シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 （旧・アーバンビュー咲洲 カナリアルタウン）PART ３

[近所をよく知る人]

シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前のＰＡＲＴ３です。

概要
名称 シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前
所在地 大阪市住之江区南港北1丁目38番2（地番）
交通 地下鉄中央線“始発駅”・ニュートラム「コスモスクエア」駅《直結》徒歩2分
総戸数 600戸 他に防災センター等あり
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨鉄筋コンクリート造地上23階・地下1階建 板状棟・4棟編成
事業主（売主） ＪＦＥ都市開発株式会社・株式会社アーバンコーポレイション・アーバンライフ株式会社・五洋建設株式会社
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
管理 株式会社長谷工コミュニティ
設計監理 浅井謙建築研究所株式会社
施工（建設、請負） 五洋建設株式会社

前スレ：シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6940/
前々スレ：シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前（旧アーバンビュー咲洲）はどうでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6904/

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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/

【住民板に移転しました。管理人　2010.05.20】

[557: 匿名さん]

↑来年の３月まで売れ残ってたら▲２０％の可能性もあるかもしれませんのでそれまでゆっくりお待ち下さいませ。
ここは既に価格改定されていますので近々の値引きは、まずございません。

ＷＴＣへ府庁移転が決まれば値引きどころか値上がりするかも知れませんね（笑）

フォレストも完売に向けて着々と分譲済みマークが増えています。

[558: 匿名さん]

よく府庁のWTCへの移転で値上がりとか資産価値があがるとかの発言がありますが、その考えのロジックがイマイチわかりませんので教えてください。
府と市の財政上の問題が、何かマンションの価格上昇に関連するのですか？
域外から誘致した企業とかがこの地域にお金を落としてくれれば、府と市の財政も立ち直って、この辺り一体の価値が上昇するのかもしれませんが、同じ府内でのお金の付け替えだけで価値が上昇するものなんでしょうか？
儲かるのは移転に伴って発生する仕事を請負う関連業者だけではないのかと思います。
素人なので誰か教えてください。

[559: 入居済み住民さん]

新築物件で価格が売り出し価格より上昇することはありえません。価格は需要と供給の関係で一般的に中古市場で起こります。府庁移転で府庁（WTC)周辺に人気が集まりビルが建つ⇒職住接近で住みたい人が増える⇒マンションが不足する⇒プレミアムが付き価格上昇となります。
本物件に関しては既に全戸分価格が決まっているので来年以降売れ残った場合は別の業者に売り、新古物件として値下げすることは充分考えられます。そのときの景気次第ですが1-3割程度の値引きで完売できるのではないでしょうか？以上、私の勝手な考察です。

[560: 匿名さん]

みなさん、ここの立地についてポジな意見が多いですが、
一度、失敗してる立地だけに今後の発展するか否かを考えると、
慎重にならざるを得ません。心配な面ってないんですか？

[561: 匿名さん]

当然の事ながら完売前に値上がりする事はありえませんよ。
資産価値が上がるとすれば中古市場の需要と供給によります。
５５９さんの仰る通り府庁のＷＴＣへの移転が決まり、これにより今後咲洲地区が活性化すれば
プレミアがつく可能性があると言う事です。いずれにしても２～３年でプレミアが付く事は無いと思います。

ただし、府も市も関西の経済界も咲洲地区を関西の重要戦略地域に指定し、プロジェクトを９月に立ち上げるので
その方向性次第では、５年後１０年後にはプレミアが付く可能性もあると言う事だと思います。
またプレミアが付かずとも、今後咲洲地区の人口が増加し、需要が多くなれば中古マンション価格は
下がりにくくなり実質の資産価値向上にも繋がります。

[562: 入居済み住民さん]

560

これ以上ネガなことってないかもですね
今のままでも十分住みやすいですよ

緑が多く、海を眺めて暮らせる
人間本来の生き方を感じられる良い場所だと思っています

府庁は府民＆市民として血税を垂れ流すのを阻止して欲しいという一面からは移転してくればいいと思ってますし
ここに長く住むという面からは現状でも不自由に感じることは特段ありません

資産価値の向上も特に望んでおりません

週末には引っ越してこられる方もまだまだ続々おられます
それだけで十分ですがね

[563: 匿名さん]

人口を増加させるにはマンションを建設する必要があると思います。ということは今後マンションが新しく建てば、需給関係は供給が多くなると思うのですがどうでしょうか？

[564: 匿名さん]

