シティハウス西池袋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス西池袋についての情報を希望しています。
池袋からも歩けるマンションのようです。
要町まで行けば徒歩４分の立地なので気になっています。
池袋周辺は再開発が期待できそうですよね。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishiikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152132

所在地：東京都豊島区西池袋五丁目4番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「要町」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ副都心線「要町」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩11分
　　　JR山手線「池袋」駅から徒歩15分
　　　西武池袋・豊島線「椎名町」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.41平米～67.44平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：未定


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[524: 買い替え検討中さん]

>>523 匿名さん

地下階の駐車場利用者は、その時は諦めるしかないのですかね。
理屈では仕方ないと分かっていても、自分の車がそれで水没したら我慢できないと思います。

[525: 名無しさん]

ここ駐車場余ってるし、そもそも通勤通学において車使わない層が多いんだと思う。
住友の誤算かな？

[526: 名無しさん]

評価点が4.7になってる

急に上がったみたい

[527: 匿名さん]

>>522 マンション検討中さん
水没の危険があるような台風の時に持ち上げたら危ないのでは？
地下の車を事前に移動させるしかないかと。

[528: 買い替え検討中さん]

先着順残が5戸に増えているのはなぜ？

[529: 名無しさん]

単に在庫出したからでしょ

[530: マンション検討中さん]

>>529 名無しさん
これは在庫ではないはず。
以前聞いた話では、温存している上層階以外はすべて発売していると。
キャンセル住戸が出たのかな。

[531: 匿名さん]

>>525 名無しさん
住友は近隣の物件全て駐車場余らせてますね。
設置率が高いわけではないので、この辺り全体で住友が思っていた以上に需要が少ないのでしょう。

[532: マンション検討中さん]

東京都の付置義務でそうなるらしい

[533: 匿名さん]

渋谷区とか歩くと大概屋外平面に停まってるのは外車、レクサスだよね。対して豊島はミニバンとか軽が多い。

[534: マンション検討中さん]

>>533 匿名さん

まあ、そうかもしれないけど、気兼ねなく大衆車を停められるのもいいんじゃない？

[535: 名無しさん]

>>533 匿名さん

ウチは日産セレナですが何か問題でも？

[536: マンション掲示板さん]

要町に無印の旗艦店？
https://www.elitz-ikebukuro.jp/mujirushi-kanamecho-open/

[537: マンション検討中さん]

相場上昇が続いていますが、この物件も残り住戸はとんでもない価格で出るのでしょうか。

[538: 評判気になるさん]

先着順残戸数が6戸に増えましたね。
販売期が1期・2期・3期なので、16階以上の未販売16戸ではないかなと。
前聞いた時は、15階以下は全部売り出していて残りが先着順と聞いていたのに。
まだ隠し玉を持っていたということ？

[539: マンション検討中さん]

>>536 マンション掲示板さん

10分弱歩きますがマルエツ、無印もできるし、他にも色々と店舗が入りそうなので楽しみです。

[540: 匿名さん]

販売って四期、五期と続くんでしょうか？
今のところ最高額が9600万なのでそれより高くなる部屋となると一億超えとなってしまいますけど…。
15階以下とそれ以上だと価格差ってかなりあるんでしょうか。
元々設備が良いのもありますしそれにプラスして眺望などのα分がついたら
同じ広さの部屋でも高くなってしまうんでしょうかね。

[541: 評判気になるさん]

>>540 匿名さん

角部屋Hタイプは軽く1億超確実ですね。
中住戸も、ほぼ1億とみています。

[542: マンション検討中さん]

>>540 匿名さん

マンマニさんによれば、近隣のBタワーはここ最近の相場上昇で割安感させ出てきたとか。
この物件はどうかわかりませんが、相場上昇はタワマンに限ったことではないと思いますし、いつまでも上層階の販売を保留にしているというのは、高値売り抜けのタイミングを見ているのでしょうね。上層階の販売を待ち続けるのは精神的に辛いです。

比較的有利な第1期に購入を決断できるか否かは、こういった相場のときは本当に大きな差になりますね。

[543: 匿名さん]

