ヴェルディ・タワーヴィレッジ宇品ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェルディ・タワーヴィレッジ宇品についての情報を希望しています。
19階全233戸のマンションです。
共有施設もあり、小中学校も近いので気になっています。
イオンも近くにあるので生活しやすそうですよね。
公式URL：https://verdy-towervillage.jp/

所在地：広島県広島市南区宇品東六丁目868番4（地番）
交通：広島バス「宇品東一丁目」バス停 徒歩1分
間取：1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.67平米～160.09平米
売主：株式会社信和不動産
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェルディ・タワーヴィレッジ宇品のご紹介（かつてない宇品へ　全233戸の大規模物件）【ひろしマンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/3206/

[351: 匿名さん]

ここは管理費と修繕積立金はどれくらいなんでしょうか。
公式サイトに載せてほしいな。

[352: 匿名さん]

>>351 匿名さん
スーモにありました

管理費
7900円～2万200円／月

修繕積立金
2510円～6400円／月

[353: 名無しさん]

>>352 匿名さん
修繕積立金は実際どのくらいまで上がるんでしょうかね

[354: マンコミュファンさん]

>>353 名無しさん
肝心なのは、最初の額ではなく、どれだけ上昇予定があるかです。
sumoのはあくまで部屋の大きさによる価格の違いしかありません。
コスパマンションはいかにお手軽感があるかを見せるため、月々安く見せますし、そこが魅力で入居されるのだから、いずれ修繕金足りないとか、値上げ反対者が出たりして、マンション維持に支障が出るかと。

[355: 匿名さん]

>>354 マンコミュファンさん
長期修繕計画が知りたいのならモデルルームに行かないといけないでしょうね。
あと駐車場代の扱いも気になりますね。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
一般的には駐車場使用料の取り扱いは管理費収入ですね。
駐車場使用料を修繕積立金で当てにしてるなマンションは危険です。

[357: 名無しさん]

>>356 匿名さん
ここはどうなんでしょうかね？
19階233戸のスケール、設備を勘案すると管理費がかかりにくい仕様にはなってると思うのですが。

[358: 名無しさん]

>>354 マンコミュファンさん
リテラシーがある人ばかりではないのでそこは不安要素ですね。

[359: 匿名さん]

ここの当初の修繕積立金は1平米あたり40円です。一般的には30年平均で少なくとも200円はないと資産価値あるマンションとして維持できないと思います。よって10年後には3倍、15年後には5倍、20年後には7倍ぐらいになることは覚悟が必要です。これはどのマンションでも同じことですのでよく理解して買わないと、将来盲目的に値上げを反対して資産価値を自ら落とす残念な住民になりかねません。肝心なのは管理費と修繕積立金と駐車場の合計が払えそうかですから、金額がどのくらいになるのか営業さんに確認しましょう。内訳で積立にならない管理費と駐車場が多いと損な感じですね。過剰な管理費なんて業者を儲けさせてるだけですから。

[360: 名無しさん]

>>359 匿名さん
ここでいうと一番狭い1sldkで20年後に1.5万円弱になるってことですか？

[361: 匿名さん]

>>360 名無しさん
あくまで一般論ですが、その通りです。実際には長期修繕計画書でご確認ください。大規模修繕の間隔は12年と言われていますが最近ではもう少し長めになる傾向にありますので少し負担が圧縮できるかもしれませんが、それも希望的観測だと思います。

[362: マンション検討中さん]

ちなみに駐車場は1000円からとありますが、平均的にはどのくらいなのでしょうか。

[363: 匿名さん]

修繕積立金は多いに越したことはないけど、
管理費も日々のEV等の機械設備の点検費用や植栽の手入れ、敷地内の清掃費用も含まれてる。
削りすぎてこれらの手入れが疎かになるのも建物の劣化を進めるから、管理費が低いほどいいというわけでもなくて、ある程度のバランスは必要。
特に最近は人件費が高騰してるし隔日巡回管理とかになると露骨に管理の質が落ちるしな。
ここは駐車場と合わせてそれなりに取ってるから大丈夫そうだけど。

[364: 匿名さん]

>>352 匿名さん

情報ありがとうございます。

[365: マンション検討中さん]

金額出ましたね。
高いとは思っていましたが、想像以上です。
人気で注目を集めている物件だとは思いますが、売り切れるのでしょうか。。

[366: 名無しさん]

