アトラス西日暮里道灌山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アトラス西日暮里道灌山についての情報を希望しています。
山手線内側の立地で西日暮里駅まで徒歩三分の物件です。
公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/nishinippori/index.html/

所在地：東京都荒川区西日暮里三丁目1065番1、21（地番）
交通：JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ千代田線「西日暮里」駅 徒歩3分
間取：1K～3LDK
面積：25.90平米～66.03平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
アトラス西日暮里道灌山｜山手線内側+山手線駅から徒歩3分 最終一邸！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/16846/

[1: 匿名さん]

荒川区アドレスですが、山手線内側の高台。
いい場所ですねー。
高層階なら上野公園ごしに都心方面が一望でしょうか。

こういう場所こそまさに穴場というのでしょうね。
お値段も穴場的になれば嬉しいですが…。

[2: 匿名さん]

アトラス道灌山　かな？
開成がめちゃ近いな。

[3: 匿名さん]

高台ではないですよ。ただ、駅まで近くて利便性は良いと思います。

[4: 匿名さん]

いやいや、グーグルストリートビューで見たら上野の手前の広大な墓ビューでしたよ・・

[5: 匿名さん]

>>3
諏訪台のなだらかな南西傾斜面ですね。
台地の最高部からは10メートルくらい下がりますが、西日暮里駅東側より5メートル、不忍通りより3メートル前後高くハザードマップでも安全表示です。

[6: 匿名さん]

>>4
ストビュー見れるなら3Ｄ表示使って実際の高さから見てみれば？
タワマンじゃないから墓地は気になるほど見えないよ。
まあぽっかり空間が空いてるから「あの辺が谷中の墓地だな」とわかるけど。
てか、墓地気にしてたら谷根千～谷田川界隈には住めないね。

[7: 匿名さん]

近所に住んでます。小学校すぐそば、スーパー至近、日当たり通風良い場所です。すぐ売れそうですね。

[8: 匿名さん]

荒川区ということで、至近の文京区アドレスや台東区アドレスよりお安くなるでしょうか。このあたりに土地勘がないのでそのあたりのニュアンスがわかりません。

[9: マンション検討中さん]

地権者大杉…
地権者様のために貢ぐような価格になりそう

[10: マンション検討中さん]

周辺を知ってるけど敷地も歩道も部屋も狭いのでファミリーで住む雰囲気ではないかな。
開成に行くような家庭はもう少し違うとこ住むんじゃないでしょうか？

[11: 名無しさん]

66の3LDKとか凄いな

[12: 検討板ユーザーさん]

開成に受かった地方在住家族に賃貸ニーズがありそうですね。
荒川区アドレス相場で山手線内側、駅徒歩3分、南東向き視界良好マンション買えるのは、なかなか希少な機会かもしれません。
狭さと自家用車持たないことと、トレードオフできるかでしょうか。

[13: 周辺住民さん]

子供が開成に受かって家族で自家用車持たずに引っ越してくる地方在住家族とは

[14: 匿名さん]

地方ってどの辺イメージしてるのかね。。。開成って首都圏限定で通える範囲からしか受けないよ。埼玉千葉も多いけどね、場所柄。

[15: 周辺住民さん]

日暮里の外側でも7000万するのに、西日暮里で山の手線内側だったら荒川区アドレス相場って言ってもいくらなんだろ？
竣工時期には再開発も始まってるんだろうし

[16: 匿名さん]

家族全員ではなくお母さんと子供だけここに引っ越しという流れになることはあるんじゃないですかね。
長期休みだけ自宅に戻る感じで。普段の買い物は自転車で移動すれば車要らないですし。
まあでもそういうご家庭だと素直に賃貸住まいなのかな。
>>7や>>10のレスを合わせるとシングル、ディンクス向けとしてあるマンションでしょうか。
そういう層だと近くにある24時間ジムが重宝しそうです。

[17: マンコミュファンさん]

駅反対側の再開発はコロナの影響で何か影響出るのでしょうか。プランが縮小されたり竣工が延びたりしないか気になります。野村だからもともとあまり期待していないけれど…

[18: 周辺住民さん]

このスレッドデベロッパー社員の書き込み多すぎでは。

[19: 購入経験者さん]

3LDKは2パターンだけですか？あまり角部屋のメリットが無いような間取りです。
坪350～400位でしょうか。地権者がかなり多いのでそれ以上でしょうか？コロナ前の計画だろうから厳しいでしょうね。

