プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[730: 匿名さん]

私がプロジェクトリーダーなら、
『一般への販売は、第１期だけにします！』
『残りは全部ダイワの賃貸マンションにします！』
という決定をして、早期の完売を検討すると思います

D-roomを越える、D-マンションというジャンルで勝負するという、経営判断もありだと思います

一般への販売価格よりは、かなり安い原価で計算するので、ソコソコの利回り・収益も上げられると思います

個人の感想ですが、これ以上の広告宣伝費を掛ける必要は無いと思いますよ

[731: マンション検討中さん]

吉備線が近いわ
うるせー

[732: 検討中2]

>>729 通りがかりさん
奉還町のところで書き込んでくださいね。

奉還町に住む方は病院に通う高齢者が多いのですね？

病院よりスーパー、イオンに近いのが気に入っています。

車を使わなくても、毎日の買い物が便利なところがいいですね。

[733: マンコミュファンさん]

吉備線ではなくて、
桃太郎線だよー

低層階は、大変だわー

[734: 検討中2]

>>730 匿名さん
いくらで、賃貸するつもりなのでしょうか？
岡山駅周辺で賃貸で借りられるのは、転勤族の方、会社から家賃補助がでる方々。
岡山ではそんなに需要は多くないですよ。
10年前なら、岡山駅徒歩10分でも2000万代で70平米新築マンション購入可能で、
賃貸に出し、利益を出すこともできましたが、今では、奉還町の3000万のマンション購入して賃貸に出してもそう利益は出ません。
家賃を高くしすぎると、入ってくれないですよ。
グレースタワーⅢでも賃貸に出していたのがなかなか決まらなかった。

[735: 匿名さん]

お詳しいですね(笑)

[736: マンション検討中さん]

朝夕の通勤時間帯では、
岡山行き、総社行きが、各々３０毎に運転しているから、
上下線で考えたら、１時間に４～５本が通る計算になるなー

１０～１５分おきに、ディーゼルの汽車が通るのでは、窓は開けられないでしょうねー

せめて、５階より上でないと・・・

そう考えると、ヤッパリ高いなー

[737: 匿名さん]

一般への販売価格が4500万円なら、
オーナーのダイワさんの原価は、半分以下でしょうから、2000万円ソコソコでしょう

相場の賃料で、十分やって行けるのでは？

[738: 匿名さん]

出口戦略は、
１０～１５年間の賃貸運用の後に、中古マンションとして売却する

おそらく、原価程度の価格で、売却することになるので、元は取れる

私は、選択肢の一つだと思いますよー

[739: 匿名さん]

一般のお客さんが買っても、ダメですよー

あくまでも、プロジェクト主体のダイワさんが、原価で運用するから、利益が出るんです

[740: マンション検討中さん]

現実味の無いどうでも良い話で盛り上がってますね。
普通に何年かかっても完売させるでしょ。
プラウドタワーいくらかなー。

[741: マンション検討中さん]

正式名は吉備線だから笑
こういう知ったかとかすぐに否定する奴とは同じマンションに住みたくないね

[742: マンション検討中さん]

何線かなんてどっちでも良いし、音も気にならないので大丈夫。　心配ありがとう！
これで気になってたらもっと線路近いマンションや本数多かったり車両長い路線沿いはどうすんだ。　線路の反対側にもマンションあるぞ。

[743: マンション検討中さん]

音はうるさいよ

[744: マンション検討中さん]

電車の音、全くうるさくありません。実験ずみです。
それに、私立小学校の授業料は実は、月３万円ちょっとくらいです。英会話教室や塾通わせなくて済むし、質の高い教育で3万円は高くないと思いますが、、、

[745: マンション検討中さん]

全くってことはないでしょうが、私には桃太郎線は気になりました。実験済みです。
人によって違うんでしょ許容範囲は。

[746: マンション検討中さん]

同じ音でも気になるか気にならないかは人それぞれ。　大規模なので部屋によって音量もそれぞれ。　買う人は考慮して部屋を選べば良いし、買えない人は心配してくれてありがとう。

[747: マンション検討中さん]

ペニンシュラのフィオレストーンが素敵。

[748: マンション検討中さん]

床暖房っているかなーって悩んでる

[749: マンション検討中さん]

>>748 マンション検討中さん

オプションの増設の事？？？

[750: マンション検討中さん]

駐車場のうち、電気自動車専用の区画は、いつ頃から設置されるんだろうか？

[751: eマンションさん]

オプションで色々迷っています。
皆さんはどんなオプションを予定されていますか？
特に『これは絶対外せない！』というものがあれば教えて下さい。

[752: マンション検討中さん]

>>751 eマンションさん

欲しいものばかりですよね。
ダウンライトとフィオレストーンと鍵は外したくないです。

[753: 評判気になるさん]

>>751 eマンションさん
玄関の鍵は変えます。　IH、食洗機深型、カップボードは頼みます。ダウンライトも付けようかなと。
見積もりで200万くらい行ったので、天板は標準の予定です。

[754: 評判気になるさん]

