摩耶シティSTATION BLOOM ステーションブルーム

[匿名さん]

公式URL：https://www.maya125.com
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

兵庫県神戸市　灘区灘北通５丁目５番７（地番）
交通　東海道本線「摩耶」駅　徒歩2分
総戸数　125戸
入居時期　2022年3月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上10階
竣工時期　2022年2月上旬竣工予定


間取り：2LDK～4LDK
面積：54.73㎡～85.77㎡

（物件情報を追加しました。2020/11/30　管理担当）

[825: 匿名さん]

>>823 マンコミュファンさん
直近の阪神間の駅近築浅の中古成約価格を見てたらどこも坪250万超えてますからね。地盤の悪いところや駅力低い駅ですら。駅徒歩3分以内に絞るとさらにすごい価格に。
大手デベは供給絞って新築値下げしないし、中小デベも安売り辞めて駅近立地に建てる傾向にあるのでリーマン後と違ってさらに物件価格上昇していますね。
現状摩耶シティシリーズの中古相場は他の阪神間普通停車駅に比べて極端に低すぎるので早晩是正されると思います。

[826: 匿名さん]

摩耶駅付近の地価も上昇を続けているので今後摩耶駅付近にマンションが立ったとしても今の価格より相当高くなるというのも安心材料。

摩耶シティシリーズ最初期のフロントの頃の2013年と比べると地価が49%も上昇していますね。
https://tochidai.info/area/maya/
現状の地価に合わせて値上げしなかったのがここまで売れた要因ということでしょう。

[827: 匿名さん]

地価と現状の沿線のマンション価格差を調べても、お得感がすごいですね。
まあそう単純ではないですが、初期から投資で買ってた人たちは大勝利ですねこのシリーズ。普通に住んでる人も今後値下がりはまずしないでしょうね

順位
1位 六甲道 38万5500円
2位 新在家 34万7000円
3位 摩耶 34万3000円
4位 石屋川 31万3166円
5位 六甲 29万3875円
6位 灘駅 28万3333円
https://tochidai.info/hyogo/kobe-nada/

1位 摂津本山 47万5000円
2位 岡本 44万9142円
3位 住吉（JR） 35万9125円
4位 芦屋駅（阪神） 31万9857円
5位 御影（阪神） 31万6000円
6位 石屋川 31万3166円
7位 青木 30万5666円
8位 御影（阪急） 30万5200円/m2
9位 甲南山手 27万8400円
https://tochidai.info/hyogo/kobe-higashinada/

[828: 匿名さん]

>>826 匿名さん

フロントの最寄りは灘駅だけどね。
灘駅の駅前一等地がアレでは価格上昇はあまり期待できません。

[829: マンション掲示板さん]

南北ともに再開発された駅は阪神間普通停車駅の中でも摩耶駅のみ。
住宅地にある駅で落ち着いた雰囲気を持っていますね。

[830: 匿名さん]

>>828 匿名さん
土地は一括仕入れと聞いたので仕入れの時期という意味で2013年くらいと比較してみました。摩耶駅開業後の地価上昇率がとくにすごいです。コロナ禍の今年も上昇しているのに驚き。医療モールとスーパーができたのでさらに上昇しそうですね。
また、mansion reviewのマンション偏差値でも摩耶シティシリーズは上位にランクインしてました

[831: 匿名さん]

>>822 匿名さん
抽選で決める最終期が終わったけど、売れ残ったので先着順って事だと思います。

[832: マンション検討中さん]

これだけ再開発に大成功したマンションシリーズも珍しいわな
2ヶ月完売て普通デベの担当が上に詰められるで
土地仕入れが8年前やからできた価格やわ
今の相場で買ってたらこんな安値で売れん
沿線マンション営業はさっさと売れてほしかったやろな

[833: 匿名さん]

まだ完売してなかったのですね、苦戦してるようなので値引きはありますかね
もう建物もだいぶ建ってますし

[834: 名無しさん]

スーパー開店初日、雨にも拘らず
路上駐車で溢れてました。もちろん徒歩で
来られている方も多く、かなりの混雑な様子でした

[835: 通りがかりさん]

オープン記念の特価目当てで、それが落ち着いたら、路駐も無くなることを期待したいですね。
近く通りましたがAXISの工事現場のあたりまでずっと路駐した車が続いてました。

[836: 匿名さん]

サタケ思ったより広かったです。
これで商店街まで行かなくて済みそうです。

[837: 名無しさん]

サタケは多品種少量って感じで一通り揃うから不便しなそう。9時?21時はサタケ、それ以外で必要なものはCの下のセブンイレブンで買えば便利に暮らせそう。
摩耶駅今までは通勤通学以外の人の流れを感じなかったけど今日からはサタケが中心で人が集まってるなって印象。大量の路上駐車も雨の日だけだと良いけど。路上駐車できたら坂の上の人達からしたらマルハチより便利よね。

