【契約者専用】ガーデンクロス東京王子購入者スレッド

[匿名さん]

こちらは、「ガーデンクロス東京王子」の契約者専用スレッドです。
契約者以外の書き込みはご遠慮ください。

検討スレ： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/642730/



【物件アウトライン】
所在地：東京都北区堀船2-20-17他
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[894: 住民さん1]

ご相談です。
初めてこちらのマンションで冬を越すのですが、中庭側の部屋で寝ると（おそらく）共用棟の上の室外機の音？うるさくないですか？
ごーって音が夜中までして、気になってここ数日不眠です。。何か対策してる方いらっしゃいますか？

[895: 住民さん]

>>894 住民さん1さん
共用棟の室外機に割と近い部屋ですが一度も気になったことないです。今外に出てみましたが室外機は完全に無音でした。まずは原因を明らかにしたほうがよいかと思います。

[896: マンション住民さん]

新しいマンション管理方式smooth-eの試験導入に関する審議を2月の定期総会で決議をとると1枚の紙が投函されておりましたね。第2期（2023年2月～2024年2月）の試験導入を経て、第3期（2024年2月～2025年2月）の正式導入までうたわれており、この正式導入が決まると理事会が消滅、長谷工さんの有料サービス（月額88,000円×12か月＋外部監査委託220,000円　計約128万円）がほぼエンドレスで適用されることなのかなと感じました。

確かにsmooth-eに関する説明会は実施されたようですが、どうも区分所有者である住民の皆さんに十分な説明の機会があったのか、住民の皆さんのsmooth-e（第三者管理方式、理事会の消滅）に対する理解が十分なのか、理事会が消滅すると戻すことはほぼ不可逆（理事会の復活は難しく、将来的なコストがほぼ確定）である可能性、など住民の皆さんが十分に納得できる状態なのかは気がかりなところです。

試験導入が決まれば、なし崩し的に正式導入が決まってしまうのではという心配、昨日はじめて議事録がネット（素敵ネット）で公開されていること認識して後悔（知らなかった～）、またすでに第2期の理事会の立候補および抽選もすでに終わっていたと知って更に後悔しています。

もう少し積極的に理事会に接していれば、もう少し自分の理事会に対する理解、現在の理事会状況、smooth-eに対する理解を深められたかと思い反省する次第です。皆さん、新しいマンション管理方式smooth-eに対する意見は様々あろうと思いますが、まだ発足後1年足らずの理事会、いままでの情報公開の方法（議事録もっと早く見ておけばよかった、、、貼り紙もっとしっかり見ておけばよかった、、、、）、今後長くお付き合いしていくコミュニティの在り方、理事会が経験することなく消滅することについて、どう感じますでしょうか？

ぜひもう1回くらい、2月の定期総会の前には、新しいマンション管理方式smooth-eに関する再度の説明があったら嬉しいなと思います。

[897: 住民さん8]

>>896 マンション住民さん
仰るように試験導入と謳ってローリングスタートさせてなし崩し的に本導入させるのが長谷工さんの狙いでしょうね。
第三者管理は、区分所有者の手間がなくなる等メリットの耳障りはいいですが、住民間のコミュニティ形成を阻害することはもちろん、昨今のインフレ対応等の財政面の問題や、今後発生するであろう大規模修繕といった難しい課題に対しても「自分ごと」として捉える文化が築かれず、全区分所有者がお客様体質に陥ってしまうと思います。
賃貸マンションならそれでいいですが、一応皆さんがオーナーの分譲マンションですからね。
大事なことは自分たち自身でやるべきで、管理会社に全部お任せというのはいかがなものかと思います。
最近は新築時の初期設定で第三者管理になってる物件も増えていますが、キャッシュリッチであまりお金の問題がなさそうなアッパー層の物件に適した仕組みだと思います。

とはいえ、総会で4分の3以上の賛成が必要であり、そこそこに高いハードルの議案にはなりますので、否決されることを願うばかりです。

[898: 住民さん2]

>>896 マンション住民さん
私も同じく、せめて数年、もう少し理事会の土台ができてから考えても遅くないのでは？と思いました。今後、修繕費が上がる事は確定しているので、維持費の負担増はできれば避けたいのが本音です。また、300世帯もあるので、役員のまわってくる頻度も負担になる程多くないのではと思っています。アンケート結果では、導入に前向きな方が多かったので、将来的に考えたうえで前向きなのかは気になりました。たしかに、一度導入したら戻せない可能性は高そうですね。

[899: 住民さん7]

