プラウド西宮北口ってどうでしょうか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131250/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウド西宮北口について情報交換しましょう。

物件名 プラウド西宮北口 ( 第1期 )
販売時期 2021年2月上旬 (予定)
所在地 兵庫県西宮市田代町10番1(地番)
交通情報
阪急電鉄阪急神戸線 「西宮北口」駅 徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 1,241.61m2 (確認申請面積)
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第BCJ20大建確031(令和2年9月14日付)
用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上6階
建物竣工時期 2021年12月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2022年1月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 28戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK
専有面積 72.27m2 ～ 120.07m2
バルコニー 6.69m2 ～ 17.68m2
ルーフバルコニー 19.59m2（使用料未定）
テラス 12.20m2 ～ 21.76m2（使用料未定）
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
インターネット使用料/月額 （未定）
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 野村建設工業株式会社
お問い合わせ プラウド西宮北口プロジェクト準備室
TEL:0120 - 238 - 028
定休日：水・木・第二火曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考 ※記載の専有面積等は未分譲の全戸に対してのものです。※本物件は一括して販売するか、分割して販売するか未定です。販売戸数等の未確定部分につきましては本広告で表示いたします。
情報更新日 2020/11/09
次回情報更新日 2020/11/23

[141: マンション検討中さん]

塚口のプラウドより高くなりますか？駅に近くで本来はあちらを狙っていたんですけど、想像以上に高いので。
こちらの西北の徒歩8分の物件が新規投稿の上位に出て来ていたものですから。徒歩8分なのととにかく小規模なのが残念ですが、駅は向こうより便利ですし ってことでとりあえず検討リストに入れてみました。

[142: 検討板ユーザーさん]

>>140 口コミ知りたいさん
岡本といえばワコーレザ岡本がしつこく今日もチラシがポストに入ってました。あそこは17戸しかないのにまだ完売せずか。ま、ワコーレのくせに高すぎやしな笑

[143: 匿名さん]

>>142 検討板ユーザーさん

売れてないワコーレ行ったら即4桁万の値引き提示されました。立地も悪くないのに、それでも売れ残るのは何か問題あると思ってお断りしました。

[144: 匿名さん]

岡本はマイカー移動の割合が多いなんてどうやったら分かるの？
山裾だから？
単なる下町なのに周辺環境優先とか羨望してるとか令和になっても変な勘違い住民がいるんですね。
芦屋や夙川から見たら似たり寄ったりでしょ。

[145: 匿名さん]

ワコーレの戸数少ないやつは将来の修繕考えたら買えないよなぁ
その点大手の方が安心感はある

[146: マンション検討中さん]

5年前にできた明石のプラウドタワー、あんな極西の田舎で199戸即日完売、平均倍率4.2倍、平均年齢51才。最多価格帯4900万。この大成功で垂水駅前も調子に乗って強気に出る見込み。西北物件は立地も毛色も全然違うが一応パワーワードがたくさん並べられるのでまずは強気売りでしょう。

[147: 匿名さん]

野村って値引きする会社なんでしょうか。
さすがに強気の値段つけちゃうと、現地周辺みたら買う気失せるんじゃないかな…
実際ジオでも苦戦続きなんだし

[148: 匿名さん]

>>147 匿名さん

確かにお屋敷街ではないですが、この辺りの戸建てが今いくらするかご存知ですか？すぐに完売する物件は、この辺りでは安すぎる値段設定ということ。まして野村ブランドが安いはずがない。設備もジオと負けないくらいにするでしょう。小規模物件にエレベーター複数。塚口は駅前で便利でしょうが大規模でごちゃごちゃしてる。大規模が苦手で落ち着いた暮らしがしたい人、将来高くなるであろう修繕費等も気にせず払える余裕ある世帯向き。
野村はすぐに完売しなくてもジオみたいにゆっくり売って行くに1票。

[149: 匿名さん]

必死なのは岡本推し？？w
岡本近辺を山幹しか見たことない西北推しが岡本と似てるとか何とか、トンチンカンを書いてるから、一緒にされたら迷惑って岡本民からあっち行けシッシッされてるだけですよ。