[20: 評判気になるさん]

山手線徒歩3分は強烈ですね。少々賑やかですが、通勤利便性、リセールバリューは抜群です。

[21: 匿名さん]

個人的には場所的には暮らしやすく、マンション名はダサくても人気の少ない地名がついているほうがいい。
ネームバリューより中身重視。
西日暮里はあんまりいいイメージがないけれど、開成学園の近くなんだ。
よさげだね。
店舗は何が入るのかな。

[22: マンション検討中さん]

>>21 匿名さん
子供が開成に受かった地方在住の家族にニーズがありそうですよね。

[23: 匿名さん]

『アトラス西日暮里道灌山』が正式名称か。
荒川区の香りが漂うけど仕方ないね。

[24: 匿名さん]

近くの地下に千代田線が走ってる

[25: マンション比較中さん]

アトラス道灌山で良かったのでは。

[26: デベにお勤めさん]

坪410～440くらいですね、どうなんでしょうね。

[27: 匿名さん]

区は違うけどパークハウス谷中道灌山通りの中古が坪350くらいだからそんなもんでは

[28: 買い替え検討中さん]

>>24 匿名さん
走行時の振動とかどうなんでしょうね？駅の東側よりは深度あるでしょうけど気になるのでしょうか？　上野のヨドバシとかは浅いところに走っているせいか延々と揺れ続けてますけど…

[29: マンション検討中さん]

山手線の内側とは言っても、所詮は荒川区。そこまで高値になりますかね？
西日暮里は交通の利便性が良いし、南東向きで視界も良さそうなので惹かれてはいます。

ただ、駅近だとそれなりに騒音もありそうだし、地下鉄も通っている。
分譲賃貸になるのか、単身者向けの部屋があるのが少々ネック。
上層階は地権者向けの部屋になるのでしょうか。

[30: 匿名さん]

西日暮里でも坪400超えの時代ですね。いいマンションですけど、再開発で値段盛りすぎる気がします。

[31: マンション検討中さん]

いいマンションかどうかは分かりませんよ

[32: 匿名さん]

将来の再開発を考慮しても高すぎる。しかも、再開発が完全に決定しているわけではない。駅が近いだけの物件かと。

[33: マンション検討中さん]

資料請求したのに1週間以上経っても、何も連絡無し。売る気あるの？

[34: マンション検討中さん]

>>33
うちも請求しましたが、価格公表等の説明会の案内がメールで来たのみ。
それはそれで分かるのですが、きちんとした資料がほしいのですけどね。

何だがいい加減な感じがして、関心が失せてきました。

[35: 評判気になるさん]

設備仕様、デザインも公開してほしいですね

[36: 匿名さん]

完成予定日が半年くらい遅れているようです。。。

[37: マンション検討中さん]

>>34
ほんと、頑なに資料送ってこない。
資料請求受付中とか書いてるのにね。

[38: 匿名さん]

少し前まで周辺住民でした。駅近の割にはまわりは静かだったと記憶しています。
ショッピングモールなどはないですが、JRとメトロの利便性があるので、
どこに行くにも便利していました。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

それにしでも西日暮里の新築が坪400越えは高いです。

[40: マンション検討中さん]

そうですよね。高すぎですよね。
説明会では周辺の地価上昇率などと共に説明を受けましたが、計算が楽観的すぎて笑えました。
西日暮里の再開発はまだ決まっていないようですし、隣駅の日暮里駅の10年前の数字と比較されても。。。

[41: 匿名さん]

令和相場が理解できない昭和おじいさんばっかやな。
そんな相場観やからいつまでもマンション買われへんねんで。

[42: 匿名さん]

急いでないなら西日暮里の再開発タワマン待った方がいい気がしますが、向こうは住居棟10階から上だから同じ階で見ると価格の逆転もあり得るかと。もちろんこの後相場上がる可能性もありますが、その場合株価とかも連動して上がるのでこれの頭金800万くらいを日経平均とかに突っ込めばヘッジ出来るかと。

[43: ご近所さん]

価格の逆転はねーよ、山手線直結再開発タワマンだぞ
日暮里タワマンの価格調べて来いやｗ

[44: 匿名さん]

直結のほうが安いとか不動産キッズすぎて失笑もん

[45: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん

私たちは値段が高いと言っているだけなのに、なぜ攻撃的な発言をされるのか理解に苦しみます。
もしかして、業者の方ですか？

[46: マンション検討中さん]

