プラウド千歳烏山アベニューってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド千歳烏山アベニューについての情報を希望しています。
駅周辺が整備されるので期待しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115970/index.html

所在地：東京都世田谷区粕谷一丁目393番1、8、10、394番6、7、397番1、粕谷三丁目397番3、4（地番）
交通：京王電鉄京王線 「千歳烏山」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.42平米～86.36平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：共立建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん
8000万円台出せるのであれば経堂買えますよ！ただもう販売開始していて抽選だったくらいなので条件に合うお部屋が残っているかはわからないです。
うちは70㎡7000万前後の予算だったので、価格とハザードマップ2mだったのが気になって辞めました。

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん
なるほど、ハザードマップですか。
マンション云々の前に、災害の心配がないことは前提条件ですよね。
ハザードマップってどこで見れるんでしょうか。

[53: マンション検討中さん]

>>52 マンション検討中さん
世田谷区　ハザードマップで検索でてきます。
またMR行くと一番最初に、これらがあるため価格が抑えられていると説明がありました。

[54: 匿名さん]

>>53 マンション検討中さん
安いには理由があるんですねやはり。

[55: 匿名さん]

2020年8月から、水害リスク情報が不動産取引の重要事項に追加されてますからね
従って契約前の重要事項説明で宅建士から必ず話があるものの、MR訪問ではじめに販売員から言ってくれたのは良心的かも
(2mなら浸水は1階までなので初期段階では話題にしないこともあるはず)

[56: 名無しさん]

駅徒歩３分のパークハウス千歳烏山グローリオ、当時は高い高いと叩かれてましたが、間取りによっては3LDKで坪300切ってましたから、結果としては買いでしたね。
中古で出てるのをたまに見かけますが、新築価格より値上がりしてるとは言え3LDKで6000万円台があるのでそっちを狙った方がいいかも。
確かディスポーザー、アルコープもあったし今の新築より断然作りがいい気がする。

[57: 検討板ユーザーさん]

盛り上がらないなここ…

[58: 匿名さん]

お店や小学校などが近いので住む環境とては良さそうかしら。
駅までの距離があるため、駐車場がほぼ全戸分あれば…と思うのですが
物件概要には記載がないように思いました。
何台分くらいを予定されているのか知りたいですね。

[59: マンション検討中さん]

はやくモデルルームと価格が知りたいですねぇ。
キッチンは標準でシーザーストーンとマントルフード採用と聞いて良いなと思いました。

[60: マンション検討中さん]

建設現地まで歩いてみたんですが、あのアプローチ危険すぎませんか。子どもと一緒に歩いたら、バスすれすれ通って絶対無理だと思いました。皆さんどう考えてるんでしょうか？毎日バス通勤通学予定？

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
危険です。小さい子供いる家族は敬遠しますね。

[62: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん
当然そうなりますよね。怖くてひとりで駅行かせられないですもんね。

[63: 通りがかりさん]

断然バス使いをおすすめしますが、どうしても歩くなら、芦花公園西の信号を左に曲がって区民センターの裏手を進み、住宅街を北に進むルートですかね
唯一危ないのは、ファミマ南烏山5とかもくらの間の道の横断。信号がないので、みんな車が来ないのを目視して渡ってます
Googleマップではバスルート＋1分の14分(画像参照)と出ましたが、そんなに早く着くか…？と近所の者としては懐疑的です(笑)
成人男性が1人でスタスタ歩くなら14分で着くかも
経済的負担に無理がないなら、バス定期買った方が絶対いいです。バス分も補助してもらえらないか、通勤費の支給規定も要確認

[64: ご近所さん]

>>63 通りがかりさん
このルート14分じゃ着かないですよ笑
何km表示になってますか？

この距離だとバス定期代出ない会社多いと思いますが…

[65: 通りがかりさん]

>>64 ご近所さん
1.1kmだそうです、やっぱり無理ですか(笑)自転車でなら通るのですが、なかなか駅まで歩くことがないので実測値はわからず…
弊社は規定が直線1km以上、当方千歳台なので1km越えていてバス定期代も出てるのですが、確かに1km未満もしくは無条件で出るなんて、まず無理ですね。すみません

烏山に地縁がなくて検討されてる方は、安全ルートの方もぜひ歩いてみてください

[66: 匿名さん]

うーん。

[67: マンション検討中さん]

近所に住んでいる方から見て、この辺りは住みやすいですか？
当方幼児がいるのですが近隣の幼稚園や公立小学校の雰囲気が知りたいです。

[68: マンション検討中さん]

駅までバスとかwww
買った瞬間に七掛け、10年以内に半値になりそうな、典型的な資産価値のないマンション
田舎の聖蹟桜ヶ丘でブリリア買った方がまし

[69: マンション掲示板さん]

