摩耶シティSTATION BLOOM ステーションブルーム

[匿名さん]

公式URL：https://www.maya125.com
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

兵庫県神戸市　灘区灘北通５丁目５番７（地番）
交通　東海道本線「摩耶」駅　徒歩2分
総戸数　125戸
入居時期　2022年3月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上10階
竣工時期　2022年2月上旬竣工予定


間取り：2LDK～4LDK
面積：54.73㎡～85.77㎡

（物件情報を追加しました。2020/11/30　管理担当）

[122: 匿名さん]

土日で説明会行ってきました。
価格含めてまあすぐ売れるよねという印象。
アンチが沸くのは分かる。
70平米以上の部屋が少ないから抽選きつそう。

[123: 匿名さん]

元々、この辺りのマンション需要(戸建も)が多かったそうです。まとまった土地が無くて大型分譲も近年ありませんでした。
そこに新駅建設と周辺開発で街も綺麗なので人気は当然でしょうね。神戸が好きだけど坂道はちょっとって人にはピッタリ。

[124: ご近所さん]

最近はものが少ない上に、価格もべらぼうに高いから、もちろん人気はするやろな。ただ、冷静になることも大事だよな。ここは学区人気がないため、世帯主がある程度の教育を受けてきた層からの支持は低い。シリーズの住民版スレを見れば、教養に？がつくような世帯が結構な割合で見受けられる。ま、教育にそこまで関心がない世帯には、価格も目に優しく、ちょうどいいかもね。

[125: 匿名さん]

>>124 ご近所さん
ここを買うくらいの収入の方なら私立学校に通わせるのではと思います。　
ローンと教育費でなかなかの出費ですかね。

[126: 通りがかりさん]

>>125 匿名さん
まともな私立は受かるかわかりませんからね。そのための教養をつけるには友人含めた環境が大事。ここは残念ながらその環境が整うとは思えない。

[127: マンション検討中さん]

5千万以上のマンションを買う世帯でも、ある程度の教育を受けてきた世帯主とみなさない人もおられる。世の中には色んな方がいるもの。

確かに、周辺のマンションを見渡すと数年前までは当該物件を買える世帯は皆無だっただろうなと思いますが。新駅って影響力大ですよね。

[128: 匿名さん]

>>124 ご近所さん

「、」の付け方から勉強しましょうね。
確かに環境は大事ですね。

[129: 通りがかりさん]

アンチが湧くのは人気がある証拠なのか。
説明会を見る限り、前回に続き応募多数で抽選確実。当分出ないだろうね。こんな物件。

[130: マンション検討中さん]

マンションは立地が最優先事項。一般的に駅前立地は正義。しかもメジャー路線ともなると人気が出ない理由はみつからない。

[131: マンコミュファンさん]

マンション価値は駅前と駅近で全く違うもの。

ちなみに当該物件はメジャー路線の超駅近。
プレミアでは無いがレア物件。
人気物件に変わり無し。

[132: 匿名]

多くて5倍程度の物件で何が人気だか笑。人気物件てのは、20倍でもザラ。しかも高額物件から売れていく。

[133: 匿名さん]

>>132 匿名さん

それはどちらの物件でしょうか。
教えていただけませんか？

[134: マンション掲示板さん]

神戸東、JRか阪急駅近でこの価格帯で探すと摩耶に行き着く他ないしなぁ
他の駅は予算的に我が家は手が届かんから、検討する比較対象がない

[135: 通りがかりさん]

>>132 匿名さん

どこ？

[136: 名無しさん]

ここは学区はどうなるんですか？
西灘小→原田中ですか？

[137: 匿名さん]

>>117 匿名さん
Aはこんな感じでした。坪単価225万程で買いやすい価格でした。

[138: 匿名さん]

まあここもファミリータイプ70平米以上は5000前後はみておいたほうがよさそうですね
5400万台となると5年前なら六甲道駅3、4分も検討できるレベルまで値上がりしてますね
すごい

[139: 通りがかりさん]

ここは西灘小、原田中です。

[140: 買い替え検討中さん]

AはGより１００万高いくらいだったよな。そもそも、リビングが線路側ってのは不動産的に価値下がるんだけど、時勢の影響で逆に上がてきたよな。しかも、Aは眺望が抜けてるけど、Bの眺望は抜けてない、加えて駅もやや遠くなる。本来なら、Bのほうが安くなるんやけど、またまた時勢の影響と売れ行きでAより高い値付けになるから、買う側はすげー損。そもそも、Gがチャレンジ価格て担当者も言ってたのに、売りにくいはずのリビング線路側のABがマンション価格高騰のおかげで、売る側からすれば超ラッキー。JRからすれば、鉄道収益が鈍ってるからほんとにラッキーだよな。

