シティハウス西池袋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス西池袋についての情報を希望しています。
池袋からも歩けるマンションのようです。
要町まで行けば徒歩４分の立地なので気になっています。
池袋周辺は再開発が期待できそうですよね。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishiikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152132

所在地：東京都豊島区西池袋五丁目4番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「要町」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ副都心線「要町」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩11分
　　　JR山手線「池袋」駅から徒歩15分
　　　西武池袋・豊島線「椎名町」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.41平米～67.44平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：未定


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[161: マンコミュファンさん]

確かに安いですね！！

[162: 豊洲最高！]

どんなに頑張ってもBTTには勝てません

BTTは空地に対する緑化面積の比率が低く、実際に空地を歩いた際の印象は舗装面が多く緑が少ない印象になるということです。
敷地面積　18,152.97 ㎡
建築面積　4,546.44 ㎡
緑化面積　5,813.60 ㎡（空地の42％）
舗装面積　7,792.93 ㎡（空地の58％）

空地の半分以上が舗装された内陸タワマンは見たことないです。

圧倒的です！！！！

[163: 匿名さん]

公式に値段来てますね。
今回売りに出される一番高い住戸でも67.44㎡で9900万円（坪単価485）のようです。
平均坪単価460ぐらいになりそうですかね？
地権者住戸多め物件だとしてもスミフにしては安く感じますね。

[164: マンション検討中さん]

>>163 匿名さん

最上階ブロックは、遂に坪５００乗せですね。　
どの辺の時期で、売り出すのだろうか？　　

すみふ池袋は、１期の情報が公式サイトに全く出なかったまま２期に切り替わったようで、コメントが荒れていますね。

[165: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん
スミフなので平均でも500近くで来るかなと予想していたので安く感じます

[166: 検討板ユーザーさん]

>>165 匿名さん
ここで、当所は高い高いと言われていましたけどね。最終着地点は、すみふなら安いですか(笑)。金銭感覚が麻痺しまくっています。

光文社跡地は、一体いくらになることやら。

[167: 匿名さん]

>>166 検討板ユーザーさん
実際相場が高いですからね。
ここがスミフでも460なら光文社跡地も480ぐらいかなと思います。

[168: マンション検討中さん]

>>167 匿名さん
約1年前の東池袋のステアリにどこまで寄せられるか注目しています。
無責任なギャラリーならば、坪530前後もあるかなと思います。
ここよりも立地は数段上ですし、C1出口が起点なら池袋駅徒歩6分くらいかな？
JVマンションって、どんな値付けをするのかご存じの方いますか？

[169: マンション検討中さん]

>>168 マンション検討中さん
168切れてしまいました
光文社跡を考えると、池袋ならばやはりここは安いので買いってことになるのでしょうね。

[170: 通りがかりさん]

公式HP第２期に変わりましたね。

[171: 匿名さん]

>>168 マンション検討中さん
ここが500、光文社跡地が530ぐらいだと予想していました。
なのでここが460ならば光文社跡地が530って事はないんじゃないですかね？
近所なので実測で測ってきましたが、JR池袋駅改札まで光文社跡地が10分、ここが16分でした。
要町はほぼ同距離ですので、さすがに光文社跡地が2割近く高いならばこっち買った方が良くないですかね？

[172: マンション検討中さん]

跡地はタワマンだしね
こことタワマンは需要が異なるから、比較になりにくいのでは？
9500万くらいが妥当かなと

[173: マンコミュファンさん]

>>172 マンション検討中さん

9500万円とは、光文社跡のタワマンの予想中心価格ですか？
西池袋と同等の3LDKならば、相当お値打ち価格じゃないでしょうか。

潮目が変わらなければ、軽く億超えと思います。

[174: 匿名さん]

>>173 マンコミュファンさん
億を軽く超える、という事は坪550～600とかを想定されてますか？
ちなみにここと同じ広さなら坪500で丁度1億ぐらいです。
さすがに光文社跡地が坪500後半になると予想するなら西池袋で探すならここを買った方が良いのでは？
どうしてもタワーマンション！ならばルミナリーの中古ならば坪460～470前後で動いてますのでルミナリーの中古でいいのでは？

