CITY TOWER Osaka Temma The River & Parks｜シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス 【PART３】

[匿名さん]

パート３です。
よろしくお願いします。

・荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/
・前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6729/
物件URL：http://www.ct-osakatemma.com/

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
　　　　大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
　　　　阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
売主：住友不動産(株)
施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産建物サービス

[67: 匿名さん]

シティタワーは見た目だけで立地は悪いね。金持ちの見栄っ張りタワーって感じ。
西梅田だけ立地はそこそこいいかな。ここは駄目。戸数も多すぎ。中古物件出まくるよ。
ザ・北浜もそうだけど見た目だけで買うと痛い目を見るよ。

[68: マンション投資家さん]

67さんの言うとおりですね。

樋ノ口町は、天六の下町イメージ抜けきらないし、

なんといっても、

目の前がラブホテルじゃあ、

高級物件なんて全く言えないですね。

とても、関西一円の憧憬の地とは言えません。

マンションは立地で決まっちゃいますからね。

よって、賃貸物件としての収益性は見込めないですね。

戸数も多いので、更に希少性もありません。

貸すにしても、

中古で売るとしても、値崩れ　必至ですね。

[69: 業者]

68さん 認識甘いですね。 完売後、中古になったら客の案内が入りやすいマンションかどうかです。広告費少ない中古ではそれが死活問題。このマンションはその意味で圧倒的優位ですよ。

[70: マンション投資家さん]

70さんこそ 認識の甘い　業者？ですね。

将来の運用利回り、

将来の中古価格からいけば、

現在の販売価格は高すぎることは

一目瞭然じゃないですか。

梅田に歩ける350戸のCT西梅田でさえ、

未だに売れ残り、賃貸物件も多数でて埋まらず、

550戸のザ・タワー大阪も、

中古物件、賃貸物件も多数でて埋まらず、

まして、これから茶屋町のタワーや、北ヤードのタワーができていく中で、

中途半端な立地で、下落要素の大きい650戸の大規模マンション。

現在の価格からすると、とても費用対効果を見込めませんよ。

梅田周辺のタワーマンションを大きく下回る賃料や、

購入金額を大きく下回る価格にするなら、お客さんは多少いるかもしれないけど。

要は、梅田を意識している金持ち相手にはできず、地元ローカルの商圏しかないということ。

そんなに魅力的な物件なら、もう完売しています。

今現在で、４分の１売れていたらいい方じゃないですか。

建物が竣工したとき、相当数売れ残っていることを考えれば

その先の将来は、更に想像がつくのではないでしょうか。

仲介業者はマンションを横流しすれば手数料がもうかるんでいいんでしょうが、

購入者は、いくらで売れるか、いくらで貸せるかです。

広告費の心配をしているなんて、

木を見て森を見ていないとしか思えません。

[71: 購入検討中さん]

では70さんのおすすめのタワーはどこですか？

[72: マンション投資家]

北区物件かつ梅田、新北ビル、北ヤード10分圏と考えますので、茶屋町か北ヤードのタワーか、中古ならザ梅田タワーかローレルタワーサンクタス梅田と考えます。
当然、価格にもよりますが、下落しにくい物件と思います。

[73: 匿名さん]

ザ梅田タワーや、ローレルタワーサンクタス梅田は既に
だいぶ値下がりしてるだろ。知らんのか？テキトーなこと
言いすぎ。どちらかというと、利便性、希少性が高いか
どうか。個人的にはローレル難波なんかは良い例だと思う。
ここはそもそも、そういう点では、考える物件ではない。
ただ、中古で出す場合、タワー、質、希少性で考えると、
そこまで値下がりするとも思えん。立地は確かに人気の
あるところではないが、南向き中層か、西向き高層以上で
あれば、そこそこ価値は保てると思うよ。他の向きは、
眺望的にちょっと疑問かな。

[74: 物件比較中さん]

価値が下りにくいマンションって事なら、ここに結構良いこと書いてました。

http://blog.livedoor.jp/hiroppi256/

[75: 匿名はん]

中古物件なら、管理状態が良いかも影響してくるだろうね。新築時の売れ行きと。ここはまだ、未知数だね。外見は好きだけど。

[76: マンション投資家さん]