[141: 匿名さん]

皆さんここは価格維持できると予測されてるんでしょうかね？
欲しいなら買うのは良いと思いますが、中古価格はモニターしておこうと思います。

[142: 買い替え検討中さん]

>>141 匿名さん
そこ！いいこといいますね。摩耶でこの価格を維持することは正直厳しいと思う。このシリーズの当初は３LDK２０００万円台から始まってましたが、運よくマンション相場の上昇および出物の少なさで、今の価格でも成り立ってるという印象です。それを示す材料として、賃料の相場です。この価格だと賃貸に出したときに実質利回り０％くらいになるんで、価値よりも価格が高いと言わざるを得ない。当初10年くらいはそこまで下落しないにせよ、その後は厳しいかなと思われる。価格が安かったコンフォートの価格に引き寄せられると確実に大損する。いざ売るってなったときが怖い。

[143: 匿名さん]

ついに利回りさんが出てきましたね。

[144: マンション掲示板さん]

まあたしかに5000万超えると家賃20万は最低欲しいが摩耶で20万はちょっと厳しいかな
永住実需買いなら問題ないでしょ

[145: 匿名さん]

実需買いが多数のため、大幅な下落は無いだろうね。例えば20年後、多くの物件が中古市場に出回り始めた時に条件の悪い物件(低層線路際)って、、、
たぶん売れないんだろうなと思うよ。

[146: マンション掲示板さん]

>>141 匿名さん

それはどこも同じ。
上がるときは上がる。当然その逆も。

[147: 匿名さん]

リビング線路側なのにこの価格。
しかも竣工前完売らしい。
摩耶駅も立派な人気駅ってことか。メジャー路線の新駅って流石だなって印象。

[148: 匿名さん]

>>144 マンション掲示板さん

永住実需が問題ないってほんとかな？
誰だって売る時はくると思うんだが。

[149: 匿名さん]

Gの最上階は結局いくらで賃貸ついたんでしょうね。　
長い間借り手が見つからなかったようですが今はスーモから広告が消えています。

[150: 匿名さん]

利回りおじさん登場です。
投資用で買う人、ほぼいないのにね。

[151: 匿名さん]

>>148 匿名さん
永住実需なら売る時は多くは子供にあげるときでしょ
とりあえずローンさえ払い終われば、買主は結果的に高い買い物したかもしれないが、遺産として貰った子供はいくらかは現金化できるし別にいいんじゃないかな
築60-70年超えてくると解体費用でトントンで遺産にならないかもしれないけど

[152: 名無しさん]

すいません。何も知らなくて。
線路北側なのに稗田じゃなく西灘小なんですか？北側は稗田かと思ってました。

[153: 匿名さん]

>>144 マンション掲示板さん

Gの9階56平米は管理費込みで17万円で賃貸成約してました。　

[154: 匿名]

>>153 匿名さん
最終値下げして15万円だったよな。
利回り関係ないってのは、金融リテラシーなさすぎるやろ。マンションの価値も分からずに家買うとかカモすぎる。そこまで考慮して買わないと。家買うのは結局不動産投資するのと一緒なんやから。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
てことは、ここのマンションの価値はやっぱり過大評価されている感じなんでしょうか？！

[156: 匿名さん]

>>154 匿名さん

結局、、買いなの？待ちなの？
金融リテラシー的な考えを示してください

[157: 匿名さん]

>>155 匿名さん

売りたい時、売らなければいけない時に相場がどうなってるかなんて誰にも分からない。　高額商品なのでそういうリスクもあるなと頭の片隅に入れていれば良いのでは？　
例え一億円だったとしても資産に余裕ある人なら問題なしだと思います。

[158: 匿名]

最高6500万か。Gとの比較で320万値上げやな。不動産ってのはポンポンと価格決めるけど、一般庶民が300万貯めるの数年かかるよな。大きい金額の300万て小さく感じてしまう。それは感応度逓減性ってゆうマーケティング手法。庶民が騙されやすいワナ。条件が悪いにも関わらず金額があがるブルーム。お財布としっかり相談して決めてください。

[159: 匿名さん]

>>158 匿名
それが金融リテラシー的な考え方ですか？

[160: 名無しさん]

条件が悪くなってるのに金額が上がるのはホント不思議。とにかくタイミングって大事ですね。結局はスーパー開業で価値も3割増かな。

各家庭で奥様が財布を握っているかがよく分かります。

[161: 名無しさん]

