プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[710: マンション検討中さん]

東口の杜の街、ロイヤル幸町とすぐ完売だったので、ここもいくのかなと思ったが、やっぱり西口は難しいね。
東口駅前は別として他のマンションと比べて売れ行きは実際どうなの？

[711: マンション検討中さん]

どこも売れてないよね。　特にアルファはどれも苦労してるでしょ。　竣工一年切った物件はかなりの値引き提示してるけど苦戦中。　サーパスもモノは良さそうだけど苦労してる感じ。　しっかり利益を取る為に在庫前提の商売か在庫を抱える余裕が無く叩き売りの商売か企業戦略の違いもあるよね。　幸町は読み違いで機会損失でしょう。

[712: マンション検討中さん]

幸町の機会損失って
安かったということですか？
出遅れたので価格も分からなかった
岡ビル後の複合マンションに
期待しているんだがいつできるんだろう？

[713: マンション検討中さん]

早期完売は聞こえは良いが企業収益の観点からは大きな損。　買い手は勿論相場より安く買えてハッピーですが。　あと100万づつ高いプライスでも簡単に売れたでしょう。　それだけで2億近い違いです。　300万づつ高かったら売れなかったのか？　500万なら？　大規模なら簡単に数億から十数億変わってきます。　理想は竣工後しばらくして完売が1番効率が良いのでは。　ただ、在庫を持つ体力の無い企業は500万引いてでも竣工前完売しなければならないですが。

[714: マンション検討中さん]

買う側が企業収益とか何で？って感じです。
顧客としては人気のある価値の高いマンションに住みたい。

[715: マンション検討中さん]

どの企業も必ずしも早期完売を狙ってるわけではないと思われるという話です。
私も読み違いの高い物件よりは読み違いの安い物件を買いたい。　残念ながらもたもたしてて幸町は買えませんでしたが。

[716: 通りがかりさん]

幸町が安くみえるのって、目の前がビルの壁のところが多いからでは？
南棟も10階くらいまでは安いけど、そういうことでしょ？
前を通りましたが、隣のビルが近すぎてびっくりしました。
南棟の上層階は良いと思いますけど、普通に高額でしたけどね。

[717: 通りがかりさん]

久々に、桃太郎線に乗車。
立ち上がってきたマンションが、見える様になってきましたが・・・

更地の時は思わなかったけど、
線路に、めっちゃ近いですねー

[718: マンション検討中さん]

デカい！！　絶対カッコいい。
よくあるパッと見で分かるシリーズものの外見やトサカみたいなマークはダサい。

[719: eマンションさん]

低層階は、かなり厳しい住環境になりますね！
かといって、
中層階から上は、メガ高い価格設定っ！
マンション市況の変化で、その高さが更に際立ってきたんだけれども、
これから先、どうするのかねー？

広告宣伝費他を１５億円くらい削減したら、
各戸、５００万円位の価格改定の原資が出来るんだけどねー！
それでも、相場からは、十分に解離していると思うけど

中古になって、売却する時に、差額を認識して後悔するんだろうなー、きっと。

[720: マンコミュファンさん]

1期でこの販売ペースだと相当数が竣工後も残ることになりそうです。津島のあたりのリ○ンコートもまだ売ってますよね。
売れ残りしてるマンションのイメージもありますし
当然リセール価格にも影響はあるでしょう。

[721: マンション検討中さん]

ここは随分ひがまれる程の人気物件ですね。
まぁ、この立地で南向きでこれ程の規模は今後難しいでしょうから人気も頷けます。

[722: マンコミュファンさん]

そうですねー

ひ　が　ま　れ　る　程

大　人　気　な

集　合　住　宅　ですねー

まぁ、関心が高い物件ではあるな！

[723: マンション検討中さん]

グレースタワーⅢの売り物件！
16階／21階建の角住戸、
101平米の２LDKだよー
３０坪程の広さですが、

７,９５０万円！！

総合的な評価はどうだろう？
大きな戸建てが建つ価格ともいう！

[724: 通りがかりさん]

>>721 マンション検討中さん
人気物件なら1期分は売れてるでしょ。。
嫌みですか？

[725: 購入経験者さん]

>>723 マンション検討中さん
郊外で大きな戸建てより
グレースタワー16階
その価格なら広いし、いいと思う

[726: 検討中2]

北向きでも？

[727: マンション検討中さん]

仮に売れ残ったとしてもダイワさんですから、賃貸物件として第二の手があるのでは？？むしろ、マンションが完成した後に価値が高くなることもありうる。駅から6分で静か、南向きで設備や共用施設の良さを活かせば、地方に短期間転勤でくる金持ちビジネスマンには即決定の物件になるでは。