>>43 ご近所さん

値段調べてきました。
2LDK
61.29m
13階
8,280万円で売りに出されています。
発売当初よりも高いですよね、きっと。
西日暮里の地下を考慮すると、逆転の可能性はありませんかねぇ？

[47: 匿名さん]

>>43
今年の1月にステーションガーデンタワー
3ldk 75.58平米、25階
売出8980万、成約8300万　坪363万で成約ですね。過去成約見ても坪360-400くらいじゃないですか。

[48: マンション検討中さん]

令和価格とはいえ相当な高額ですね。
この界隈で坪単価400万以上とは。
一般人ではもはや手を出せない価格ですね。

これから人口減、貧富の差はますます拡大中。
リセールバリュー云々言っても売主が言ってるだけで、
確実な話は何もないし。
この価格だとリセールで出しても、買い手がつかないのでは。
購入できるのも富裕層のみだと思うけど、
富裕層はそもそも、このエリアには目を向けない。
リセールなんてとてもできないと思いますけどね。

[49: マンション検討中さん]

西日暮里駅付近の再開発って本当？
あのごちゃごちゃしたエリアを整理するの、相当な時間を要しそうな気がする。

こういう再開発ってそれこそ
30～40年くらい掛るのでは？

[51: マンション検討中さん]

[No.50と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除さえたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[52: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん

公式サイト（荒川区）によると2027に完成予定ですが、コロナの影響で遅れる可能性があると聞きました。

[53: マンション検討中さん]

自治体が発表する、そのような予定はあてにしないほうがいいかと。
日暮里・舎人ライナーも構想発表から、着手まで20年。完成したのはその10年後です。

[54: 匿名さん]

ここのいいところって第一日暮里小学校に通えるってところもあるのかなと思いました。近隣中古マンションでここの学区の売り出しはほぼないので。ネットで調べた感じ学校の評価はいい気がしましたが。

[55: 匿名さん]

>>48
| リセールなんてとてもできないと思いますけどね。
リセールをどう考えるかによると思いますけど。例えば10年後ここの3LDK 8000万円が7000万円で中古で売却なら十分現実的な想定だと思いますし、10年後のローン残債は約6000万円なので仲介手数料とか入れてもある程度まとまった金額のお釣りは出るかと。

ただここの営業は資産性の話を前面に押し出して、あたかも価格が買値より上がるみたいなトークをしてたのでちょっと言い過ぎじゃってのが説明会の感想でした。(もちろん西日暮里の再開発の恩恵で8500万円とかになる可能性は否定しませんが)

[56: 買い替え検討中さん]

山手線西日暮里から東京駅方面、千代田線西日暮里から大手町方面の電車は、朝混むのでしょうか

[57: 匿名希望]

>>56 買い替え検討中さん
混んでます。
逆に、朝、都心に向かう電車で空いている路線があれば教えてください。

[58: 買い替え検討中さん]

>>57 匿名希望さん
始発でない限り、どれも混むでしょうね。

[59: マンション検討中さん]

今はコロナ禍で多少空いてるかもしれませんが、北千住から大手町間は激混みです。
JRに乗り換えできる西日暮里で人が降りて、またドッと乗ってくる感じです。

[60: マンション検討中さん]

リセールは価格も重要だけど、要は買い手がつくか。
その価格を出せる人が、西日暮里という場所、ブランド名でもやや劣る、更には賃貸向けの部屋もあるこのマンションに関心を向けるか…でしょうね。

[61: マンション検討中さん]

単身者向けの賃貸部屋があると、マンションの運営管理が悪化する可能性が高いね。

[62: 匿名さん]

ここも建替え事業なのに高いな

[63: マンション検討中さん]

この物件、どの部屋も狭いですよね。
購入しそうなのは、

結婚を諦めた独身者
子供が1人の家族
子供がいない夫婦
子供が独立した高齢世帯
不動産投資を予定している人

あたりですかね。
このご時世、あまりに高額だと、下手したら全室埋まらないような気がします。

[64: 匿名さん]

日暮里で上手くいったから少し調子に乗っちゃったかな。駅近以外、メリットがない。

[65: 匿名希望]

>>63 マンション検討中さん

全室埋まらないと、長期修繕計画も大変になりますよね。。。

[66: ご近所さん]