>>751 eマンションさん

同じく、ダウンライト、IH、鍵、深型は決めました。
あとはレンジフード、収納を

[755: マンション検討中さん]

浴室もせっかくなのでとワイドフルミラー、浴槽、床までいくとなかなかのお値段ですが、そこまでいって電球なのもな・・・となってダウンライトにするとあれよあれよとなっちゃいます。

[756: 匿名さん]

予算ギリギリ？

[757: eマンションさん]

なるほど！ありがとうございます。
とても参考になりました。
鍵や食洗機の変更は全く考えていなかったので
是非検討してみようと思います。
浴室のダウンライトいいですよね！
どこか予算を削ってでもつけたいなと思っています。

[758: マンション比較中さん]

ダウンライトは雰囲気良くなるよ
後から変更したら大掛かりなのはやっておいて

[759: マンション検討中さん]

コンロや水栓などは差額分アップではないので後で変えた方が安いよ。　エコカラットやタイルなんかも割高。

[760: マンション検討中さん]

やっぱり、
トイレは、TOTOのネオレスト除菌水のタンクレスで、お掃除楽チン、スッキリ広く！
お風呂は、TOTOのシンラの肩湯にして、１日の疲れを癒してリラックス！

３００万円ほどコストアップだけど、折角の機会だから、やってしまおうかな

[761: eマンションさん]

オプションは迷ったらGoが鉄則ですね

[762: マンション検討中さん]

お風呂変えれるの??
知らなかった。　変えようかな。

[763: 名無しさん]

玄関　　　インテリジェントキー
リビング　ダウンライト
キッチン　天板、食洗機、カップボード、水栓
洗面台　　天板、水栓
風呂　　　弓型→コーティング

水回りを中心に有償オプションつけました。

[764: マンション検討中さん]

>>763 名無しさん

キッチンと洗面台の天板合わせると素敵ですよねー。

[765: 匿名さん]

>>758 マンション比較中さん

他のとこでダウンライトって電球交換の費用が数万円かかると聞きましたが、どこも同じですかね？

[766: 通りがかりさん]

>>765 匿名さん

ダウンライトとはそういうものです
業者に替えてもらいましょう

[767: マンション検討中さん]

LEDのダウンライトは電球ではなく器具ごと交換するのが一般的だと聞きました。

[768: 匿名さん]

聞いたのは自由でも、発表はやめてよね。

[769: マンション検討中さん]

洪水で浸水する地域ではないですよね？

[770: 匿名さん?]

そんなに駅チカでもない。
ましてや駅裏。

[771: マンション検討中さん]

衝撃！
メルセデス・ベンツが、
10年以内に
すべて電気自動車へ移行の方針を
23日に発表したよー

早く駐車場に、
充電器を設置してくれよー

ベンツが駐車出来ない、
旧型マンションでは、
生活に支障が出るし、
資産価値、大幅減少だわー

充電器を設置しないとか、
庶民価格にも合わさないとか、
何も改善しないのなら、
完売目標は 夢 になるぞー

[772: マンション比較中さん]

充電器の心配しないでもいい
自動車は無人自動走行となる
使った分だけ払うようになる
長距離は、鉄道のみとなり
より都市化、過疎化が進む
新幹線の駅近くはいいが
地方の幹線鉄道は廃線化が進むよ
それが環境未来社会

[773: マンション検討中さん]

EVがメインになる頃には必ずしも各駐車場に充電器が必要とは限らないよ。　その頃には充電設備もバッテリーも劇的に進化してます。　急速充電器も今は50KWが主流だけど、すぐに90KWや150KWに切り替わっていきます。　自宅で3KWの普通充電でチマチマ充電しなくても共有の150KWを設置すれば十分かもしれないし、ディーラーや公共施設で30分お茶飲んでる間に500キロ走行分の充電が出来るようになります。

[774: マンション検討中２さん]

そうだなー、
急速充電器を１台、
敷地内に設置してくれるだけで、ある程度、目的を達成出来るかもしーないですね

[775: マンション検討中さん]

イオンに近いし
駅に近い
全戸南向きはいいと思う
標準装備の少なさがと
オプションを追加でかなぁと思う

[776: マンション検討中２さん]

急速充電器、
設置するつもりも、場所も無いと思うけど・・・

販売状況が良くないし、広告宣伝費も予算以上に掛かっているし、
このままだと、利益確保のため、コスト削減の方向ですね

他のマンションに変えるのか、
ＥＶ販売だけになる前に、売却することも、選択肢かな、たぶん損切り・・・

[777: マンション検討中さん]

>>776 マンション検討中２さん

広告宣伝費予想以上とは実際にどれくらい余計にかかってるんですか？

[778: マンション検討中さん]

>>776 マンション検討中２さん
急速充電器ぐらいは、たいした金額ではないので、予備費の範囲内だと思います。
１台分の充電場所ぐらいは、何とかして欲しいです。

[779: マンション検討中さん]

ダイワはつけないし、今の急速充電器は低性能、高価格なので今付けても意味ないですよ。
EVに切り替わった頃の高性能、低価格な急速充電器を管理費から捻出でしょう。