今後さらに高齢化社会は進み、便利な駅周辺に人は集まる傾向が続くことを考えれば、10年経ってもマンションの価値は下がらないと予測。
また、共働きの多い忙しい若い世代は、庭の管理で週末も疲れてしまう広い戸建てよりは、駅の周辺の便利さと効率を求めて中心部に住まいを構えるはず。

教育環境に関しれも、岡山の主要私立小学校のどれとも近い岡山駅周辺に住みながら、子供を私立小学校に通わせれば問題なし。

[728: マンコミュファンさん]

ここを買って、更に、子供を私立小学校に通わせれば、問題なし？
どんだけの世帯年収？

そんなサラリーマン、ゴロゴロしていないと思うわー

私立に行かせるなら、奉還町を買うのがやっとではないか？
それでも、厳しいと思うけど

[729: 通りがかりさん]

高齢化社会は進み、便利な駅周辺に人は集まる傾向が続く・・・

済生会総合病院に近い方が、高齢者に人気が出ると思うので、奉還町の方が資産価値がありそうですね

価格もずれていないし、私なら、奉還町かな

[730: 匿名さん]

私がプロジェクトリーダーなら、
『一般への販売は、第１期だけにします！』
『残りは全部ダイワの賃貸マンションにします！』
という決定をして、早期の完売を検討すると思います

D-roomを越える、D-マンションというジャンルで勝負するという、経営判断もありだと思います

一般への販売価格よりは、かなり安い原価で計算するので、ソコソコの利回り・収益も上げられると思います

個人の感想ですが、これ以上の広告宣伝費を掛ける必要は無いと思いますよ

[731: マンション検討中さん]

吉備線が近いわ
うるせー

[732: 検討中2]

>>729 通りがかりさん
奉還町のところで書き込んでくださいね。

奉還町に住む方は病院に通う高齢者が多いのですね？

病院よりスーパー、イオンに近いのが気に入っています。

車を使わなくても、毎日の買い物が便利なところがいいですね。

[733: マンコミュファンさん]

吉備線ではなくて、
桃太郎線だよー

低層階は、大変だわー

[734: 検討中2]

>>730 匿名さん
いくらで、賃貸するつもりなのでしょうか？
岡山駅周辺で賃貸で借りられるのは、転勤族の方、会社から家賃補助がでる方々。
岡山ではそんなに需要は多くないですよ。
10年前なら、岡山駅徒歩10分でも2000万代で70平米新築マンション購入可能で、
賃貸に出し、利益を出すこともできましたが、今では、奉還町の3000万のマンション購入して賃貸に出してもそう利益は出ません。
家賃を高くしすぎると、入ってくれないですよ。
グレースタワーⅢでも賃貸に出していたのがなかなか決まらなかった。

[735: 匿名さん]

お詳しいですね(笑)

[736: マンション検討中さん]

朝夕の通勤時間帯では、
岡山行き、総社行きが、各々３０毎に運転しているから、
上下線で考えたら、１時間に４～５本が通る計算になるなー

１０～１５分おきに、ディーゼルの汽車が通るのでは、窓は開けられないでしょうねー

せめて、５階より上でないと・・・

そう考えると、ヤッパリ高いなー

[737: 匿名さん]

一般への販売価格が4500万円なら、
オーナーのダイワさんの原価は、半分以下でしょうから、2000万円ソコソコでしょう

相場の賃料で、十分やって行けるのでは？

[738: 匿名さん]

出口戦略は、
１０～１５年間の賃貸運用の後に、中古マンションとして売却する

おそらく、原価程度の価格で、売却することになるので、元は取れる

私は、選択肢の一つだと思いますよー

[739: 匿名さん]

一般のお客さんが買っても、ダメですよー

あくまでも、プロジェクト主体のダイワさんが、原価で運用するから、利益が出るんです

[740: マンション検討中さん]

現実味の無いどうでも良い話で盛り上がってますね。
普通に何年かかっても完売させるでしょ。
プラウドタワーいくらかなー。

[741: マンション検討中さん]

正式名は吉備線だから笑
こういう知ったかとかすぐに否定する奴とは同じマンションに住みたくないね

[742: マンション検討中さん]

何線かなんてどっちでも良いし、音も気にならないので大丈夫。　心配ありがとう！
これで気になってたらもっと線路近いマンションや本数多かったり車両長い路線沿いはどうすんだ。　線路の反対側にもマンションあるぞ。

[743: マンション検討中さん]

音はうるさいよ

[744: マンション検討中さん]

