シティタワー天王寺ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティタワー天王寺についての情報を希望しています。
天王寺駅徒歩３分の物件です。
駅前は便利でいろんなものが揃っていて良さそうですよね！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/chausuyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152149

所在地：大阪府大阪市天王寺区茶臼山町64-2他（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「天王寺」駅から徒歩3分
Osaka Metro御堂筋線「天王寺」駅から徒歩3分
JR大阪環状線「天王寺」駅から徒歩4分
JR関西本線「天王寺」駅から徒歩4分
JR阪和線「天王寺」駅から徒歩4分
阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅から徒歩6分
近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅から徒歩6分
間取： 1LD・K～3LD・K
面積：40.08m2～140.44m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【モデルルーム訪問1】【大阪】シティタワー天王寺（予定価格あり）
https://www.sumu-lab.com/archives/625/

[569: 匿名さん]

>>568 匿名さん

申し訳ないけど、意味がわかりません。

[570: 匿名]

>>568 匿名さんどのようにして売主でない方が、価格をつり上げることができるの？
気になります。教えて下さい

[573: 名無しさん]

[No.571～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿を削除しました。管理担当]

[574: 評判気になるさん]

>>568 匿名さん

どういう事ですか？

[575: マンション検討中さん]

昨日、モデルルームを見学してきました。3LDK希望なんですが、現在は11階以上で最低8400万でした。３年で完売を目指しているそうで、リーマンくらいの衝撃がなければ多分値上がりが続くそうです。10階以下は絶望的な眺望。
最上階は3億。これも含めて結構売れてました。強気なのも頷ける埋まり具合。本町、梅田はもっと高かったので、ある意味納得価格でした。

[576: 匿名さん]

まだ売り出してないのに埋まってるんですか？

[577: 匿名さん]

568の人はなんとなく分かるかも。
最初に最上階の部屋のこと聞いた時に坪850万の予定と聞かされて、根拠がもうその値段で買いたいという顧客がいるからと担当に言われたから。
ラブホに囲まれた天王寺という立地に坪850とかアホなの？その坪単価出すなら東京の都心部のマンション買うわと思ったけど、568の人がその顧客じゃないかな。

[578: 匿名さん]

成る程
で、568さんは購入するのかな

「どうしても欲しい」と言いながら
「想像を遥かに超える」って、「どうしても」じゃないやろー！とスミフは思ってることでしょう

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん
買う理由は人によって違いますから天王寺の便利な場所に住みたい富裕層が買うんでしょうね。
東京のタワマンが欲しいならもう一つ買えばいいだけです。
すみふはそういう顧客を相手に売っているのでしょう。
天王寺なのに高過ぎて買わない（買えない）と騒ぐような人は相手にしていない。

[580: 匿名さん]

こちらのマンションは3年で完売目標ですか。
マンションの完売は早ければ早いほどいいものではないのか、
住友不動産だけの営業戦略なのか、
そもそもゆっくり販売する事で何かメリットがあるのか
どなたかに教えていただきたいです。

[581: 検討板ユーザーさん]

完売が早ければ早いほど値付けが甘かったということですよ。会社としてはなるべく高く販売して利益を上げたいのに。
住友不動産は竣工時完売なんて目指してもなくて、その時点で売りに出してるのは半分だけとかのことも多いです。のこりは実物を見てもらってその代わりに値上げされて販売されます
もちろん今不動産市況そのものが上がっているからできる技ですし、ここのように今すぐキャッシュがなくても経営が成り立つ会社なので出来る戦略でもあります。

[582: 通りがかりさん]

>>580 匿名さん

上がり相場では市況に応じて利益拡大できますね。
体力がある会社なら売価に転嫁して元を取ればいいですが、なんかそれを評価する買主がいるのはまた面白い部分ですね。
商売は短期で売り切るのがいつも最善と思います。

[583: 匿名さん]

>>582 通りがかりさん

評価する買主がいるというよりは、相場的にそれが肯定的に捉えれるケースがやや続いた、という感じですかね。一過的な相場上げなので、短期で売り切るに私も賛成です。決算ごとの帳尻合わせでしかないですから。

