プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[901: マンション検討中さん]

気になる点があっても、仕様や立地などを総合的に判断して価格に見合うと思った人は買う。
立地はいいし、そんなに悪くないと思うよ。
リセールバリューはわかりません。

[902: マンコミュファンさん]

総合的に、価格がねー
一番、ネックなんだねー

[903: マンション検討中さん]

残念。
価格が見合ってないと感じたならここは見送るしかないですね。
私も見送り組です。

[904: マンション検討中さん]

岡山市は、政令市のなかでも、市街地の容積率が低く、土地の有効利用がしにくい都市なのですが、そんな岡山市のなかでは割と容積率が高めで、タワーマンションも可能だった貴重な土地に、よりによってこんな壁ビルを建てやがったのが、バ関西企業と四国の運輸会社です。

岡山を金儲けに利用して、いわゆる草刈場にしただけの数社。たいした仕様でもない、まともな緑地もない、タワマンでもない、そのくせ値段だけは割高！だから評判が悪いわけです。

[905: マンション検討中さん]

タワーの方が見た目かっこいいと感じる方が多いとは思いますが、実際に住む立場になると全戸南向きなのは暮らし安くて選びやすいのかなと感じます。

[906: 通りがかりさん]

仕入れた土地価格考えたら仕方ないんじゃないの？
坪単価200超えてんだよ
タワー建てて合うわけないやん　笑っ
文句あるんなら土地の売主にいいなよ

[907: マンション検討中さん]

同じ維持費で緑溢れるスタイリッシュなタワーになるなら変えて欲しいけど、高くなるならこれで良いと思う。　杜の街もプラウドも緑ないんでしょ。

[909: マンション検討中さん]

イオンへの地下道を通ってみました
車両通行止なのに原付はOKなの？
整備してくれる事を願います

[910: マンション検討中さん]

>>907
「高くなるなら」じゃなくてね、郊外型の壁マンションのくせに割高だから「値段がネックだね」「モノのわりに高いね」「ここは見送りで他を待とう」となってんの分かる？

[912: 匿名さん]

>>910 マンション検討中さん

あなたの意見も分かります。
しかし、気になるなら買わなきゃいいし、現に買っている人もいると言う現実もあります。
いろんな意見があっていいと思います。

繰り返しになりますが、あなたの意見も分かります。
排他的にならず、多様な意見があるということでいいのではないでしょうか。

これからの時代、多様性を受け入れない地域は発展は望めないと思うので、排他的すぎる意見があることが心配です。
都会のタワマンのいいとこばかり目につくかもですが、大都会は珠玉混合ですよ。

[913: マンション検討中さん]

>>910 マンション検討中さん

見送るという意見もあれば、これで良いという意見もある。　分かる？

[914: マンション検討中さん]

多様性、そう。

岡山にはタワマン少ないでしょ、広い公園を併設したようなのとかないでしょ、壁ビルの安っぽいマンションはいっぱいあるから、多様性を云々するならそういうタワマンで「妥当な価格帯の物件」だね。

決して、「既に郊外にもある壁マンション、しかも割高、ぼったくりという評価が多数な物件」ではないね。

[915: マンション掲示板さん]

特に高いと思わなかったので買いましたよ。もちろん、安いに越したことはないですが、安くして民度が下がるくらいなら、現価格で文句言わない方と隣人になりたいです。

[916: マンション比較中さん]

高いと感じるか感じないかは人によるけど、安くして民度が下がる云々は的外れ。「物の割に高い」と言われてるだけで、それ相応なら批判されずに済んだはず。

割高だろうとボッタだろうと、お金があってそれでも買うっていう人は買えばいいだけ。後悔しても自己責任だし売るときに安くなってもそれはそれってことで。

[917: 通りがかりさん]

岡山で土地取得坪単価200超えてるタワマンどこにあるの？笑っ
仮にタワー建ってたら値段が高すぎるだのまた言うんだろうな

関西の企業が岡山の事考えてとかおかしくない？
事業になるかどうかなんだからなにわけわからん事言ってんの？
土地売主どこか知ってんのかね
仕入れコスト高いからJVなってんだけどね

[921: 匿名さん]

>>919 マンション検討中さん

東京本社のナショナルブランド企業がちゃんとしたもの作るなら、
野村不動産のには文句言えないね。

[922: マンション検討中さん]

すごくムキになってるけど、買った人は価値があると思ったから買い、買えなかった人は割高だから見送ったと強がってそれでも気が済まないから買った人やどこかの企業に噛み付いてる事？　子供？