電車の音、全くうるさくありません。実験ずみです。
それに、私立小学校の授業料は実は、月３万円ちょっとくらいです。英会話教室や塾通わせなくて済むし、質の高い教育で3万円は高くないと思いますが、、、

[745: マンション検討中さん]

全くってことはないでしょうが、私には桃太郎線は気になりました。実験済みです。
人によって違うんでしょ許容範囲は。

[746: マンション検討中さん]

同じ音でも気になるか気にならないかは人それぞれ。　大規模なので部屋によって音量もそれぞれ。　買う人は考慮して部屋を選べば良いし、買えない人は心配してくれてありがとう。

[747: マンション検討中さん]

ペニンシュラのフィオレストーンが素敵。

[748: マンション検討中さん]

床暖房っているかなーって悩んでる

[749: マンション検討中さん]

>>748 マンション検討中さん

オプションの増設の事？？？

[750: マンション検討中さん]

駐車場のうち、電気自動車専用の区画は、いつ頃から設置されるんだろうか？

[751: eマンションさん]

オプションで色々迷っています。
皆さんはどんなオプションを予定されていますか？
特に『これは絶対外せない！』というものがあれば教えて下さい。

[752: マンション検討中さん]

>>751 eマンションさん

欲しいものばかりですよね。
ダウンライトとフィオレストーンと鍵は外したくないです。

[753: 評判気になるさん]

>>751 eマンションさん
玄関の鍵は変えます。　IH、食洗機深型、カップボードは頼みます。ダウンライトも付けようかなと。
見積もりで200万くらい行ったので、天板は標準の予定です。

[754: 評判気になるさん]

>>751 eマンションさん

同じく、ダウンライト、IH、鍵、深型は決めました。
あとはレンジフード、収納を

[755: マンション検討中さん]

浴室もせっかくなのでとワイドフルミラー、浴槽、床までいくとなかなかのお値段ですが、そこまでいって電球なのもな・・・となってダウンライトにするとあれよあれよとなっちゃいます。

[756: 匿名さん]

予算ギリギリ？

[757: eマンションさん]

なるほど！ありがとうございます。
とても参考になりました。
鍵や食洗機の変更は全く考えていなかったので
是非検討してみようと思います。
浴室のダウンライトいいですよね！
どこか予算を削ってでもつけたいなと思っています。

[758: マンション比較中さん]

ダウンライトは雰囲気良くなるよ
後から変更したら大掛かりなのはやっておいて

[759: マンション検討中さん]

コンロや水栓などは差額分アップではないので後で変えた方が安いよ。　エコカラットやタイルなんかも割高。

[760: マンション検討中さん]

やっぱり、
トイレは、TOTOのネオレスト除菌水のタンクレスで、お掃除楽チン、スッキリ広く！
お風呂は、TOTOのシンラの肩湯にして、１日の疲れを癒してリラックス！

３００万円ほどコストアップだけど、折角の機会だから、やってしまおうかな

[761: eマンションさん]

オプションは迷ったらGoが鉄則ですね

[762: マンション検討中さん]

お風呂変えれるの??
知らなかった。　変えようかな。

[763: 名無しさん]

玄関　　　インテリジェントキー
リビング　ダウンライト
キッチン　天板、食洗機、カップボード、水栓
洗面台　　天板、水栓
風呂　　　弓型→コーティング

水回りを中心に有償オプションつけました。

[764: マンション検討中さん]

>>763 名無しさん

キッチンと洗面台の天板合わせると素敵ですよねー。

[765: 匿名さん]

>>758 マンション比較中さん

他のとこでダウンライトって電球交換の費用が数万円かかると聞きましたが、どこも同じですかね？

[766: 通りがかりさん]

>>765 匿名さん

ダウンライトとはそういうものです
業者に替えてもらいましょう

[767: マンション検討中さん]

LEDのダウンライトは電球ではなく器具ごと交換するのが一般的だと聞きました。

[768: 匿名さん]

聞いたのは自由でも、発表はやめてよね。

[769: マンション検討中さん]

洪水で浸水する地域ではないですよね？

[770: 匿名さん?]