ショッボイスーパーなんで品揃え、価格ともに微妙だろうね。ローンカツカツ組は結局水道筋でお買い物でしょうかね。

[162: 匿名さん]

>>161 名無しさん
スーパーをまだ見てもないのにそんな物言いはなしでしょう。

[163: マンション掲示板さん]

スーパーは広さ的にはまあまあちゃうか
値段はすぐ近くには競合ないし高めの設定だろうけど

[164: 匿名さん]

>>162 匿名さん

相手にしない方が、、

[165: マンション検討中さん]

>>161 名無しさん

念のため。
買わない方ですよね？

[166: 匿名]

>>162 匿名さん
G以降の某物件購入者ですが、購入時の担当者はスーパーのことを「コンビニに毛の生えた程度」と
仰ってましたよ。しょぼいという表現は、あながち間違った表現ではないかと。
個人的には、日常使いというより緊急時の買い物用かなと思っています。

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん

Ａの購入者だね。購入の決めては？

[168: 匿名さん]

ここ見に来て書き込んでるのは基本は購入検討している買いたい人でしょう。
どうせ即完売なんだから他業者も通報のリスク犯して落とす必要ないし。
ってことは希望者が抽選のライバルを減らすためにネガってるか、これまでのシリーズ抽選落ちで別の高いとこ買った人のストレス発散のはけ口ではないかね？

[169: 匿名]

>>167 匿名さん
GもしくはAを購入しました。（特定は避けます）
決め手は、阪神間に手ごろな新築がないこと、駅近の2点です。
正直、個人的にはウィークポイントの方が多いため非常に悩みましたが。
Bを購入検討されているんですか？

[170: 匿名]

G:線路南◎、眺望◎、直結◎
A:線路北×、眺望◎、1分〇
B：線路北×、眺望×、2分△
C：線路北×、眺望×、3分×
D：線路北×、眺望×、6分××

単純に、GREAT→A→B→C→Dでランク付けされてるかもしれないですね。
価格もその流れの予定が、思わぬ市場高騰の影響でB→A→Gとなってしまってますが。
個人的にはAの予想外観はURのようで好きではありませんが。

[171: 名無しさん]

>>170 匿名さん
その比較は分かりやすいですね。
シリーズ最終に近づくと価格が上昇するのは仕方ありません。抽選も高倍率で人気だと中古価格もしばらくの間は安定すると思います。今後、中古市場が冷え込んでも、ここが下落するくらいなら条件面で明らかに劣る他物件は悲惨ではないでしょうか。

[172: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん

(D),E,Fは論外です。
空気感の違いが現地に行くと分かりました。

駅やスーパーに近い、Bの角部屋一択で勝負してみます。
個人的には競争相手が減るネガキャンは大歓迎です。

[173: 匿名さん]

>>169 匿名さん

A購入者ですね。
前スレでもかなりウィークポイントを指摘されてました。消去法的な購入動機なのは事実みたい。
こういう物件は売却時に価格が下落する傾向にありますが、果たして。結局悩みます。

[174: マンション検討中さん]

そもそも買いたい時に完璧な物件がある確率の方が低いかと。
購入希望でも抽選外れる可能性もありますし...
共働きなので駅近とても魅力的です。

[175: 匿名さん]

>>172 マンション検討中さん
その空気感の違うところはすぐ近くだし学校区も一緒ですよ。　駅とマンションの往復だけでは済まないと思います。

[176: 匿名]

色々ありますが、良いと感じるポイントは人それぞれですよね。
Gの周辺の雰囲気が気に入らない、長いエスカレーターが気に入らないなどの理由で北側を好む人もいるでしょうし。
私のようにAの団地のような外観が嫌だという人もいるかもしれませんし。
人それぞれでいいかと思いますが、値段だけはネックですよね。Bが高いのはなぜか許せない気持ちになります。
デベロッパーの戦略上仕方ないですが…。

[177: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん

確か学校区は違いますが。
情報は正確にお願いします。

[178: 匿名さん]

徒歩1分差で数百万円単位の価格差が出るのは常識です。売買に馴染みの無い方には理解しづらいかもしれません。
マンションだけでなく土地価格も。
よって線路沿い物件のD,Eと駅近Bで1,000万以上の価格差が出るのは当然でしょう。
ただ、BがA,Gより高いのは私も納得いきません。。

[179: 通りがかりさん]

摩耶の駅南は雰囲気ひどいですよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[180: 匿名さん]

学区はよくないですよね。
Dだけ学区違うはずです。

[181: 名無しさん]

コメントする人のレベルが低いし、事実に無いことも書かれてる。以前にスーパーなんて絶対出来ない！って連投してた自称近隣住民の方もおられました。
購入者では無い方のコメントが多そうですし、どうせ販売直後に抽選終わりましたって落ちですかね。

