レーベン北戸田 LUMINOUSってどうですか？

[マンション検討中さん]

レーベン北戸田 LUMINOUSについての情報を希望しています。
都内へもアクセスしやすいので気になっています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-kitatoda2-lovism/

所在地：埼玉県戸田市大宇新曽稲荷1467-1他13筆（地番）
交通：JR埼京線「北戸田」駅徒歩9分、「戸田」駅徒歩12分
間取：3LDK・4LDK
面積：66.71平米～90.92平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

金額が気になりますね。
4LDKや広さを重視するならこちらでもいいかもしれませんが価格と広さによっては戸田公園の方でもいけるかも。

[22: 匿名さん]

>>9 マンション検討中さん

埼玉県では戸田市が一番将来性がありますよ
ちなみに乗降客数は北戸田の方が戸田より多いです

https://ecitizen.jp/Population/Ranking/11

[23: マンション検討中さん]

今日見学に行ってきたのですが、やはり皆様の仰られるように営業の方はだいぶ強気な印象をうけました。
特にこちらのⅡに関しては戸田市ということ、人気と言われてるいる芦原小学校というところにかなりの自信をのぞかせていました。
あと気になったのが、抽選の方法、まだ値段も公開されていないのに、再三いくらなら買いますか？という質問。このような事を言われた方もしくわ疑問に思われた方いらっしゃいますでしょう？
本日訪問してみてタカラレーベンに対する不安をとても感じました。

[24: 匿名さん]

正直駅がすごく近いわけでもないし、バスも通ってないし、周りに何もないし、東向きだし、機械式駐車場だし………と考えると、4000万円代中盤くらいじゃないと微妙だなと感じました。
芦原小も良いですが、校舎を新築している戸田東小学区の方が物件価格は高めですが、いいのかなと思ったり…

[25: マンション比較中さん]

>>24 匿名さん
あまり学区にこだわらないほうが良いかと
所詮公立小学校だしいい先生がいたとしても数年で他の学校に移ってしまうので
ただ教育に熱心な家庭が多いかどうかの判断の目安になるかなーくらいでいいと思いますよ

[26: 匿名さん]

>>25 マンション比較中さん

先生は選べないですが、戸田市自体が教育環境に力を入れてるので、基本的にどこの公立小学校も悪くないですよね。

[27: 匿名さん]

教育環境が良さそうなのは結構いいですね～
私自身、勉強は苦手というか…子育てに不安に思うこともあるので
学校とともに親子で成長して行きたいです

[28: マンション検討中さん]

レーベン3棟からえらぶならアドレス的にココが本命かな

[29: マンション検討中さん]

週末見学にいかせて頂いたもの者なのですが、色々と不安なこともあり、調べいたらこちらに辿りついたのですが、本当に皆様の仰る通りの印象を受けました。
特に価格は強気そうな印象をとても強く感じましたが、他のⅠに関しては苦戦しそうだと仰っていたので、そこは少々弱気なのかなという印象でした。
コメントされている方同様、いくらなら買いますか？という質問は受けたので、予算がありそうな方には出来る限り高い値段でⅡを売りつけて、予算が少ない方々にはⅢ、Ⅰという順番にはめ込むようは販売をしていくのかなという印象でした。
希望の部屋が被った場合は抽選と言っていましたが、くじ引きとかではなく話し合いで販売者の方で決めると仰っていたので、購入者を営業マンが煽って出来るだけ高く売りつけるような印象を受けました。
見学に行かれた皆様はどんな感想をお持ちでしょうか？
皆様の感想を出来るだけ聞いてみたいです。

[30: マンション検討中さん]

>>29 マンション検討中さん

レーベンの抽選はここに限らず、話し合いというか「確実に払える人」の度合いで決めてますよ。
なので現金払いの人がいたらその方になるし、同じようにローンを組んで支払っていくにしても返済比率が低い方が選ばれるかと。

[31: マンション検討中さん]

