プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[937: マンション検討中さん]

昭和町方面への人通りは、現状では少ないです。
奉還町・国体町方面は、住宅が多いので、人通りもあり、店舗や街灯などで明るいです。
夜の安心感、住宅環境としての静けさがあるのは、アルファだと思います。

このマンションが完売したうえで、
投資家の賃貸での単身者が少なくて、
家族連れの入居者が多いと、少しは人通りが増えて、安心感が出てくるのかな？

住宅街ではなくて、線路やスーパーや大通りが近いので、夜は少し騒がしいのは、仕方ないです。

[938: マンション検討中さん]

奉還町に住んでますが、夜歩くと小道が多くて凄くこわいです。空き家も多いし。大きな道沿いにあるマンションの方が夜も安心して歩けそうな気がしますが、、、

[939: マンション検討中さん]

>>937 マンション検討中さん

何故アルファ？　誰かアルファと迷ってるの？

[940: マンション検討中さん]

>>938 マンション検討中さん

最近建ったマンション、ポレスターやリビンコート、今度のアルファは、岡山駅から明るい大通りを行って、生活道路は少しだと思いますが・・・
確かに、昔からある少し離れた築10数年のマンションは、小道が長いですね

[941: マンション掲示板さん]

今住んでいるマンションの話しです。
玄関と２つの居室が、大通りに面しているけど、窓を閉めたら静かですよ。
ここも、線路や大通りが近いけど、窓を閉めたら、たぶん大丈夫だと思います。
でも、気候の良い時に、窓を開けて寝てみたら、やっぱり、五月蝿くて寝られませんでしたが。

[942: マンション検討中さん]

>>939 マンション検討中さん

アルファとは迷っていない
以上

[944: 検討中2]

西口は、東口に比べれば、落ち着いていて安心ですよ～

東口は、昼間でも、結構、変な方が多いです。
真昼間、岡山駅前郵便局付近で歩いていたら、自転車にのった女性の方に
因縁つけられました。
夕方6時頃、トマト銀行岡山駅支店のキャッシュコーナーに、
酔っ払い？、浮浪者が、入り込んでました。
人通りが多くても、変な方が多いところは、昼間でも危ないです。
西口に住んでますが、危険と思ったことはないです。

プレミスト付近は、比較的、落ち着いた所だと思いますよ。

[947: マンション検討中さん]

[No.908～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[948: マンション検討中さん]

ゲストルームは魅力。

[949: マンション検討中さん]

華々しい第１期が、
未だ１９戸残っている段階で、
しれーっと、第２期を始めて、
残４３戸を宣伝する必要があるのかな？

そして、無理やり、
第５期くらいまで、突き進むのかな？

全部の期で、完売しなかったら・・・
特売コーナーで、●割引とかもありうるのかな？
もしも、そうなったら。買うのも検討出来そうだが・・・

[950: マンション検討中さん]

二期を始めてくれないと一期の残り物件が好みでない人は困るのでは？

[951: マンション検討中さん]

第●期とかにする必要が、あるの？

アルファステイツ奉還町の様に、
全戸を先着順にしたら、
気に入った部屋を選べるんじゃ？

どっちにしても、
完売は、遠い未来だろうから、
まどろっこしい事は必要ない！
と思う人も多いでしょうなー

[952: 通りがかりさん]

>>951 マンション検討中さん
本当にそうだと思います。
希望のフロアは2期以降の販売ということで諦めました。
1期でないと駐車場が確保できないだろうとのことでしたので、、今となってはどうかわからないですが。
まあ、駐車場も良い位置だったのでよかったかな。
オプションの〆切もある中、期を区切って販売も少なくしてるのはなにか意図があるのでしょうか。
何フロアか販売していないところがあったと思います。

[953: マンション検討中さん]

最初は好きな部屋選べましたよ。
後は残った部屋を偏らずに捌くために期を区切ってるだけなのでは。

[954: マンション検討中さん]

販売していないフロア、
勝手な推測ですが、

ダイワさんが、原価で購入したら、
分譲賃貸で、十分に採算が取れますね

表面上は、完売に向けて数字も取れますし、一石二鳥だし
将来の中古マンション販売でも、
価格コントロールが効き易いメリットもあるからねー？

[955: マンション検討中さん]