No.73 by 匿名さん、かなりズレてますよ。

ザ梅田タワーは、新築販売時　平均坪単価が190万を切ってました。

ローレルタワーサンクタス梅田も、新築販売時　平均坪単価が170万を切ってました。

あなたが言っているのは、

それ以後に、中古価格が新築時より大きく値上がりした時の話です。

単にあなたが、その当時の価格に踊らされ、

そのずれた基準から下がったと言っているだけです。

大体、ちゃんと書いているじゃないですか。中古なんですから、価格によると。

あなたでは、その適正価格を判断することは無理でしょうけれど。

[77: 匿名さん]

↑
このスレでやる話か？お前も同類のスレ違いだろ。中古版でやり合えばいいだろ。そんな話どうでもいいよ

[78: 匿名はん]

マンション投資家かしらんが、偉そうに利回りのこととか語ってるが、
それは所詮君の価値感でしかない。万人の意見ではないのだよ。
一般的に、そこまで見てここを買う人なんて稀で、多くは、
自分の条件に合うか合わないかで決める。井の中の蛙とは君のことだよ。

[79: ビギナーさん]

76は不動産運用で大負けしてるんだろ。ここくらいしか、ストレス発散できないんだから、好きに言わせてやればいい。ご愁傷様です・・・まあ、みんなどっちもどっちだよ　笑

[81: 匿名さん]

こちらのような高級マンションでも上階や隣の足音など騒音は聞こえるものでしょうか？

[82: 匿名さん]

それだけは、住んでみんと分からんよ。今時のマンション、その辺は十分に配慮されているとは思う。ここは２重床２重天井で、階高はそれなりに高いから、大丈夫な確立は高いと思うけど。

[83: 匿名さん]

ここは一言言えばたいそうな反論が返ってくるとこやな。
78の言うとおり、多くは自分の条件に合うか合わないかで決めるんだよ。
だからこんな口コミを読んだりカキコせず現場で見て判断すればいいんだぜ。
だいたい、真剣に購入考えてる奴はこんなとこ見ない。
俺は金はないが暇だけはタップリあるからよ、ここを見てるけどよ、マンション買いたい奴は
住宅やマンションに関する本をしっかり読め！
それと、まずは仕様書をしっかりみることだ。

[84: 真剣さん]

ワシ、真剣に検討してるけどめっちゃ見てるでー

[85: 匿名さん]

今日の23時30分から、J-COMでテレビ放映ありそう？HPでも動画視聴できますね。

[86: 匿名さん]

先日、MRに立ち寄りましたが、全席うまって、とても盛況でした。色々意見もあると思いますが、人気の高さが、うかがえました。

[87: 匿名]

動画見ました。
建設中の現地とか映るかなぁとウキウキして見たのですが、めっちゃありきたりのＰＶでちょっとがっかりしました(^_^;)
私が変な期待をしていただけで、普通によかったですけどね。

[88: 検討者]

多少の値引きはありますか？
契約したかた、情報提供お願いします。

[90: ビギナーさん]

建物の外観はほぼ完成したように見えますが、
ここももう値引きが始まってるんでしょうか？

[93: 匿名さん]

竣工前の住友のマンションには、値引きはないですよ。完成後2年以上になる西梅田さえ値引きしていません。
まずは、せいぜい家具付きにするくらいです。マンションは在庫も少なくなり、値上げ傾向に入ってきていますよ。

[95: 銀行関係者さん]

多少の値引きはあると思いますよ。現に営業マンがそのようなことをほのめかしていましたから。でも、金額的には期待できないでしょう。値引きしないのはこのマンションの質が良いからというのではなく、スミフは商業不動産をたくさん所有していまして、そこからの家賃収入がタップリ入ってきており、資金的には余裕があるということから何も慌てて値引きする必要はないのです。さらに同じ系列のメガバンクもバックに控えているのでそういう点からも資金的には何ら心配ない・・・だから値引きする必要がないのです。ただ、この不景気で今後は商業不動産の家賃が下がり収益に影響すれば（・・・実際、商業ビルの家賃価格は急激に下がりつつある）、最低限の収益確保のためにマンションなど分譲物件を値引きして売りさばくということはあるでしょう。

[97: 契約者]

↑
みたいに云々かんぬん言わんと、現にこの物件が値引きされてるか知りたいんや。
多少でも家具でも、この物件であった事実があるんか？

[98: 匿名はん]

