シティハウス西池袋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス西池袋についての情報を希望しています。
池袋からも歩けるマンションのようです。
要町まで行けば徒歩４分の立地なので気になっています。
池袋周辺は再開発が期待できそうですよね。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishiikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152132

所在地：東京都豊島区西池袋五丁目4番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「要町」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ副都心線「要町」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩11分
　　　JR山手線「池袋」駅から徒歩15分
　　　西武池袋・豊島線「椎名町」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.41平米～67.44平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：未定


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

非分譲(=地権者住戸？）が半分以上だね。自転車置き場とバイク置き場が分譲、非分譲ってあるけど、非分譲が地権者住戸分なのか。

駐車場は少ないから地権者住戸に押さえられちゃってるだろうね。なぜこちらは非分譲としないのか。

[2: 匿名さん]

悪くない立地坪３６０～３８０予想

[3: 匿名さん]

1LDK+2Sはひどい

[4: 匿名さん]

間取り 1LD・K+2S～3LD・K　
専有面積 64.41m2～67.44m2

実質、オール3LDKですよね、狭めの。　
子育て世帯向きでしょうか。

[5: 匿名さん]

>>2
いやいや、いま分譲中の大塚があの値段だから、こっちは420以上だと思う。

[6: 匿名さん]

>4

Sはお上が居室と認めてない納戸だからね。それも２つ。実質なんて言葉でごまかそうとしてるのは関係者か。

[7: 匿名さん]

狭めの2ldk+sなら、2ldkを探してる側にとってはむしろお得感が出るかもしれないが、
3ldkを探してる側にとっては基本パスでしょう（むしろそもそも検索にかからない）

[8: 匿名さん]

>>５
ここら辺は要町４分公示坪２００ぐらいの比較的安いゾーン大塚3分坪４００ゾーン土地の値段が違う

[9: 匿名さん]

>>8
南大塚とここの土地の価格差が坪200万円なら、ここは容積率400％以上だから1種あたり50万弱。
立地の格差を加味しても400万以下では絶対に売らないはず。

[10: 匿名さん]

近くの中古は坪350ぐらいで動いてるから、
新築のここ、しかもすみふは400以下で出すことはまずないだろう

[11: 匿名さん]

住不価格考慮しても３６５～４４０あたりが限度それでも一階で条件の悪い部屋７０００程度するし土地買って新築で戸建て建てるのも検討できるレベルの値段　　　　　　　
４２０～だと大塚徒歩３分と価格同じになるし条件の一番悪い部屋で８０００流石にあり得ない
４２０～だと似たような立地で土地買って
鉄筋コンクリート造充実した設備の戸建てたてるのも
同じ予算で検討できるレベルだしなかなか売れないと思うよ

[12: 匿名さん]

西池袋にはタワーもできるよね。そっちのほうが安いかもしれんな。
それにしても、丸ノ内線が11分で山手線が15分ってちょっと不思議だな。地下鉄はCなんとか出口からでいいけどJRは違うって感じ？

[13: 匿名さん]

駅徒歩は駅の出口からって決まり。地下鉄の出口で一番近いのがC3出口で、JRは西口。ここはそれほどでもないけど地下鉄って地下道でつながって改札から出口まで距離あったりするから、実際に歩いて確認するのが確か。

[14: 匿名さん]

池袋徒歩10分とサラッと書いてるけど、この辺の住民で池袋駅へ歩く人は少ない。
基本は要町から地下鉄。階段がツラい高齢者や子連れは目の前からバスだよ。
毎日通勤で歩ける距離じゃない。

[15: 評判気になるさん]

いや池袋１５分って書いてあるじゃん１５分はきついけど１０分以内なら通勤徒歩圏内

[16: マンション検討中さん]

西池袋のタワーってどこのことですか？
光文社跡かな。丸井の跡もどうなることやら。
どうせなら全部出揃ってから検討したいけど時期被らないかなあ

[17: 評判気になるさん]

どっちにしてもここは要町のマンションで池袋じゃない
だけどスミフは東池１や南池２Ｃの再開発があるから池袋と言い張って上限ギリギリで発売する
池袋エリアの相場を上げておかないと大規模再開発の採算がとれないから
４２０スタートだろ

[18: 匿名さん]

>>16 マンション検討中さん
これ。アドレスは池袋だったね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665893/

[19: 評判気になるさん]