[923: 通りがかりさん]

岡山は一種坪単価40万と言われる中で坪200余裕超えで買った長谷工とJVの企業にぼったくりとは？
土地売主がぼったくりだからタワマンではないんだが？
設備面でも板マンの中では最高峰だろ
挙げ句の果てにはタワマンにしろだのお門違いなんだよ
これよりも価格が高くなってもタワマンなら買うのかよ
メジャーセブンが今まで岡山に本格的なタワーマンション建てなかった理由を考えた方がいい

[924: マンション検討中さん]

確かに公園にはがっかりしました

[926: マンション検討中さん]

ここって二重床じゃないよね
残念

[927: マンション検討中さん]

どっちの擁護とかではなく草刈り場の話はもう良いんじゃない？　偏り過ぎてて意味わからんし、興味ないし、何よりしつこい。

[928: マンション検討中さん]

機械式だと平均5分待つ感じですか？

[929: マンコミュファンさん]

>>928 マンション検討中さん

何段式かにもよると思いますが、自分とこはだいたい３分くらいかな。
（５段式の３段目使ってます。）
無論、他の人とかち合うとその分時間かかります。
ささっと出掛けることができるとは思わないでおいた方が良いかと思います。
私は毎日違う訳ではないですし、だいぶ慣れました。

[930: マンション検討中さん]

>>929 マンコミュファンさん

ありがとうございます
参考になります

[931: マンション検討中さん]

JVって何ですか？

[932: マンション検討中さん]

西口筋の通りから見た時にもう少し奥まってるのかと思ったら結構手前だった。　これで19階だと通りから見てもかなり存在感ありそう。　手前の長谷工の土地はマンションになったら完全に日陰だね。

[933: マンション比較中さん]

タワーマンションより全戸南向きの方が良いと思います。
東向き・西向き・北向きは如何なものかと住宅はやっぱり南向き。
マサ土て岡山市管轄の公園のことまで大和ハウスの責任？

[934: マンション検討中さん]

西口からマンションまで歩いてみました
暗いのと人が少なくて私は怖いと思いました
防犯対策してくれるといいなと思います

[935: マンション検討中さん]

時間帯とか通るルートによるのかな？　東口には程遠いけど一般的には結構明るい方だと思いますよ。　通り沿いの街灯、交差点の街灯、レンタカー屋さんが遅くまで明るく照らしてくれますし。　最短ルートの線路沿いは勿論暗いですよ。

[937: マンション検討中さん]

昭和町方面への人通りは、現状では少ないです。
奉還町・国体町方面は、住宅が多いので、人通りもあり、店舗や街灯などで明るいです。
夜の安心感、住宅環境としての静けさがあるのは、アルファだと思います。

このマンションが完売したうえで、
投資家の賃貸での単身者が少なくて、
家族連れの入居者が多いと、少しは人通りが増えて、安心感が出てくるのかな？

住宅街ではなくて、線路やスーパーや大通りが近いので、夜は少し騒がしいのは、仕方ないです。

[938: マンション検討中さん]

奉還町に住んでますが、夜歩くと小道が多くて凄くこわいです。空き家も多いし。大きな道沿いにあるマンションの方が夜も安心して歩けそうな気がしますが、、、

[939: マンション検討中さん]

>>937 マンション検討中さん

何故アルファ？　誰かアルファと迷ってるの？

[940: マンション検討中さん]

>>938 マンション検討中さん

最近建ったマンション、ポレスターやリビンコート、今度のアルファは、岡山駅から明るい大通りを行って、生活道路は少しだと思いますが・・・
確かに、昔からある少し離れた築10数年のマンションは、小道が長いですね

[941: マンション掲示板さん]

今住んでいるマンションの話しです。
玄関と２つの居室が、大通りに面しているけど、窓を閉めたら静かですよ。
ここも、線路や大通りが近いけど、窓を閉めたら、たぶん大丈夫だと思います。
でも、気候の良い時に、窓を開けて寝てみたら、やっぱり、五月蝿くて寝られませんでしたが。

[942: マンション検討中さん]

>>939 マンション検討中さん

アルファとは迷っていない
以上

[944: 検討中2]

西口は、東口に比べれば、落ち着いていて安心ですよ～

東口は、昼間でも、結構、変な方が多いです。
真昼間、岡山駅前郵便局付近で歩いていたら、自転車にのった女性の方に
因縁つけられました。
夕方6時頃、トマト銀行岡山駅支店のキャッシュコーナーに、
酔っ払い？、浮浪者が、入り込んでました。
人通りが多くても、変な方が多いところは、昼間でも危ないです。
西口に住んでますが、危険と思ったことはないです。