今のとこは聞いたことないですね。
入居も始まってないから家具付とかも1年後の話でしょう。

なぜそんなに値引きに拘るんでしょう？
値引きする物件＝買いたい物件ってこともないでしょうし。

[99: 匿名はん]

今のとこは聞いたことないですね。
入居も始まってないから家具付とかも1年後の話でしょう。

なぜそんなに値引きに拘るんでしょう？
値引きする物件＝買いたい物件ってこともないでしょうし。

[100: 購入者]

契約済みやから、値引きされるといい気はせんよ。竣工前やし。

[101: 周辺住民さん]

↑の方にモデルルームは盛況と書かれてありますが、来場者にはクオカードプレゼントの案内が来ました。
実際の販売状況はどうなんでしょうか？

[102: 匿名さん]

値引きは一切ないですよ
デマですね
値引きがあると言われるなら証拠を出すべきです。
明らかに荒らしていると叩かれても仕方ないでしょう

[103: ご近所さん]

値引きはありますよ
デマですね
値引きがないと言われるなら証拠を出すべきです。
明らかに荒らしていると叩かれても仕方ないでしょう

[104: 匿名はん]

値引きがない証拠なんて出すのは無理でしょう(笑)
スミフの営業が値引きはないと言っているなら、それが証拠にしかならない。
反対に値引きがあるなら、見積り等をアップする方がはやい。
当初の仮価格の時よりは、部屋によっては正式価格発表時に若干下がりましたけどね。
今の時期に正式価格より値下げして本当に売ってるの？
103さん、具体的にどの間取りの階層がいくら値引きしているのか教えてください。
言えないなら、信用出来ないですよ

[105: 匿名さん]

CT西梅田が値引きしていないのは、北ヤードや立地、残り戸数等、様々な要因があります。
さらに元の価格より、今の価格は値上げしてます。
仮に西梅田が値下げしても元の価格に戻るだけ。
ここの物件と同じと考えない方がいい

[106: 匿名さん]

契約済みですが　値引きはなかったです
取引の証書の印紙代もがっちり請求され取られました

[107: 匿名さん]

私も契約済みです。
かなり粘って値引き交渉しましたが、現時点では無理でした。まだまだ売らない階層もある状態ですから、どうしても値引きにこだわる方は、竣工後が良いかもしれませんが、経済動向によっては、値上げもあるのが、住友のやり方です。
欲しい階層や間取りがあるか方は、値引きにこだわらす購入をおすすめします。

[108: 匿名さん]

私も１０日ほど前に契約しました。
もともとの予算から、少しオーバーする物件でしたので、少し頑張ってみましたが、
全く交渉の余地は感じませんでした。

値引きされた方、いらっしゃるんでしょうか。
契約自体には納得していますが、値引きされた方がいらっしゃるなら、
ちょっと羨ましいです。

[109: 匿名はん]

シティタワー大阪福島ですら、まだ値引き交渉出来ないのに、シティタワー天満が出来るとは思えないです。
本当に値引きに成功したなら、凄いと思います。

[110: 契約済みさん]

値引きはなかったですが、自分が所属している団体の法人契約割引が適用されることに気づいていなかったところ、わざわざ教えてくれ、良心的でした。1%だけですが得しました。

[111: 匿名さん]

法人割引はありますね
ただそれは一般的な値引きとは言えないでしょう。
それなら西梅田も昔から1〜2％の法人割引あります

[112: 匿名はん]

おそらく予定価格より販売価格が下がっただけの話を値引きって言ってるだけでは？それを値引きと言うのかは分かりませんが。それなら、幾つかの間取り、階層について値下げはありましたからね。ただ今の勢いだと南側は値上げありそうな勢いでしたけど。

[113: 契約済みさん]

110ですが、111さんのおっしゃる通りです。値引きはない、という点では同感です。
ただお勤め先によっては法人提携割引があることもありますので、購入を検討されている方は確認されてみても良いかと思います。

[114: 匿名さん]

私の法人割引は、0.5％だけでした。多くのデベが1％以上の割引がありましたので、検討時住友さんは、値引き少ないな～と思いましたね。

[115: 契約済みさん]

その後売れ行きはどうなんでしょうか？

[116: 匿名さん]