ここが売れないのは多くの人が夢から覚めたから。
JR池袋駅から15分、しょせんは要町物件です。昔からの住民に言わせりゃ山手通りのバス車庫裏。億を払える方が住まう所じゃありません。
Bタワーもここも長く苦戦するでしょう。待てば下がると思います。
値段が下がらないのは東池袋エリア。歴史的な土地柄はあれですけど都内では貴重な内陸のタワマン集中エリアとしての地位を確立し、一定のニーズを保ち続けます。

[544: 匿名さん]

>>543 匿名さん

あなたの立ち位置は？

[545: 匿名さん]

>>543 匿名さん
昔からの住民にとってはそうでしょうけど、広域検討者にとっては別。
それにJR池袋駅から徒歩10分圏内のBタワーと、15分のここをいっしょにするのは疑問。
東池袋エリアのタワマン乱立を好まず、繁華街からの絶妙な距離感と住宅街の方を好む層に向けて、どう訴求できるかが勝負でしょう。

[546: マンション検討中さん]

>>543 匿名さん

ここ売れていないのですか。
私はそうは思いませんが、その判断基準はなんでしょうか。

まさか、即完売しないからなんて理由？

[547: 名無しさん]

また西側の整備が進みますね
いいことです
https://trafficnews.jp/post/120445

[548: 匿名さん]

>>547 名無しさん

地味に嬉しいですね。
劇場通りの延伸も早くしてほしい。

[549: マンション検討中さん]

>>543 匿名さん

ブリリアタワーのスレッドで、池袋の地歴のことでバトルしていた人？
わざわざここに来て、悪態付かなくてもと思うが。

[550: 名無しさん]

マルイ跡地、ハタスポーツプラザ跡地も決まりましたね
https://ikebukuro-times.com/archives/after-marui202208.html
https://www.elitz-ikebukuro.jp/mujirushi-kanamecho-open/

[551: 通りがかりさん]

立教通りの整備も地味に嬉しい
https://www.city.toshima.lg.jp/330/rikyo/documents/rikkyounisiikenews1...

[552: 匿名さん]

駅に近いので便利な立地ではありますが
日常は自転車利用が多くなるかなと思うんですよね。
規模数の割に駐輪場が少なすぎるなぁと思いました。
ファミリー層も多いと思うので、もう少し台数を考えられていると良かったな。

[553: 名無しさん]

>>552 匿名さん
近隣に住む者ですが、自転車利用はそんなに多くないと思いますよ
歩いて池袋にいき、そこから電車で…(それか要町から電車)
というパターンが多いと思います。
池袋近辺は人多いので自転車通りにくいですし、千川や椎名町方面で特別行きたいところなんてないですしね

それよりファミリー層というなら車の需要がもっと多いのかなと思いました。池袋インターも近いですしね。
でも駐車場に余ってるみたいです。(住友の誤算ですね)

結局のところ、徒歩でターミナル駅まで出て電車で…のパターンか、レンタカー利用のパターンか、この二つが多いのではないでしょうか？
ちなみにベランダはまぁまぁ広いので、子供の自転車程度ならベランダに置けそうです

[554: 匿名さん]

ここだったら要町や椎名町の商店街まで徒歩5分で行ける便利な所ですね。大きな買い物は池袋まで徒歩15分で、帰りはタクシーで1000円と最高の立地ですね。

[555: 名無しさん]

東武百貨店なら11分、西武なら15分ですね
最寄りの出口からなら8分でつきますのでタクシー利用より早くつくかもしれません。笑
(分数は実体験です)

[556: 評判気になるさん]

池袋周辺に住んでる者ですが
こちらのマンションのグレードというよりは
こちらのマンションから見える景色は
右手に新宿ビル群(の夜景)、正面に池袋(これから開発多々)
素晴らしそうで羨ましいです。

[557: 名無しさん]

石神井公園駅徒歩7～8分のマンションが出ましたね
価格は未定ですが、周辺相場からすると60㎡程度で8000万くらいらしいです
ここは池袋駅から徒歩10分程度、相場検討の際の比較に必ず上がるでしょうね
個人的には、やっぱり割安な気がします

