パラドール烏丸御所南グランデってどうですか？

[マンション検討中さん]

パラドール烏丸御所南グランデについての情報を希望しています。
公式URL：https://paradole.jp/gp-18/

所在地：京都市中京区夷川通室町東入巴町87番地1，87番地2（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線「丸太町」駅徒歩2分
京都市営地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.62m2?70.71m2
売主：株式会社今井建設
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社今井建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
(前編) 京都御苑南・御所南小学校区『パラドール烏丸御所南グランデ』今井建設・モデルルーム見学【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/4696/

[1: 匿名さん]

パラドール初の高級マンション。
駅の近さは魅力。
果たして、高級マンションになるのか？
敷地もかなり狭く、狭い部屋が多い。
ホームページはなんか安っぽい感じがしました。

[2: 匿名さん]

まだ誰も来ないですね。
人気が無いのかな。

ホームページ確かに寂しいです。
これからいろいろ足されていくのかな。
部屋の様子とか設備だとか、いろいろ見たいから、
ページを増やしてほしいですね。

[3: マンション検討中さん]

パラドール御所南以来の好立地ですね。
https://www.paradole.com/sp/performance/paradole-goshominami.html

[4: 匿名さん]

これくらいの住戸数のマンションは値段が高いのが相場のような気がしています。
駅から近いですし、5000万円以上でしょうか。
管理費をこの世帯数で賄っていくのですよね。
大変そうですが、そういう人は検討しないのでしょうね。

[5: マンション比較中さん]

延べ床面積1400平米で18戸ですから平均80平米弱、最近の京都都心部の平米単価が150万前後ということは・・・・。

[6: 匿名さん]

立地から考えると高級感を出したいのかなと思うのですが
まだ間取りや詳細も出ていないので、なんともイメージがしがたい。

専有面積は47.62m2?70.71m2とかなり狭いですが、
価格は絶対に高く設定されるでしょう。
この規模のマンションってニーズあるんですかね。

[7: 匿名さん]

生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。
全戸が角住戸とのことで安心です。
総戸数も18戸と少ないため、ワンフロアに２戸程度でしょうか。
交通アクセスが良い立地だけに高めの価格帯になりそうですね。

[8: 匿名さん]

プランがAタイプの３LDKとBタイプ２LDKの２つありますが、
どっちが良いのだろう。
Aタイプはリビングが二つ繋がるような配置になっているけど、和室を解放したら
とても広々とした空間ができそう。
２LDKはリビングが広く開放的。シューズインクローゼットが気になる。

[9: 匿名さん]

Aが良いかBが良いか、はほぼほぼライフスタイルによるとしか言いようがないですよ。家族構成もあるし、一部屋あたりの広さよりも、部屋数を求める人たちもいるし。最近、テレワークもひろまっているので、部屋数を求める人は前よりも増えてきているのではないでしょうか。

[10: マンション掲示板さん]

このエリアでこれだけ盛り上がらない理由は何？？

[11: 口コミ知りたいさん]

>>10 マンション掲示板さん
資料届いたけれど問い合わせ400件以上優先案内23日からの土日はほぼ満席さすがに好立地。

[12: マンション検討中さん]

47m2と小さな住戸もあるようですが、
それでいくらくらいになるんでしょうか。。。

[13: 販売関係者さん]

47m2で5000以上確実やね　パラドールはもう一つの物件多いけどここはどうでしょうかね

[14: 匿名さん]

パラドールシリーズのグランデ。
仕様設備がどこまで期待できるのか？
高級マンションになっていることを期待します。

[15: 匿名さん]

>>13 販売関係者さん
47ｍ2
5500万円～6000万円？

[16: マンション検討中さん]

明日から案内開始のようです。
販売はまだ先と聞いたので、我が家は少し落ち着いてから見学に行く予定です。
見に行かれた方、価格帯や仕様設備のグレード教えてください。

[17: 匿名さん]

価格帯や設備仕様等々、同じく気になります。
モデルルームを実際に見た感じはどうでしたでしょう？
実物を見たいと思っても完成にはあと1年あるので、頼みはモデルルームになるのかな。

総戸数が18戸という少なさなので、完成まで希望の部屋が残っている可能性は低いと思われます。
しかもプランが1LDK～3LDKと豊富であるということは、自分に合ったプランの戸数は少ないということにもなるかなと思います。
7階建てで18戸なので、ワンフロア2戸～3、4戸になるのかな？
気楽に暮らせそうな気がします。