>>68 マンション検討中さん
近くの東京テラスはどの最寄駅までも20分くらいかかりますが、築15年で未だ当時よりも高く売れますよ

[70: マンション検討中さん]

東京テラスは当時坪200万。
買値が安いから、相場が上がってプラスで売れてるだけ。
ここの販売価格も坪200万くらいであれば、資産価値維持できるかもですね

[71: マンション掲示板さん]

>>70 マンション検討中さん
仰る通り相場が上がったのが大きいと思います。
ただここよりも立地が悪く、築年数も15年で相場込みにしろプラスになる事実がある中で、10年以内に半値だというのは、煽りすぎでは？と思った次第です。

[72: 匿名さん]

>>71 マンション掲示板さん
駅徒歩16分で71平米4680万。坪210万台です。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_112/pj_95463897/?suit=nsuusb...

エリアのパワーがなく坪200万近いマーケットであることは明白なのだから、もしここの新築時価格が坪300万近かったら買った瞬間に七掛けになるというのはあながち間違いではないかと思いますよ。

[73: 匿名さん]

築12年のとき75㎡4700万のテラスを買って住んでます。園児がいます
「この辺りは住みやすいか？」という書き込み>>67がありますが、坪200ちょっとで買えて、かつ自宅の周りで基本的な生活が成り立つのでコスパがよく「住みやすい」と感じるのかなといったところ。あくまで価格ありきの満足度です

贔屓目なことは自覚してますが、プラウドよりテラスの立地が悪いとは思わないです。
立地って生活利便性や住環境を含めてのものなので
→サミット、ツルハ薬局、公園、小学校と中学校へも信号を渡る必要がない。道を一本渡れば郵便局にヤマト営業所に病院も複数
ちょっとした用事は車道に出ることがないので幼児連れも安心。駅まで行くバス停も門を出て目の前
幼稚園バスは、複数の園がテラスの車寄せに入ってくる。サミットの前に停まる園も
建物は逆梁アウトフレーム(居室への柱の食い込みがない)、ハイサッシ、アルコープ、トランクスペース、スロップシンク、建築費が高騰してる最近の新築ではあまり採用されなくなった造り
駅遠の築15年でも坪200保ててるじゃないか と言うより、エリアとしてのパワーがない中、住環境と建物の良さでテラスは何とか坪200保ってる。のだと思ってます

説明会に出席された方>>39によると、プラウドは6千万中～後半。新築価格って、築浅のうちは意識されがちですが、築年数経つとそのときの不動産状況とエリア相場に必ず引っ張られます
京王線の高架くらいで大きな再開発予定はない住宅街エリアなので、相場が上がることは考えにくい、良くて相場維持
仮に6700万で買って5000万になっても妥当な減価だと納得できるか？目の前の千歳通りの危険性は問題ないか？私が買うとしたら、この2点は真剣に悩みますね

[74: 匿名さん]

70平米4000万円台だから、折り合いつけてなんとか妥協して住めてたエリアってことか

[75: 匿名さん]

家探しって予算が絶対あるので、妥協せず、価格が下がらないエリアかつ駅近で買い物便利で学校近くて…と満たすのは難しくないですか。坪400グロス9000万とか出せるなら出会えるかもしれません
我が家>>73は普通のサラリーマン家庭なので、年収5倍の5000万、元々賃貸で住んでた京王線、片働きなので駅距離は妥協、学校の近さと静かな環境を重視しました
あと築25年で査定が3800万くらいまで落ちたとしても、ローン残高以上の売却価格になるだろうという点も決め手です

芦花小が学区の知り合いがおらず小学校の情報もってないのが申し訳ないですが、低仕様高過ぎ売れ残りと野次られつつ完売した400戸の蘆花公園ザレジデンスは坪330～350
その購入世帯のお子さん達が多数通うようになったとなると、雰囲気も少し変わる…かな？変わらないか
園の保護者の方などと関わっている肌感覚では、この辺りは本当に庶民的です。5000万程度で買える戸建てやマンションを求める世帯層。田園都市線沿線のように3割4割が中受とかもないです

[76: 入居済みさん]

芦花小も４割くらい中学受験するらしいですよ。

芦花中の学区は芦花小の学区より広いのに、一学年の生徒数は芦花中の方が全然少ないです。
まだ、蘆花公園ザレジデンスや千歳烏山グローリオの子弟はその年齢に達していないでしょうし、
これからもっとレベルが上がるんじゃないでしょうか。

[77: 匿名さん]

>>75 匿名さん
蘆花公園ザレジデンスは坪310万程度だったはず。
販売期間が長期化して値引きしてましたから、実態は200万台で買えたんじゃないですか。

[78: 匿名さん]