>>30 マンション検討中さん

>>30 マンション検討中さん
そういうことなんですね。勉強になりました。
それにしてもイヤな感じの売り方をしますね。
中堅デベということもあり、返済率を気にしているということなのでしょうかね？
営業の方に煽られないようにしっかり自分の設定金額を持って購入しないと高値で掴まされそうですね。
営業スタイルとしてはこちらのⅡは人気ですというところを全面に出して来そうですね。

[32: 匿名さん]

子供の高校進学時の通学面を考えると都心まで出やすいというのは学校選びの幅が広がるので立地的に良いと思います。
場合によっては中学受験も考えているので塾通学ともなれば浦和まで出やすい所も良さそうです。

[33: 匿名さん]

>場合によっては中学受験も考えているので塾通学ともなれば浦和まで出やすい所も良さそうです。

北戸田から南浦和の塾銀座は意外と近いですし早稲アカなら武蔵浦和にあります
ただ戸田からはほとんど生徒が来ていないので外様感があります（実体験)

[34: マンション検討中さん]

>>31 マンション検討中さん
嫌な売り方かどうかは捉え方次第なのでは。
うちの人はうちより余裕もって払える人を選ぶんだからお互いのためというか無理するなよって事なんじゃないの？と感じたようなので。

[35: 匿名さん]

>>33 匿名さん
そうなのですね。
塾に通うとしたらあと１～２年後になりそうなので情報収集していきたいです。
武蔵浦和、南浦和と浦和も広いのでじっくり決めていこうと思います！

[36: 匿名さん]

高い

[37: 匿名さん]

高いですよね。
人気のEタイプのお部屋の高層階は5000万円代後半になるそうです。他のお部屋も5000万円前後のようです。
快速の止まらない北戸田駅徒歩9分で向きもいまいち。
斜め向かいに建っているサンクレイドルさんより1部屋あたり1000万近く高値ですし、サンクレイドルさんもたくさん売れ残ってるようですし、正直ここまで強気だと厳しいのではと感じました。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
全く同じこと思いました！
だったら戸田公園駅近くの物件でもいいのでは？となりました。
北戸田駅だとしても、もっと駅近かったらまだ良かった。

[39: マンション検討中さん]

本日こちらを、2度目の見学をして来ました。
こちらのEの部屋を検討していたのですが、参考価格を聞いて驚きました。
私は、4500万円前後の価格を想定していたのですが、確実に5000万円は切る事がないと言われ驚きを隠せませんでした。
主人はそれでもこちらのEが良いと言って聞かないのですが、私は将来を考えるその値段を払って購入する勇気がありません。　
営業の方には主人の年収と私のパート主人を合算すれば、世の中人々のローン返済比率のちょうど平均値が約5000万円ちょっとに当たるという説明を受けましたが、子供の将来の学歴とかを考えたらとてもそれが平均値とは私には思う事ができません。
主人が購入にとても前向きなのですが、とても我が家の家計を考えるローンの支払いができると思えません。
どなたか、私のようにこちらが高すぎると感じた方、具体的に説明できる方とかいらっしゃったら、意見を下さい。
お願い致します。

[40: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん
追伸になりますが、主人を止める為に説得する材料が欲しいので可能であれば具体的な説得を頂けたらと思います。
とても非常識な事をお伺いしているのは重々承知しているのですが、どうしてもこの価格では我が家の所得もは不可能だと思っているので、主人を止めるためにも、皆様のご意見をお伺いしたいと思っております。

[41: 名無しさん]

>>23 マンション検討中さん

うちも昨日話聞きました。かなり強気ですよねー。芦原小学校が良い噂は確かに聞きますが、共働き世帯なので、人気の学校だと学童とかちゃんと入れるんでしょうか‥逆に不安になります。この土日は参考価格発表会！とうたったメールが来たのにも関わらず、はっきりした価格は教えてもらえなかったので、その点は少し不信感ありでした。