[18: マンション検討中さん]

47ｍ2で5500～6000万円なら、同じくらいの広さの東京都心部の新築マンションも買えるわけで、東京並みに強気な価格でほんまに売れるんかと思いますけどねぇ・・・

もしかして、47ｍ2はセカンドハウスとしてのニーズがあるんでしょうか。

[19: 匿名さん]

全体的に戸数が少ないですから、管理費や修繕費の負担額はHPでは未定となっていますが、
予想すると他のマンションよりも高額になりそうですね。

物件価格もそれなりにすることを考えると、月々の返済額、管理費や修繕費、固定資産税等を計算しても２０万以上くらいにはなってくる可能性はあります。
そう考えるとある程度の収入がある方限定になりそうです。

[20: 匿名さん]

HP見ても場所だけで肝心な建物の絵がない。

なぜ？

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
外観出したらどん引きでしょう。1フロア3戸のひょろ長のペンシルビルで、
賃貸にしか見えないのでは・・・。

[22: マンション検討中さん]

具体的な話があまり出てきませんね。

[23: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん

見込み客を集めるため、対面でしか情報を出さない。
業者が詳細を決められず、客の様子を見ている。
京都市内で販売中のパラドールが他に沢山あり、手が回らない。

どれか？

[24: 匿名さん]

2LDKと3LDKのプランが掲載されてますが、47m2のプランは載ってませんね。
どんな間取りか気になります。マンションの外観デザインも気になりますが。
3月下旬販売予定なので、まだ情報載せないんですかね。
事前案内会の予約はまあまあ入っている感じもありますけど、そこでいろいろ教えてもらえるのでしょうかね。

[25: 販売関係者さん]

600件ほど問合せ来ているようですね（営業の方から聞きました。）一番上で9400万前後です。

[26: 匿名さん]

間取り、色々あってかなり迷います。

Aタイプが、これまで見てきた間取りとは違って面白いと思いました。
LDKの横、和室が4.5畳あります。
ちょっとした休憩場所として使えそうです。
あと、玄関入ってすぐに洗面があります。家帰ってすぐに手洗いしたい人によさそうです。

BとCとFの部屋も公開されていましたけど、それぞれ個性がありますね。

[27: マンション検討中さん]

でもAタイプの間取りのリビングダイニングって、形がいびつじゃないですかね？　
12帖が真ん中で分断されていて、家具の配置に困りそうです。
バルコニー面積を狭くして、長方形に近い形のリビングダイニングのほうが使い勝手が良いです。

[28: 匿名さん]

>>27 マンション検討中さん
Aタイプは今の我家とほぼ同じだけれど、気に入っています。まず、洋室１と２が独立しているのがいい（リビングインでない）。プライバシーが守れる。それからLDの形だけれど、キッチンカウンターに面した空間にはダイニングテーブルを置きます。そして和室に面した空間には、窓際に押しつける形でソファを配します。
ダイニングのほうには直線型のライト、リビングのほうはちょっとしたシャンデリアを置くとかなりゴージャスなインテリアになりますよ。

[29: 匿名さん]

>>28 匿名さん
シャンデリアを置くでなく、吊る、です。

[30: 匿名さん]

いきなり先着順
抽選じゃないのね

集まらないのか、面倒くさいのか？

[31: 匿名さん]

コロナの影響で売れなかったりするんでしょうか？

1フロア2、3邸なのはいいと思います。
Aの間取り、リビングダイニングがL字型になっていますが、和室を開け放して使えばいいと考えています。
むしろ、テレビを置くリビング、食事をするダイニングと2つに分かれていた方が便利だったりしそうです。
食事中は子供にテレビを見せたくないし…
和室はLDKのつづきの間として使って、洋室2室を部屋として使うのがいいかなと考えています。

[32: 匿名さん]

>>31
>>コロナの影響で売れなかったりするんでしょうか？

コロナの影響は大きいかもしれませんね。
ただ、これだけの小規模で価格も高めですから
通常でもなかなか完売しにくい物件なのかなと思いますね。
小規模なりの良さはあると思いますが
今後空き家などが増えてきたらリセールも厳しいですし
間取りや立地だけで決めにくいかなと感じました。

