シティハウス西池袋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス西池袋についての情報を希望しています。
池袋からも歩けるマンションのようです。
要町まで行けば徒歩４分の立地なので気になっています。
池袋周辺は再開発が期待できそうですよね。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishiikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152132

所在地：東京都豊島区西池袋五丁目4番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「要町」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ副都心線「要町」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩11分
　　　JR山手線「池袋」駅から徒歩15分
　　　西武池袋・豊島線「椎名町」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.41平米～67.44平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：未定


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[241: マンション検討中さん]

住友物件は、購入者に引越し無料サービスがついているようですね。

当然物件価格に含まれている訳ではあるのですが、お得感を上手く出していますよね。

[242: マンション掲示板さん]

>>240 マンション検討中さん
検索性の差、3LDKという響き、この点においては優位ですね

[243: マンション検討中さん]

>>241 マンション検討中さん

さすがに新築物件ですから、総合評価の低い激安業者ではないですよね。

[244: マンション検討中さん]

2期販売は7月下旬予定ですから、もう購入予定者は大体固まった感じでしょうか。当然予定価格も提示されていると思いますが、12階の9300万円がまだあるということは、それを超えるような価格にはしなかったとみてよいのかな。

[245: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
2期2次の登録期間は物件概要見る限り2021年7月17日（土）～7月24日（土）で既に始まっているようですよ
12階に9300万円の部屋なってそもそもないと思いますが

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん
245ですが物件間違えました。すみません。

[247: マンション検討中さん]

>>246 匿名さん

どんまい

[248: マンション検討中さん]

二階とかいくらになるんだろう。8300位かなあ。

[249: 匿名さん]

>>232 マンション掲示板さん
池袋の価値が上がったというよりは、
不動産市場全体の価値が上がったということ。港区芝浦のマンションは坪500だからね。少し前なら250で買えた。川口でも駅前の新築マンションは坪350近くするよね。要町も、昔は坪180くらいだったけど、同じように上がったね。

[250: 名無しさん]

それを池袋の価値が上がったというのでは…？
地価下落しているところもありますから、今後5年で明暗が分かれますね
都市計画と都市開発の継続性が地域の地価と正の相関があります
池袋駅周辺を主語にすると、豊島区がどれだけ優先して開発するか、これ次第ですよ
隣接区以外と比較しても意味がない

[251: マンション検討中さん]

>>248 マンション検討中さん

わたしは、一期の8600万が下限ではないかとみています。
心情的には、下の方の階だから安くて当然と思いたいけど、二期以降は盛ってくるケースが多いですよ。

それにしても、二期の予定価格全く漏れてきませんね。

[252: マンション掲示板さん]

下の方は下の方で需要ありますからね
ゴミ捨てとか楽だし下階への音気にしなくていいし子育て向き
そんな安くならないと思うなぁ

[253: 匿名さん]

>>252 マンション掲示板さん

おっしゃるとおりだと思います。
ここは前面に遮蔽物が建つ可能性が低いので、低層階でも住み心地は悪くないですからね。2階の部屋でも充分快適でしょう。ゆえに値段的な差は小さいかと。

[254: マンション検討中さん]

248です。
皆様ありがとうございます。安くならないのであれば、やはり、第一期で、8600の最上階を買うのが良かった感じですねー

[255: マンション検討中さん]

>>253 匿名さん

バルコニー側は、眺望を阻害する大きな建物が建つ可能性は低いならば、留意点は角部屋を選ぶ場合の隣のマンションの高さでしょうか。７階か８階建てみたいですから、南側の窓からの眺望も欲しいならば、お隣マンションよりも高い階をということになるのでしょうね。

ただ、そんなにピッタリ接近しているというわけでもないと思うので、風通し用と割り切り、上の方の階との価格差（があればですが）に納得できれば、下の方の階もOKですね。

もちろん、中住戸には関係のない話です。

[256: ご近所さん]

>>250 名無しさん
池袋に関しては西口の再開発が進みます。
東武～マルイまでの間が丸ごと生まれ変わる訳ですからね。
西池袋～要町は今後も地域の価値は上がっていくんじゃないですかね？

[257: マンション検討中さん]