いや４２０は高すぎる同じような立地でｒｃ戸建て建てれる
マンションは鉄筋コンクリートの土地付き戸建てより安いから買うのであって
それより高いなら戸建てにするわ

[20: 評判気になるさん]

シティハウス東池袋
東池袋5丁目再開発が３４０スタートだったのを鑑みるにそんな法外な値付けはしないだろう
周辺の中古よりやや高い程度で納めるだろう1階４２０ならだれも買わん

[21: 評判気になるさん]

池袋不動産の特徴として池袋徒歩１０前後と15分前後は値段が全く別物
理由は商業施設が徒歩10分圏内に集中しているから

[22: 匿名さん]

「評判気になるさん」は朝から晩まで張り付いて何がしたいわけ？

[23: 匿名さん]

すみふの営業マンでしょ。木曜日で休みだから暇だろうし。

[24: 匿名さん]

タワマンじゃないけど上層階からのビューはかなり期待。都心方面一望だね。

[25: 匿名さん]

要町だったら池袋とはだいぶ雰囲気が違ってきます。
どちらかというと要町自体は住宅街のようになっていますし、買い物等に関しては利便性がいいとは言い切れません。
ちょっと足を運べば池袋ですが、静かに暮らしたいけど便利なところがいいという方にはいいのかなと思います。

要町駅自体は副都心線と有楽町線が利用できますから通勤等はかなり便利だと思います。

[26: マンション検討中さん]

要町…

[27: 匿名さん]

非分譲住戸が大多数を占めているのが気になる
137戸中に対し非分譲住戸79戸ですと、半分は非分譲住戸。
これは管理組合に影響しそうですから、そのあたりどうなっているのか確認したほうがよさそうです。

マンションは管理体制によって住みやすさがだいぶ変わってきます。売却時も管理組合や管理会社の概要など影響しますから、
どうなっているのか、調べたほうがよさそうですね。

[28: 匿名さん]

>27

あと旧地権者の構成もね。某地所物件で半分が地権者住戸、旧地権者が法人一社の物件はその半分が賃貸として出された。

[29: 匿名さん]

旧地権者が半数以上を占めると旧地権者が合意しない議案は管理組合総会で通らない。管理規約に旧地権者を優遇する内容がこっそり潜んでいないかも要確認。管理規約(案）って契約直前に出されるからじっくり確認できなかったりする。

[30: 匿名さん]

マンション見学もオンラインの時代ですね。
便利だけど実際にどれくらいの人が訪れているのか読めない点がネックかも。
間取りの広さからみて2人暮らしまでですかね。
この広さで3LDKってどうなのかな。

[31: 匿名さん]

モデルルームの来場者も予約制だと特定の時間に集中させて人気を装うなんてこともできるからね。まあ、今は3密NGだけど。

[32: 匿名さん]

>>31 匿名さん
いやできねぇだろ笑笑

[33: 匿名さん]

予約の時、希望の時間はいっぱいと嘘ついて、ではこの時間はどうですかなんて誘導する。

[34: 匿名さん]

池袋に拘らないのであれば、最寄り駅まで徒歩４分という立地は便利だと思います。
間取りは1LD・K+2S～3LD・Kまであるので、住民層はさまざまになると思いますが
専有面積が最大でも67.44㎡とのこと。
ちょっと3LDKでは狭そうかなと感じました。

[35: 匿名さん]

池袋って思うとなんとなく違う感じがしてしまいますが、34さんが触れられている通り、それにこだわらなければ普通によい場所だと思います。
要町って立教大学っていうイメージしか無いのですが、
街をよく見ると、
普通に住宅も多く、暮らしやすい環境なのではないかと感じました。

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
要町に立教ってイメージ？　初めて聞いたわ。
立教といえば池袋じゃない？
立教に通うのに要町駅使う学生なんて見たことないわ。
有楽町線沿線の学生でもとりあえず池袋へ出るぞ。

[37: マンション検討中さん]

>>36
まあ要町からのほうが多少早いけど、
池袋は様々な路線が通ってるから池袋使う多いんじゃない？周りに店も多いから寄り道しやすいし
でも個人的に要町から立教の間は池袋って思ってない
池袋の雑多な感じがしないから。
要町～立教辺りは閑静な住宅地に大学や高校に店がいくつかある文教地区って印象

[38: 匿名さん]