言い合うつもりはございませんのが、水掛け論にならぬようにまずは咲洲地区限定の話として、
活性化には当然企業誘致が必要不可欠となります。シャープの堺工場を誘致するような広大なスペースはありません
どんな企業を何社くらい誘致するのかは、まったく不明ですがそれなりの土地が必要になります。
となるとマンションを建設するスペースは限られてきます。需要が多そうならタワー型が今後建つかも知れません。

ただ現在売れ残っている事を考えれば今後の咲洲地区の活性化がハッキリと見込めない限り、
新規にマンションを建設されることは無いと思います。
ま、とにかく咲洲地区の開発プロジェクト次第ですね。

[565: 匿名さん]

プロジェクトの内容が企業誘致による労働人口増加と地域開発による住民人口増加のどちらになるかですね。

単に労働人口増加による開発であれば、この地区の住居に対するプレミアムはかなり未知数だと思います。

労働人口が増加することによって近隣で住居を必要とする人は発生するかもしれませんが、必ずしも分譲マンションが必要とは思えません。逆にそういった労働者に対する住居需要が発生しないこともあり得ますし。

住民人口増加による開発であればマンションなどの建設が前提ですので、既存物件のプレミアムは期待薄になるでしょうし。

どちらに転んでもプレミアムが付く可能性は低いんじゃないでしょうか？

私もこの件で議論するつもりはありませんが、府庁移転や咲洲地区開発でマンション価値があがるとの考えには疑問を感じたので、素人意見を言ってみました。

[566: 購入予定]

プレミアムはつかないにしても駅直結の３物件は値崩れはないんじゃないでしょうかね～。

府庁移転が確定すれば必ず発展する事間違いないでしょう。

全く違うかもしれませんが　今では船場・堀江といえば人気で路線価も高いですが１５年前は何にもない所でした。
昔はよくアメリカ村から歩いて迷いこんだものです。

橋元知事がいうように大阪のこれからの発展にもってこいの場所なんでしょうね。

でも私は今のコスモスクエアが好きですけどね。

[567: 匿名さん]

単純に考えてＷＴＣに府庁が移転してきたらこの地区が発展するのは間違いないので
プレミアが付く付かないは別として資産価値が下落する事は考えにくい。
ただ、プレミアがつく可能性があるかないかの２択なら当然発展次第であるに決まってる。
周りが田んぼや畑の町が発展して店やマンションやビルが建てば土地や建物の値段が騰がるようにね。
現在が不動産関連の不況と考えれば可能性は尚更。

[568: 匿名さん]

発展することは否定はしませんが、それに伴ってマンション建設がなされるのであれば、需要と供給の関係で既存物件の価値が上昇するとは思えません。
この辺りの地域発展＝このマンションの価格・価値上昇の因果関係が不明だと思います。
又この周辺の空き地は既に色々な企業が所有してます。地域発展を優先させるなら価格上昇はある程度行政によって抑えられるはずですよ。このマンションに補助金がだされたように。発展させないといけないので。価格が上昇すると発展しないと思う。
全ての開発が終了した時点であればわからなくはないです。しかしその時点で今以上のマンションが存在すれば需要と供給のバランスが取れていると思うので、やはりプレミアムはないと思います。

[569: 匿名さん]

このマンションがこの地域で最後のマンションなら値崩れはしないでしょう。

[570: 匿名さん]

人口減少の中、仮に府庁移転が実現し発展するにはかなりの
時間と強い行政指導が必要。
どちらかといえば企業誘致推進で開発してきたエリアだけに
住居地域としての発展はハードルが高いのでは・・・

[571: 匿名さん]

政権交代、府庁移転にも余波？　橋下知事が補正予算案　　2009年8月31日23時27分

　大阪ワールドトレードセンタービルディング（ＷＴＣ）への府庁移転を目指す大阪府の橋下徹知事は３１日、ビルと土地の購入価格を８５億１８００万円とする補正予算案を９月２５日開会の府議会に提出する考えを明らかにした。

　ＷＴＣの購入費については、２月府議会で審議した時の１０３億４千万円より約２０億円減額。府と大阪市が改めて共同鑑定し、評価額が８１億６千万円に下がったことが要因という。財源は府債発行や基金で、府議会には庁舎移転条例案も提出する。

　橋下知事は「（民主支持を打ち出した）総選挙での僕のスタンスで自民、公明から反発があるでしょう」と報道陣に語り、総選挙での自公惨敗が府庁移転関連議案の審議にも影響するとの見通しを示した。（吉浜織恵）

[572: 購入検討中]

匿名さん同士で言い合っても・・・
プレミアがどうのこうのってどっちでもいいじゃん。
今より発展するならその方がみんな喜ぶし、検討中の身としても購入意欲が湧くってもんです。
今の状態でも自然や緑が多くて嫌いじゃないですけど。