[150: 匿名さん]

明石は極西っていうのもね。。
明石は意外と便利で、新快速にも新幹線にもすぐ乗れて、海が見える場所は世界一の大橋のライトアップが見えるので、時々東京からすごい有名人も別荘探しに来てますよ。
そりゃ、そこにプラウドタワーなら人気が出て当然かと。

[151: マンション検討中さん]

>>150 匿名さん
東京から時々すごい有名人ってなんすかww
ダサすぎるコメント。明石に別荘地のカケラもないし住んでたとしてもどうでもいいのに探しに来てるとかww
西北物件見てる人からすると極西の表現でok。

[152: 匿名さん]

>>148 匿名さん

早く完売すれば広告費人件費在庫管理費抑えられるし、お互いよいのでは？

[153: 匿名さん]

>>147 匿名さん
三井、阪急阪神はゆっくり売ります。
野村、三菱は売れ行きによっては値引きあり、または棟内モデルルームで仕様をグレードアップとかで売ります。
和田は言わずもがな。笑

[154: 匿名さん]

>>149 匿名さん
はいはい。

[155: 匿名さん]

そういやワコーレって西北ないな。
ワコーレって長田とか兵庫とか中央区以西がメインだったけど、最近は芦屋とか東灘にも建ててるよね。

[156: 通りがかりさん]

必死に頑張ってここを豪華仕様にしても、周辺環境が追い付いていないから、成金的な客には振り向いてもらえても、山手に住む住人とかは住み替えでここらを選択肢にいれることはありません。

[157: 検討板ユーザーさん]

和田は高い土地だと基本的にここより更に小規模マンション15-20戸ばかりだね
それ以上となると在庫リスクの問題があるし会社規模的に手を出しにくいんじゃないかな

[158: 匿名さん]

>>156 通りがかりさん

おっしゃる通りと思います。
プレミアムフロアなしにして、エレベーター一つにしてほしいです。
豪華な共用設備あっても、少ない家族数で支えるのはかなりの負担ですし、住み替えしたくてもこれがネックになってリセール時に苦労しそうです。
野村には売り付けて終わり、にせず長期の管理や負担のこと考えて設計してほしいです。
貴重な土地なんだから、西北の居住層考えた現実的な設計にしてくれないかな。

[159: 匿名さん]

おそらく塚口より高いと思いますが、資産価値やブランド、利便性など考えると西北をお勧めします。

[160: 評判気になるさん]

>>159
もはや西北が塚口に勝るのは価格が高いだけですよ(笑)

[161: 匿名さん]

>>160 評判気になるさん

塚口て安いだけじゃないんですか？

[162: 匿名さん]

最近の西北はえげつない価格設定だよな。
地歴を気にしなければプラネやブランズは本当に超がつくお買い得物件だったわ。

[163: 匿名さん]

やっと本格的な西北案件と思ったら、南東エリアですか…。

[164: 匿名さん]

>>163
いつも活動ご苦労様、
西北ではJR西宮方面に深く入りこまなければ問題無し。
JR甲子園口方面はむしろ高級エリアもある良いエリアですね。

[165: マンション検討中さん]

せめて夙川越えて西に来れるよう精進しなはれ。立地と地域柄はマンションそのものより重要なり。

[166: 口コミ知りたいさん]

別に西北の南東は問題ない
南西に問題があるのは認めるが
むしろガーデンズ頻繁に行きたいなら北東より便利

[167: 七園住人]

西北南東南西て西宮の人間でないと訳わからんな。

[168: 匿名さん]

今日物件情報更新と書いてあるのに変わってない？担当者連休中なのかな

[169: 販売関係者さん]

西北南西に住んでいます。
阪急もＪＲも利用できて、リムジンバスも使用できて、名神にも近く、ガーデンズも利用できると良い事ばかりです。
地歴の事は私が購入した10年くらい前にも散々言われました。いわゆる例の問題も。しかし、結果全く問題はありませんでした。気になりながらも購入に踏み切りましたが、最近の高騰を見ると、当時思い切って購入して良かったです。