>>67
芦花の学区、すごいですね
私の知り合いは祖師ヶ谷・上祖師谷・千歳台アドレスが多く、塚戸・千歳台・烏山・千歳小のことは聞いたことがあったのですが、「中受する子はするけど、大体は公立へ持ち上がりだよー。そのときの学年によって違いもあるかな」
「千歳小は成城地区の子が一緒だから、クラスの8割が受験する(どこにもご縁がなく公立行く子もたまにいる)こともあるらしい」みたいな話でした
いずれにしても園児の兄弟なので、実際に小学生持ちのママさんもまだ自分の子は1,2年生。会話は「○○らしいよ」のオンパレードではありますが。。

[79: 周辺住民さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[80: 匿名さん]

>>79 周辺住民さん
なになに

[81: マンション検討中さん]

盛り上がってないね、人気ないのか

[82: 検討板ユーザーさん]

不便。高い。以上だ。

[83: 匿名さん]

同じ世田谷区のプラウドでも
何でこんなに注目度に差があるの笑

[84: 匿名さん]

>>82 検討板ユーザーさん
そんなに高いんですか？
いくらぐらいなのでしょうか。

[85: 匿名さん]

>>83 匿名さん
立地、以上。

[86: 周辺住民さん]

病院おおいので子持ちにはよいかもなんですけど、このあたり小学生狙いの声掛けやら下半身丸出しおじさん多い気がします。世田谷全体に言えることも知れないけど、烏山ってとくに戸建てが多い住宅街なので、日が暮れると途端に寂しくなる。烏山で１５分とかもろ住宅街になってしまうんで、聖蹟桜ヶ丘とか府中とかの駅１０分以内とかのほうが人通りがあっていいとおもう。

[87: 検討板ユーザーさん]

>>86 周辺住民さん
下半身丸出しおじさん、、、治安悪いのか

[88: 周辺住民さん]

yahooアプリの地図で防犯マップいれてみるとわかるよ。住宅街って都心郊外問わず変質者多いの。とくに、小学校が近くになんかあると尚更、足立区や江戸川ばかり悪いイメージあるけど、東東京も世田谷も八王子も多摩も、住宅街の雰囲気なんて同じなんだよ。6000万?とか払うなら、築30年以内で阿佐ヶ谷とか西荻のほうがよっぽど値下がりしないだろうし街の雰囲気も活気も良いよ。

[89: マンション検討中さん]

こちらによると、マンションのある粕谷の治安の良さは世田谷でかなり上の方ですね。

世田谷区で治安がよい場所・悪い場所TOP3！世田谷区の治安マップも掲載
https://chintaibest.com/setagayaku_chian/

駅のある南烏山はかなり下の方、二子玉、三茶、下北沢の次に悪いですが、地域の商業拠点なので仕方がないですね。

[90: マンション検討中さん]

>>87 検討板ユーザーさん
事件になってなくても不審者が出るのは不安ですね

[91: 周辺住民さん]

駅前の塾に通う子たちは自転車で通ってる子がおおいかな。芦花公園付近は、日が暮れたら雰囲気よくないよ。戸建てなら15分我慢するけど、マンションで15分なら、世田谷って住所に憧れある人いがいは本当おススメしないよ。6000万出せるなら、もっと明るくて雰囲気よい商店街とか通って帰れるマンションいくらでもあるよ。

[92: マンション検討中さん]

やはり駅距離や安全性、値段が悩みどころですよね、、
そしてMR始まりますね！行った方、是非感想を教えてください！

[93: 匿名]

>>91 周辺住民さん
6000万でそんないい雰囲気のところ買えるんですか！！
例えばどの辺でしょうか。

[94: マンション検討中さん]

他との比較云々じゃないと思う。
駅から13分の歩道もロクにないガタガタのバス通りを
許容できるのか否かじゃないんですかね。

[95: マンション検討中さん]

オンライン説明を聞いて思ったのは、23区のしかも世田谷区で、この値段で設備使用は他にないと思う。駅距離と言っても13分だし。23区で良いもの欲しくて、でも予算もある人はここがダメならずっと買えないよ

[96: マンション検討中さん]

>>95 マンション検討中さん
距離もそうだけどその道のりですよ？問題は

[97: マンション検討中さん]

>>96 マンション検討中さん
毎日この前の道を通って駅まで歩いてた者です。
ほんと家族構成次第ですね。
高校生以上ならなんら問題ないと思います。中学生くらいまでだと何となく心配ですね。

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
仰る通り小さいお子さんがいる家庭はきついですね。

[99: 評判気になるさん]

確かに道幅は狭いけど、小学生でも普通に歩いてるよ。
事故が多発してるわけでもないし、過剰に心配しすぎでは。

[100: マンション検討中さん]

でもそんな少しでも心配になるような場所を高い値段出して買う意味って