[838: 匿名さん]

オープンなので早速行ってきました。
これでマルハチまで行かなくてもいいし、週末の買いだめも要らなくなると思うと嬉しいな。

[839: 匿名さん]

駅も近いしスーパーもできたし、もはや完璧に近い。阪神間で最速レベルの売れ行きなのも納得。

[840: マンション検討中さん]

>>839 匿名さん

JR神戸線三ノ宮?西宮間のうち、灘、甲南山手、さくら夙川駅には駅前スーパーは無い。
それだけでも摩耶駅の相対的価値ってかなり高いよね。

[841: 匿名さん]

>>840 マンション検討中さん
さすがに他の駅と比べるのは、、、
スーパー以外はボロ負けなので。

[842: マンション比較中さん]

>>833 匿名さん
昨年９月竣工で駅徒歩３分のジオ六甲道が10戸/56戸売れ残りだから、ココの売れ行きは優秀ですね。ただ、これから購入を検討する人は駅のホームから眺めてみたうえで考えるでしょうから、完売までは時間がかかりそうですね。値下げも必要かと。

[843: 匿名さん]

>>841 匿名さん
他の駅との価格差考えれば摩耶は安過ぎ、なおかつ阪神間で3線徒歩圏で使える好立地も珍しいです。
不動産屋の間では阪神間JR駅近で普通のサラリーマン家庭が買える最後のマンションと言われています。
あとはハザード真っ赤な地域くらいです。

[844: 匿名さん]

>>842 マンション比較中さん
竣工までまだ一年近くあるのに値下げとかあり得ないでしょ

[845: 匿名さん]

>>844 匿名さん

ホームから見ると分かる。
低層階は売れないだろうなって。

[846: 匿名さん]

>>841 匿名さん
もうええって

[847: 匿名さん]

何目線なの？

[848: 匿名さん]

>>845 匿名さん
とはいえAの駅ホーム正面の部屋ですらすぐ売れてるので、低層階でも値段次第で買う人はいますよ。本当振り切れた物件ですね。

[849: 匿名さん]

>>848 匿名さん
売却予定が無いのであれば問題無いですね。

[850: 匿名さん]

マンションのリセール時は分譲時のような階数ごとにいくらといった価格差はなくなり、低層2-5階、中層6-10階というように丸められた成約価格となります。
ただし1階と最上階だけは別です。
例えば2階が4200万円で4階が4700万円であった場合、リセール時の価格差は500万円にもならず、0-200万円程度に圧縮されます。
方角に関しても同様で分譲時の価格差はリセール時には圧縮されます。通常南向きに価格を乗せて他の方角を価格を下げるのですがA, Bに関しては線路に面していないということで南以外を下げる必要がないため、南の低層を極端に安くする戦略が取られています。
ですので、リセール時の資産性に関して言えば2階が非常に有利と言えます。また1階も同様に安いのですが、1階は防犯面での懸念から避けられることもあるので2階よりはやや落ちます。しかし過去の線路横マンションの成約事例から見ても本物件の分譲時の階数ごとの価格差はリセール時の差を大きく上回っており非常にお買い得です。最上階に関してもリセール時の指名買いが起こるため非常に資産性が高く、チャレンジ価格でも売れるケースがあります。
また、理由は諸説あるのですが、最上階より一つ下の階がリセール時に成約価格がさらに下より下がる傾向にあります。
また、管理費修繕金は平米単価となるので上層程物件価格比が下がるため永住用には有利となるため永住目的の方は上層階を買う傾向にあります。
以上から本物件は上層が人気で一階が売れ残ってるいるので、リセール狙いよりも永住目的の実需が多いものと考えられます。

[851: 匿名さん]

JR三宮から甲南山手までの駅近物件の中だとこれでも圧倒的に低価格だし、そりゃ即完売だよ
1年前の甲南山手新築駅3分で70平米6000万ぐらいだったし
摩耶以外の駅近だと今は最低6000万は覚悟しないといけない

[852: 匿名さん]

今日行って来ましたが、スーパー佐竹めっちゃ良い！
マルハチユーザーだったけど佐竹の方が好きかも！！

[853: 名無しさん]

現状CからGまで中古物件は坪200万円で売りに出されています。これは早く成約させたい売側仲介業者が「今までの売買事例は坪200万円ぐらいです」という口車にのっての価格です。他の周辺の物件と比較すると著しく安いので坪250万円まではあっという間にもっていけると思います。
今後AからGまで売却される方は仲介業者の言いなりにならず、坪250万円以上、70㎡なら5300万円、80㎡なら6050万円の値段を希望しましょう。1件この値段で成約すれば、それが摩耶シティの相場となり、次以降売る方の資産価値を高めます。皆で協力して資産価値を高めましょう。

[854: 匿名さん]