[42: 匿名さん]

戸田公園の物件もそうですが、レーベンさんは値段を決めず、売れ行きや来た人の足元見て値段を決めるスタイルだと感じました。

こちらのEタイプの価格は、戸田公園徒歩5分の物件と価格差がたいしてないようですし、皆様の反応を見ても、高すぎるように思います。
資産価値も考えると戸田公園、武蔵浦和などと北戸田ではそもそも全然違います。営業マンの話に踊らされず一旦冷静になって、考え直すなり価格が下がるのを待つのもひとつの選択肢だと思います。

[43: マンション検討中さん]

高いというより買えないだけでは？
高いと思うなら他を買ったらいい。ここで高いなら他はもっと高いでしょうけど。大宮より先に行って頑張ってください。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん

周辺相場、駅徒歩からして高いと思いますよ笑
開発もまだまだかかるし。
大宮以南でもっと駅近いけますよ。

[45: マンション検討中さん]

昨日2度目の見学会に行ってきました。
こちらを拝見しているとだいぶ失礼なことを書き込む方もいらっしゃるのですね。
感想としては、高すぎるいうが一番です。ただし、5000万円超という金額に対してではなく、この地域におけるマンション価格として高すぎるという事です。
我が家は現在年少の子供がおり、子供が小学校にあがるまでに生活環境を整えたいと考えており、都内、こちらの戸田市周辺での戸建て（注文住宅）も検討中です。そのため、5000万円を超える金額は当然予算の範囲内ではありますが、こちらの物件をその価格で購入しようとは全く考えられません。
高級ブランドマンションでもなく、北戸田という地域から考えれば高いというのは当然の印象かと思います。
むしろ5000万円超と担当の方に言われ即決で購入したいと思った方は、少しいろいろ勉強された方が良いのか逆に思ってしまいます。
私達夫婦が高いという考える理由は、地域における価格、周辺にあるサンクレイドル？というマンションとの比較です。
皆様の感想を是非聞いてみたいので、感想お待ちしております。

[46: マンション検討中さん]

徒歩1分築6年のファーストゲートタワーが4880万
徒歩5分築10年のグランシエロ北戸田が3480万

徒歩9分のここを5000万超えで買ったらどうなるか言わなくてもわかるよね？

[47: マンション検討中さん]

>>46 マンション検討中さん
昨日書き込みした者です。
主人を止める説得材料が欲しいので、どおなるかご教授ください。
お願いします。

[48: 匿名さん]

43は関係者か不動産屋なんじゃない？

[49: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
困っているようなのでマジレス。
最大の説得材料になると思うのはこの物件の資産性に疑問が残ることを説明することです。
さっき書き込みした通り、この物件より駅近の物件がかなり安く売っています。それらより立地が劣るこの物件が5年、10年経ったらどうなるでしょうか？それらより値段を下げないと売れませんよね。
5000万で買った物件を例えば10年後3500万で売ることになった場合数百万円の残債割れを起こす可能性があります。
一生住むからそんなの関係ないとおっしゃる方もいますが、借金して不動産を買う以上物件の資産性を無視してはいけません。
ましてや将来と支払いに不安があるなら尚更。
おそらくご主人は新築に舞い上がってるので冷静な判断できてないと思いますが、周辺の中古物件も見学されてから判断しては？
それでもこの物件を買いたいというのならペアローンを拒否しましょう

[50: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん
大変勉強になります。
1点質問なのですが、駅隣のタワマンが4880万円で出ていますが、築年数が6年経過していますが、私からするのまだこの値段が付くのかという印象なのですが、それはやはり立地条件が良いことからなのでしょうか？
あともう一点すみません、こちらの物件は他の周辺の物件と比較しても、装備が良いように感じるのですが、そこらへんは将来価値としては評価されないということでしょう？
いろいろなことを聞いてしまいすみません。

[51: マンション検討中さん]