プレミスト付近は、比較的、落ち着いた所だと思いますよ。

[947: マンション検討中さん]

[No.908～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[948: マンション検討中さん]

ゲストルームは魅力。

[949: マンション検討中さん]

華々しい第１期が、
未だ１９戸残っている段階で、
しれーっと、第２期を始めて、
残４３戸を宣伝する必要があるのかな？

そして、無理やり、
第５期くらいまで、突き進むのかな？

全部の期で、完売しなかったら・・・
特売コーナーで、●割引とかもありうるのかな？
もしも、そうなったら。買うのも検討出来そうだが・・・

[950: マンション検討中さん]

二期を始めてくれないと一期の残り物件が好みでない人は困るのでは？

[951: マンション検討中さん]

第●期とかにする必要が、あるの？

アルファステイツ奉還町の様に、
全戸を先着順にしたら、
気に入った部屋を選べるんじゃ？

どっちにしても、
完売は、遠い未来だろうから、
まどろっこしい事は必要ない！
と思う人も多いでしょうなー

[952: 通りがかりさん]

>>951 マンション検討中さん
本当にそうだと思います。
希望のフロアは2期以降の販売ということで諦めました。
1期でないと駐車場が確保できないだろうとのことでしたので、、今となってはどうかわからないですが。
まあ、駐車場も良い位置だったのでよかったかな。
オプションの〆切もある中、期を区切って販売も少なくしてるのはなにか意図があるのでしょうか。
何フロアか販売していないところがあったと思います。

[953: マンション検討中さん]

最初は好きな部屋選べましたよ。
後は残った部屋を偏らずに捌くために期を区切ってるだけなのでは。

[954: マンション検討中さん]

販売していないフロア、
勝手な推測ですが、

ダイワさんが、原価で購入したら、
分譲賃貸で、十分に採算が取れますね

表面上は、完売に向けて数字も取れますし、一石二鳥だし
将来の中古マンション販売でも、
価格コントロールが効き易いメリットもあるからねー？

[955: マンション検討中さん]

販売していないフロアではなく、たまたま一期販売前に申し込みがなかったフロアでしょ。　全てが選べるタイミングであればフロアによって割高に感じるフロア、割安に感じるフロアがありました。　眺望や価格もありますので先に売れるフロア、残りやすいフロアがあるのでしょう。

[956: 評判気になるさん]

2期が少ないのは1期が売れなかったからでしょう。
今回は少ない数でも完売にしないとね。

[957: 評判気になるさん]

仮に、第２期が完売？したとして、

堂々、第２期完売！！
第１期、好評販売中？

なんか、笑えるフレーズになってしまうけど・・・

第１・２期を合わせて６０戸ほどあり、
両方の完売までの道のりは、かなり、遠い、険しい上り坂だぞー

[958: 検討板ユーザーさん]

お金ある人はこの辺りをあえて買わない。
お金無い層にはやや高い。
このペースだと入居時に100位売れ残りそう。

[959: eマンションさん]

表示を変えてきましたよー
この掲示板、一応、フォローしているのかな？

フォローしていたなら、
何故もっと早くから、価格や建築内容などを、改善をしなかったのだろうか？
１mmも、その気が無いから？でしょう

自社は、常に正しいと思っている経営陣がいるのか？
会社の文化だと思って、諦めた方が良いでしょう

マンション販売の世界では、一般的に、
・気になることは、営業マンや建築担当者に、トコトン確認すること
・重要なことは、書面で徴求すること
営業マンは、コロコロ替わって、言った言わないの世界になりますよ
最後は、その担当者は退職したので、詳細は分かりません！ですね

決して後悔しない買い物にしましょう！

※メリット以外に、デメリットや不都合な事実を、積極的に説明してくれる営業マンは、ある程度、信用しても良いでしょう。
良し悪しを踏まえて、検討するものですから

[960: 匿名さん]

なんで公式サイトいちいちチェックまでして粘着してるんだろ。愛してるの？

[961: 通りがかりさん]

欲しいけど買えないからひがんでるだけ。

[962: 評判気になるさん]

累計で、８２戸が売れた

売り出し１４３戸の ６割弱
総戸数 ２９３戸の ３割弱

規模を半分にすれば、
広い平面駐車場が創れたな
販売の進捗も良く見えたのにな

高価格で買う人数に、なんとなくマッチしたのにな

[963: 通りがかりさん]