[182: 匿名]

学区問題はほんまにあかんなー。それでやめた人はめちゃくちゃいるやろね。

[183: マンション検討中さん]

>>180 匿名さん

情報に誤りあり。
B竣工時には、
A,B,C,G 西灘
D 福住
E,F HATの新小へ移行

[184: 匿名さん]

メジャー路線の駅近で学区の良いとされる駅なんて無いでしょ。知ってたら教えて欲しいくらい。必死以上に気にされる方は先住民のいないニュータウンでも購入したらいいだけ。ちなみに新陳代謝が無く高齢者ばかりのニュータウンに未来があるのか甚だ疑問。

[185: 通りがかりさん]

人気物件にアンチは必ず出てきます。ネガキャン狙いもあるでしょうが一種の情報戦のようにも見受けられます。

[186: マンション掲示板さん]

>>184 匿名さん
六甲道の駅近は成徳or高羽小からの鷹匠中で灘区界隈では評判よい方とききますがどうでしょうか

[187: 匿名]

>>183 マンション検討中さん
efの勝ちですやん

[188: 匿名]

>>186 マンション掲示板さん
それな。六甲道は校区も人気で特急停車、スーパー多数。3年前に徒歩4分が70ヘーベ5700万から出てたよな。ここと大きく値段かわらんから、あっちがよかったな。悔やまれる。

[189: 匿名さん]

>>187 匿名さん

残念ながらe,fは負けですわ
公営住宅街のHAT校区への移転だし、途中に踏切を渡らないといけないなど通学路に難ありと聞いたし
dは唯一校区だけ勝ちやな

[190: 匿名さん]

>>186 マンション掲示板さん

六甲道周辺も再開発で良くなったと聞きます。
高羽小は駅近ではありませんが。

これからどうなるんでしょうね。

[191: マンション検討中さん]

正直、南側と北側で住民の質も雰囲気も対して変わらないと思いますけど。ほぼ同じ地域だし。dは勝ちってって事は斜め前の市営住宅とは同じ校区なわけですよね？

市営住宅の住民なんかより雰囲気が違うとかマウント取ってくる人が1番厄介。
購入時期で金額が違いすぎるから何か正当な理由をつけたくなる気持ちはわかるけど、
同じマンションを検討する身として他の地域を中傷するような人には来ないで欲しい。

[192: マンション掲示板さん]

高羽小自体は駅近じゃないけど、校区の森後町に住めば住まい自体は駅近になる

[193: マンション検討中さん]

線路位置、眺望、駅距離が公平な判断基準で価格にも反映されるようです。
Bの東向き高層階に人気が集中すると予想。
果たして何倍くらいの抽選になるのか。

[194: 匿名さん]

価格気にしなかったら個人的にはGABCDかな。
価格も考慮すると断トツCで、あとはDGABの順かな。
Bはほんとにコスパ悪いけど、摩耶駅周辺で最後だし買いたい人の気持ちもわかるし、お金持ちは買っちゃうかな。投資目的はほとんどいないだろうし他と比較したら可愛そう。

[195: マンション検討中さん]

https://www.google.co.jp/amp/s/www.kobe-np.co.jp/news/sougou/202101/sp...

王子公園近くに大学誘致　勝ったな

[196: 検討板ユーザーさん]

人口減少が言われる中、大学誘致は大きですね！周辺地域の商業規模は活性化されますし、充実しそうです。動物園もリニューアルし、芝生公園もできるそうなので環境としては素敵ですね。

[197: 匿名さん]

>>195 マンション検討中さん
こことは関係ない。

[198: 通りがかりさん]

>>197 匿名さん
摩耶駅から徒歩圏内だし、影響大だね。
妬む人が更に増えそう。

[199: マンション掲示板さん]

これから誘致される大学かぁ
Fランじゃないといいが

[200: マンション検討中さん]

立地がいいから儲かってる大学じゃないと、建てられないね。
なんせ若い人を呼び込む施策を考えてるようで何より

[201: 匿名さん]

>>195 マンション検討中さん

大学誘致よりも王子動物園・公園のリニューアルに大きな意味があります。
動物園は過去に移転の話もあったぐらいなので。

[202: 通りがかりさん]

どっちかというと、王子公園駅周辺の資産価値アップやね。もともとマヤより地価高いし、住民はラッキー。

[203: マンション検討中さん]

大学誘致か。完全に勝ったな。
ブルーム抽選の皆様、幸運をお祈り致します。

[204: 匿名さん]