[573: 購入検討中さん]

572さんの仰るとおりです。が、『府庁移転で発展する⇒マンション価格上昇⇒今のうちに買いましょう』という図式が見え隠れするのであまりいい気はしません。

[574: 匿名係員]

現在マンションを探していてこちらを魅力的にかんじています。駅も近く、値段も高くなく、広さ、眺望（場所によりますが）も条件に合致してます。資産価値については最近議論されていますがよくわかりません。あまりさがらなければいいなとは思いますが。。。ひとつ気になるのが、しょうもないことかもしれませんが地震です。気にしたらきりがないのはわかりますが埋立地なので南海地震がきたら沈んでしまうことはないのでしょうか。みなさんはそんなことは気にしてないのか、大丈夫そんなことはないといったとこなのでしょうか。営業さんからも微妙な返事だったので。一生ものの買い物で一生すむつもりなのでそこだけがきがかりです。気にしすぎでしょうか。

[575: 購入検討中]

匿名係員さん
液状化現象や地震など誰もが気になるのは当然の事です。僕も同じです。大きな買い物ですからね。
営業に聞いても誰に聞いても絶対大丈夫なんて回答は無いと思いますよ。
コレばかりは自然の成行ですので誰にも分かりません。
火事なんかどこに住んでも可能性はありますから。
（ただ火災については防災システムで被害は最小限に食い止められるかも）
東海（静岡・愛知・三重・岐阜）に住んだら東海大地震の心配もありますし。

結論、自然災害をレバタラで考えたら切りがありません（笑）

http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/ssr600/structure/index.html

他に比べて希望条件が１つでも多く合致しているなら購入しても後悔はしないと思いますよ。
よく本に書いてありますが、自分が買いたいと思った時が買い時だと・・・
ＧＯＯＤ　ＬＵＣＫ！

[576: 匿名さん]

私も同じく５７２さんと同意見です。

５７３さんは、その図式はどこかで見られたのですか？
ここのマンションがそのうたい文句で購入させようとしてるのが見えて嫌なら
検討からはずしたらどうですか？

みんな価値価値って言ってるけど、そんなに買換を含めて検討している方ばかりなのですか？
何軒も不動産をお持ちで投資用に・・・とかセカンドハウスに・・・・
一時的に・・・・と考えている人ならともかく・・・””

本質は、そこに住みたいかどうか？じゃないですか？
私はここも含め他のマンションも比較していますが、私の場合はそんな住み替えを考えている
訳ではないので基本、自分が住みたいかどうか？だけです。
先のことは誰にも分からないですし、別に府庁が移転しようがしまいが関係ないのですが・・・

先のことを予測して話してもキリが無いように感じますが・・・・

[577: 匿名さん]

住み替えを考えたくて考えているのではなくやはり
災害はともかく建物には寿命がありますから三十数年
経ちますとベイエリアだからこそ潮風等による老朽化
問題は特に出てくると思います・・・
従って先の発展とかより今、予算も含めここがいいから
ここに住みたいから購入するだけで永住はするかどうかは
考えてません。

[578: 匿名さん]

確かに潮風ってやつは形あるものには時にやっかいな代物
しかしその分眺望含め充分今を満足させてくれます。
先は先どうなるか判りません。
私も今をみて購入考えるだけです。
資産価値だけを言うなら京阪神間の戸建にします。

[579: 匿名さん]

たった３０数年で潮風による老朽化って・・・いつの時代の話？　（笑）

心配なら２００年住宅と言われてる長期優良住宅をお勧めします。（笑）

[580: 匿名さん]

長期優良住宅の意味もう少し勉強されたらいかが。

[581: 匿名さん]

３０年かどうかは別にして海辺の建物は内陸部に比べ痛みは早いのでしょうね？
マンションの寿命【建替＝実際は難しい】は４０年だとしたら・・・
私はまだ３０代前半ですからやはり建物の寿命が普通であれば早く来ることには違いが有りません。
まあもう一度くらいは住み替えしたらいいことですね。

[582: 匿名さん]

ちなみに２００年住宅の別名は「超長期優良住宅」です。

[583: 匿名さん]

不動産としてとかでは無く、この御時世ですから、突然職を失い、マンションを売りに出さざるを得ない場合もあるかと思われます。そういった場合も視野に入れて、「資産価値」ってのがあるのでは無いのでしょうか？
無職ではローン払えませんよね？

[584: 匿名さん]