販売していないフロアではなく、たまたま一期販売前に申し込みがなかったフロアでしょ。　全てが選べるタイミングであればフロアによって割高に感じるフロア、割安に感じるフロアがありました。　眺望や価格もありますので先に売れるフロア、残りやすいフロアがあるのでしょう。

[956: 評判気になるさん]

2期が少ないのは1期が売れなかったからでしょう。
今回は少ない数でも完売にしないとね。

[957: 評判気になるさん]

仮に、第２期が完売？したとして、

堂々、第２期完売！！
第１期、好評販売中？

なんか、笑えるフレーズになってしまうけど・・・

第１・２期を合わせて６０戸ほどあり、
両方の完売までの道のりは、かなり、遠い、険しい上り坂だぞー

[958: 検討板ユーザーさん]

お金ある人はこの辺りをあえて買わない。
お金無い層にはやや高い。
このペースだと入居時に100位売れ残りそう。

[959: eマンションさん]

表示を変えてきましたよー
この掲示板、一応、フォローしているのかな？

フォローしていたなら、
何故もっと早くから、価格や建築内容などを、改善をしなかったのだろうか？
１mmも、その気が無いから？でしょう

自社は、常に正しいと思っている経営陣がいるのか？
会社の文化だと思って、諦めた方が良いでしょう

マンション販売の世界では、一般的に、
・気になることは、営業マンや建築担当者に、トコトン確認すること
・重要なことは、書面で徴求すること
営業マンは、コロコロ替わって、言った言わないの世界になりますよ
最後は、その担当者は退職したので、詳細は分かりません！ですね

決して後悔しない買い物にしましょう！

※メリット以外に、デメリットや不都合な事実を、積極的に説明してくれる営業マンは、ある程度、信用しても良いでしょう。
良し悪しを踏まえて、検討するものですから

[960: 匿名さん]

なんで公式サイトいちいちチェックまでして粘着してるんだろ。愛してるの？

[961: 通りがかりさん]

欲しいけど買えないからひがんでるだけ。

[962: 評判気になるさん]

累計で、８２戸が売れた

売り出し１４３戸の ６割弱
総戸数 ２９３戸の ３割弱

規模を半分にすれば、
広い平面駐車場が創れたな
販売の進捗も良く見えたのにな

高価格で買う人数に、なんとなくマッチしたのにな

[963: 通りがかりさん]

ここを買った俺達は、特別だ！
って思っている人が、数人居るね

ふ～ん？・・・って、だけだよ

[964: マンション検討中さん]

>>963 通りがかりさん

煽りではなく言ってる意味が分からないです。

[965: マンコミュファンさん]

いくら岡山だからって、一応は新幹線停まる駅の近くなので、平面駐車場オンリーは無理でしょ。
ここにだだっ広い平面駐車場抱えたマンションあると余計に田舎感が増すので避けて欲しい。

[966: マンション検討中さん]

住人になりたい人の感覚だと、
便利で快適な方が良い！
って事になりませんか？

その分、高価なマンションに思えるけど？

高級感のある屋根付き平面、っていうのも、最高だと思いますが
月極めで３万円以上になるかもしれませんが、高給取りなら大丈夫だよ

[967: 通りがかりさん]

例えば平面駐車場月々30,000円で機械式の３階が5,000円であれば機械式の３階の方がニーズが多いと思う。　機械式駐車場も必ずしも1階から埋まるわけではないのだから。

[968: 元近所在住・デべ勤務で現在メーカー勤務さん]

情報屋のダイワハウス・ブランド弱い近鉄・中国エリア進出優先の長谷工・名前を連ねて置きたいJR四国に中電子会社。
住まいのプレステージ性が全く感じない。
投資物件として、施工管理が着実な物件としては〇。でも普通のマンションにしか感じない。仕様と間取り。

[969: マンション検討中さん]

だから、岡山を草刈場にして金儲けしたい西日本ローカル企業が、ロクでもない壁マンションを・・・と言われるんですよ。

[970: 通りがかりさん]

西日本のローカル企業が岡山を草刈場にできちゃうんですか？

[971: マンション検討中さん]

ここを購入した場合、将来賃貸での貸し出しや売却もできそうでしょうか？

[972: 匿名さん]