>>46 マンション検討中さん

ファーストゲートが築7年
グランシエロが約築13年ですね

[52: マンション検討中さん]

>>50 マンション検討中さん
この値段で成約するかはわかりませんが、やはり徒歩1分のタワーは資産性強いです。こういった物件を買えば万が一支払いできなくなっても困ることはないですね。別な部屋ですが4390万もあるようなので見学してみては？
一般的に評価される設備というのはディスポーザー、二重床二重天井、共有設備などです。正直、ここの設備が評価されることは期待しないほうがいいです。
駐車場100パーセント設置はいいですが機械式のため将来の修繕費にも不安が残ります
タカラの水はよくわかりません　

[53: 匿名さん]

みなさんのおっしゃることに同意です。
最寄りが北戸田駅という微妙な要素なのに徒歩距離が中途半端にあると、価格を下げないと買い手がなかなか現れないと思います。
中古マンション市場だと駅近でいい物件たくさんあるので。
設備も独自のものが多く、あまり評価されないかも…

[54: マンション検討中さん]

正直こちらのどの部屋でも価値次第では購入の予定でしてが、出して来た値段に驚いてしまいました。
基本全ての部屋で5000マン近くなので、ほぼ隣に位置するサンクレイドル2とあまり変わらない部屋の広さで1000マンぐらいの価格差があるので、サンクレイドルが良いとは思えないですが、まだこれならサンクレイドルの方がマシかといった感じです。
サンクレイドルより高い価格なのは納得行きますが、このままでの値段の差があるほど立派な物件ではないかと思ったのが感想です。
サンクレイドルも完成していて空きがだいぶあるようなので、こちらも同じような状況になるのかと思います。

[55: マンション検討中さん]

戸田公園を考えていましたが、線路沿いなのと高いなぁと思いこちらが出るのを待っていましたが、正直ここで5000万出すなら戸田公園が買えますね(間取りにもよりますが)

ちょっと北戸田でこの値段は、、、

[56: 匿名さん]

北戸田駅周辺では人気のエリア、人気の芦原小学校、それで戸田公園とほぼ同じような価格ではだいぶ見学者も拍子抜けしたかと。
なぜこんな値段なのかとても疑問が残ります。
「値引くする気はありません。」と担当の方は自信満々でしたが、その自信はどこから来るのか？皆さんの言うように、隣で売れ行きが絶不調な同じようなマンションがあるのに。。。それよりも圧倒的高値で売れると思っているなら、正気の沙汰とは到底思えない。
アーネストワン社よりは価値があるのは認めるが、タカラレーベン社も大した価値がある物件を供給している訳ではないので、勘違いもいいところ。
見学＆皆さまからの書き込みで冷静になることができ、購入意欲がゼロとなりました。

[57: マンション比較中さん]

感想としては、北戸田でこの値段で誰が買うの？

[58: マンション検討中さん]

絶対新築派
地元が北戸田で離れたくない
このあたりがターゲットなんでしょうね
33戸くらいなら無理矢理売れるという読みなんでしょう

[59: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん

その考えには同感なのですが、同時並行であと９０棟全部で１２０棟ありますし、ⅢもこちらのⅡよりは若干値段は下りますが、強気な価格設定でしたので、売り切るのは至難の業かと思うのてすが。
購入を前向き考えるなら、強気に出ている今に購入意欲を見せるのではなく売れなくて苦しくなっている完成間近なのかと思いますが。
今あちらの段取り通りの日程に動いてしまうと、高値で売りつけられてしまいそうなので一旦引くのも手かと。
ちなみに来週の正式価格の発表会に行かれる方はいらっしゃるんでしょうか？
正直、週末の参考価格を聞いて結構興味を失った人が多そうな感じがしているのですが。