>>57
山手線の、西日暮里から池袋新宿方面は空いてますけどね。
池袋から混むけど降りる人も多いので、2回に1回は池袋から座れるほどですよ。

山手線の上野東京方面も、上野東京ライン開通以降は常識的な混み具合になりましたし
千代田線の混雑も町屋→西日暮里間が激混みなだけで、ここから乗るのはそんな苦ではないはず。

山手線沿線なので当たり前ですが、通勤環境は都内では相当贅沢な方かと。

[67: 口コミ知りたいさん]

不動産投資で買うに駅の逆側で線路沿いとはいえ徒歩3分新築2ldkが18万で募集出てるこの辺の相場だと厳しいんじゃないかな。利回りだと3.2%くらいかと
https://suumo.jp/chintai/jnc_000064671198/

[68: eマンションさん]

この辺は山手線の内か外かで武蔵野台地に乗るか乗らないか決まるけど。
買うならともかく借りる奴は対してハザード気にしないですしね。

投資目的なら外側のが断然有利かと。

[69: 匿名さん]

そうなんですよね。
借りるだけならば、妙にアップダウン無いほうが楽だと思う方は多いと思います。
永住目的だと、
坂に対しては嫌だと思うよりは、台地の上で安心、というのはあると思うし。
最初は実需で購入するにしても、
貸したり、リセールの可能性が０ではないならば、ありだと考える人はいらっしゃると思います。

[70: 匿名さん]

気づいたら1期1次終わってましたね。13戸売り出して今先着順が2戸なので11戸売れたのかな？販売35戸なので大体進捗率1/3で結構いいペースなのかな。

[71: 購入者]

先日ここの物件を購入しました。
この掲示板では散々言われていますが、来年からこのマンションで平和に暮らし、10年後には今よりも高値で売るつもりです。
再開発だけは何がなんでも実施して欲しいと願っています。

[72: ご近所さん]

再開発は確定したのでご安心を。
むしろ再開発で駅チカのタワマン住戸が大量供給されたほうが、この物件的には危機かと思うけど。

[73: 匿名さん]

再開発の位置的にこの物件の方が駅ホームまでは到着は早いですけどね

[74: マンション検討中さん]

>>71
貧富の差は拡大。何より人口減少。
買い手がつくといいですね。

[75: マンション検討中さん]

駅反対のオプレジ坪単価365万て。
2択ならこっち購入で正解？

[76: ご近所さん]

ラブホ至近京成騒音格安デベのオプレジより圧倒的にこっちが正解。
真の情強は駅前のタワマン待つけどね。

[77: 匿名さん]

新築と学区のこだわりなければこの単価出すなら
ステーションガーデンタワー、33階、 8280万円 、75.58m2、坪360万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_arakawa/nc_95817445/
でも良いのかなと。

[78: 周辺住民さん]

>>77 匿名さん
まぁ、そうなるわな。
西日暮里の再開発待てんやつはステーションガーデンorポートの中古買えばいいし
再開発待てるやつは再開発後の駅前新築買えばいい。大規模タワマンの方が売却も楽。
ここの資産価値が仮に10年後にあがるというなら、駅前タワマンはもっと上がってる。

マンマニさんもよく言ってるけど、駅前のランドマークとなる物件の完全下位互換にならんかどうかはよーく確認したほうがいい。

[79: マンション検討中さん]

これからの時代を考えたら、タワマンの売却が楽だなんてお世辞にも言えないけどな。

[80: マンション検討中さん]

マンション検討はじめた最初のころに、修繕など高層タワマンは大変だとか、大規模なマンションだと管理の意思疎通が大変だとのことで、それを鵜呑みして、このアトラスのような規模(にもかかわらず眺望も抜けてる)がいいのかなと思って検討しておりますが、どういう点ではタワマンの方が有利なのでしょうか？
ランドマークだと、あれ欲しいという認知度が高い、規模の恩恵で管理費修繕費が安い点で、築浅ならとくに小規模のアトラス西日暮里より売りやすいということでしょうか？
よければ教えてください！

[81: 匿名さん]

将来売却する場合、どのような物件が価値が上がるのかというのは不動産業界でもわからないそうです。
こういう時期ですが、中古マンションバブルといわれているくらい、コロナ中でも売れ行きがいいそうですよ。
良いマンションを買ったとしても結局、売る時期によっては低い値段になってしまいます。
逆に将来性が心配されていたマンションでも、売る時期によっては高値で売れたり。
他の方の意見に左右されず、自分が住みたいと思ったところを購入するのが一番ですよ