賃貸でな貸し出しはできるよ。売却も欲張らなければすぐ売れると思う。
なんだかんだ言っても立地はいいし。

[973: eマンションさん]

立地・環境・価格とか総合的に視て、
賃貸運用なら、アルファ奉還町でしょう
ここの価格だと、賃貸での利回りは、取れないでしょう
物件価格は、賃貸料金には、あまり関係ないからね

[974: マンション検討中さん]

>>973 eマンションさん

971の質問の主旨は、転勤などの事情により住めなくなった時に、買い手や借り手が簡単に見つかるかどうかということだと思うのですが。

[975: マンション検討中さん]

971です
そうですね。夫婦共に県外のため万が一手放した時に買い手や借り手が見つかるのか不安です。

[976: マンコミュファンさん]

中古マンションのサイトを、定期的にチェックしていますが、
築浅の売り価格が、買い手の価格水準から乖離していて、
顔ぶれが変動していないですね
買い手の相場からは、500～1,000万円くらい高く掲示されています
そのつもりで、サイトを見た方が良いと思います
賃貸だと、70～80m2で、階数や駐車場により異なりますが、15～16万円/月が、コロナ前の水準でしょう
今は、県外への赴任が縮小しているので、埋めるためなら、13万円/月くらいは覚悟した方が良いと思います

ここの販売価格では、賃貸にしても、売却にしても、相当な赤字は覚悟しておいた方が良いと思います

[977: マンション検討中さん]

単純に、
あと６０戸くらい販売しないと、
駐車場も埋まらないなー

管理費の収入確保が課題ですなー

竣工までに、駐車場を満タンにして欲しいですなー

[978: 名無しさん]

>>976 マンコミュファンさん

どこの物件なら大丈夫なの？

[979: 通りがかりさん]

ここは会社の補助で借りたい人にも需要あるから、賃貸需要は多いよ。
なんだかんだ立地は良い。

[980: マンション検討中さん]

>>976 マンコミュファンさん

合計３万円前後のマンション修繕積立金や管理費や駐車場代に加えて、
不動産屋の管理費を考えたら、
手取りで、１０万円無いって感じですかー

じゃー、ローン返済額は、１０万円までかー

[981: マンション保有中さん]

>>979 通りがかりさん

コロナ前のポレスター岡山ターミナルシティの賃貸では、
３月を逃したオーナーさんの募集が、次年の春まで掛かっていた様です
１３万円でも、旬を逃したら、付か無かった様子
元々は、７０平米・駐車場ありで、１５万円くらいの募集だったと思います
機械式でクルマの制約があったのもマイナスだったのかも

上層階の私は、年始の募集だったのと、
借主が小ベンツで、機械式にギリギリ収まったので、
何とかそれ以上の賃貸月額で契約出来ましたが

[982: 奉還町マンション保有さん]

>>979 通りがかりさん

不動産屋の甘い言葉には、騙されないことですわ
他の郊外エリアよりは、確かに需要はあったが、
簡単で単純な皮算用は、大怪我するわ
賃貸が入らない・売却が出来ないのが、１年間続いても大丈夫なくらいでないと、ダメですわ
976さんの忠告、想定内ですわ

[983: 奉還町マンション保有さん]

>>978 名無しさん

立地やその他条件が近いなら、投資金額の小さいマンションです
借主は、一時的な拠点を探していて、会社の補助にも制約があるので、
競合があったら、賃料が安い方に行きます
つまり、投資額が大きい方が不利です

[984: マンション検討中さん]

>>983 奉還町マンション保有さん

回答ありがとうございます。
立地やその他条件が近いなら、投資金額を抑えることができている方がいいのは分かりました。
そのうえで、ここと比べてどの物件がいいか具体名を伺いたいです。立地やその他条件の近いとこはどこでしょうか。

[985: 名無しさん]

新築なら、
アルファステイツ奉還町の下層階

中古で売りが出たら、
ポレスター岡山ターミナルシティ
リビンコートプライム岡山駅西

現在の売り物件、
岩田町のヴェルディを、500万円以上は値切るくらいでしょうか

[986: マンション検討中さん]

>>985 名無しさん

名前変わってますけど、奉還町マンション保有さんですか？
回答ありがとうございます！

[987: マンション欲しいさん]

