永住もありえる。利便性が落ちるのが一番ストレスが溜まります。修繕積み立て金厳しいですよね。

[486: 匿名さん]

>483さん

あくまでもご参考で、精緻な計算をするつもりは無かったのですが、確かに固定資産税も大きい要素ですね。

仮に、貴方のご指摘通り、土地持分の差を無視して一律10万円違うとすれば、
10万円×(35年−減税期間3年？)＝300万円

2LDK(アウル57m2とシティ56m2)の価格差　アウルの実質価格5900万円(表面価格5200万円＋管理費割高分400万円＋固定資産税負担差300万円)−シティの初期分譲価格3800万円＝2100万円

3LDK(アウル72m2とシティ77m2)の価格差　アウルの実質価格7700万円(表面価格6900万円＋管理費割高分500万円＋固定資産税負担差300万円)−シティの初期分譲価格5900万円＝1800万円

となりますね。

[487: 匿名さん]

398さん
池袋に関する情報をありがとうございます。
繁華街ということで治安や環境の面で多少不安を感じていたもので、
(特にうちは小さな子供がいるもので・・・)
398さんの書き込みを読ませていただいて心から安堵いたしました。

410さん
アウルの店舗に王将が入ったら、一気に庶民派マンションといった雰囲気になりますね(笑)。
最近の王将は某番組の影響で大人気らしいので、休日はアウル前に行列ができるのかな～。

[488: 買いたいけど買えない人]

非常に不思議に思って皆さんの投稿を読ませて頂きました。

２つのマンションに対して、
同じ位の専有面積を持つ専有部分の販売価格を比較して、どちらが割高だとか同じくらいだとかおっしゃっていらっしゃいますが、土地の持分や土地の持分価格は全く考慮はしないのでしょうか？

土地の持分価格が判らないのにアウルとシティタワーでどちらがお買い得かを判断しても無駄だと思うのですが。

もちろん「土地の持分価格は考慮しないで、専有部分の平米単価だけを議論してるんだよ！」って言われれば私の余計なお世話でしたが、それならマンション価格の比較ではないですね。

どちらも大規模住宅ですから一区分所有者の土地の持分は小さいでしょうけど、同じ持分面積ならアウルの方が地価が高いので、同じ専有面積で同じマンション価格ならアウルが割安、シティ割高となりますね。

土地の持分：（専有面積）÷（マンションの総専有面積）×（マンションの総敷地面積）

[489: 申込予定さん]

アウルは他のタワーマンションより性能の良いコンクリートをつかってるから専有部分を広く使えると営業さんが言ってましたよ。

[490: 契約済みさん]

４８８さんのいうとおりです。都会の住まいの価格価値は半分以上が建っている場所です。

[491: 申込予定さん]

以前に地価の事を書いてた方がいましたがシティタワー辺りの地価はアウルタワー辺りの半分くらいだったと記憶してます。

[492: 匿名さん]

この掲示板の運営者がこう書いてましたね。
「業界内で働いておられる方からの当サイトへの投稿割合は非常に高いと言えます。」

まさにそうだなという感想、それ加味したうえで情報を取捨選択しなければいけませんね。
営業さんは、できれば堂々と名前に営業と書いて欲しいな。

http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html

[493: 買いたいけど買えない人]

地価は国土交通省の路線価表で簡単にわかります。
基準地価も公示地価もあります。
実勢価格は路線価等よりももっと差が開きます。

[494: 匿名さん]

つまり、シティータワーは地価評価額が1/2の立地にタワマンを建て
アウルに近い価格で売ったという事ですね？
売値は売主の自由ですけど。

[495: 匿名さん]

地価はどうでもいいんじゃない、要は持分だから。

[496: 匿名さん]

要町の3等地を安く仕入れ、シティタワーブランドと池袋ネーミングで池袋価格で売る。
頑張って歩けば池袋徒歩20分という土地に目を付けた住友不は商売上手だと感心するよ。

[497: 匿名さん]

>>492さん
販売が近づいてきているので、営業さんの書込み活動は熾烈になりますね。
プラウドシティ池袋本町でもあからさまな営業活動(アウル批判含め)が
行われていて笑っちゃうぐらいです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65743/

[498: マンコミュファンさん]

>488さん

区分所有のマンションにおいて土地の持ち分がどうのこうの言うのは
あまり意味のあることではないと思います。

そもそも建物と土地を切り離して売買するとか担保に入れることも
できないですし、どうせ専有面積按分で持ち分が勝手に決まっちゃうし。

意味があるとすれば税金の計算くらいじゃないでしょうか。土地と家屋で別々ですから。
その意味では、土地の持ち分は少ない方が固定資産税が安いですね。

いずれにせよ、マンションを買う時点で土地のことはあまり深く考えなくても良いと思います。
借地権だったら深く考えないといけないけど・・・

[499: 匿名さん]

火曜、水曜はゴクレの定休日、あと一日営業活動は盛り上がりそうだ。

[500: 匿名さん]

地価が高い　→　固定資産税が高くなる　→　ランニングコスト高

変な見栄を張るより、素直にリーズナブルなほうがいいと思う。