販売が「2021年5月中旬販売開始予定」で、まだ詳細がわからないので公開を待ちたいと思います。

立教大学が近いですが、学生と利用駅が被ることもありますか？
池袋駅まで1駅なので、休日は散歩しながら池袋まで行ったりすることもできるのかもしれないです。
大きな駅が近くよりも落ちついた雰囲気で生活できそうで、いいと思っているんですが・・・
池袋駅最寄だと夜もにぎやかそうなので・・・

価格、間取りなどは今後注目ですね。

[39: 匿名さん]

有楽町線ユーザーで、有楽町方面に通勤する人ならば、池袋を使わず要町を使えるのは便利なようには思う。
でも敢えてここに暮らしているということは
池袋近辺で勤めている人が多いだろうしなぁ。
一駅電車に乗るのも良し、気候が良い時期は会社まで歩いてしまっても良しと
選択肢が生まれるところはいいと感じます。

[40: マンション検討中さん]

買えるなら買うべき。
資産価値を確保できる鉄板マンションであることには、変わりない。
駅直結というだけで勝ち組確定。

[41: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
ここ駅直結なんですか？

[42: 匿名さん]

直結じゃないですね

[43: 匿名さん]

山手通り側のイメージパースが出てますが美しいですね。
最近のスミフに多いモノトーンじゃなくて淡いグリーン系の上品さが素敵です。
このエリアではNo.1マンションになると思います。
でも、きっと目ん玉が飛び出るくらい高いんだろうなーと覚悟してますけど。

[44: 匿名さん]

この後すぐに東建三菱タワマン控えてるのに、地域NO1にはならんだろ。仮になっても三日天下。

[45: 匿名さん]

外観完成予想図はグリーン系が強く見えますが、多分これ摺りガラス部分をそういった色に塗ってあるだけでは？
実際の建物は薄グレーと黒系の強いモノトーンっぽくなるんじゃないかと思うのですがどうでしょうか…。
デザインはちょっと面白い感じ。最上階の飛び出た部分、これ一体何なんでしょうね？住人は上まで登れるのかな？？

[46: 坪単価比較中さん]

有楽町線は要町までだと副都心と上下の移動しかないから都内各所への移動は楽だと思うよ。
自分は所要時間よりも乗り換えを減らしたいタイプだからそう思うだけかもしれないけど。
練馬～要町間は乗り換えなしで池袋、銀座、有楽町、豊洲、新宿、渋谷、横浜方面まで出られる。
池袋駅になると駅構内の移動が必要になるしそれより無効だと一度池袋に出て乗り換えが必要になる。
地元が千川で都内在住なのでたまに帰省するけど、下手な都心よりいろんな所へのアクセスはいい気がする。

[47: 匿名さん]

間取り早く見たいです。なかなか詳細でないですね。

[48: 匿名さん]

>>46 坪単価比較中さん

たしかに。
副都心線駅ができるかどうか不透明な東池袋よりも要町がいいですね。
日常の買い物や通学も便利だと思います。

[49: 匿名さん]

この場所に19階建ては見栄えがしそうです。
素敵な建物になるといいな。

[50: 坪単価比較中さん]

>>38

時差だけど、要町は立教大学の生徒はほぼいないと思うよ。
その代わり城西高校（かな？）の生徒は朝夕は結構いる。
ただ皆さんかわいらしい感じの学生さんばかりなので特に迷惑に思ったことは無いかな。

[51: マンション検討中さん]

立地はいいけど1LDKないのは残念。
非分譲がそうなのか？
マンション管理は難しそうですね。

[52: 匿名さん]

立地も間取りも個人的には満足の内容です。
各所へのアクセスも便利ですし、買い物に関しても不便はなさそうな印象でした。
私的にはですがあまり悪いところが見つからないマンションのように思います。

[53: 匿名さん]

価格次第かな。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

要町のマンションと考えると単価@400前後じゃないでしょうか。
ただしスミフが池袋物件とするなら450もあり得ます。
なにせ大塚があの価格ですから。

[55: 職人さん]

立地いいですよね、下手に池袋寄りじゃないのもちょうどいい。
徒歩5分圏内に大型スーパーがあれば言うことなしだけど。
早くもっと詳細出してほしいなあ。
資料もまだできてないみたいだしオンライン説明会の案内もまだ来ないんだけど他の方は来ているのでしょうか？

[56: 匿名さん]