[584: 匿名さん]

誰か
誰かいないのか
いたら返事してくれー

[585: 検討板ユーザーさん]

いますけど話すことがないです

[586: 周辺住民さん]

とにかく天王寺にしては高すぎる！話にならない。

[587: 検討板ユーザーさん]

天王寺レジデンスの値上がりをみるとこんなものかという感じですけどねえ。

[588: 匿名さん]

天王寺って競合激しく竣工後も売れ残り多数と聞きますが、大丈夫ですか

[589: 検討板ユーザーさん]

桃谷寺田町あたりは厳しそうですよね。この辺りもジオにレジェイド、シティハウスと同時期に固まってるのでどうなるか…特にシティハウスは住友なのに客を奪い合ってどうするんだろう

[590: 匿名さん]

>>587 検討板ユーザーさん
確かに値上がりしてますね。
ただ、@300そこそこの中古物件を見て
@440からの新築を「こんなもんか」とは
とても思えないw

[593: マンション検討中さん]

[No.591～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[594: 通りがかりさん]

ここは住む処ではないわ、商業ビル建てた方がよかったのにな。住むなら天王寺より他にいくらでも便利な場所はある。

[595: 口コミ知りたいさん]

>>594 通りがかりさん

スーパーもありますよね。 居酒屋みたいな店舗が多いからですか？

北側の四天王寺周辺も変わらないように思いますがどうでしょうか？

この周辺も浄化されつつありますが、どうでしょうか。

[596: 匿名さん]

こちらの公式Twitterを拝見するとほぼ毎日更新されているので
ブログよりも情報を得られそうですね。
ただ、ご近所さんの情報よりもマンションの工事の進捗や
契約状況をツイートしてもらった方が嬉しいかもです。

[597: 近隣住民]

近くに住んでますがタワーというには高さが物足りないですし、規模も小さい。
良くも悪くも豪華な共用施設もないし、この物件にする決め手がイマイチないですよね。
立地が決め手というなら同じくらいの値段でアートアルテールの中古買えちゃいますし。
そっちをリフォーム好きにした方が満足度は高そう。
むしろ天王寺レジデンスで良い気もする。
ここにする決め手が値段のわりに出てこない印象ですね。
それでも売れるんで外野は黙れって感じかもですけど、永住ならともかく、リセールの可能性がある世帯は苦労しそう。

[598: 匿名さん]

地上25階建、タワーマンションの定義ってどうだったか調べました。

タワーマンションの定義……
目安は高さ60ｍ以上、20階建て以上
法的な基準はなく、階数による定義などもありません。

定義は、はっきりとはないみたいです。25階建てなのでクリアしている感じ。他のタワマンもあり、共用施設が充実している方を選ぶ人もいそう。共用施設がない＝管理費が安いのはメリットになるでしょうか。

[599: 匿名さん]

>>597 近隣住民さん
天王寺じゃなくてもいい人にとっては他にも選択肢はありますが、天王寺エリアでタワマンを難なく買える人にとってここは便利で新築ですからここ一択なんですよね。
タワーとして高くないとか規模はマンションオタクじゃないのでどうでもいいですね。
選択肢がないのは残念ですが天王寺ではしばらくここを超えるタワマンもないようですし仕方ないと思ってます。

[600: 匿名さん]

一択の割に過疎ってますね。

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん

ホントに過疎ってますね！　でも25階建てで180世帯というのはタワマンとしては最悪のスペックですね。修繕積立金と管理費が将来的に一戸当たり莫大な割り当て負担になるのが避けられない。

[602: 匿名さん]

>>601 匿名さん
ここはもともと強気の値付けですから修繕費管理費が心配なほど余裕のない人は買わない方がいいですね。
MRで長期修繕計画書を見せてくれます。

[603: 匿名さん]

>>602 匿名さん
大阪市内で他の億ションでも築10年～20年となって管理費、修繕費が異常に高額な中古物件は売れてません。下手すると新築販売価格の1/3で取引されている物件もあります。要は維持費が高額になればなるほど、中古市場では相場が安くなるのは常識です。