[33: 匿名さん]

御池釜座上がったところにマンションが建つようです。
11階建ての高層マンション。
非常に気になる。

[34: 匿名さん]

安いファミリー向けや中古は変わらないが、富裕層向け・高額物件は極端に動きが悪くなったみたい。
金利上昇や、株安のせいだろう。
株がまた上がり始めれば、回復するかも。

あと京都中心部は急に新築マンション増え始めたね。

[35: マンション検討中さん]

そもそも御所南違いますやん
御所西南やね

[36: 匿名さん]

＞３５
＞そもそも御所南違いますやん
＞御所西南やね

そうなんですか。最近はマンション名に疑問を感じることが多いです。
ここはマンション名もですが、総戸数が１８戸と小規模なので
同じ額で検討するのであれば戸建を選ぶかなと思いました。

[37: 通りがかりさん]

マンション買うなら利回りのええの買って賃貸の上がりで田の字に借りるのが　ええで
こんな小規模後が大変や

[38: 匿名さん]

たしかに今は田の字に借りて暮らすのが正解かも。
5年前、御所南の中古買ったけれど、現在同じような物件が1000万上乗せで売られてる。いくら立地がよくても、今の物件は新築・中古ともにふっかけすぎで、資産価値が帳消しになってる。

[39: 匿名さん]

>>37　通りがかりさん
>>38　匿名さん
>>田の字
BタイプやCタイプが田の字の間取り？でした。

Bだと西にしかバルコニーがなくて、ちょっともったいない感じがしてしまうんですが、それでもOKでしょうか。
一般的に南にバルコニーがあるとイメージしているので、西バルコニーってどうなんだろうなと考えています。
柱の出っ張りをクローゼットにしていたり、上手にレイアウトしていると思いました。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
「田の字」ってのは間取りじゃなくて、京都市内の田の字地区のことでしょう。

[41: 匿名さん]

なんとなく変わった間取りが多いような気がしました。
建物外形が複雑な形なのでしょうか？
Cタイプとか微妙にいびつな部分があったりもします。
でもこれ1LDKなんですね。
広くていいな。
柱が出てたりデッドスペースが多かったりもするけど。
キッチンが独立してるし寝室とリビングダイニングが広い。
リビングダイニングは壁もしっかりあって家具の配置もしやすそう。
バルコニー側に浴室の窓があったりとかして面白いです。

[42: 匿名さん]

変形間取りが多い気がします。
テトリスみたいに間取りを組み合わせたかったのかなと感じます。

Cタイプは案外と使いやすいかもしれないですね。
キッチンにドアがついて全部隠せるのは珍しいと思いました。
キッチンって散らかりやすいところですし。
廊下を長くせずに洋室をL字にしているので個室感も出ています。
ここに1人で住むならかなり贅沢なんじゃないでしょうか。

[43: 匿名さん]

来客が多い人だと、キッチンが個室みたいになっているのはいいかもしれないですね。
キッチン、めっちゃ生活感出ちゃうから、見えにくいほうが良いような。
オープンなキッチンのマンションがものすごく多いので
こういうふうになっているところも、選択肢としてあるのは意味があることだと思います。

[44: 匿名さん]

キッチンも、個室タイプじゃないプランもある。好みで選んで行くことが可能です。

間取りも単なる田の字じゃなくて、
家の形に合わせてフレキシブルになっているように見て取れました。
いろいろな味方はありますが、これはこれでいいのでは。
あと柱が外に出ているところも良い。

[45: 匿名さん]

ペット飼育可能マンションって銘打っているけど、別にここに限らず、他でも飼うことできますよね…？
分譲だと、ペットNGのところのほうが難しいような気がする。
ここは、ペットの飼育は何頭OKなんでしょうか。
サイズは、抱えて持つことができる事ができるサイズがおそらく基準となるかと思われますが。

[46: 匿名さん]

ペットの飼育可能頭数に関しては、管理規約による、というふうに言われるでしょうから
管理規約案を見せてもらうしかないと思いますよ。
管理組合が承認して、はじめてその管理規約が有効になる流れなのだろうか？
その辺の流れも確認しておいて。
決まってから飼い始めたほうが無難だと思われます。

[47: 匿名さん]