悪いところが見つからないマンションとはすごいですね。
こちらは事前案内会もオンラインで開催されるようでコロナ対応が進んでいると思いましたが、要望次第では見学から引き渡しまでオンラインで完結できるそうでそこまで対応しているのか！と驚いてしまいました。

[57: 匿名さん]

すみふ物件の最大のデメリットはバカ高いところかな。

事前案内会ってモデルルームをお披露目、予定価格を伝えて来場者の反応を探って今後の販売戦略を決めるのが売る側の目的だと思ってるんだけど、オンラインでどこまでできるんだろうね。内装の色や質感はリモートでは判断しずらい。

あと契約をリモートでやるとクーリングオフ対象になるし、内覧会を非対面ってどうやるんだろう。

それから引き渡し後もアフターサービスの点検とか火災報知機の点検もある。非対面をアピールするならそこまで考えているか。今のマンション、去年、各住戸の排水管の清掃はコロナの感染拡大で中止になった。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん

住友は利益最大化しか狙ってないから嫌い。割高な値付けしてアホが引っ掛かるまでガン待ちとか普通にしてるし。

[59: 匿名さん]

高いからいい物って勘違いする人を待ってるんだよね。まあ、ブランドなんてそんなもの。見る目を養わないと。

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん

物件の善し悪しを研究したり見比べたりするのは苦手、高くてもいいから失敗したくないという層には向いてるんじゃないかな。スミフって大失敗作がなかった気がするから。
三井とか三菱だと･･･（以下自粛w）

[61: 職人さん]

欲を出すとすれば目の前山手通り沿いなのが気になるのと、信号渡らなきゃ大きめのスーパーが近くにない…位かなあ。
池袋も再開発頑張ってるしある程度の値段なら仕方ないかなぁと思ってもいる。
とりあえず早く詳細が欲しいと日々思ってるから頑張れスミフ。

[62: 匿名さん]

>>61 職人さん

コモディイイダじゃダメですか？
緑道側エントランスから3分で信号ナシですが。

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん
あそこのコモディは大きめではないから少し物足りないなぁと。
千川のライフとか椎名町のサミットくらいの規模のスーパーが西池に欲しいなと常々思ってます。

[64: 住民板ユーザーさん4]

>>63 マンション検討中さん
3丁目の光文社跡地、1階店舗がスーパーになるんじゃない？

[65: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

逆に、それら千川ライフや椎名町サミット、それと東武ストアもあるのでこれ以上のスーパーは期待薄でしょう。

[66: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん
だから欲を出すとすれば、って前置きで書いたんだけどねぇ。
西池に大型スーパーが無いのは事実だし。

[67: 匿名さん]

コモディイイダは近いみたいですが品揃えや価格帯はいかがでしょうか？
あまり大きくなかったとしてもその辺が問題なければ
全然生活に支障はないかなと思いますので。

[68: 匿名さん]

>60

杭不足の三ツ沢があるよ。

[69: マンション検討中さん]

エレベーターが少ないと聞いたのが気になってます。朝夜待ちが発生しそう

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

何基あるんですか？
1基なら不足、2基なら普通、3基だと贅沢だと思いますが。

[71: マンション検討中さん]

>>70 匿名さん
そうなんですね。たしか2基で、うち1基が地権者さんの居住エリアと聞いた気がしたので、実質1基だと少ないなと思ってたんですが、137戸に対して2基が普通なら問題ないのかもしれません。ご助言ありがとうございます

[72: 匿名さん]

住友はEVの数絞るよね。その分管理費安めだけど
俺は日々のEV待ちストレスの蓄積に耐えられなさそう。

[73: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん

地権者１人のため？
それとも地権者が取得して賃貸するフロア用？
そうだとすると分譲と非分譲が上下で分かれるのかな？
ここは半分以上が非分譲だから、58戸に対してエレベーター1基ならごく普通だね。

[74: 匿名さん]

＞総戸数　137戸［非分譲住戸79戸、その他住戸5戸（※1）含む］　

その他って何だろうね。三井みたいに貢物だったりして。

[75: 匿名さん]

今は一応、その他住戸が１戸になっています。
非分譲住戸の数は変わっていないので、一般分譲に回ったようですよ。
普通の非分譲住戸は地権者さんの等価交換分だろうなと思うのだけど…。
結構地権者さんの割合が高いマンションっていうことなんですね。