[170: 匿名さん]

>>169 販売関係者さん
そう思うのは西北住まいでプラス思考の人だけ。西北を避けたいと思ってる人、例えば山手住人なら駅の近さはあんまり重要でないし、そもそも車で込み合ってゴチャゴチャしてる西宮北口周辺に住むなら、少し離れた静かなエリアの方が満足度は格段に高いですね。

[171: ご近所さん]

>>169 販売関係者さん
記憶が正しければですが、少なくとも数年前に発売された南西のジオ西宮北口ガーデンズを購入検討していた知人（結局、他物件購入）の話では、かなりの大規模でリーズナブルに関わらず不人気でなかなか売れずだったことから、「本当に手を出さなくて良かった」と安堵してたのが印象的で、西北でも立地と物件をよく見極めないといけないのだなーっと勉強になりました。やはり西北で探されるような人やその周辺住民は地歴を気にされる割合は多いかもしれません。

[172: 販売関係者さん]

169です。すみません、販売関係者ではありません。確認そびれていました。
>>170
プラスのところしか見れていないかもしれません。小学児いますが、事情があり初めから私学にいれる予定でしたので、学区は気にしていませんでした。塾もコナミも病院も近いので教育含め子育てには助かっています。共働きなのでともかく利便性を重視していました。週末はガーデンズ渋滞がありますが、徒歩圏内なので全く問題ありません。南側は再開発でゆったりとした感じになっているのであまりゴチャゴチャはしていません。ここらへんは感性の問題かと思いますが、私は気になりません。おそらくプラスの部分しか見えていない所以かとも思います。
>>171ジオ西宮北口よりも以前に購入しています。幸い購入時より値上がりしています。同物件が出来る時には、あの場所はいわゆる地歴の問題ではなく、線路が近すぎる等で難しそうとは思っていました。国道駅に向かう道の自転車のマナーが悪くなった気がします。ただ、国道駅の周囲も再開発中なので今後は変化がある可能性もあると思っています。

[173: 匿名さん]

お金に余裕のある人はわざわざ西北には住まないと思う。通勤、通学で電車利用するような人が利便性を求めてこの辺りを検討するのだろうけど、実際昨今の西北は駅から10分前後の物件が多く、人気の街とは言えない販売状況が続いている。だからと10分をきる久々の物件のココがさて、人気がでるかどうかと言えば、それはそれで場所的に不安。

[174: 匿名さん]

>>172 販売関係者さん
西北もガーデンズが出来る前やその前後に購入しているなら今の人気に乗じて値も騰がっているのだろうけど、今はその値がピークで実力以上の販売価格になっていると思います。購入価格が高騰しているだけに今後の値の動きが10年や20年前の物件と同じように駆け騰がっていくかと言えば、難しい要素の方が多いと考えられると思います。

[175: 匿名さん]

大規模修繕に備え毎月徴収されるお金、小規模物件は高いと聞きます。
でも、高くないと積み立て不足が懸念されるということを聞きます。

この程度の物件なら最低どの程度、各戸負担するのが妥当なのでしょうか？

[176: 匿名さん]

>>175 匿名さん
あまり積立金を気にするなら小規模物件はやめた方がいいですよ。私は大規模でいろんな種類の住人がいるのが嫌で小規模にしましたが、そこそこ生活レベルが同じだと、理事会などもめないし、ゆとり世帯ばかりで住みやすいです。

[177: 口コミ知りたいさん]

別に西北に限らず阪神間の幹線道路は車でごちゃごちゃしてるけどな
むしろ山幹の夙川駅前とか岡本駅近くとか、マナーが悪くて路駐が多いので個人的にはもっとイライラするけどな

[178: 匿名さん]

>>117
山幹沿いは路側帯も広めの場所が多いし交通の妨げになる車は少ないですよ？
その他迷惑運転も関西の大都市近郊としてはマナーは良い部類ですが、関東から見れば悪く思える人も居るかもね。

[179: 匿名さん]