ここを買った俺達は、特別だ！
って思っている人が、数人居るね

ふ～ん？・・・って、だけだよ

[964: マンション検討中さん]

>>963 通りがかりさん

煽りではなく言ってる意味が分からないです。

[965: マンコミュファンさん]

いくら岡山だからって、一応は新幹線停まる駅の近くなので、平面駐車場オンリーは無理でしょ。
ここにだだっ広い平面駐車場抱えたマンションあると余計に田舎感が増すので避けて欲しい。

[966: マンション検討中さん]

住人になりたい人の感覚だと、
便利で快適な方が良い！
って事になりませんか？

その分、高価なマンションに思えるけど？

高級感のある屋根付き平面、っていうのも、最高だと思いますが
月極めで３万円以上になるかもしれませんが、高給取りなら大丈夫だよ

[967: 通りがかりさん]

例えば平面駐車場月々30,000円で機械式の３階が5,000円であれば機械式の３階の方がニーズが多いと思う。　機械式駐車場も必ずしも1階から埋まるわけではないのだから。

[968: 元近所在住・デべ勤務で現在メーカー勤務さん]

情報屋のダイワハウス・ブランド弱い近鉄・中国エリア進出優先の長谷工・名前を連ねて置きたいJR四国に中電子会社。
住まいのプレステージ性が全く感じない。
投資物件として、施工管理が着実な物件としては〇。でも普通のマンションにしか感じない。仕様と間取り。

[969: マンション検討中さん]

だから、岡山を草刈場にして金儲けしたい西日本ローカル企業が、ロクでもない壁マンションを・・・と言われるんですよ。

[970: 通りがかりさん]

西日本のローカル企業が岡山を草刈場にできちゃうんですか？

[971: マンション検討中さん]

ここを購入した場合、将来賃貸での貸し出しや売却もできそうでしょうか？

[972: 匿名さん]

賃貸でな貸し出しはできるよ。売却も欲張らなければすぐ売れると思う。
なんだかんだ言っても立地はいいし。

[973: eマンションさん]

立地・環境・価格とか総合的に視て、
賃貸運用なら、アルファ奉還町でしょう
ここの価格だと、賃貸での利回りは、取れないでしょう
物件価格は、賃貸料金には、あまり関係ないからね

[974: マンション検討中さん]

>>973 eマンションさん

971の質問の主旨は、転勤などの事情により住めなくなった時に、買い手や借り手が簡単に見つかるかどうかということだと思うのですが。

[975: マンション検討中さん]

971です
そうですね。夫婦共に県外のため万が一手放した時に買い手や借り手が見つかるのか不安です。

[976: マンコミュファンさん]

中古マンションのサイトを、定期的にチェックしていますが、
築浅の売り価格が、買い手の価格水準から乖離していて、
顔ぶれが変動していないですね
買い手の相場からは、500～1,000万円くらい高く掲示されています
そのつもりで、サイトを見た方が良いと思います
賃貸だと、70～80m2で、階数や駐車場により異なりますが、15～16万円/月が、コロナ前の水準でしょう
今は、県外への赴任が縮小しているので、埋めるためなら、13万円/月くらいは覚悟した方が良いと思います

ここの販売価格では、賃貸にしても、売却にしても、相当な赤字は覚悟しておいた方が良いと思います

[977: マンション検討中さん]

単純に、
あと６０戸くらい販売しないと、
駐車場も埋まらないなー

管理費の収入確保が課題ですなー

竣工までに、駐車場を満タンにして欲しいですなー

[978: 名無しさん]

>>976 マンコミュファンさん

どこの物件なら大丈夫なの？

[979: 通りがかりさん]

ここは会社の補助で借りたい人にも需要あるから、賃貸需要は多いよ。
なんだかんだ立地は良い。

[980: マンション検討中さん]

>>976 マンコミュファンさん

合計３万円前後のマンション修繕積立金や管理費や駐車場代に加えて、
不動産屋の管理費を考えたら、
手取りで、１０万円無いって感じですかー

じゃー、ローン返済額は、１０万円までかー

[981: マンション保有中さん]

>>979 通りがかりさん

コロナ前のポレスター岡山ターミナルシティの賃貸では、
３月を逃したオーナーさんの募集が、次年の春まで掛かっていた様です
１３万円でも、旬を逃したら、付か無かった様子
元々は、７０平米・駐車場ありで、１５万円くらいの募集だったと思います
機械式でクルマの制約があったのもマイナスだったのかも