総戸数がとても少ないのが、少し考えてしまうポイントかもしれない。
マンション住民以外の人が入り込んだら
すぐに分かってしまうっていうメリットもあるけれど…。
管理の面から見た場合って
戸数が少ないほうが楽とかってあるもんなんですか？

[48: 匿名さん]

入居世帯が少ないと、管理組合の理事会の構成員の順番がしょっちゅう回ってくることになるでしょう。ある程度の規模があると、専門家が居住してたりして管理上の問題に対するアドバイスがもらえたりすることがあります。

[49: マンコミュファンさん]

>>47 匿名さん

修繕費の上がり幅を確認した方が良い。
最初はいくらでも安くできる。

[50: 匿名さん]

第３期の募集していますが、何階の部屋が残っているのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃれば情報お願いします。

[51: 匿名さん]

>>修繕費の上がり幅を確認した方が良い。
>>最初はいくらでも安くできる。

同感です。
最初の数年だけが安くて…なんて話も聞きます。
購入前にきちんと話を聞いておくことをおすすめします。
それによってローンと合わせた月額を検討する必要がありますよね。

[52: 評判気になるさん]

高級感や上質を求めている方はパラドールは
チョット違うと思います。
申し訳ないですが正直な感想です。
サービスも他とは違い充実していませんね
満足度としては低いです。
購入後に分かった事ですが...

[53: 匿名さん]

>>52 評判気になるさん
地元デベのブランドでも「イーグルコート」はうまく富裕層御用達に
なり得たけれど、「パラドール」は相変わらず実需層ターゲットのままですね。
堅実で悪くないと思うけれど、たしかに高級感はあまりないかな。

[54: 匿名さん]

何もが安っすぽくて
友達呼べないです。

[55: 匿名さん]

安っぽいですか？

内廊下でかっこいいと思いました。
間取りが面白くて、Aタイプだと和室があるんですね。

LDK横の和室、LDKでテレビを見ていて、ちょっと休みたいと思ったらごろごろできそうです。
LDKとつなげて使ったり…
柱部分をクローゼットにしてできるだけ柱を目立たせない工夫もいいなと感じました。

[56: マンション掲示板さん]

>>55 匿名さん

安価な物ばかり使ってます。
写真やモデルルームはそれなりに良く見えますが
実際は違います
モデルルームより実際のパラドールのマンションを見られる事をお勧めします。
分譲マンションと言うよりチョットいい市営団地って感じですかね

[57: マンション検討中さん]

>>56 マンション掲示板さん
具体的に何が安物と感じられたのですか？

[58: マンション掲示板さん]

>>55 匿名さん

安価な物ばかり使ってます。
写真やモデルルームはそれなりに良く見えますが
実際は違います
モデルルームより実際のパラドールのマンションを見られる事をお勧めします。
分譲マンションと言うよりチョットきれいめの
市営団地って感じですかね

[59: マンション掲示板さん]

>>57 マンション検討中さん
56さんの価値観がどうかですが
私個人的には
安っぼい床、安っすぼいクロス、キッチンはタカラ
でしたが、タカラはホーローがウリですが
ホーローではなく安価なハリボテの化粧板の貼り物で
周りには壁紙が貼ってあります。
実際にタカラスタンダートとトーヨーキッチンの
ショールームに行きましたが比較になりません
浴槽と洗面台も安価なプラスチック！って感じです。
樹脂を使うところもアルミを使っており
ベランダのフェンスもチャチ
ベランダにはスロップシンクも付いてません
トイレも換気扇も最新型ではなかったです。
エントランスのソファはどちらで買われたのか？
ホームセンターで買われたのかな？と思うくらいです。
オプションもありますが標準装備は
こんな感じです。
オプションでインテリアオプションもありますが
一見、期間限定で安すく思わせるクーポンや
チラシが届きますが、実際には安くなく他店での
アフターがしっかりしたところで購入をお勧めします。
高いだけでなく、その対応はパートのおばちゃんの様な
方が多く知識もなく質問してもアドバイスらしい
アドバイスはできない人達でした。
購入をご検討されているのなら参考になれば幸いです。

[60: マンション掲示板さん]

>>59 マンション掲示板さん
追記
建具もチャチです。

[61: 匿名さん]