「導入に前向き」って、言葉障りは良いけど要するに面倒くさい事は他人任せでいい、って事でしょ。

皆さん購入してる自分の大切な高額資産ですよ、本当に他人任せなんかでいいの？？

[901: 住民さん3]

>>896 マンション住民さん

今回のチラシに先だって、これまでの説明会などのQAをまとめた印刷物が配布されています。みなさんがどのような質問をしているか参考になります。もし捨ててしまったのであれば、コンシュルジュに相談すればもらえるかも知れません。

それと、この掲示板は住民以外の方も読み書きしているし、住民の議論の場でもないと思うのでこれ以上言及しませんが、下記２点は大切かと。

・管理組合や管理会社からの資料には目を通す
・投票機会があるときには責任を持って投票する

[902: 住民さん1]

議事録が公開されてたのですね。
恥ずかしながら、当方も初めて知り見てきました。

smooth-eの説明会、参加者が芳しくなかったのですね。
また、あのイルミネーションに24万も掛かっていたとは驚きです。

後になって知ることばかりで反省しています。

[903: 住民さん1]

議事録の素敵ネットへの情報公開は最近になっての対応なので、正直言ってかなり遅いです。というか、紙での全戸配布やポストに掲示板があるのだから張り出すことぐらいすべきではと思います。
次期理事会の選出も抽選なのか立候補なのか分かりませんが、全く周知されていない認識です。
個人的にはスムージーの導入は時期尚早だと思いますし、マンション運営のコア業務までアウトソーシング契約するのはいかがなものかと思います。

[904: 住民さん4]

> 次期理事会の選出も抽選なのか立候補なのか分かりませんが、全く周知されていない認識です。

掲示板で周知されていましたよ。抽選するので、立ち会い希望のかたは参加してくださいと。

[905: 住民さん1さん]

>>904 住民さん4さん
そうなんですね、ありがとうございます。
こまめに掲示板を確認していますが、まさか見落としがあったとは思わず,,,,

[906: 住民さん5]

リビングの窓ですが、きちんと閉めているのに冷たい風が入ってくるのはなぜでしょうか？
みなさんのところは気になりませんか？

[907: 住民さん1]

入ってこないので気になりませんね。

[908: 契約済みさん]

中古が出ましたね。手数料や値引いた成約価格考えると残債割れになっちゃいそう。来年以降は利上げの影響でマンション相場が下がっていくと見込まれるから今のうちに売却しようという感じかな。

[909: 住民さん4]

坪単価370万円弱なので購入価格から1割ちょっとくらい上げてますかね

[910: 住民さん1]

値引きするので、実際には掲載価格より下で成約でしょうね。赤字でしょうが傷は浅いうちにという感じですかね…。

[911: 住民さん2]

>>906 住民さん5さん
> リビングの窓ですが、きちんと閉めているのに冷たい風が入ってくるのはなぜでしょうか？
> みなさんのところは気になりませんか？

風が入ってきていると思うなら、ティッシュペーパーを細く切って、場所を探してみてはいかがでしょう？　このような質問をされても、掲示板を見ている住民のかたも、管理会社も対応に詰まりますよ。

・窓から入ってくるなら、そもそもちゃんと閉まっていないか、施工不良か建具不良
・吸気口から入ってくるのは仕様。寒いと思うならば、吸気口半開き＆24時間換気を冬期に変更
・窓ガラスから冷気が来るのは自然現象。厚手のカーテンで対応

[912: 住民さん6]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[913: 住民さん1]

ローン金利上がるのに、有料管理サービスなんか任せられません。いいカモにされてる。

[914: 住民さん1]

皆さん転居してから初めての年越しですねー♪

[915: 住民さん8]

そうです、初めてのお正月ヲタ垢向かえばました。南向きだから真冬でも日中はポカポカで快適です。

[916: 住民さん8]

訂正文
そうです、初めてのお正月を迎えました。
南向きだから真冬の日中でもポカポカで快適です。

[917: 住民さん5]

今年の正月は日中だとヒートテックも不要で暖かい気がします。

[918: 住民さん7]

暖冬ですね。

[919: 住民さん]

パーティールームって何人くらい入れるのでしょうか？
椅子の数等わかる方教えてください。

[920: 住人]

パーティールームですが、椅子は10脚ありました。
ガラスコップや、お皿も十分な数が揃っていたので助かりました。

[921: 住民さん]

>>920 住人さん
ありがとうこざいます。

[922: 住民さん7]

あんまり騒がないでネ～～

[923: 住民さん9]