[558: マンション検討中さん]

今日久しぶりに現地近くを通りました。立教大学側から、バルコニーが見えるようになりましたね。物件ホームページのCGと同じ光景に、思わず『カッコイイ』といってしまいました。ホントにいいわ～この物件。

[559: マンション検討中さん]

地権者住戸が半数占めてるのが気になるんですが
実際どうなんでしょうか？
駐車場も地権者が抑えていて、実際には
26台分なかったりするのでしょうか？

[560: eマンションさん]

マンションマニアさん、この物件の現地レポート上げましたね。

[561: 口コミ知りたいさん]

>>560 eマンションさん

まあ、概ね好意的なコメントだけど、相場より高いという点がネックですかね

[562: 通りがかりさん]

>>561 口コミ知りたいさん
正直、高くはないとおもうけどね
平和台の野村のマンションとか小竹のマンションとかと比較すりゃ妥当かやや安いまであるとおもうけど

そもそもタワマン推しスタンスだし当てにならん…と個人的にはおもいますねぇ

[563: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの記事にされていますね！
これみたら良い点悪い点すぐわかりますね。
https://manmani.net/?p=45860

[564: 匿名さん]

>>558 マンション検討中さん

今日21日午前中、散歩の途中で撮影しました。素敵です。
　

[565: 匿名さん]

幅が広いうえに各戸の間口が大きいせいか19階建てとは思えない安定感だな。隣のマンションが14階建てで以前はエリアで目立ってたけど急にショボく見えるｗ

[566: マンション検討中さん]

マンマニ予測は10年後の値下がりやばいですね。確証などなにもないのですけど。

[567: マンション比較中さん]

>>566 マンション検討中さん


B2タイプ　９３００万が１０年後に８１００万って部分？
やばいって、値下がりしすぎるってこと？
年間１～２％の値下がりなら、普通だと思うけどこんなに下がるんじゃ買わないほうがいいって意味ですか？
そりゃ下がらないほうがいいのはその通りだけど、ここは値上がり益を追求するような物件ではないと思いますよ。

[568: 匿名さん]

>>567 マンション比較中さん

最近の都心物件の値上がりで「マンション買えば値が上がる」とでも考えてるのでしょうかね、566は。
ここに10年間賃貸で住んだら家賃の合計は3千万近くなるので、8100万の価値が残れば万々歳だと思いますけど・

[569: 匿名さん]

山手通りの目白5丁目に19階建てのマンションが建設中ですね。そこも良さそうですね。

[570: 匿名さん]

>>569 匿名さん

さんざん既出。しかも三菱地所の賃貸物件。

[571: マンション掲示板さん]

>>557 名無しさん

石神井公園の物件が比較対象になるかな？池袋＆要町とは、駅力が全く違うように思えます。

[572: 通りがかりさん]

>>571 マンション掲示板さん

割安感を見るという観点では、平和台、小竹向原、石神井公園で8,000万円台もするのならば、西池袋で9,000万円前後というのは安く感じられますね。

[573: 匿名さん]

>>571 マンション掲示板さん
572さんの見方をします。
マンション検討の際は、沿線上の新築マンションの価格は当然に比較しますよ

[574: マンコミュファンさん]

>>564 匿名さん

カッチョいい!!すみふの板マンは安定感あるね

[575: マンコミュファンさん]

>>573 匿名さん

ピンポイントの街を対象とするか、特定路線を広域検討するかのちがいですかね。

[576: 通りがかりさん]

>>575 マンコミュファンさん

というより、駅周りの地価とマンション価格の比較と、マンション同士の比較をするわけです
小竹向原徒歩5分のマンション9000万、要町徒歩4分のマンション8500万、間取りも同じくらいなら後者が高すぎるわけではないな…と一つの材料になるだけですよ
石神井公園と比較するのは…まぁ…急行で池袋一駅とか謳ってますし、シティハウス自体も椎名町まで8分なので同じ路線ですし…アリかな？
マンションなんて駅の力と駅距離で価値が決まるといっても過言ではないでしょうから