>>60 マンション掲示板さん
トイレはタンクレスで、手洗いカウンター付き。これは高級マンションの条件を満たしてる。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
60さんそうですよね
同感です。
昔のままの大きいタンクはあるわ
カウターもなく
それもペーパーホルダーも1つでその上にも
カウターなしです。
外観の壁も安くあげてはりますわ

[63: 匿名さん]

62はどの物件の話してるの？

[64: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん

業者の足の引っ張り合いですか？笑
ということは売れている感じですね。

[65: 匿名さん]

すみません。トイレのカウターってどんなものでしょうか？特殊な機能があるのでしょうか？

[66: 匿名さん]

高級マンションや高級ホテル、高級飲食店にも
オシャレなカウターは付いてますよ
ポーチやスマホ、ハンカチを置くのも便利だし
お花を飾るのも素敵です
あるだけでトイレの空間がランクアップしますね
トイレやキッチンはとても大事なところだと思いますが残念なところですね

[67: 匿名さん]

カウンターに似てるようですが、違いは何ですか？

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
聞くだけ野暮。カウンターのまちがいだよ

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
パラドール烏丸御所南グランデは全戸、タンクレス、手洗いカウンター付き。

[70: 匿名さん]

68さん

トイレのカウンターですか？
広いトイレなら、あっても構わないけど、トイレにそれだけのの面責とれなければ、なくても良いんじゃないですか？
しばらく前に住んでた部屋は99平米でしたけど、普通にタンクトイレでした。住んでる人間としては色んなものを収納する有効面積が十分あれば良いだけだと思うのですが・・・。
限られたマンションの面積のなかで、どこにどれだけの面責は割くことができるかということだと思います。私は生活上無駄な面瀬はできるだけ減らすように依頼しましたけど、それは個人の趣味だということで・・・。

[71: 職人さん]

>>61 匿名さん
あれがカウンター？
ちっちゃいカウンターですね?
タンクレス風であって
本当のタンクレスですか？

[72: 匿名さん]

うん、このパラドールはいわゆる「タンク隠しのシステムトイレ」じゃなくて正真正銘のタンクレス。これからのマンションはタンクレスが標準になっていくんじゃないかな。今のマンションででかいタンクがついてるのは2000万円台から3000万円台のマンションでしょう。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん

タンクレスもピンキリだけど…
どっちだろうね
ここ施工会社どこだろう？

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん

なら画像も今回はタンクレス風ではなく
タンクレスです。って感じにして
タンクレスの画像に差し替えればいいのに
今まで通りのタンクレス風の画像のままですがね

[75: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
そんなことはないですよ。
4.5000万円の物件でもタンクがあるものは普通にあります。

[76: 匿名さん]

>>74 匿名さん
公式ホームページにはちゃんとタンクレスの写真と説明が載ってるよ。↓
https://paradole.jp/gp-18/equipment.html

[77: マンション検討中さん]

中京の新築物件ほぼ見ましたが、このパラドールはグランデと銘打っていて、他のパラドールよりグレード上げてるみたいです。敷地がそんなに広くないのでロビー等の広さはありませんが、部屋の設備はイーグルコートや他の物件に比べて見劣りすることはなかったですよ。

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
もしかすると寺町二条にもパラドールが建つかも。
整地現場に「今井建設」の標識が・・・京都市役所駅前徒歩２分。ここより立地よさそう。

[79: マンション検討中さん]

>>78 匿名さん
ひょっとしたらブションの前ですか？
空き地になってるなぁと思ってたんです。
だとしたら立地ほんとにいいですね！
やっぱり敷地は狭そうやけど何階建てになるかな?

[80: 匿名さん]

プジョンの前はたぶん市が保有するんじゃないでしょうか。
二条から寺町をちょっと下がったところです。

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
そんなところに！見てきます??

[82: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
見てきます！ ですw
そんなところに！見てきます??

[83: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
二条寺町下るの空き地に今井建設の看板が出てました。これが分譲マンションになると、御所南物件では最強。他の物件がかすみます。７０００万円台なら瞬間蒸発しそう。関東富裕層のセカンドハウスにもってこいです。

[84: マンション検討中さん]

たしかディベロッパーの今井建設はパチンコ屋なんですよね？

[85: 匿名さん]

>>84 マンション検討中さん
今井建設はパチンコ屋「デ・マッセ」の親会社。デ・マッセは今井建設会長の息子が社長しているんじゃないかな。