[175: マンション検討中さん]

>>174 匿名さん
光文社跡は、東急と三菱に東建でしたっけ？
すみふと同じく安くするわけはないと思うのですが、550~600と坪単価を示されると確かに実勢から乖離していると思えますね。

[176: 匿名さん]

>>175 マンション検討中さん
メジャー7の中で最も強気な価格で売るのがスミフです。
竣工前完売は許されないほど高値をつけるデベです。
池袋で言うと池袋駅徒歩6分のグランドミレーニアすら相当な長期間かけて売り切りました。
そのスミフがつけた値段が坪460ですので、光文社跡地はどんなに高くても坪500かと。

[177: 通りがかりさん]

光文社は、500超えるのでは？
タワマンだし場所も上だから、ここよりプラス要素が複数あると思うし、3L間取りならば低層階部を除いて普通に1億オーバーするんじゃないかな。

[178: 通りがかりさん]

光文社話が続いていますが、西池袋の1期は安かったということでしょうか？
高層階をを1億未満で買いたかった。

[179: 匿名さん]

どんな部屋が8600だったのかわからないので何ともですが。
この立地で3L65㎡8600だったら安いと私は思います。

[180: 通りがかりさん]

>>179 匿名さん
B1の6F辺りの階ですよ。86は。

[181: マンション検討中さん]

第2期の値付けはどうなると予想されますか。

[182: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん
スミフなのに瞬殺だったのでまず確実に上げてくるんじゃないかと。

[183: 匿名さん]

本当に欲しい人にステルスかつ安値で売ってくれたの
か。倍率で煽って値段つり上げる三井より良心的に見えてきた。

[184: マンション検討中さん]

>>183 匿名さん

1期を狙えというセオリーどおりということですね。

[185: マンション検討中さん]

住友の売り方の方が、第一期に最初に申し込んだ人の立場に立ってくれてるよね
他デベみたいに買い煽りして抽選にするよりよっぽどいいわ

[186: マンション検討中さん]

かなり前の書き込みで0.9～1.1位のレンジという話があったと思いますが、これが営業さんの話だったならば少し下ぶれしたということなのかな。それとも、１期限定のお買い得価格なのか。まだ高層階がこれからですけど。

[187: マンション検討中さん]

仮にこの物件、オプレジやリバブルか売主だったとしてたら価格はどうなると思いますか？

そういえば、立教通り沿いにリバブルの物件が建設中ですね。

[188: マンション検討中さん]

立教小の前にも低層を建設中ですね。気になるところです。

[189: 匿名さん]

西池袋で検討中で一瞬ここお得と思ったけど、冷静に中古と比較するとルミナリーの中古買った方が得な気がしてきた、、、、
裏がラブホさえ許せれば池袋駅もここより断然近いし、西口再開発の恩恵も真横で受けられる訳で、、、、
子供がいる家庭なら論外な立地だろうけど、うち子供いないし、、、

[190: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん

周辺にに2棟も建設中なんですね。　
階数はだいぶ低いでしょうね。

[191: マンション検討中さん]

ルミナリーの部屋みてきたけど、何がいいのかわからん
やっぱり10年前の内装って感じ
部屋が柱とかで凸凹してる時点で俺は嫌だなぁ
築10年近いし、20年後に大規模修繕よ？
それなら5～10年後にここの中古買うのがいいのでは？

[192: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん
１期は13戸だったと思いますしたが、瞬殺ということは完売したということですよね？
すみふね場合は、１期でも完売は珍しいことなのですね。

[193: マンション検討中さん]

>>191 マンション検討中さん

広告を見ましたが、ルミナリーは年数的には築浅になるのでしょうぬ。

でも今後迎える修繕やその積立て費用の高騰を考えれば、特にタワマンは新築で購入し修繕前かつ瑕疵担保責任のある10年位経ったら、維持管理コストが増大する前に売り逃げるべきだと思います。　　

[194: 通りがかりさん]