上層階の私は、年始の募集だったのと、
借主が小ベンツで、機械式にギリギリ収まったので、
何とかそれ以上の賃貸月額で契約出来ましたが

[982: 奉還町マンション保有さん]

>>979 通りがかりさん

不動産屋の甘い言葉には、騙されないことですわ
他の郊外エリアよりは、確かに需要はあったが、
簡単で単純な皮算用は、大怪我するわ
賃貸が入らない・売却が出来ないのが、１年間続いても大丈夫なくらいでないと、ダメですわ
976さんの忠告、想定内ですわ

[983: 奉還町マンション保有さん]

>>978 名無しさん

立地やその他条件が近いなら、投資金額の小さいマンションです
借主は、一時的な拠点を探していて、会社の補助にも制約があるので、
競合があったら、賃料が安い方に行きます
つまり、投資額が大きい方が不利です

[984: マンション検討中さん]

>>983 奉還町マンション保有さん

回答ありがとうございます。
立地やその他条件が近いなら、投資金額を抑えることができている方がいいのは分かりました。
そのうえで、ここと比べてどの物件がいいか具体名を伺いたいです。立地やその他条件の近いとこはどこでしょうか。

[985: 名無しさん]

新築なら、
アルファステイツ奉還町の下層階

中古で売りが出たら、
ポレスター岡山ターミナルシティ
リビンコートプライム岡山駅西

現在の売り物件、
岩田町のヴェルディを、500万円以上は値切るくらいでしょうか

[986: マンション検討中さん]

>>985 名無しさん

名前変わってますけど、奉還町マンション保有さんですか？
回答ありがとうございます！

[987: マンション欲しいさん]

>>977 マンション検討中さん
確かに、
駐車場を満タンにしないと、
大変な事になると思います。

ダイワさんが、販売の総責任みたいなので、キッチリ売ると思うけど、
ちょっと心配なレベルだと思います。

万が一、売れなかったら、補填してくれるでしょうか？

[988: マンション比較中さん]

>>987 マンション欲しいさん

ここを買われた方ですか？

[989: 通りがかりさん]

心配しなくても駐車場分は売れるだろうけど、むしろ駐車場が埋まった後が難易度が高くて大変かも。　周辺の月極は厳しいみたいだし。

[990: 名無しさん]

立地がいいから車はいらんよー

[991: マンション掲示板さん]

マイスタイルデザインやオプションの申込みが終了していたらなかなか売れないでしょうね。
すでに終わっている階もありますし、、、

[992: 検討板ユーザーさん]

>>990 名無しさん

駅周辺だけで生活するだけじゃないでしょう。
仕事も行く、遊びも行く、岡山で車無しは考えられない。
免許返した老人ならそうかもしれませんが。。

[993: 通りがかりさん]

杜の街のMRではカーシェアを勧められましたよ。これからはカーシェアが主流ですよ！的な。
まあ人それぞれだと思いますが、岡山でも車を持っていないのがありえない時代は終わったんですよ。
知らんけど。

[994: 通りがかりさん]

>>991 マンション掲示板さん

自分の希望に沿わせるなら早く購入した方が良いですが、お金に余裕が無くて値下げ待ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。私なら少々高くなっても前者を選びますが。

[995: 通りがかりさん]

竣工後販売は大手デベでは過半を超えているそうですよ。　特に大規模物件はその傾向が強い。　売る側の販売プランと実際の進捗のギャップは分かりませんがここは立地、施設、環境、規模、日照など強みも多いので竣工後の方が売れるのでは。

[996: マンション検討中さん]

もう少しすると、
アルファ奉還町が完売するでしょうから、
競合する「新築の選択肢」が無くなり、
ここを買うか？、
先延ばしするか？
になるはず！ですけどぉー

一点、気になるのが、
アルファ奉還町の北側が、大きく更地になったことです
小振りな分譲マンションが、十分に可能な気がする

線路脇よりは、住宅街の立地の方が住み易いから、企画次第では・・・
第２のプライム津島！になるかも？

[997: 名無しさん]

別に売れ残ってもええがー
それって買う人が心配すること？

[998: マンション検討中さん]

こことアルファステイツは競合しないっしょ笑

[999: eマンションさん]

随分と、契約を取られたんなら、
「競合」って言うのでは？

笑っ　笑っ　笑っ

[1000: 通りがかりさん]

1,000ゲット