[604: マンション検討中さん]

〉601
ちなみに具体的に25階建て180世帯だとなぜ莫大な負担金が避けられないのでしょうか？普通のマンションと比べて何が違うのでしょうか？よく足場が、、とか特殊な工事が必要とか言われますがどこにも具体的な数字を示してる例がありません。イメージでは確かに高くなりそうとは思いますが、、、
もし具体的な事例（すでに行われたタワマンと普通のマンションの修繕費の違いなど）とかあれば教えてください。別件ですが、小規模マンションも割高だと聞いた事があるのですが、本当でしょうか？

[605: 匿名さん]

>>603 匿名さん
不動産の資産価値は立地ですよ。
維持費の差異はたいした影響ありません。

それよりここの維持費は異常に高額なんですか？

[606: 匿名さん]

>>605 匿名さん

不動産は立地ですが、天王寺では立地を主張できるほどでもないでしょう。
タワマンの主流は首都圏を見ればわかりますが最低でも40階以上、800戸以上の規模です。新築時の維持費が抑えられてるのは売りやすくするこの業界の常套手段で、将来的には分母が小さい物件は具体的なデータを示すまでもなく高額になるのは自明です。
まだタワマンの大規模修繕工法はスーパーゼネコンでも確立されていないのが現状です。

[607: マンション検討中さん]

この物件意外と人気あるんですね。

[608: 検討板ユーザーさん]

住友物件の修繕積立金は1ー5年目が割安で6-10年目で2倍、10-15年目で3倍、16年目以降は4倍になるように事前に設定されてるから管理組合で揉めなくて良い。
住友の1年目くらいの値段で初期設定してその後変更なし、実は12年目に一時金徴収ってマンションもあるからね

[609: 匿名さん]

>>606 匿名さん
大規模ほどスケールメリットがあるのは当たり前ですね。
修繕積立金が段階増額積立方式でないタワマンは知らないのですが具体的にどこですか？

[610: 匿名さん]

>>609 匿名さん
新築時に今や30年の長期修繕積立計画を段階的に提示しないようなマンションはありません。理解してないようですので、言わせてもらうと長期修繕計画が立てられていても大規模修繕で不足する例は多くあるし、小規模のタワマンはそのリスクが増大するということです。詳しく知りたければ「タワマン」「長期修繕計画」「破綻」などの文字でググればわかりますよ。

[611: 匿名さん]

>>610 匿名さん
それはどこのタワマンでも当てはまる一般的なリスクですね。

で、ここの維持費が異常に高額になる根拠は何ですか？
まさか179戸の規模だからというだけ？
薄っぺらい論理ですね笑

[612: 匿名さん]

>>611 匿名さん
すぐに感情的になるのもよくないよ
確かに大規模よりは高額ですから、別に当然な理由の一つではあります。

[613: 匿名さん]

>>611 匿名さん
タワマンで25階、179戸というスペックは最悪ってこと。20階建ての板マンのほうがぜんぜん優れている。
5階増床しただけで、かなりのコスト増と維持費増になってることを理解するべき。
ブチ切れる前によく勉強した方がいい。

[614: 匿名さん]

>>613 匿名さん
板マンに比べると高いという意味だったのですね。
それ、当たり前ですよ。

[615: マンション検討中さん]

ぎりぎり耐震の板マンと比べると、確かに高くなりますね。

[616: 匿名]

維持費で比較するならシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘
で70平米で45,000円位になってると思います。駐車場入れれば70,000円位。築10年で住み替えて感じで永住は相当な維持費を覚悟が必要です。

[617: 匿名さん]

>>614 匿名さん

だからタワマンにする意味がなく、デベが儲けるだけの物件だということ。中途半端なタワマンにして無用なコストかけてる、しかも敷地面積からすると無理して25階にしていている。土地の買収に相当金がかかったと推測。

[618: 匿名]

>>617 匿名さん

それ啓蒙するために来たん？