>>193 マンション検討中さん
だけど、中古市場に需要がなければ売ることもできない。

[195: マンション検討中さん]

需要自体は未来永劫あるでしょ
ここにいる人達みたいにウォッチしている人ばかりではないし、立地は唯一のものだからね
その上で、設備と部屋の梁の出張り有無はポイントだと思うけどね
マンションのメンテや寿命的に、30～40前半は新築一択でしょ。40後半以降なら中古でもいいのでは？

[196: マンコミュファンさん]

第２期の情報お持ちの方お願いします。

[197: マンコミュファンさん]

>>195 マンション検討中さん

参考になります

[198: 匿名さん]

>>195 マンション検討中さん
郊外物件とかなら全面的に同意しますが、西池袋物件ならば一概には言えないのでは？
ここがまさにそうであるように建て替えというイベントがある可能性がかなり高いですよね？
自分が何歳の時に建て替え話が出るかと考えると、70代後半や80代で建て替え話が起こるとなかなかに辛そうです。

[199: マンション検討中さん]

どうでしょう。修繕か建替の議論って築35年前後ですよね。立て替えといっても、管理組合が音頭取って自腹で建替えるパターンか、他デベが割り込んできて費用負担してもらえるパターンに大別されます。
ここからは完全に個人意見ですが、シティハウス西池袋は大通り沿いに面しておりそこそこ大きな敷地面積（貴重すぎ）、文教地区に面している（厳密に言えば少しの住居地域を挟んでますが）、西池袋再開発が計画通りに進めば本物件から徒歩一桁分でオフィスビルにつく、とまぁプラス要素に恵まれる確率が高いです。
この場合の建替え議論って、組合音頭だとしても採算取れるしさっさと建替えよう！か、他再開発と合わせてデベが噛んでくるか、だと思うのですよね。仮に揉めたところで66%以上の議決がないと建替えできないし、40後半でここの中古買ったと仮定しても死ぬまで優雅に暮らせると思うよ。
10年後、練馬や中村橋に住むなら要町（西池袋）住みたいって人多いと思うよ…今も多いのかな？

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん
ここは高確率で建て替えが出来る物件だと思います。
だからこそ思うのですが、何歳で建て替えが来るかというのは大事じゃないですかね？
議論が起こるのが築35年、実際に建て替えるのは40年前後です。
60代で建て替えならばまだ引っ越しも楽ですし、仮住まい、建て替えた物件への環境変化も楽だと思います。
これが80代で起こるとどうでしょうか？
家族との思い出がつまったこの古ぼけたマンションで死にたいと願っても強制的に建て替えをされ、老体にむち打ち引っ越しをせねばならず、年寄には厳しい環境変化に耐えなければなりません。
建て替えが出来る物件だからこそ、建て替え時期が何歳になるかを考えるのが大事だと思うのですがどうでしょうか？

[201: マンション検討中さん]

>>199
お話聞いてたら、いよいよ欲しくなってきました。10年後に売ってしまうとしても、どう価格くらいでは売れるでしょうし。

[202: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん
そうですね、あなたの仰る通りですよ。
でもあなたの言う建替え可能＝資産価値向上の建替え（老朽化が原因ではない）です
そこまで考えている方であれば、当然60～70歳で売却する選択もできます
一方で、一般に1000～2000万円負担で建替えしますよね。
高齢者向け返済特例制度というものを利用すれば、1000万まで融資を受けられ毎月の支払いは利息のみです。
返済については、本人の死亡後に住宅・敷地を処分して支払うか、相続人が立替えます（建替えだけに）
資産性があるマンションなら相続人に迷惑かかりませんし、それどころか財産として残せます

そもそもこのグレードを検討できる、住む（住める）方ですし、老後の資金力にそこまで怯える必要はないのでは？
同然、この話は「将来再開発が予定されており持続成長可能な都市に位置している最寄り駅徒歩5分圏内物件」に限りますが…

[203: 匿名さん]