徒歩圏の工場直売店情報です。五木田精肉店以外は、徒歩20分以内なので散歩をかねて行ける距離です。一番オススメは大増の四季彩なのですが。

●アトリエ モンシェール 尾久アトリエ
https://twitter.com/moncher_ok
場所：尾久駅近く
説明：堂島ロールで有名なモンシェールの工場。毎週火木11:00から不定期営業。定価から少し安いだけだけれど、はしっこロールなど工場限定品あり。

●ア・ラ・カンパーニュ 東京工場
場所：コモディイイダ西尾久店の向かい
説明：アド街でも紹介されたお店。毎週火曜営業だったのが、最近から通年営業へ。少し安いです。

●B.C.BAKERY直売所
場所：尾久駅前
説明：いろいろなカフェを展開するBAYCREW'Sグループの直売店。あまり安くは無いけれど、パンやスイーツに興味のある方へ。

●五木田精肉店
https://55tabata.com/blog/gokita/
場所：明治通り沿いの田端駅近く
五木田精肉店は通常店舗もあるけれど、毎月第一土曜だけ工場のほうで直売しています。ビッグサイズの焼き豚がおすすめ。

[924: 住民さん3]

共用施設で夜遅くまでガキ遊ばせるな。うるさい！

[925: 住民さん3]

>>924 住民さん3さん

注意したらどうです？
ここで言ってもあまり意味をなさないですし。

[926: 住民さん1]

昨夜は21時を過ぎても騒いでましたね。
さすがに日中だけにしてもらいたいです。

[927: 住民さん8]

イベント時も参加者は身分証のコピー取るなど、身元の確証管理して頂きたいですね。
年明けから色々な事件が起きてるので、セキュリティ管理強化必須にして頂きたいです。

[928: 住民さん1]

常識的に既に都度チェック管理してるのでは。

[929: 住民さん7]

何かあれば運営元の社会的責任問題ですから、毎回チェックしてるでしょうね。

[930: 住民さん5]

外圧が無いと平和ボケしてるから、高い意識は必要ですね。不特定多数の参加イベントでの参加者管理はもちろん、まだまだコロナもあるので防疫チェックも怠りなく行って頂きたいです。
物件分譲取得者の当然の権利主張ですから。

[931: 住民さん1]

そんなにうるさかったのですね。
高層階で離れているので全然分かりませんでした。

[932: 住民さん2]

防犯意識を徹底してお遺伝子損犯罪ないかですよ。子供も居るので第三者の立ち入りはイベントでも宅配でも、万全を期すべきだと思います。
置き配泥棒の映像見て震撼しました。
家は玄関ドアの開閉でセキュリティ・チャイムが鳴る工事しました。

[933: 住民さん2]

冒頭の支離滅裂文章の訂正です。

→防犯意識を徹底しておいて損は無いですよ。

[934: 住民さん6]

騒音系の話は掲示板に書き込んでも何の解決にもならないので、しかるべき対処をしたほうがよいのではないでしょうか。

うちは部屋の位置が離れているので、今回まったく気になりませんでしたが、共有施設でうるさいなら、その場で指摘するしかないですよね。部屋の騒音の場合、真上とは限らない難しさがありますが、共有施設ならば特定できますし。

それと事情はわかりませんが、イベント参加的な話なっていますが、外部団体が利用できるのは17時までです。パーティールームは当然として、イロドリラウンジやファミリーラウンジも、住民は22時まで貸し切りにできるので、住民のどなたかじゃないですか。的はずれなコメントでしたらすみません。

[935: 住民さん3]

次回に乗り込んで叱りつけるしかないですね。
現場を押さえるのが動かぬ証拠ですから。

[936: 住民さん5]

住民以外のママ友の集まりとかやるの遠慮して。
住民のための施設で公園じゃないんだから。
第三者は自宅に招いて下さい。

[937: 住民さん1]

それはないな

[938: 住民さん8]

のんき　ですね。
防犯の第一歩は住居敷地内に住民以外の第三者を入れない事だそうです。
こんな物騒な世相になったら、自衛防犯意識を確立すべきですよ。

[939: 契約者さん3]

>>938 住民さん8さん
おっしゃる通りです

その意味では、住居専用のマンションなのに個人事務所開いてる居室があるようなので、管理組合には取り締まっていただきたいですね…

調べたらすぐわかりますが、マンションの住所で登記してるお宅があり、住民ではない人が出入りしてる様です

[940: 住民さん2]

>>939 契約者さん3さん

それはかなり問題だと思いますね。上記と同じくしっかり取り締まらないと今後収拾つかなくなりますね。

軽く調べてもヒットしなかったですが、
もうちょっと情報ありますか？

[941: 契約者さん1]

>>940 住民さん2さん

今ググったら出てきました、、Google検索で「"北区堀船2-21-1"」と調べてみてください(ダブルクオートつけると完全一致で検索できます

[942: 住民さん8]