>>365 マンション検討中さん
完成完売は戸数の問題から難しいと思います。しかし再開発エリアの広島駅前にバスで行けます。眼前はイオン、近隣に小中学校、市内でありながらオーシャンビュー、花火大会が望める、広い間取り、廉価な平面駐車場など魅力がたくさんあります。
個人的には隣の空き地にクリニックモールでも来てくれれば完璧なんですがね。

想像以上の価格とはいえ間取りや向きを妥協すれば廉価であることには変わりないと思いますよ！

[367: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん
億ションありかとびっくりしました。

[368: マンション検討中さん]

>>366 名無しさん
西側にマンションが建つのではないかと懸念してましたが、クリニックだと良いですよね！

[369: 名無しさん]

>>368 マンション検討中さん
西側に住宅地、北西に保育園、南西に幼稚園なので日照権が絡んでなかなかデリケートそうな立地です笑
マンションだとしてもテナントに小児科とか整形外科とか入れたほうが周辺住民に理解が得られると思いますね。
やはりクリニックモールきて欲しいです笑

[370: マンション検討中さん]

抽選になりそうな方居ますか？
仮に抽選から外れた場合、別の部屋を検討しますか？

[371: ご近所さん]

ここらへんは、目の前に東洋工業あるから、時々匂いますよ。

[372: 通りがかりさん]

ようやく申し込みですね。角住戸や1番安い住戸以外はすぐにはなくならないので、一回冷静になりましよう。
4LDKや80平米超など広い住戸をお考えの方、20年後お子さんが独立された後、使わない2部屋のために管理費と修繕積立金と税金を払い続けますか？売却してコンパクトなマンションに住み替えるかもしれません。その際、今のあなたのような方が上がりきった修繕積立金を見た時買おうと思いますか？宇品は子育ての街というイメージがあり、このマンションもイオンがある限り売れないことはないと思いますが、維持費が高い広すぎる部屋は売りづらいです。なので私は一回り狭めの部屋をご検討されることをお勧めします。
最近の傾向として単身者や老夫婦、DNKS向けのマンションが立ち始めていて、市内中心部に人が集まって来ます。私のような老夫婦にとってイオンが近いこの物件は魅力的ですが、維持費が安い2LDKしか買いませんね。
初めてのマンション購入では終の住処のつもりでも、この先何があるか分かりませんので、将来売りやすそうかも考えて部屋選びをすることはとても重要なことなのです。

[373: 名無しさん]

>>371 ご近所さん
そんな匂いします？
マンション建設が始まってからここらへんをよく散歩してるんですが分からないです。
空き地の時に水が溜まったりしてたんですかね。

[374: 名無しさん]

>>372 通りがかりさん
よく分かります。しかしdinks向けは60平米前後で3?4人家族には狭いです。子供が成長すれば物も増えますし。例えば老夫婦だとして子供夫婦が泊まる部屋を残しておいたりなど広い間取の活かしようはあります。売りやすさばかりに目を向けると肝心の日頃の生活の質を落としかねません。また今流行りのコンパクトマンションですが一見合理的そうですが高騰した地価でも庶民が届くようにという売主側の戦略的な背景もあります。
加えてコンパクトマンションは市内中心部が多いです。大手町付近の駐車場料金は少なく見積もって2万円?3万円ほどありますのでランニングコストの話は車の所有に左右されます。
私が車を所有しておらず、かつdinks、ご高齢の夫妻であればここはナシですが、そうでなければ資産性、利便性、快適性をバランスよく満たしているといった見方もできます。

[375: 通りがかりさん]

>>374 名無しさん
色々なご意見の中でご検討いただければと思います。
本物件の中で、狭い方か広い方かで迷っているなら、物を増やさない習慣を身につけて、コンパクトに暮らすのもいいかもしれませんね。

[376: マンション検討中さん]

価格幅を見たら、億ションあるんですね！４LDKで中階層の角部屋だと4千万の後半から5千万までいきますかね？どなたか見に行かれたかた？教えて下さい。

[377: 通りがかりさん]

エレベーター1基なのが懸念されますねー。

[378: 名無しさん]

>>376 マンション検討中さん
いずれも中層階ですが
南西角4000後半
南東角5000前半
東南角4000前半
東北角4000中盤

だったと思います。

[379: 匿名さん]

公式サイトに間取りを載せないままなんですね。

[380: 匿名さん]

>>379 匿名さん

ヴェルディは載せないんよね。
公式サイトが眺めてもつまらん。
その代わり、何故かバルコニーの記載だけはほぼもれなく載せとる。

[381: マンション検討中さん]

>>378 名無しさん

ありがとうございます。間取りはモデルルームに行かないと、見れないのでしょうか？
南東角で5千万前半のは、ちなみに80平米超えの4LDK？でしょうか？宇品にしてはお高め？ですかね。