>>202 マンション検討中さん
なるほど。60代とかで建て替え話になる前に売ってしまうという選択もありですね。
その時の市況は当然予想不能ですが、ここが売れないとかただ同然ということはあり得ませんもんね。
勉強になりました。ありがとうございます。

[204: マンコミュファンさん]

二期の価格気になる…

[205: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん

ここを購入する世帯の年齢層はいかほどでしょう？

[206: マンコミュファンさん]

30～40代が中心では？
9000万円程度と考えれば…

[207: マンション検討中さん]

30歳前後で15年くらい住んだとしても、この立地なら将来賃貸でペイしますよね？売ってしまってもいいし。いずれにせよお買い得と言うことですかね。

[208: マンション検討中さん]

>>207 マンション検討中さん
30代で9000万円とはすごいとしか言いようがないですね。蓄えもなく、フルローンにかそれに近い資金計画でこんな高額物件を購入する度胸は私にはないです。ただ、利便性のよい物件に若い人が買いやすいものがないことも事実なんですけどね。

>>207 マンション検討中さん
ペイできる賃料は、どのくらいの想定でしょうか。近隣の3LDKは16～17万円が多いようで、意外と低めな印象です。

[209: マンコミュファンさん]

30前半で世帯主の年収800、世帯年収として1200程度あれば9000万のマンションなんて通常の選択肢ですよ（子供1～2人（高校大学私立想定）、65定年時点で2000～3000万程度の貯蓄は余裕）

通常の賃貸相場を考えると、この物件のグレードならば18～20程度でしょうね
でも賃貸物件と分譲物件じゃ設備も違うし一概に比較はできません
家賃補助が手厚い企業なんて山ほどありますし（特にIT系）分譲グレード賃貸マンションの需要があれば25万でも入居するでしょうね、友人がソレです
西池袋に建設されるというオフィスビル含めた再開発次第でしょう。都市計画通りに開発されれば9000万は安い
大して盛り上がらなければ賃貸での回収は厳しいでしょうね、でもまぁそれが投資というものです

[210: マンション検討中さん]

住宅ローン控除、現行制度のまま延長してくれないかな。

[211: マンション検討中さん]

>>208
購入できるのは、金融関係の方とかでしょうか。30台で1000万を越えるとなると、普通の会社員では難しいでしょうから。
近くに立教小があるので、通っている間だけ、賃貸ファミリーマンションという方もいるかもと想像しています。土地柄3LDKはあまりないので、賃料は20万は越えてくるかと…

[212: eマンションさん]

>>208 マンション検討中さん
横からになってしまいますが…
低金利で最長35年1億近いお金を借りられる金融商品を私は他に知りません。
平和台に7500万くらいのマンションがありましたが、ターミナル駅まで電車で10分以上かかる立地です。
対してこちらのマンションはターミナル駅まで歩いて10分ちょっとで9000万。
年齢に関係なく、ここにどう価値を見出すかでは？

[213: 通りがかりさん]

>>212 eマンションさん
平和台、小竹向原、練馬、中村橋、大山と、池袋へのアクセスのよさを売りにした、新築分譲が続いていますね。ここよりも広い床面積と思うけど、これらの立地で7500万以上となると、ちょっと考えてしまいますね。プラウドが小竹向原に、大規模を手掛けるという話しもありますし、あっという間にここの１期8600万に近い価格になりそうな予感がします。「ここにどう価値を見いだすか」という問いかけ、すごく重く感じます。

[214: 通りがかりさん]

近隣のダイレクトタワーの賃貸が24万程度なので、ここも同程度で貸せるのではないでしょうか。

[215: マンコミュファンさん]

>>214 通りがかりさん
業績のよい新興企業の借り上げ社宅ならば、20万円以上もありなんですね。

こんな高額家賃、自分の財布から出せる人っているのかなと思っていました。

[216: マンコミュファンさん]

>>215 マンコミュファンさん

ダイレクトタワーって、要町の交差点ですよね？
1Fにげおが入っている建物と、相当上の階まで重なっていますね。

[217: マンコミュファンさん]