確認ですが、
ここって事務所利用NGの居住用マンションですよね？

[943: 住民さん6]

>>942 住民さん8さん
管理規約集に書いてあるので読んでください。

ここに書き込んでいる住民の方に認識いただきたいのは以下の点です。軽微な情報交換程度にとどめたほうがよいかと。
・住民で読んでいるのはおそらくごく一部
・この掲示板は誰でも読める。いまだにネガの方が書き込んでいるので投稿内容によってはエサになる可能性がある
・書き込んでいる人の思考レベルが知れる
・管理組合や管理会社と協議すべきことを書き込んでも解決しない
・騒音のように当事者や管理組合と協議すべきことを書き込んでも解決しない

[944: 住民さん1]

本当ですね。住所でぐぐったら少なくとも3つはすぐにでてきました。外国の方が多い印象。

[945: 住民さん7]

>>943 住民さん6さん

騒音は別としても
そもそも住居者が書き込んでるかもわからないですからね。

[946: 住民さん4]

犯罪を受けて警備会社に問い合わせが３倍、ホームセンターやハンズに防犯コーナー新設だとか。　
補助錠の取り付けが大原則だとか。
意識高い住民の方に同感です。

[947: 住民さん7]

コーナンで防犯グッズ買おう、っと！

[948: 住民さん2]

セコムの契約が一気に7倍だって。

[949: 住民さん3]

エネルギー高騰に食品値上げラッシュの上、防犯にも金掛けないといけない時代かぁ。
ローン厳しいから売って引っ越すかなぁ。

[950: 住民さん8]

不審者情報メール多いですから、用心するに越した事ないですね。

[951: 住民さん5]

総会資料が配布されましたね、しっかり熟読して質問や議論に備えましょう。　
35年もローン組むほど大切な資産を守りましょう。

[952: マンション住民さん]

>>951 住民さん5さん
総会資料しっかり読みたいですね。理事会の議事録が素敵ネットには第1回～5回のしか公開されていないですね。資料冒頭で各理事会の議事内容は素敵ネットに掲載していますとの記載ありますが、違和感ありますね。改善に期待です。

[953: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[954: 住民さん3]

安いマンション購入して、生涯住める金額を毎年
支払い続けるなんて。

[955: 住民さん1]

シンク下の断熱、防湿のためのグレーのスポンジが剥がれてきたようです。
これはただシンクに沿うように止めなおせばいいだけのものでしょうか

[956: 住民さん5]

管理会社窓口に、電話で問い合わせすると良いと思います。

[957: 入居前さん]

https://www.cbt.co.jp/
これの事務所の写真・・・

[958: マンション住民さん]

>>957 入居前さん
これ（共用設備を活用（写真の利用も含む）して事業をする）はちょっと良くないと思いますね。さすがに共用設備を利用して事業されることは管理規約上も、区分所有者の同意がないことも踏まえて、議論しなければならない点であり、理事会もしくは管理会社がしっかり監督されるべき事項ではないかと思いますね。

[959: 住民さん7]

総会で議論して、違反なのだから追い出せばいい。

[960: 住民さん1]

うわぁ…。代表中国人ですね。そっち系はルールなんてないようなものですからね。早めに対応しないと大変なことになりそう。

[961: 名無しさん]

カフェテリアで明らかに仕事の話を男性ふたりでしてる○国人はみたが、まさかの事業者だった可能性が...

[962: 住民さん7]

多分そうですよね。

[963: 住民さん1]

カフェテリアが中国の事業者の仕事場として日常利用されているって最悪ですよね。そもそも規約違反だし。外部の方が共有設備を使うのは購入前に懸念していましたが中の人でこういった問題があるとは…。

[964: 契約者さん81]

勝手に事業やってる某交流協会がある八階もたまに見知らぬ外国人見かけますわー

[965: 住民さん5]

共用施設内は防犯カメラで録画されてるじゃん。

[966: 住民さん3]

すぐに特定はできそう。

[967: 住民さん1]

今更ですみません...
エントランス入ってすぐのロビーのWi-Fiパスワードは、どちらを確認すれば分かるのでしょうか？

[968: 住民さん9]

入居前にもらった資料のうち、UCOM光と同じ透明のビニール袋に入っていました。ただし、WiFiパスワードだけでは接続できず、接続する機器のMACアドレス登録が事前に必要です。

コンシュルジュやコールセンターに問い合わせても教えてくれるかも知れません。

[969: 住民さん1]

>>968 住民さん9さん

詳しくありがとうございます！
助かりました。

[970: 住民さん5]