何もしないで１００年も２００年も耐久力があるわけでなく使用建材は無論定期的にメンテナンスを内装・外装とも仕様に乗って行い木造であれ鉄筋であれ余りにも短命の日本住宅寿命を変えていこうとする意図で始まったもので
ランニングコストについてはほとんど知られてないのでは？？？
これからのマンションにも取り入れられる可能性があるが初期コストもさることながらマンションで言えば管理費
修繕費のアップは避けれなく果たしてどうなのか難しい問題である。
従ってマンション寿命は立地にもよるがせいぜい４０年であろう。

[585: 購入検討中さん]

職を失った場合などではローン返済が滞ることが多いので任意売却や競売になります。その場合あまり資産価値は意味を持ちません。早急に売却しないといけないからです。業者が買い叩くこともありますよ。売却するにも仲介業者を通すのが通常ですから、業者は状況次第では資産価値を無視します。

[586: 匿名]

どうでしょうかねぇ

[587: 匿名さん]

マンションの寿命
考え方にもよるけど現在の技術だと躯体（コンクリート）の寿命で考えれば５０～６０年は余裕です。
最新技術のコンクリートなら１００年近く耐用できるのではと思われます。
ただし、その前に配管（給水管・排水管）等の寿命が先にやってきます３０年前後でしょうか？
防水関係にしてもメンテナンスが必要になります。

まったくメンテナンスしなければ当然寿命が早まりますし、小規模修繕から大規模修繕までの定期的な
メンテナンスを行えば潮風にさらされる事を考えても５０年以上は耐久力があるでしょうね。
寿命はハッキリ言ってメンテナンス次第ですよ。高い修繕費が必要なのは仕方ありません。
修繕費をケチれば寿命が短くなるでしょう。住民にとって修繕費ＵＰは避けて通れない問題なのです。

[588: 匿名さん]

５０年ですか
現実問題として嵩む修繕費・管理費を払い続けて古い住居に住み続ける
意味はあるでしょうか？１９６０年竣工のマンションなんて考えられないです。
私ならやっぱり住み替えますね。

[589: 匿名さん]

>585さん
じゃ～転勤は？

[590: 入居済みさん]

５０年使ったら十分ですよ。
５０年先、どんな世の中になっているのか、生きているのかさえ
解りません。
ポートタウンのマンションは需給と利便性での関係で値段は下がっているが
築３５年経てもビクともしてないし綺麗に管理されていますよ。
今から中古で買う人も３０年ローンを組んでる話を聞きますよ。

[591: 匿名さん]

現在の都心への利便性で即金か短期ローンでしょう。さもなければ
不勉強で仲介業者にそそのかされて売り切りローン組まされて
後で泣くか・・・じゃないでしょうか。

[592: 匿名さん]

売主の置かれている状況次第じゃないかと思います。

転勤・ローン返済遅滞・隣人との関係などで早く動かなければならない人は買い手が見つかりやすい価格で売り出すんじゃないでしょうか。

あとは周辺相場をチェックせずに業者の手数料欲しさによる業者の言い値で低価格販売とか。即金買取なんかは業者が転売できるように安くでしか買い取ってくれないし。

仮に資産価値があるとしても、その価値をどう弾き出すのかも理解できてなければ業者の思うがままでしょう。

変に安いと裏があるんじゃないかと思ったりもします。

売り手・買い手両方に知識が必要でしょうね。

[593: 物件比較中さん]

住み替えで価値を中心に考えている方へ

価値だけを中心に考えているのであれば、神戸の阪急沿線・若しくは南大阪の中百舌鳥・北摂エリアなんか見られたらどうですか？価値あるところは、中古も値段下がったとしても築１０年・７０平米で３０００～４０００万以上はしますよ。　どこのマンションも建物の評価は４２年です。木造建築は２２年です。後は、土地・評判によって左右されると思いますが、価値だけで探すんであればまず大規模マンションはまずないでしょ～・・・・探すんであれば小規模。２４時間管理人が居て管理費・修繕費だけでも５万前後します。敷地内に大規模なみのゲストルームやキッズルーム尚かつ積水なんかが建てているハウスメーカーがいいんでは？
価値だけを中心に探してる方は、まず大規模だけで考えているだけで失敗するんではないでしょうか？

私はここのマンションについては、価値だけでみていません。
みなさんがおっしゃられる様にここに住みたいかどうかだけで見てます。価値だけでここに決めたのであれば失敗した時後悔しますよ。
大規模は価値下がりやすいっていいますからね。ここがどうなるか分かりませんが。
価値だけで考えてる人は、カケの話じゃないでしょうか？
もっと良いとこ探せばいいのに・・・