[82: マンション検討中さん]

わからないから買っちまえではなく、
複数の情報の中から自分なりに腹落ちする結論を出した上で購入するのが大事かと。

[83: 匿名さん]

西日暮里駅まで徒歩3分。アクセスを優先に考えると良い物件ですね。
家族で住むとなるとAタイプの3LDKかなと思うのですが
全体的にちょっと狭いような感じがしました。
今はコンパクトなマンションが流行っているのかな。
部屋を上手く配置されていて良いのですが、狭い部屋は使い勝手が悪いかも。

[84: 評判気になるさん]

いや、少なくとも流行ってはいないｗ

[85: 評判気になるさん]

>>83 匿名さん
単価を上げる為に、面積を絞ってグロスを抑えているだけです

[86: 匿名さん]

ファミリーでAタイプ3LDKに住む場合、洋室（2）か（3）が子供部屋になるかと思いますが
この広さでお子さんが納得するかどうかでしょうかね。
一応それぞれにクローゼットはあるので洋服はそこにしまったとして、問題は学習机とベッド…。
家具レイアウトを見てみましたけど、本当にこれ置けるの？という感じです。広さ的には色々厳しいですね。

[87: 評判気になるさん]

もうちょいずれれば文京区なのにここは荒川区。でも値段が文京区のそれなのが悲しいなここ。
道灌山なんて荒川区民以外聞かん地名だし。

[88: 匿名]

近くに住んでいたことがあり気になるのですが、いくら家が駅から近くても買い物が駅から遠かったのですよね、、、。専業主婦ならともかく、通勤帰りにどこのスーパーに寄ったらいいのですかね？

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 匿名さん
まいばすが少し先にある

[90: 戸建て検討中さん]

>>88
日々の買い物は山手線その側のまいばすへ、大きめスーパーに行きたくば、
山手線に乗って田端のマルエツか、日暮里舎人ライナーに乗ってグルメシティやライフへどうぞ！ｗ

[91: マンション検討中さん]

ここなら週末にサミットで買い物する感じじゃない？駅とは逆方向だけどそんなに遠くないよ

[92: 匿名さん]

サミット、ここからだと結構近いですよね？
普通に歩いていける距離です。
規模はあまり大きくないけど、一通りのものは揃うと思う。
あとは、牛乳とかパンとかそういう日配品は
まいばすけっとで賄うかんじかなぁ?。

[93: 匿名さん]

サミット近いですよ。若干、帰り道が上り坂になるのはだるいけど長い距離じゃない。駅の反対側のいなげやに行くよりは
ずーっと楽だと思う。ただあのサミット、そこまで広くはないので、本当に生鮮食品が一通り揃う程度っていうイメージが強いかも。
でもないと本当に困る。あの辺りの住民にとってはとても大切なお店。

[94: eマンションさん]

もう最終期ですね。なんだかんだ西日暮里の新築マンションはあっという間に売れますね。

[95: 匿名さん]

西日暮里の場合は、千代田線も山手線・京浜東北線も使えるっていうのが大きいんだと思います。
一応、日暮里舎人ライナーもある汗
京浜東北は昼間は通過しちゃうけど、朝夕の通勤には使える。
自分で住むのも、貸したりするのもどっちにもいいところが西日暮里のいいところでしょう。

[96: 匿名さん]

気がついたらあと1戸だけ。正直安くはなかったのに早かった。安くはないけど高すぎなかったっていうのが正しい評価かもしれないです。駅までこの距離で、周りに店も多くて便利。山手線使えるし。とにかく立地で購入している人は多そうです。

[97: 匿名さん]

エントリーしたことすら忘れてた物件なのに最終1戸なのですがといきなり電話かかってきた

[98: 匿名さん]

公式サイトにも残り一戸の案内が出てますね。完成までだいぶあるのに早いですね。
66㎡で8000万超えですか。高いですね。。
ですが角部屋だし部屋の配置も良いので面積数による狭さはそれほど感じないかもしれないですね。
リビング・ダイニングに全面に敷いてある床暖房が良い感じです。
この部屋って何階となるんでしょうか。

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
来年引き渡しなので、一年後の相場と考えると寧ろコスパが良いのかもしれないですね。
ちなみに最後の一戸は2階ですね。

[100: マンション掲示板さん]

>>99 マンション検討中さん
ここは山手線千代田線の駅から3分で南向きで静かな環境。
隠れた好条件のマンションですね。