住友不動産は、経過状況のひた隠し営業だから、成約状況はわかりにくいですね。
気になるなら、担当営業に聞いてみては、大まかな情報なら答えてくれると思いますが。

[117: 匿名]

すこし前の書き込みに、「10日ほど前に契約した」という方が居られましたが、3期がまだなので1期とか2期で売れなかった、又はキャンセル分を契約されたんですかね？

1期2期は完売したと思ってましたが勘違いでしょうか？

[118: 匿名さん]

＞117さま

108、「10日ほど前に契約した者」です。

8月末に契約をしましたが、完売の雰囲気は感じられませんでした。
担当していただいた方も、その様にはおっしゃっていらっしゃいませんでした。

契約の一ヵ月ほど前に、初めてマンションパビリオンに伺いましたが、
その間、何部屋かの価格は教えていただいていました。

契約した1ＬＤＫは需要が低いのかもしれませんが・・・

[119: 匿名さん]

完成時、契約は七割目標と聞いていますが、ちょっと厳しいみたいです。

[120: 匿名さん]

そもそも買いたい階層を販売してくれないしね。

[121: 物件比較中さん]

3期の販売がいよいよ始まるようですね。

[122: 契約済みさん]

3期は何階あたりを販売予定なんですか？

[123: 契約済み]

↑
は契約済みなのにその内容の何が気になるの？

もしや、複数契約？

でなけば何？

ともあれそんな内容は契約済みならもちろん担当の営業マンに電話一本で得られる情報ですよ。

[124: 契約済みの別の人]

担当者に電話するほどじゃないけど、ふと話の流れで気になって…とかでもいいじゃないですか。
私も少し気になります。
入居開始時には全ての階層が販売されている状態なんでしょうか？
完成後に販売する階層もあるときいたことがあるような気がするんですが。
変な質問だったらすみませんm(_ _)m

[125: 匿名さん]

124さん。
全ての階層は販売していません。
完成後に販売する階層もあります。
完成時の契約目標は七割〜八割と聞いていますが、
目標には届かないかもしれないと以前聞きました。
(八割はほぼ無理で七割も厳しいらしいです)
完売目標は完成後、二年と聞いています
今後の建築計画ですが、久宝寺のタワマン以降、
シティタワーシリーズの建築は当面ないそうです。
その為、二年くらいかけて売るそうです(売る物ないからと言ってましたが)
しかし、完売目指さない住友のスタンスには共感出来ないですが、
売れ残って値引きされるよりマシかもしれません
ちなみに、大阪福島は完成時の契約目標は七割だったそうですが、目標には遠く及ばず、
六割未達だったそうです。
しかし完成後に、順調に売れて、いまや八割越えたみたいです(未だに販売していない階層があるのに。驚きです)
一時期、大阪福島の目標未達で販売戦略に疑問がでましたが、
結果的には予測範囲に追い付いているので、
住友としては天満の販売方針は変えないでしょうね

[126: １２４です]

125さんありがとうございます。
とても分りやすかったです。
ＣＴ福島にまだ販売していない階層があるのにはびっくりしました。
新築が初めてなので、売れ残りはあるものの、入居後は一斉にＣＴ天満が動きだし生活が始まるイメージでしたが、街が一つ一つ出来て行くみたいに徐々にＣＴ天満というものが形成されて行くんですね。
とても勉強になりました。

[127: 124]

あれ？
なんで書き込みが消えているんでしょう？

[128: 匿名はん]

シティタワー大阪福島ですが、頼めば、紹介していない階層もいけるようになっていると思います。
今は階層ではなく、販売していない特定の階の間取りがあるようです
天満は無理ですね

[129: 通りすがりさん]

何か消えました？

[130: 124]

「１２４」の自分が書いた書き込みが先ほどなくなっていたんです。
でも今見たらありましたm(_ _)m
こちらの携帯の不具合？かも知れません。
なにかいけないことや不愉快な書き込みをしてしまったかと心配になり続けて書き込んでしまいました。
スペースをとり失礼致しました。

[131: 匿名さん]

周辺の騒音や高速の騒音って実際どうなんですかね？
静かな感じですか？

[132: 匿名さん]

ある程度の騒音は仕方ないでしよ
現地みればわかります。
音が気になるなら郊外物件を検討すべきですね

[133: 匿名さん]