[577: 匿名さん]

>>576 通りがかりさん

書き間違えなのか内容がめちゃくちゃだね

[578: マンション検討中さん]

私は理解できましたけど…
具体的に指摘しないあなたも浅いですよ？

[579: 通りがかりさん]

すみません、荒らしたいわけではないのでこれ以上書きません。
ただ私はマンションを何回か売却したことがありまして、その際に上記のような価格決定をしていました。
最寄りから見て下り方面にある、主要駅近くのマンション価格の1～2掛けくらいを設定する方法です。
実際これで売れました。それを考えるとこのマンションのグレードで8500万から9000万は高くないなと思ったのです。1億だとちょっと考えてしまいますが。

色々な意見や見方がありますから、流してください。

[580: 匿名さん]

ここの検討者は3～4人家族くらいですか？
4人だと少々手狭ですかね

[581: 検討板ユーザーさん]

早く山手通り側の覆いがとれて、温存している上層階の価格を発表してほしいです。

角部屋が1.15強
中住戸が、そこからマイナス0.1

といったところですかね。この物件で坪500乗せは衝撃的ですが、まあ普通に有り得ますね。

[582: 名無しさん]

外階段が露出しましたね。竣工までもう一息。

[583: マンション検討中さん]

外観はかなり出来てきましたね

[584: 匿名さん]

すみふの外廊下マンはお尻ダサいの多いんだけど、ここは接道が背面だから気合入ってていいね。

[585: マンション比較中さん]

>>583 マンション検討中さん

青空に映えますね。
格好いいです。

[586: eマンションさん]

残4戸になりましたね。

[587: 匿名さん]

>>583 マンション検討中さん
なんだか・・・囲いがあったときのほうが要塞っぽくて格好良かったな。

[588: 匿名さん]

ここは人気がありますね。

[589: 通りがかりさん]

今日とか明日の要町駅周辺の浸水具合はどうなのでしょう？

[590: 通りがかりさん]

物件概要が更新され、現在販売中の入居時期が2024年4月になりましたね。それと残４戸は変わらないのに、最低価格が8600万から8900万に変更されたように見えませんか？とこの部屋の価格かわかりませんが。

[591: マンコミュファンさん]

>>590 通りがかりさん

もう、高いのか安いのかも分からない

[592: 評判気になるさん]

>>590 通りがかりさん

スミフの売上的な事情でしょうけど完成から1年以上も待たなきゃならないのがなんとも…。

[593: 通りがかりさん]

というか、10月からの値上げでしょ
食品だけでなく建築・不動産商品も漏れなく値上げですよ
2～3％程度ですし、こんなもんかと

[594: 評判気になるさん]

どうして残５戸に増える？

[595: 名無しさん]

ほぼ覆いがとれましたね。
格好がいい外観、久しぶりにそう思える外観の物件です。

[596: 通りがかりさん]

よく目立ちます

[597: ご近所さん]

山手通り側も姿を現しました
スマホ撮影なので多少の歪みはご容赦を

[598: マンコミュファンさん]

>>597 ご近所さん

エレベーター部分の迫り出しがすごいですね。この外観デザイン、とてもいいと思います。

[599: マンション検討中さん]

>>598 マンコミュファンさん

エレベーター棟と外階段の意匠にこれほど手間をかけたマンションは珍しいと思います。山手通りを通ると良い意味ですごく目立ちますし、センスを感じます。

[600: 匿名さん]

ここは外廊下ですか？

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん

間取図を確認のこと。

[602: 検討板ユーザーさん]

>>601 匿名さん
外廊下ですよ。

[603: マンション検討中さん]

これは外廊下ですね　でも格子みたいのとか有ってうまくデザインされている　外廊下っぽくないですね

[604: マンション比較中さん]

>>603 マンション検討中さん
竣工間近ですから、現地に行くと低層階の外廊下がよく見えますよ。
反対の立教サイドのバルコニー側も、写真をUPしてくださっている方もいますが、本当に格好がいいです。