二期販売開始8月上旬になった。コロナの影響？

[258: マンション検討中さん]

>>256 ご近所さん

同感です。
ここも高いとは思いますが、光文社跡地も控えている中このエリアの価格も新しいステージに変ってきましたね。

[259: マンション掲示板さん]

>>256 ご近所さん
250です。そう思いますよ。
計画通りに再開発が進むことを祈ってます。

[260: マンション検討中さん]

>>259 マンション掲示板さん

丸井から要町交差点にかけても年季の入った建物おおいです。少なからず、マンションになるのかなと思いますが、その頃の価格はどうなっていることか。

[261: 匿名さん]

8月に入りましたが販売時期は8月上旬以外に具体的な情報が出てきませんね。

話は変わってものすごく初歩的な質問になりますが、住友不動産は第一期の売れ行きが良ければ必ず第二期の価格を上げてくるのが慣例となりますか？

[262: 評判気になるさん]

>>261 匿名さん

販売時期が、8月中旬にまた繰り下げられましたね。

期を分けて販売する物件は、第一に供給量が多い物件のときに営業活動や契約手続きの集中を避ける目的の場合や、販売住戸が多すて営業k集うが追いつかないことによる大量の売れ残り発生の防止の場合、第二に注目度が高く、初期の売行が順調であり、または今後相場の上昇が見込まれる場合に価格の上値追及の余地を残すため行うと以前聞いたことがあります。

前者は購入者には直接関係のない話ですが、後者は261さんの質問の答えに繋がるものだと思います。よく評論家さんが「マンションは一期を狙えと」いうのは、立地に恵まれた都心の物件の場合は、期を追うごとに価格が上昇する場合が多いからだそうです。また一部の中小デベを除き、一度設定した価格は、ブランド価値を守るために、値下げをしてまで売り急ぐということは、基本的に行わわれないようです

そうみると、この物件の場合は二期以降に価格上昇の可能性が高いカテゴリにーになるのではないかと考えられます。また、この物件は非分譲住住戸が多く分譲対象総住戸数はさほど多くないにも関わらず、少ない住戸数を期を分けて販売していることからもそのように思えます。

なお住友さんは、近隣物件（池袋、大塚エリア）も、基本的に期を分けた販売戦略をとっていますね。

[263: 評判気になるさん]

少し離れた場所ですが、プラウド椎名町という新着物件が出ましたね。

[264: マンション検討中さん]

そろそろ8月中旬、二期の販売予定時期になりますね。
販売対象の部屋と価格はどうなったのか気になります。

上の方の階ですが、内装を豪華にしたいわゆるプレミアム住戸ってやつなんでしょうか？

[265: マンション検討中さん]

販売予定が8月下旬に・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お盆時休みの時期でもあるけど、コロナで営業活動止めているのかな？

[266: 匿名さん]

間取りは一般的な田の字型で個人的には好きなのですがキッチンが少し気になりました。
食品棚？がある事によって冷蔵庫の配置位置との幅がやや手狭になっているように見えますが、どれくらいの幅があるのでしょう。。
間取り図だと一見してわからないので自宅の食器棚が置けるのかなどちょっとわからないなと思いました。

[267: マンション掲示板さん]

>>266 匿名さん
問い合わせれば教えてくれますよ！
マンションギャラリーにいって実際の間取りを確認してもいいですね

[268: 匿名さん]

最近は床暖房のマンションが増えてきているように思いますが、
これって暖かさや光熱費って実際のところいかがでしょうか？
通常のストーブしか使った事がないのであまりイメージがつきませんでした。

[269: 匿名さん]

>>268 匿名さん

光熱費を考えなければ快適ですよ。
空気の汚れや火の心配もありませんし。

とくにこちらのように全戸東向きだと、冬場は昼～夕方の日差しがありません。南向きや西向き部屋のように昼間の日差しで部屋が暖まることがないので、床暖房は必須だと思います。

[270: マンション検討中さん]

9月上旬ですか・・・
早く価格が知りたいですね。

[271: マンション掲示板さん]