総会、どんな感じでした？

[971: 住民さん1]

https://haconiwa.space/
ここもマンション内で事業してますね。管理規約に違反していますしマンションのセキュリティ的にもこういった悪質な事業者は追い出してほしいです。

[972: 住民さん7]

規約違反！！

[973: 住民さん3]

印刷局の解体工事、進んでないね―。

[974: 住民さん3]

印刷局の解体工事、進んでないね―。

[977: 住民さん1]

駅前再開発も遅れなきゃいいけど。

[979: 管理担当]

[No.975～本レスまでは、差別表現、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[980: 住民さん1]

北区のホームページの再開発イメージ図、カッコいいですね。ワクワクします。

[981: 住民さん1]

使用規約にありますが、次の行為は禁止されています。
・敷地及び共用部分等での自転車に乗車しての走行。
・1階エントランスにあるガーデンラウンジでの食事(軽食含む)
皆さんご存じでしたか。

[982: 住民さん8]

>>981 住民さん1さん

これ私も気になってるのですが、敷地の内外からサブエントランスを自転車漕いだまま通過する人とか、王子駅側の敷地からサブエントランスまで自転車乗ったままの人とか結構見ます。
敷地内で事故が起きても迷惑なのでやめて欲しいですね…
また、以前、一階の住人と思しき人が自転車に乗ったまま廊下を移動して来たのを見たことがありました、さすがに論外ですが

[984: 住民さん6]

>>981 住民さん1さん

私も、駐車場側の入り口から駐輪場まで自転車押して通っているご家族を見かけたことがあり、大変驚きました。
中国語っぽい会話をしていたためその場で注意もできず...

[985: 住民さん5さん]

>>984 住民さん6さん
駐車場側から駐輪場へ行くならば、マナー的にはガーデンパスを通ってサブエントラスでしょう。
とはいえ、手押しするならばセーフでは？　手押しがダメなら、折りたたみ自転車などを室内保管する方は廊下を通れなくなってしまいます。管理規約には以下の禁止事項が書かれていて、手押しは禁止されていません。

敷地及び共用部分でスケートボード、キックボード、自転車等に乗車して走行すること（降車して手押しで移動する場合を除く）

当然、住民さん1さんが発言されているように、廊下で乗るのは論外です。

[986: 住民さん3]

北区取り組みのゴミ分別が始まりましたね。

[987: 管理担当]

[NO.983と本レスは、差別表現のため、削除しました。管理担当]

[988: 住民8]

>>986 住民さん3さん

北区清掃工場の建て替えも始まりました。

[989: 住民さん5]

引っ越して１年半近くたちました。換気口のフィルタはけっこう汚れますね。年に４回くらい掃除が理想らしいですが、年２，３回と少しサボり気味です。いままではフィルタを水洗いしていたのですが、今回洗っても汚れが残っていたので交換しました。

悩ましいのがフィルタの購入先です。純正品は安心ですが高価。互換品は安いのですが品質が心配。一般人にフィルタの良し悪しは判断できないので、「黒くなる→それなりに機能している」と考え、ポスティングされていたサンプルを試したフィルター本舗で購入しました。純正品よりも少し厚みがあります。

◆型番
・各部屋の換気口 直径80mm MP100
・換気扇の換気口 幅200mm HP150

◆購入先
フィルタを購入できるお店はたくさんあります。Amazonにもたくさん出品されています。調べたお店はこちら。

１）ハマビジネス
　https://hama-b.co.jp/
　→純正品のため安心できるが高価。標準品以外に高性能版もあるが水洗い不可

２）フィルター本舗
　https://filter-honpo.com/
　→ポスティングされていたショップ。経営元は日本住材株式会社

３）フィルターコム
　https://www.filcom.jp/
　→こちらはフィルター本舗と同じ日本住材株式会社が経営

４）フィルターコム楽天市場店
　https://www.rakuten.co.jp/filter-shop/
　→フィルターコムの楽天版


フィルタ本舗で購入しましたが２～４は同じ会社です。販売単位やライナップはわずかに異なり、ある程度の枚数を買うと１枚100円前後です。何を買うかは自己判断ですが、標準品ならば互換品でいいのかなと。高性能タイプや活性炭タイプならばハマビジネスでしょうか。

[990: 住民さん1]

１番必要な消耗品ですね♪

[991: マンション住民さん]

換気口の外側に100均のフィルターを貼ってみてますよ。この間は真っ黒だったので今度どうなるか様子見

[992: 住民さん7]

さすがにワン・シーズンの消耗品では？？

[993: 住民さん1]

石神井川の増水怖いです。。溢れないといいけど、大丈夫かなぁ。