>>977 マンション検討中さん
確かに、
駐車場を満タンにしないと、
大変な事になると思います。

ダイワさんが、販売の総責任みたいなので、キッチリ売ると思うけど、
ちょっと心配なレベルだと思います。

万が一、売れなかったら、補填してくれるでしょうか？

[988: マンション比較中さん]

>>987 マンション欲しいさん

ここを買われた方ですか？

[989: 通りがかりさん]

心配しなくても駐車場分は売れるだろうけど、むしろ駐車場が埋まった後が難易度が高くて大変かも。　周辺の月極は厳しいみたいだし。

[990: 名無しさん]

立地がいいから車はいらんよー

[991: マンション掲示板さん]

マイスタイルデザインやオプションの申込みが終了していたらなかなか売れないでしょうね。
すでに終わっている階もありますし、、、

[992: 検討板ユーザーさん]

>>990 名無しさん

駅周辺だけで生活するだけじゃないでしょう。
仕事も行く、遊びも行く、岡山で車無しは考えられない。
免許返した老人ならそうかもしれませんが。。

[993: 通りがかりさん]

杜の街のMRではカーシェアを勧められましたよ。これからはカーシェアが主流ですよ！的な。
まあ人それぞれだと思いますが、岡山でも車を持っていないのがありえない時代は終わったんですよ。
知らんけど。

[994: 通りがかりさん]

>>991 マンション掲示板さん

自分の希望に沿わせるなら早く購入した方が良いですが、お金に余裕が無くて値下げ待ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。私なら少々高くなっても前者を選びますが。

[995: 通りがかりさん]

竣工後販売は大手デベでは過半を超えているそうですよ。　特に大規模物件はその傾向が強い。　売る側の販売プランと実際の進捗のギャップは分かりませんがここは立地、施設、環境、規模、日照など強みも多いので竣工後の方が売れるのでは。

[996: マンション検討中さん]

もう少しすると、
アルファ奉還町が完売するでしょうから、
競合する「新築の選択肢」が無くなり、
ここを買うか？、
先延ばしするか？
になるはず！ですけどぉー

一点、気になるのが、
アルファ奉還町の北側が、大きく更地になったことです
小振りな分譲マンションが、十分に可能な気がする

線路脇よりは、住宅街の立地の方が住み易いから、企画次第では・・・
第２のプライム津島！になるかも？

[997: 名無しさん]

別に売れ残ってもええがー
それって買う人が心配すること？

[998: マンション検討中さん]

こことアルファステイツは競合しないっしょ笑

[999: eマンションさん]

随分と、契約を取られたんなら、
「競合」って言うのでは？

笑っ　笑っ　笑っ

[1000: 通りがかりさん]

1,000ゲット

[1001: 通りがかりさん]

随分と契約取られてんの？　関係者？　

[1002: 職人さん]

>>993 通りがかりさん
お金の無い学生ならまだしも、普通は車ぐらい買うでしょ。

[1003: eマンションさん]

普通のお金持ち達は、
このコロナ禍では、
宝飾品や高級時計、外車を買っているんだってー
クルマも、趣味、収集の一つですよ
高級マンションを買う人達にとってはね、クルマを置くところが要るんだよな

[1004: マンション掲示板さん]

駐車場まだまだあるよ。

[1005: マンション掲示板さん]

やっぱり、販売が、
低迷しているからなぁー

富裕層向けの駐車場に、
なっていなかったのかな？

[1006: マンション掲示板さん]

タワーパーキングよりは良いと思うけど。

[1007: マンション掲示板さん]

どんぐりコロコロ、背比べ！

似たり寄ったり！

現実は、厳しい限り

[1008: マンション検討中さん]

ここは学区どこなん？

[1009: 通りがかりさん]

石井小ですよ。

[1010: 匿名さん]

石井かぁ、ちょっと微妙だわ。

[1011: マンション検討中さん]

リタイア後の住まい需要なので、
病院やスーパー、利便性が良ければ、全然、大丈夫ですよ

そもそも、７０～８０m2ほどしかないので、
岡山の地方都市？感覚では、夫婦２人向けのマンションでは？
学区は、関係ないと思いますよ

スーパーを優先するなら、ここです
病院を優先するなら、アルファです

[1012: マンション検討中さん]