>>268 匿名さん
269さんに補足します。
暖気は下から上に上がりますので、エアコンと違いへやの暖かさの感じ方が全くちがいます。
また、上下の部屋が床暖房を使うと、冷えにくくなります。
最近のシティハウスは断熱効果が高いので、その効果はさらに増します。

我が家も床暖房ありますが、エアコンの電気代ととんとん程度です。効き目は床暖のほうがある気がします

[272: 匿名さん]

エアコンを使うと顔だけ暖かく底冷えしますが、
床暖房は足元から暖かくなるのでよさげですね。
光熱費がかさんでしまうと思い込んでいたので
エアコンと同じ程度なら安心しました。

[273: マンション検討中さん]

また販売予定が９月中旬に繰下げ。

[274: 匿名さん]

>>273 マンション検討中さん

近づくと逃げていく、砂漠の蜃気楼みたい。

[275: 匿名さん]

販売、9月中旬といっても、あと少しでもう中旬に・・・
いつまで延ばしていくんでしょうね？
会社側の関係なんでしょうか。

オンライン見学会は開催しているみたいなので、準備は着々と進んでいると考えてよい？？

[276: マンション掲示板さん]

担当ついてれば話は進んでいるはずですよ

[277: マンション検討中さん]

一期　12階 9300万が物件概要から消えましたね。
売れた様ですね。　　　

ここが9300万で捌けたとなると、低層階の価格も強気でくるのではないかと。

[278: マンション検討中さん]

下の方の階の中住戸がいくらになるか、すごく興味があります。

[279: 匿名さん]

今までチェックしてませんでしたが、ここはハザードマップで色付きなんですね。意外なことでびっくりしてます。最大2メートル浸水なのでお部屋は大丈夫でしょうが電気設備や共用設備・駐車場などが心配です。こういうのって資産価値にも影響するのでしょうか。

[280: マンション検討中さん]

>>279 匿名さん
0.5～1.0メートル未満です。2倍にしないで下さい。首都高に五反田まで続く巨大地下プールがあるから、あまり心配はいらないと思っています。要町交差点付近は、確かに窪地になっていて内水氾濫が起こるとちょっと心配ですが。駐車場は、地下2階式の３段構成なので、水没の可能性がある場合には自動か手動か分かりませんが、一番上まで持ち上げると思いますよ。

[281: マンション検討中さん]

プラウド椎名町の板で、こことどちらがいいかという議論、面白いですよ。

[282: 評判気になるさん]

第二期の価格出ましたね

[283: マンション検討中さん]

>>282 評判気になるさん
やっと動いたけど、一期の売れ残り9300万が復活してるし、二期も22戸先着順とはびっくりです。
価格帯も8700～10000となっているけど、販売対象が分からないですね。間取り図は、AとB1が掲載されているから、8700万はB1の下の方の階ですかね。床面積の67.44㎡は、確か角部屋Hの床面積でしたよね。B2とIは販売対象ではないと仮定すると、A、B1、Hの残戸数は22戸くらいかもしれないですね。もし最上階の角部屋Hが1億ならば、意外と価格を抑えたと思います。でも、Hの最上階が1億で出すわけないですね。

[284: 匿名さん]

>>283 マンション検討中さん

この場所で70㎡未満が億ションなんて・・・

[285: マンション検討中さん]

確か一期は8600万円が下限だったのに、あげてきましたね。

[286: マンション検討中さん]

>>285 マンション検討中さん

しかも8600万は、6F辺りの階だから仮に2Fで8700万ならば値上げ幅は100万以上のインパクトがあります

[287: マンション検討中さん]

これはすごいと思います。もう残り4戸とは。

うち1戸は一期のはずだから、二期22戸は３日足らずで19戸成約したんですね。

[288: マンション検討中さん]

え、もう4戸しかないの？？

[289: 匿名さん]

ここは人気がありますね。山手通りに面して車が通る音はうるさいが、交通の便はとても良い。近くに買い物をするところが少ないから、池袋か要町か椎名町で買い物をするしかない。、周りの住環境は?華街ではないので住み心地は良い。要町住人。

[290: マンション検討中さん]

生活は要町駅がメインになるけれど、池袋までも十二分に徒歩圏内。西池袋開発を考えれば、近すぎずちょうどよい距離ですね。