[382: 名無しさん]

>>381 マンション検討中さん
80平米超えの4LDKですよ。メニュープランで3LDK+ファミリークロークにも変更できます。5千万はお高めですが東南は花火がダイレクトに見えるので羨ましいです。

[383: マンション検討中さん]

皆さん仰ってますが年一回の花火がそんなに重要でしょうか……

花火大会無くなるって噂もありますよね

[384: 匿名さん]

>>383 マンション検討中さん
みなと花火は年一回だけどそれ以外でも時々上がってるし、見えないよりは見えたほうがいいんじゃない？

[385: 名無しさん]

>>383 マンション検討中さん
花火で買うわけではないです。もともとファミリー向けとしての立地が良いのでどうせなら部屋から子どもたちと見たい人が多いのでは！

[386: マンション検討中さん]

>>378 名無しさん

どうして、南東角と、東南角で一千万円位の差があるのですか？

[387: 通りがかりさん]

>>386 マンション検討中さん
南向きが高いように方角でだいぶ金額に差は出ると思います。

[388: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん
北西が安いならまだ分かりますね。
価格で言えば南→東→西→北ですから価格差が理解できない。

[389: 匿名さん]

>>372 通りがかりさん

他のマンションですが、一人暮らしで2LDKです。一人なのでLDKを広く使いたかったので、3LDKを間取り変更しました。家族が増えると狭くなりそうです。
ただ一概に間取り数だけでなく平米数かと思います。
今の家は90平米あるので、部屋を増やす事は可能ですが狭い部屋を選ぶと部屋数を増やす事はできませんよ。

[390: マンション検討中さん]

>>372 通りがかりさん

80平米越えや、４LDKはリセールの時不利になるのでしょうか？
実はこちらと駅近、中心部で悩んでいます。ただどちらもあまり変わらない（というか、はっきり言って宇品なのに駅近や中心部とあまり変わらないお値段に躊躇しています。）
昨今の広島駅周辺の開発を考えると、資産価値も考慮したら、宇品よりそちらがいいかな？と傾いています。
みなさんどう思われますか？

[391: 名無しさん]

>>390 マンション検討中さん
資産価値なら駅近、中心部でしょ！
広さは60平米から70平米にしとけば固いですね！
ただここは小中学校、イオン至近。駅までも遠くなく、ファミリー層にはめちゃ需要ありますよ。

[392: 通りがかりさん]

>>390 マンション検討中さん
防災的な面では不利かもしれないですね。
低層階とあとは平面駐車場なので車は完全にアウトだと思います。

[393: 通りがかりさん]

>>390 マンション検討中さん

仮に4LDKを必要とするご家族でお子さんが2人だとして、そのヤングファミリーが築20年時点の管理費と修繕積立金と駐車場を払えるかどうかですが、コロナ後の大増税や教育資金等を考えると厳しいかもしれません。物件価格が小慣れていても修繕積立金が2万円を超えていると大抵は敬遠されがちです。　
ご家族構成上許されのであれば391さんの仰る通りぐらいの広さの方無難と思います。
資産性については駅周辺の方が明らかによいでしょうが、この物件の立地もまずまずで後は学区で選ぶしかないですね。
個人的には3LDKでよいなら駅周辺に一票です。

[394: マンション検討中さん]

入居が2023年04月下旬予定になっていますが、住宅ローン控除はどうなるのでしょうか？

[395: 名無しさん]

修繕費のことがありましたのでこちらの記事をご参照下さい。
https://sonouchi.jp/tph-nagoya/archives/435

[396: マンション検討中さん]

購入予約した方、いらっしゃいますか？

[397: 名無しさん]

>>396 マンション検討中さん
購入予約しましたよ。
しおりと注意事項記載の冊子を貰いました。
でも部屋被りの可能性があるので予約確定では無いですね。
今のところ担当から連絡がないので確定だとは思いますが…

[398: マンション検討中さん]

>>396 マンション検討中さん
うちも予約しました。
検討の段階でかぶっていたので、第3希望のお部屋を予約しました。
まだ受付中なので、かぶりがでたらすぐ連絡しますと
担当の方は言われていました。
まだ連絡はありませんが。

[399: マンション検討中さん]

>>397 名無しさん
部屋被りがあったと言う方がちらほら見えますね。
ちなみにですが、被りがあるのは角部屋ですか？

[400: マンション検討中さん]

>>398 マンション検討中さん
やはり、被らないように別の部屋を勧められましたか？