>>215 マンコミュファンさん
普通、家賃補助8～10万程度出る会社に勤めてる人が住んでいますよ
新興企業じゃなくてもこのくらい出す企業なんてそこそこありますからね

[218: 通りがかりさん]

>>217 マンコミュファンさん

うちは3万円かつ廃止の方向。悲しい。。。羨ましい。。。

[219: 職人さん]

あの立地のマンションに9000万も払う価値ないでしょさすがに。

[220: 通りがかりさん]

>>219 職人さん
おいくらくらいが妥当だと思いますか？

[221: マンション検討中さん]

>>219 職人さん

それを言っては、ここ最近のマンションは大方販売価格を払う価値なしになってしまう

[222: マンコミュファンさん]

>>219 職人さん
その台詞、ターミナル駅から1駅叉は徒歩圏内以外の全てのマンションスレに出張して言ってあげたら？

[223: 匿名さん]

>>219 職人さん
まぁその意見も一つだと思いますよ。
そう思うならあなたは買わなければ良い話です。
あなたにとって妥当なマンションが見つかるといいですね。

[224: マンコミュファンさん]

二期販売はいつからなのでしょうか？
楽しみですね

[225: 通りがかりさん]

第1期12階が1戸9300万で先着となっています。

[226: マンション検討中さん]

2期は階数によっては億目前までいくのでしょうか？
すごいですね
文教地区に面していて前の歩道が広いのはなかなか貴重です

[227: マンション検討中さん]

一期の残が93だから、二期は低層階もこのくらいということなのか。

[228: マンション検討中さん]

立教がある限り、今の眺望はほぼ約束されていますよね

[229: マンション検討中さん]

高さ制限のある文教地区ですからね
12階という中央が9300万なので、高層階は9800万、低層階は9000万と予想します

[230: マンション検討中さん]

二期は、＋2Sの間取りも出るようですね。
床面積は同じようなので、サービスルームが価格的にどう扱われるのか注目しています。

[231: 匿名さん]

この場所で狭め3LDKが9300万かぁ。
ホントに時代は変わったんだね。
ちょっと前なら半分の値段でも住みたくない場所だったけど。

[232: マンション掲示板さん]

結局、池袋の価値が上がったということでしょうね
15年前の西池袋～要町とは大違いですからね
ここに再開発も来るわけですから楽しみです
今年中に西口方面の都市計画決定するとかだったような

[233: 通りがかりさん]

>>231 匿名さん
物件購入を検討している多くの人も集うコミュニティです。

価格に対する感想は構いませんが、理由も示さずに「半額でも住みたくない場所」は余計ではないでしょうか？

[234: 匿名さん]

うむ

[235: 通りがかりさん]

>>234 匿名さん
すみません、少し言いすぎました。
楽しくいきましょう。

[236: マンション検討中さん]

やはり1LDK＋2sだと、売るときに価値が下がってしまうものなのでしょうか？広さは3LDKと同じようですが…買うときも少し安いでしょうけど…悩ましい…

[237: 通りがかりさん]

>>236 マンション検討中さん

中古物件を買う側ならば、わたしはサービスルームは嫌です。不動産検索サイトでも、条件設定でも影響ありますよね。

実際には、3LDKと遜色ない価格になると思いますが。

[238: マンション掲示板さん]

サービスルームは…うーん難しいですね
生活送る上では何の問題もないですしね
あと、確かに3LDKも同時に中古市場に出たら不利かもしれませんが、そのようなことってあまり無いのでは？
階数と周辺物件次第ではないでしょうか。

[239: マンション検討中さん]

>>238 マンション掲示板さん

相応な価格差があればという感じですかね。
ただ、仰るとおり『生活送る上では何の問題もない』訳ですしね。

Iタイプの間取りも＋Sなのでしょうか。

[240: マンション検討中さん]

住環境は変わらないでしょうね。ただ、3LDKの方が響きは少しいい感じはしますね　苦笑

[241: マンション検討中さん]

住友物件は、購入者に引越し無料サービスがついているようですね。

当然物件価格に含まれている訳ではあるのですが、お得感を上手く出していますよね。

[242: マンション掲示板さん]