70とか、80とか言うと、広く聞こえるけど、
２０坪少々しかないからねえー

戸建ての場合、
いわゆる、狭小住宅っていう感じの広さだから、狭いのは確か！だね

家族計画にも由るけど、
子供２人なら、小学校までかなぁー
中学生は、大人と同じ体格だし、個室が欲しいだろうから

学区を気にする世代は、
100m2以上のマンションか、
戸建てを探した方が良いと思う

[1013: 通りがかりさん]

やっぱり、３０坪は、欲しいところだな

[1014: 通りがかりさん]

我が家は、
述べ床５０坪、駐車３台OK、庭付きの戸建てです
駅は違うけど、徒歩５分圏内(スーパーも)なので、便利でゆったり、伸び伸びと生活しています

ここを、並びで２戸買うという、選択肢はどうですか？
水周りが、ダブリますけど
ダイワさんも、きっと喜びますよ

[1015: 通りがかりさん]

>>1014 通りがかりさん
ステキなお住まい！土地建物でおいくらですか？

ここ並びで買うなら8000万円超え、広い部屋はもともと7000万円、フツーに無理です。

[1016: マンション検討中さん]

何故、マンションって、
●●坪って、表示しないのか、
理解出来たわっ！

そりゃ、狭小住宅だ！
と、直ぐ分かるもんねぇー
３０坪を、100m2超え！って表示したら、
大きいマンションって、
勘違いするもんねぇー
あー怖い　怖い！

[1017: マンション掲示板さん]

マンションの掲示板なのに、戸建てを比較対象にするのって、、、

[1018: マンション比較中さん]

>>1016 マンション検討中さん

何を理解したつもりになってるのか、何も理解できてないような・・
そもそもそんな勘違いする人おる？

[1019: 通りがかりさん]

マンション価格も、当面、
下落傾向になるんでしょうか？

2021年7月1日時点の
　◆1年間の地価動向◆
１.全国平均の「全用途」は、
　　0.4％の下落
　（前年比で、下落率は縮小）

２.全国平均の「住宅地」は、
　　0.5％の下落
　（前年比で、下落率は縮小）

３.全国平均の「商業地」は、
　　0.5％の下落
　（前年比で、下落率は拡大）

土地を高値掴みしていても、
販売・完売するためには、
仕方ないこともあるからね

[1020: マンション検討中さん]

投資の人は気のすむまで安くなるのを待てばいい。
実需の人は気に入った物件に出会えたら待たずに動いた方が幸せになれると思う。

[1021: 通りがかりさん]

投資目的、或いは、実需も一部ある投資目的の方々、
いわゆる、富裕層やプチ富裕層が、マンション購入の一端を支えていたという事は事実
それ故、苦戦している様に視える

一般の実需層にマッチしている価格だったなら、ここまでの苦戦を強いられただろうか？

何年も、我慢比べをするつもりなのでしょうか？
まぁ、資金力・企業体力はあるから、10年くらいは頑張れると思うが

[1022: マンション掲示板さん]

我慢比べではなく、一番儲かる価格設定にしてるだけでしょ。　在庫を持つコストなんてたいしたことないから値段下げるより数年かけて販売する方が儲かるんでしょ。　

[1023: 評判気になるさん]

へー、そんなもんなんやー

原価が、3～4割だから、
100戸残っても、大したこと無いか
100戸 × 50百万円 × 40%
　　＝ 20億円 程度か
会社規模からすると、
鼻糞くらいの、ハシタ金だ

ガラ空きのマンションだと、
買った住人は、可哀想だから、
って思う一面もあるけど

[1024: 匿名さん]

買えない人は他へドーゾ

[1025: 通りがかりさん]

買った住人ですけど、全く気にしてませんけど。　ご心配下さりありがとうございます。

[1034: 通りがかりさん]

プレミスト検討してて第一期で購入しなかった方はとりあえずプラウドの詳細分かるまで様子見でしょうね。　どれくらいの価格設定なのかもだけど、管理・修繕・駐車場含めるとだいぶ高そう。　

[1035: 口コミ知りたいさん]

>>1034 通りがかりさん
プラウドとでは格が違うでしょう。
西口と東口。西口買うなら戸建てでいい。