[605: マンション検討中さん]

先着順４戸の最低価格8900万→8700万に変更していないかい？？？

[606: マンション検討中さん]

>>605 マンション検討中さん
連投です。
公式HPトップ画面のインフォメーションは、8900万～となっていますね。
お得意のゆっくり販売中のすみふの都心物件で、商談結果ではない公開価格を下げるなんてことあるのでしょうかね。誤植の可能性もあると思いますが、本当に値下げとなるととても興味深い動きですね。

ただ最近は、公式HPのYouTubeのリンクが切れていたり、少々雑な部分が目につきますので、誤植だったら明日辺りこっそり元に戻っていたりして(笑)。

[607: 買い替え検討中さん]

どの部屋かは分かりませんが、値札を確実に200万円下げたようです。
いよいよ潮目が変わったということでしょうか。

[608: 通りがかりさん]

部屋のタイプで値段違うだけです

[609: 匿名さん]

>>608 さん

先着順残4戸のうち、1番安い部屋の価格が、8900万から8700万に変更されたということではないでしょうか？そう理解していましたが。

[610: 通りがかりさん]

本当に検討してるなら営業に聞けばいいのに

[611: 口コミ知りたいさん]

西口エリアのライオンズ池袋は、ものすごく高いですね。

[612: 周辺住民さん]

今夜、山手通りから物件を見たら、ほぼ完成していて外廊下・外階段に明かりが灯っていました。優しい暖かい感じの色の照明でした。完成までもう一息ですね。

[613: 匿名さん]

ここって値下げはしないデベじゃなかったかなぁと思うけれど…
値下げするくらいなら、
長くそのまま販売しているのが今までのスタンスだったように思います。
気になるなら、そうですね、きちんと直接確認ですね。

[614: 評判気になるさん]

質問なのですが
なぜ引き渡しが再来年なのですか

[615: 検討板ユーザーさん]

>>614 評判気になるさん

売上計上時期の調整でしょうか。

[616: 口コミ知りたいさん]

>>615 検討板ユーザーさん

住友不動産レベルで、そんな調整するもんですかね

[617: 周辺住民さん]

築20年くらいの低層中古物件でも周辺に同様の物件が少ない為坪単価30％(245万?330万)も上昇しているので当該物件の坪単価450万は否めないが人口減少して需要減少する20年後に値上がりは厳しいかもね。スミフ物件は管理費や修繕積立金や修繕積立基金(最近は廃止のマンションが多い)が高い割に儲け主義管理会社(スミフ子会社)に積立金をジャンジャン吸い取られるので1回目の大規模修繕工事後の築20年くらいで積立金が底をつき管理費、修繕積立の倍増を要求される金食い虫物件になるリスクが高い。分譲の半分がスミフがオーナーで賃貸運用される場合は管理組合の議決権を握られるので管理組合の変更は絶対出来ないのでランニングコストがドンドン上がり売却することも厳しくなる可能性が高い。億近い金が出せるなら築浅の中古の方が資産価値は担保されるかもね?

[618: 匿名さん]

>>617 周辺住民さん
改行や句読点を適切に使えない人は・・・。

[619: マンコミュファンさん]

>>617 周辺住民さん
日本全国の人口は減少するけど、23区の人口って減少するんですか？？？？？？？

[620: 匿名さん]

>>619 マンコミュファンさん
コロナ前の予想では増えるって考えられていた。
コロナで埼玉や神奈川など２３区外に人口流失していたが、今は２３区の人口の伸びがコロナ前に戻ってきている。このままいけば現状維持か微増になるんじゃないかな。

[621: 口コミ知りたいさん]

>>620 匿名さん
すみません、皮肉で書いたつもりでした。

[622: マンション検討中さん]

12月下旬を経過しましたが、他物件に出す堂々完成が出ていないような。

[623: 匿名さん]

>>622 マンション検討中さん
暮れも押し迫った頃に通りましたが外構工事真っ最中でした。
年明けまで持ち越しちゃったのかもしれませんね。