[60: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん

ご返答ありがとうございます。
本当に困っています。
資産価値の内容はとても参考になります！
なかなか不動産とかにうといのでわからないことばかりなのですが駅隣のタワマンの話は非常に良い勉強になります。
しかし主人は何故かわかりませんが、こちらの物件も資産価値が残ると思っているようで。。。
本人的には物件その物も良いし、資産価値も残るという見立てのようで。なのですが、全くそこに根拠が無いですし、皆様のいろいろは投稿内容を見ると益々価値なんかなさそうに思えて仕方ないです。
主人は支払いが難しくなったら、賃貸で誰かに貸せばいいと言っているのですが、そんなに簡単に貸せるものか思いますし、ローン支払いから赤字になる様ではなんの意味不明もないので。

[61: マンション検討中さん]

駐車場代はいくらくらいでしょうかね？うちは二代持っているのでその辺も気になっています。
あと周辺は旨い飲食店や激安スーパーが充実してるのが嬉しいですね。この先もコロナに負けず打ち勝って欲しいところです。

[62: 匿名さん]

わかります…！

いざというときのために飲食店やスーパーなどは充実していた方が助かりますよね( ;∀;)

[63: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん
資産価値が残りやすい物件の条件として駅近、大規模、人気エリアなどがありますが、ここはどうでしょう...？
駅徒歩9分では駅近とはいえない、小規模、マイナー駅
これでも資産価値があって売れる貸せると思うか旦那さんに確認を。
ここはあくまで自己保有用物件なので間違っても貸せるなんて思わないことです。
それでも価格が安かったら気に入って住めばいいので検討余地あったのですが、その期待も裏切られて5000万じゃ高すぎますよ。
納得いかないようでしたらせっかくこの掲示板にたどり着いたのだからマンションブロガーにでもご相談されてみては。

[64: 口コミ知りたいさん]

購入そこそこ前向きなのですが、書き込み見て非常に驚きました。
たしかに、値段はそこそこする印象でしたが、モデルルームの印象、担当の方の印象、対応も良かったので来週末も訪問予定です。
他にも購入に前向きな方いらっしゃいますか？
あまりに後ろ向きなコメントばかりなので、、、

[65: マンション検討中さん]

北戸田の9分は遠いよ
何故なら駅に着いてホームに上がるまで3分かかるからね

[66: マンコミュファンさん]

別のレーベン物件を購入したものです。レーベンさんに限ったことでは無いかもしれませんが、建物竣工前後に売り切れるように価格を設定するそうです。発売直後、数ヶ月で売り切れるような設定にすると本社からメチャクチャ怒られると聞いたような気がします。
多分価格帯は今レーベンさんが話している価格でそれ以上下がらないと思います。

[67: マンコミュファンさん]

この掲示板を見ている方以外で意外とお金持ちの方がいらっしゃるようで条件の良い部屋はどんどん売れていきました。金銭面で難しい方は竣工したあとパンダ部屋と一緒に売り出す部屋は値引き出来る可能性があるので狙うのも手かもしれません。条件は良く無いと思いますが。

[68: 口コミ知りたいさん]

>>66 マンコミュファンさん

貴重なご意見ありがとうございます。
たしかに周辺の相場の価格より少々高く設定してどこの販売会社も販売するのかと思いますし、即完売するような価格では販売しないのも納得できます。
しかし、レーベンのような中規模のデベロッパーは完成在庫を抱えたくないという話を私も以前に聞いた事があります。特に今回こちらの物件は３棟同時の約１２０戸も抱えているので、完成間近で空室が目立つ様であれば当然価格の変更を余儀なくさせられるのではないかと思うのですが？

[69: 口コミ知りたいさん]

>>67 マンコミュファンさん
面白い事をおっしゃいますね。
ちなみにお金持ちとはどの程度のものなのでしょうか？
例えば年収ベースで具体的にどれ程のもの指し示してるのでしょうか？

[70: 名無しさん]

そもそも論なんだけど、条件良い部屋とか言ってるけど、この物件自体が条件良くないんじゃないの？
向きも変な向きだし、目の前に何か建つ可能性があるから、変な向きで建てるみたいだし。