>>240 マンション検討中さん
検索性の差、3LDKという響き、この点においては優位ですね

[243: マンション検討中さん]

>>241 マンション検討中さん

さすがに新築物件ですから、総合評価の低い激安業者ではないですよね。

[244: マンション検討中さん]

2期販売は7月下旬予定ですから、もう購入予定者は大体固まった感じでしょうか。当然予定価格も提示されていると思いますが、12階の9300万円がまだあるということは、それを超えるような価格にはしなかったとみてよいのかな。

[245: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
2期2次の登録期間は物件概要見る限り2021年7月17日（土）～7月24日（土）で既に始まっているようですよ
12階に9300万円の部屋なってそもそもないと思いますが

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん
245ですが物件間違えました。すみません。

[247: マンション検討中さん]

>>246 匿名さん

どんまい

[248: マンション検討中さん]

二階とかいくらになるんだろう。8300位かなあ。

[249: 匿名さん]

>>232 マンション掲示板さん
池袋の価値が上がったというよりは、
不動産市場全体の価値が上がったということ。港区芝浦のマンションは坪500だからね。少し前なら250で買えた。川口でも駅前の新築マンションは坪350近くするよね。要町も、昔は坪180くらいだったけど、同じように上がったね。

[250: 名無しさん]

それを池袋の価値が上がったというのでは…？
地価下落しているところもありますから、今後5年で明暗が分かれますね
都市計画と都市開発の継続性が地域の地価と正の相関があります
池袋駅周辺を主語にすると、豊島区がどれだけ優先して開発するか、これ次第ですよ
隣接区以外と比較しても意味がない

[251: マンション検討中さん]

>>248 マンション検討中さん

わたしは、一期の8600万が下限ではないかとみています。
心情的には、下の方の階だから安くて当然と思いたいけど、二期以降は盛ってくるケースが多いですよ。

それにしても、二期の予定価格全く漏れてきませんね。

[252: マンション掲示板さん]

下の方は下の方で需要ありますからね
ゴミ捨てとか楽だし下階への音気にしなくていいし子育て向き
そんな安くならないと思うなぁ

[253: 匿名さん]

>>252 マンション掲示板さん

おっしゃるとおりだと思います。
ここは前面に遮蔽物が建つ可能性が低いので、低層階でも住み心地は悪くないですからね。2階の部屋でも充分快適でしょう。ゆえに値段的な差は小さいかと。

[254: マンション検討中さん]

248です。
皆様ありがとうございます。安くならないのであれば、やはり、第一期で、8600の最上階を買うのが良かった感じですねー

[255: マンション検討中さん]

>>253 匿名さん

バルコニー側は、眺望を阻害する大きな建物が建つ可能性は低いならば、留意点は角部屋を選ぶ場合の隣のマンションの高さでしょうか。７階か８階建てみたいですから、南側の窓からの眺望も欲しいならば、お隣マンションよりも高い階をということになるのでしょうね。

ただ、そんなにピッタリ接近しているというわけでもないと思うので、風通し用と割り切り、上の方の階との価格差（があればですが）に納得できれば、下の方の階もOKですね。

もちろん、中住戸には関係のない話です。

[256: ご近所さん]

>>250 名無しさん
池袋に関しては西口の再開発が進みます。
東武～マルイまでの間が丸ごと生まれ変わる訳ですからね。
西池袋～要町は今後も地域の価値は上がっていくんじゃないですかね？

[257: マンション検討中さん]

二期販売開始8月上旬になった。コロナの影響？

[258: マンション検討中さん]

>>256 ご近所さん

同感です。
ここも高いとは思いますが、光文社跡地も控えている中このエリアの価格も新しいステージに変ってきましたね。

[259: マンション掲示板さん]

>>256 ご近所さん
250です。そう思いますよ。
計画通りに再開発が進むことを祈ってます。

[260: マンション検討中さん]

>>259 マンション掲示板さん

丸井から要町交差点にかけても年季の入った建物おおいです。少なからず、マンションになるのかなと思いますが、その頃の価格はどうなっていることか。