>>850 匿名さん

長々と書いてますが、、
永住目的の実需で2階が売れるってどんな分析なんでしょうか。。

[855: マンション検討中さん]

タワマンだと北側2階が1番値上がりするという話はよく聞きますね。当然物件によりけり、というか初期の値付け次第ではありますが。

『立地が全て』を突き詰めると低層とか北側とか気にならなくなるので一番お安いお部屋を希望する人が中古だと増え人気になるというロジック。

摩耶自体が立地が全て物件でその中でも低層に行くのは突き詰めてて素敵やん？

[856: 匿名さん]

>>855 マンション検討中さん

一般的には階数や方角も立地条件の一つ

[857: 口コミ知りたいさん]

>>856 匿名さん
2階から4階ぐらいまではホームや電車からリビング見えるのかな？逆に1階は完全に見えなさそう。だから価値が高いって訳ではないと思うけど。線路がすぐそこだしね。

[858: 匿名さん]

>>853 名無しさん
摩耶はコスパ面で素晴らしいと思いますが、さすがにこのシリーズの外観で6000万もの値がつくのは違和感ある気がします

[859: 匿名さん]

>>858 匿名さん

尼崎でも徒歩3分、築10?15年であれば80平米5500万?6000万だから6000万は超えれないかもね。
確かに佐竹はいいスーパーみたいだけど、尼には劣るからね。

[860: 匿名さん]

>>858 匿名さん
外観がどうであれ大半は立地だと思います。
六甲道のウェルブなんてあれであの値段だし…

[861: 匿名さん]

>>859 匿名さん
アマは賛否両論あるけど、知人の家を訪ねた時はあまりにも大阪に近くて悶絶しましたね(笑)新快速も停まるから神戸、三ノ宮にも思いの外早いのにさらに悶絶。摩耶も新快速は無理でも快速程度は停まるようにならないですかねー。

[862: マンション検討中さん]

六甲道から灘区役所と神戸大学を誘致してきたら快速停まるようになるのでは。

土地がないので摩耶シティの敷地潰してキャンパスと区役所作るしかないか。

[863: 匿名さん]

>>862 マンション検討中さん
摩耶は開発用地がこれですべてマンションに使われてしまいましたから、マンションを潰さない限りスペースはないですね
まあガヤガヤしてない駅前がいいという意見もスレにありましたし
快速が停まるとなると住吉六甲道摩耶と3連停車となるのであり得ないと思います
快速停車希望なら住吉か六甲道で検討するしかないです

[864: マンコミュファンさん]

>>862 マンション検討中さん
摩耶に夢見過ぎですよ。
大学を誘致するのは王子公園。　摩耶は何にも無いのが特徴です。

[865: 匿名さん]

なんか急に尼崎の話浮上してますけど、摩耶を検討している人は多分真っ先に除外していると思いますよ
ハザードマップ見たら水害地獄すぎる

[866: 通りがかりさん]

佐竹、生鮮食品安いし質が良い！
飲料はマルハチが安いかな。

[867: 匿名さん]

スーパー想像より良かったよ
駅から帰ってくるついでに寄れるから、1週間の買い溜めも要らなくなりそう
実感が湧かなかったけど、マンションから歩いてすぐってかなり便利！

[868: 評判気になるさん]

スーパーめっちゃいいですね！綺麗で雰囲気も良く何より安い！
一方路駐がやや気になりました。病院もできて便利になりますが、車通りも多くなるのは仕方ないですかね。

[869: 匿名さん]

残り2,3 戸らしい、もう完売間近ですね

[870: 匿名さん]

>>868 評判気になるさん
今日の昼間は道端に警備員が立っていたので、とりあえず路上駐車ありませんでした。
このまま継続してくれたらいいんですけど、どうなっていくんでしょうね。

[871: 周辺住民さん]

サタケいいですねー、想像以上に品揃えもよくかといって大き過ぎず普段使いにベストなサイズです。Bが完売したら一気に周辺相場が上がりそうですね。

[872: 匿名さん]

>>867 匿名さん
駅前にあるので信じられないくらい便利ですね、佐竹でよかった。お惣菜もおいしいし、品揃えもちょうどいい感じ。生鮮食品も質が非常にいいです。

[873: 匿名さん]

>>869 匿名さん
やはり今の相場からすると摩耶は安過ぎた。
1-2割高くても半年くらい販売すれば完売できたと思う。抽選当たった人は買えただけで大儲けだよ。ここまで安く売ってくれるデベも珍しい。
阪神間の駅近相場でいうと地盤がしっかりしている場所では断トツ最安値、セールだったね。スーパーが駅前にできたのもかなりのプラスなのに、それほど値上げしないっていうデベの鏡。

[874: 匿名さん]

スーパー1軒で資産価値あがるって凄いね
ほかに大型店ができたらさらに爆上がり？
しかし土地がもうないのが残念だ