>>177 口コミ知りたいさん
渋滞の中でガーデンズ周辺に平気で停めている輩の方がどうかと思うし、さらにコチラ周辺の路駐ともなると対向車と譲り合わないといけないのに平気で駐停車してる輩まで。
道がそれほど広くもないのに、車が意外に通るところにさらに車が止まっている。このゴチャゴチャ感は半端ないと思いますよ。

[180: 匿名さん]

>>176 匿名さん
積み立て金の額がしっかり小規模物件として計上されていないとそれはそれで問題になります。
気にされるのは当然かと。
払える払えないは各自の問題ですが、額が十分なのか少なくないのかを吟味するのは大事です。
また、大規模物件よりは話はまとまりやすいでしょうが、理事会がもめないかどうかなんてのは住人によりますよ。

[181: 匿名さん]

>>176 匿名さん
コチラの検討者は現金一括で購入検討するような人ばかりじゃないでしょ。
きっとローンを組む人も。そんな中でローンとは別に駐車場代、管理費、積立金を別に支払うってことになると確認、気にしておかないといけないのは常識です。
他の方々が言われてるように小規模の場合、少なければ少ないで、十分な積み立て不足が万一起こるようなことになった場合の各戸のダメージは大規模の比になりません。

[182: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
塚口のプラウドの方がかなり良いと思っていたのですが、159さんの話だとここは向こうより高くなるってことですが、それは本当ですか？
向こうが高すぎて検討リストから外そうかと迷っている時期にここをみつけたのですけど、何か確信となる情報なのでしょうか？それともただの個人的な想像ですか？

[183: 検討板ユーザーさん]

>>175 匿名さん
国土交通省の、マンションの修繕積立金に関するガイドラインを参考にされては如何ですか？
規模的に月あたり、平米×218円ぐらいが参考みたいですね。
80平米の部屋だと17440円です。
低層の物件なので、もう少し安く済むかも知れませんし、一方で建築コストが上がっているので、もっと上がるかも知れません。
ガイドラインの金額を念頭においた上で、修繕積立計画をしっかり伺うのが良いかと思います。
ガイドラインより安いなら、なぜ安いのか、高いならなぜ高いのか聞いてください。
答えに窮するようならそのデベはやめたほうが良いですよ。

[184: 匿名さん]

>>183 検討板ユーザーさん

毎月修繕費だけで2万近くですか…庶民には受け入れられ難いです。
やはり買える方は極めて限られますね。

[185: 匿名さん]

管理費も別、駐車場も別、固定資産税も別、　単純に毎月のローンの支払いだけで購入できるものではありません。

[186: 183さん]

>>184 匿名さん
この物件だからこの金額と言うわけでは無いですよ。鉄筋コンクリートのマンションならこれくらいは見積もっておいたほうが良いと言う国土交通省のガイドラインです。
ちなみに10000平米以上の大規模マンションだと、178円ですので、80平米で月14240円です。
物件によったら、負担を軽く見せる為に、修繕積立金が月数千円などの表記になっている事も有りますが、その場合は積立不足に陥ってしまうので、大規模修繕の際に一括金必要になってきます。
当然払えない方かいたりして揉めますので要注意です。(十年や二十年で大規模修繕なんていらないと言う意見も一部には有ります。)
修繕は一戸建てでも当然必要ですが、アットホームの調査の場合、平均35.8年で、かかった総費用は平均556万円。1ヶ月辺りに換算すると12942円です。
マンションの場合は一戸建てより固定資産税が高く、駐車場代や管理費もかかりますので、その辺りも含めて、検討される事をおすすめします。

[187: 口コミ知りたいさん]

価格は近所のジオクラウンズと同じくらいの価格じゃないの？

[188: 検討板ユーザーさん]

>>184 匿名さん
ここは年収1000は最低ないときついやろな

[189: 匿名さん]

>>188 検討板ユーザーさん

そうですね。ファミリーなら2000はいるかも。教育費交際費も含めたら

[190: 匿名さん]

田代町でそんなに高くなりますかね？ここってそんな建物だとかえって周りから浮く存在になるような気がします。