誘致でやってくる大学、どこやろな

既にポーアイや六アイにキャンパス作っちゃったようなとこは来れなそうだし、元から便利な場所にあるとか、人気の大学も来ないだろうし、、、
不便な立地から起死回生したい大学、でも新規キャンパス建てられる程度には辛うじて学生集めてるような大学といえば？

神戸学院？？
それとも共学化狙いのどっか女子大？？

[205: 匿名]

>>193 マンション検討中さん
公平に価格つけたらＪＲにあっぱれ。ただ、公平は厳しいやろね。そもそもAがGより上がってるし。はたしてBの価格やいかに。利益とりにいくか、顧客重視でいくか。

[206: マンション検討中さん]

Aの見学に行った際、最初の予定価格より決定後の方が少し下がっていました。
顧客の反応で多少変わることもあるかもです。

[207: 匿名さん]

>>205 匿名さん
条件で劣るAをGより高く売り切ったわけだし、恐らくBも高くしてくるはず。
悔しいけどマーケティング上手いよJRさん。

[208: マンコミュファンさん]

現地確認と販売価格(予想も含む)で評価
コスパではCDGAB
物件価値ではGABCD順かと

Cはかなりお得(シリーズの勝ち組)
Gは自他共に認める最高峰(直結&駅南&眺望)
Aは条件面でバランス良好(駅近&眺望)
Dはコスパ良いだけ(駅近ではなく線路沿い)
※最寄りが摩耶駅と異なるEFは対象外

全て優良物件なのは間違いないが、価格上昇にどこまで納得出来るかどうか。
将来性を考慮すると、Aと同等もしくは安価であればB購入も視野に入れたい。

[209: 匿名さん]

他のシリーズと比べて意味ある？
どうせ抽選になるんだから、Aより安かったらとか選べる立場の人いないよ

[210: 評判気になるさん]

>>209 匿名さん

比較する意味はあると思いますよ。
20年後、子育てを終えた世帯が一斉に売りに出します。
その時には自分の地区だけでなく他のシリーズとの戦いになります。
投資目的の人は気にしなくても良いかもしれませんが、実需の方ほどよく考えるべきです。

[211: 匿名さん]

>>210 評判気になるさん

私もそう思います。安くしないと買い手が見つからない物件だと後々の人生設計に大きな影響を与えます。

どこも同じだと思いたい気持ちはよく分かりますが、ここは冷静になるべきでしょうね。
消去法で購入を決める方もいるみたいですが、信じられません。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
最後の分譲で比較しても遅いよ。他買えないんだから。

[213: 通りがかりさん]

倍率減らしに必死だな

[214: 匿名さん]

確かに買えないから比較する意味はないですね。
ここのシリーズはさんざん議論されてきたのでもう議論は不要ですね。

[215: 匿名さん]

竣工まであと1年というところですが、売れ行きはどんな感じになるのでしょう。
第1期が3月上旬販売開始予定ということなので、竣工までの期間がそんなに長くはないですね。
125戸を一気に売っていくのか、小出しにしてのんびり売るのか、どういう販売方法になるのでしょう。
人気があるのは3LDKあたりでしょうか、2LDKでしょうか、ファミリー層が多いとなると3LDKかな。
最多価格帯も4200万円台予定とのことなので、きっと3LDKが多めになるのかもしれませんね。

[216: 匿名さん]

一応駅前で、最多価格帯4200万か?
確かに安いよな。。。

[217: 匿名さん]

Fの間取りの部屋が一番多そうなので、63平米で4200万ってことなんですかね？

[218: 価格しってるよー]

いくらなんでもかんでも高過ぎだと思います。
広ければ納得なんですけど。。。
メインは60平米チョイせまいのに高い。
A84㎡-2F-5290万 3F-5490万　最上階6580万
C71㎡2F-4250万　3F-4570万　最上階5260万
F63㎡-2F-3730万　3F-3960万　最上階4380万
I73㎡-2F-4640万　3F-4950万　最上階5480万
L㎡-2F------- 3F-4980万　最上階5360万

[219: マンション掲示板さん]

抽選当たっといてよかった。。。

[220: 匿名さん]

最後のマンションだし今までみたいに即完売するような値付けする必要はないから、高めにして竣工1-2年で売り切るのが会社的には利益がでるだろう

[221: 匿名さん]

このバカ高い時期にマンション買わなきゃいけない人たちは可哀想。　この程度のマンションでこの高値付けられてるのに他と比べて安いと思わざるをえないなんて。　時期が違えばもっと安く買えたのに。　
かと言って安くなるまで待つのは賃貸料払うのは勿体ないと感じるのも理解できる。
単にタイミングの問題。