遮音性がしっかりしてたら、気にならないでしょう。ただ、こればっかりは住んでみないとね。

[134: 契約済み]

ここらは未だに、暴走族がいてますからね。
あ、今はダサイ族っていうんでしたっけ？

[135: 匿名はん]

暴走族は迷惑です
特に週末の夜は最悪。
取り締まってほしいです

[136: 契約済みょ]

太いね、このタワーは。
そのせいか、短くみぇる。
短くて、太い。。。

[137: 匿名さん]

私はひょろっと長いタワーより安心感があって好きです。
細長かったら検討しなかったかも。

[138: 匿名さん]

細長い方が、地震の時の上層階の揺れは凄そうですもんね。太い方が安定感はありそうです。

[139: 匿名さん]

実際に淀屋橋アップルや肥後橋ＮＹ、ローレル梅田らへんの細長いタワーに住んでる方の意見も聞きたいですね。地震時の体感はどんなもんなんでしょ。

[140: 匿名ちゃん]

じゃあ、そっちの板にいって聞いたらいいじゃん。

[141: 匿名さん]

それをいっちゃあおしまい。
友人に住んでる人がいるとか情報があれば知りたいです。

[142: 匿名]

いやいや140が言うのは正論でしょう。
階数や人の感覚など色々な意見が聞きたかったら比較対象物に住んでる人に聞くのが一番。

[143: １年後の住人改め半年後の住人]

大変だぁ～！！
２１世紀協会のライブカメラで今見ると、、、、昨日まであったクレーンが無くなっている！！
いよいよクレーンの撤去まで進みましたか、、、＼(^o^)／
写真は小さくて見にくいのですが、左が昨日、右が今のＣＴです。

[144: 匿名さん]

細長かろうが幅広であろうが免震なら揺れは同じでは？

[145: 匿名はん]

細い方が柔らかいと思い込んでるんですよ
このスレらしい頭の悪さですｗ

[146: 解約済]

免震だろうが制震だろうが結局体感しないと誰もわからないんですよ。

大林の人もわかんないって、さっき飲み会で言ってました。

ですよね～

ハハハ

[147: アタシはアナタの味方～～]

143番さん

しつこくライヴカメラチェキラしててよかったですね～

[148: 匿名さん]

>>145

何も分かってないね。君こそ、イタイ！

[149: なんか]

軽くてこんなんもたまにはいいですね～

ハハハ

[150: 二十日の]

説明会、張り切って行こう〜。

[151: 匿名さん]

↑
何の説明会ですか？

[154: 匿名さん]

１５０さん、

２０日の説明会ですね～
私も行きます。
何故かちょっとワクワクしています。

[155: 契約済み]

>143さん
画像ありがとうございます。
遠くからですが生で見ました。すっきりして、よりかっこよくなりましたね！

先日近くを通ったときはまだ庭園は土が盛ってあるだけでした。
カフェテラスの側面はナチュラルな感じでよかったです。

１０月末にはローンの説明会？もあるみたいですし楽しみですね。

[156: 契約者]

10月は半ばから、インテリアオプション相談会があるみたい。

[157: 匿名はん]

20日は何の説明会があるんですか？
親切な方教えてください。

[158: 契約済みさん]

管理説明会です。
共用施設の運用ルールや窓の清掃タイミングの話等、細かい説明があったと思います。

[159: 匿名さん]

あーあの突っ込みどころ満載な管理セミナーね

あれから時間経ってるから進化してるかな？

[160: 匿名さん]

どこら辺が突っ込みどころだったのでしょうか？
マンション購入が始めてでよく分らないので教えていただけたら嬉しいです。

家が近いのでこんなもんかとは思いましたが、わざわざ来られた方には確かに内容が薄い気もしました。

[161: 匿名さん]

どこが突っ込みどころなのか早く教えてくれよ

[162: ん〜]

大規模うたってるのに警備員一人とか？
ガラス壁清掃年4回とか？清掃回数の言い訳とか？
修繕の経緯、結果とか？

[163: んん～]

焼きたてパンの詳細とか？
コンビニの詳細とか？

[164: む～]

ゲストルームの値段の根拠とか？

[165: むむっ]

契約以前に説明をうけた内容のくりかえしとか？

[166: らむ～]

ほんできのうは突っ込みどころナシになってました？

まさか誰もつっこまなかったとか？