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん

ここの地主って1人なのかなぁ。
それともGoogleマップに映ってる小さい戸建てのオーナーが1軒あたり1～2戸もらうのか。だとしたらちょっとあれだね。

[77: 匿名さん]

地権者の数ってポイント。複数戸を割り当てられる場合、自分が住む部屋以外は賃貸に出される可能性大。賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスクになる。

[78: 匿名さん]

池袋駅まで15分ほどの立地はかなり魅力的ではありますが、
実際のところこの辺の住み心地という点ではいかがでしょうか？
近くには商店街もありますし、ドラッグストアやコンビニなども充実していますので、
まずまず不便はありませんか？

[79: マンコミュファンさん]

>>78 匿名さん
池袋の百貨店とネットだけで買い物は済む
特に百貨店は仕事帰りに寄ると安くなってたりしてお得
出勤時は要町から、帰宅時は池袋からゆっくり歩くかなぁ
確かに池袋西口は綺麗ではないが、c2出口から帰れば大通り沿いだし1分も歩けば静かになるよ

[80: 匿名さん]

百貨店で安くなっているのは魅力的ですね。
確かに出勤時は時間があまりないので要町を使って、
時間にゆとりのある帰りは池袋からというように変化をつけれるのが良いですね。

[81: マンコミュファンさん]

あと、立教通りを無電柱化する（豊島区が公表。コロナのせいでリスケ中）
シティハウスへの最短経路の導線がますますキレイになる
今は夜暗めで女の人は通りにくいかな？
10年後化けるかもね
それにしても値段出ませんね1億くらいいくのかな？？

[82: 匿名さん]

3L中心で一億以上ですよ。1.1~1.2がレンジです。

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
え、どこかに出てましたか？
自分は見つけられず…

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん

どこ情報ですか？
西池袋の山手通り沿いで駅直結でもないマンションが億超えなんて考えられませんが。

[85: 匿名さん]

私は坪単価450位と伺いましたよ。
東池袋の南向きが坪単価550超えてるので十分あり得ると思います。

[86: 匿名さん]

先発のプラウドタワー東池袋が坪420万円だったからねぇ。
それをスルーして住友に手を出すんだから、坪450万円でもやむなし。

[87: 匿名さん]

0.9～1.1位ですかね。高層で広めの部屋は普通に一億超えてくると思いますよ。

[88: マンション検討中さん]

B1タイプ 3LDk 64m2 中層階で当初予定価格8700万が9000万以上確定で、まだ上積みありみたい。

西池袋エリアも、そのうち坪500万趙になるのが確実だとか。

[89: マンション検討中さん]

撤退かな。
近隣の中古と、リセールで勝負できるのかな。

[90: 匿名さん]

なにやら相場がスゴいことになってますね。
近くのオーベルなんて築20年以上なのに70㎡で7500万！　つい数年前まで4000万ちょいで買えたのに。
この流れでいくとバス通り沿いのブリリアタワーは億ション確実ですね。

[91: 名無しさん]

共用部の品質はどんなもんなのかね
外廊下？

[92: 匿名さん]

光文社跡は、西口エリア初の坪５００超えになるでしょうね。販売会社違うけど、すみふ西池袋がそのアシストをしているような感じがします。

[93: 名無しさん]

価格情報は、オンライン相談会や住友の池袋ギャラ等での個別応接をしなければ得られません。まだ予定価格であり、決定ではないので公式HPにはない情報です。
まずは、物件エントリーして担当者と話をするところから始めてください。購入希望があるならば、第１期はもうあまり時間はないですよ。間もなく、購入希望住戸の事前申込があり、それを参考にして第１期の販売住戸が決定する運びと思われます。

[94: マンション検討中さん]

>>91 名無しさん

それは物件サイト見ればわかるのでは？

[95: 匿名さん]

>購入希望住戸の事前申込

要望書のことかな。あれって単なる購入希望アンケート。出さなくても無問題。

[96: 匿名さん]

ここもオンラインだけで販売開始するのかな。某物件は一期で1戸しか売れなかったという超惨敗。

高い買い物だからリモートだけでは難しいよね。内装の色や質感も確認できないし。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん
某物件ってどこですか？

[98: 匿名さん]

MRの案内ありましたよ。

[99: 名無しさん]

>>96 匿名さん
某ってどこです？

[100: 匿名さん]

>>99 名無しさん

シティハウス池袋かしら。