[594: 匿名さん]

20前半の収入でも何とか守備範囲（少し親も助けてくれるけど）となると
永住したくても50年後は多分老朽化で住み替えせざるおえないとしたら
それまでに買い換えるでしょ普通は・・・
将来の価値なんか考えても居ませんよ。考えるならもう少し頭金貯めて
庭付き戸建狙います。

[595: 物件比較中さん]

≫５８３さん

確かに今はどこが倒産してもおかしな時代ですよね。
マイナスで考えていくと怖いと思います。
でも、会社が倒産したとしても、次の職を探すために一生懸命頑張りませんか？？
家族を守るため、アルバイトでも食費を削ってでもどこかで働こうと探しませんか？？

どこに住んでも住むために請求は来ますから・・・賃貸であったとしても・・・
だから、一番しんどくない支払いで生活できる所を探したらいいんじゃないですか？
無理して良い物を探すから、しんどいイメージをもってるんじゃないですか？
良い物探したらキリがないじゃないですか・・・そりゃ～・・・良い所に超した事はないですけど・・

[596: 物件比較中さん]

５９４さん

どうして５０年後は住み替えを考えざる終えないでしょうか？
老朽化で修繕費がアップするとからですか…？

私の経験上、頭金貯めたくてもなかなか貯まらなかったです。
子供２人分と家賃払いながらは９年でやっと４００万貯まったところです。
やっと貯まりましたが、その分の家賃が無駄に終わりました。
頭金が貯めれるお力がある方ならいいと思います。ただ現実は難しいと思いますよ。
１年で１０００万・２０００万なんか中々貯まらないと思います。
そんなお力がある方なら、もうすでに戸建て買ってかと思います。

戸建ての建て売り３０坪なんか安いですけど、庭なんてなかったですし。
調べたら違法建築ばかりでしたよ。

[597: 匿名さん]

596さん594です。
夫婦2人共稼ぎで現在年収○○○○万です。
庭付き戸立建も考えましたがお互い実家がそうなんで
植木屋入れたり庭の手入れも鬱陶しいしセキュリティも面倒だし
二人ともマンションそれに今はベイエリアを望んでましたから
勿論分譲ではなく賃貸でもいいのですが・・・

それに修繕・補修により永く住まれる事も否定してるわけではありません。
ただ日本の場合そんなマンション（例えば1960年竣工）ありますでしょうか？

お叱りを受けるかも知れませんが私共にとって住居は今、住みたいか住みたくないか
なんです。他に住みたい物件があれば多分何度も（勿論経済力が無ければそうも行きませんが）
住み替えていくでしょう。住居は今はその程度でしか考えてません。

[598: 物件比較中さん]

５９７さん　５９６です。

それだけ年収があれば、その様なお気持ちになるでしょうね～。。。
私も同じぐらい年収があれば同じ気持ちになっていたと思います。

ただ、ご夫婦でそれだけのお力がある方なら不動産を買い換えるんじゃなくて
逆に不動産を増やしていったらいいんじゃないでしょうか？
使わない家を人に貸したりして。
そしたら、今沢山払ってる税金も戻せますし資産も増やせますし・・
何よりそれだけのお力はある方なんですから、毎回住み替える必要はあるのでしょうか？
増やしていく方が利口だと思いますが・・・・
５９７さんみたいな方だったら逆に数件不動産を持っててもおかしくない人の様に感じますが。。。。

１９６０年竣工のマンション？？＠＠なぜまた突然？？＠＠
私の調べた情報ですけど、１９６０年はマンション事態の戸数は少ないですが
場所を特定していないのであればありますよ？
ゆうても、日本に来てマンションはまだ間もないですからね。
日本は元々木造戸建て建築でしたからね。市営住宅（階段のみ）が日本に来て一番最初にコンクリートで
建てた建築物です。だから、マンションとしては日本は歴史は浅いですが過去のマンションの方が
立派に建てています。９階以上は、ＳＲＣ構造でしか建ててはいけないとゆう基準でしたので・・ＥＴＣ

話は飛びましたが、気に入ったところが見つかれば良いですね。
ただ賃貸は狭くないですか？

[599: 匿名さん]

１９６０年代のマンションにこだわる意味がわかりませんが
素人が考えても１９６０年代に建てたマンションと２００９年前後に建てたマンションでは
技術も質も比較にならないほど違うのは明確だと思いますが・・・？
耐震・免震・防火・セキュリティ等切りがありません。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

[606: 匿名さん]

咲洲に１００億円投資との記事がでてましたね。
おもしろくなりそうだ。
北港ポートタウン線もできそうな感じですな。