そんなに駅チカでもない。
ましてや駅裏。

[771: マンション検討中さん]

衝撃！
メルセデス・ベンツが、
10年以内に
すべて電気自動車へ移行の方針を
23日に発表したよー

早く駐車場に、
充電器を設置してくれよー

ベンツが駐車出来ない、
旧型マンションでは、
生活に支障が出るし、
資産価値、大幅減少だわー

充電器を設置しないとか、
庶民価格にも合わさないとか、
何も改善しないのなら、
完売目標は 夢 になるぞー

[772: マンション比較中さん]

充電器の心配しないでもいい
自動車は無人自動走行となる
使った分だけ払うようになる
長距離は、鉄道のみとなり
より都市化、過疎化が進む
新幹線の駅近くはいいが
地方の幹線鉄道は廃線化が進むよ
それが環境未来社会

[773: マンション検討中さん]

EVがメインになる頃には必ずしも各駐車場に充電器が必要とは限らないよ。　その頃には充電設備もバッテリーも劇的に進化してます。　急速充電器も今は50KWが主流だけど、すぐに90KWや150KWに切り替わっていきます。　自宅で3KWの普通充電でチマチマ充電しなくても共有の150KWを設置すれば十分かもしれないし、ディーラーや公共施設で30分お茶飲んでる間に500キロ走行分の充電が出来るようになります。

[774: マンション検討中２さん]

そうだなー、
急速充電器を１台、
敷地内に設置してくれるだけで、ある程度、目的を達成出来るかもしーないですね

[775: マンション検討中さん]

イオンに近いし
駅に近い
全戸南向きはいいと思う
標準装備の少なさがと
オプションを追加でかなぁと思う

[776: マンション検討中２さん]

急速充電器、
設置するつもりも、場所も無いと思うけど・・・

販売状況が良くないし、広告宣伝費も予算以上に掛かっているし、
このままだと、利益確保のため、コスト削減の方向ですね

他のマンションに変えるのか、
ＥＶ販売だけになる前に、売却することも、選択肢かな、たぶん損切り・・・

[777: マンション検討中さん]

>>776 マンション検討中２さん

広告宣伝費予想以上とは実際にどれくらい余計にかかってるんですか？

[778: マンション検討中さん]

>>776 マンション検討中２さん
急速充電器ぐらいは、たいした金額ではないので、予備費の範囲内だと思います。
１台分の充電場所ぐらいは、何とかして欲しいです。

[779: マンション検討中さん]

ダイワはつけないし、今の急速充電器は低性能、高価格なので今付けても意味ないですよ。
EVに切り替わった頃の高性能、低価格な急速充電器を管理費から捻出でしょう。

[780: マンション検討中さん]

既成事実として、
１台分の場所と機器が設置されていないと、
約300世帯の意見が、スムーズにまとまる訳ないよね
そこんところが分からない様では、選択肢にならないなー

ここは機械式駐車場なんだから、機器を設置する平面場所の確保が、出来ない可能性もあるしね

まぁ、このマンションに固執することもないし、他を当たれば良い話だったね

[781: マンション検討中さん]

最近の売れ行きをご存知の方いらっしゃいますか？
1期で申し込み？希望？の印が結構たくさんついていたのを見たけど、あれからどうなったのでしょう。

[782: 匿名さん]

あら、具体的に何が楽しみですの？

[783: 通りがかりさん]

>>773 マンション検討中さん
適当なこと言わないように。充電のインフラと電池の進化は一朝一夕にはいかないよ！
マンションや自宅に設置は必須です。

[784: マンション検討中さん]

>>781 マンション検討中さん

このペースだと一期完売するのにあと１年かかりそうなペースです。
竣工後も相当数が売れ残りそう。

[785: マンション検討中さん]

現在の高性能急速充電器でテスラスーパーチャージャーＶ3というものがあります。　最大出力250kWで5分間の充電で120キロ走行出来るそうです。　現在の急速充電器のスタンダードは50kWなので250kWは今はかなり特殊ですが、3年後、5年後、10年後EVメインの時代が来た時に250kWまでもいかないにしても 100kWや150kWが主流にならないと言えるだろうか。　駐車場一台づつにわざわざ普通充電器を付ける選択を住民の大多数が支持するだろうか。

[786: マンション検討中さん]

300戸近い世帯なのに、
急速充電器が、たった１台すらも、
ないなんて、ナンセンスだと思うけど

複数台あっても良いくらいだわ

[787: マンション検討中さん]

電気自動車が一般化された時には、既にガソリンスタンドが全部電気自動車用になってるはずで、充電器の開発も進み、充電時間も数分の時代が来るのではないかと思いますが。　

そもそも、駅近生活すると、普段は車は全く要らず、たまにレンタカーで足りると思いますよ。東京で車要らないのと同じ感じで。

[788: マンション検討中さん]

レンタカーで良いなら、機械式駐車場をあんなに造らなくても
平面駐車場にして、ゆったりした空間にして欲しいよ
ニーズがあって、機械式を造るのでは？
だったら、１台くらいあって、当たり前と思うけど

[789: 通りがかりさん]

なんだろう、この無駄な討論w

[790: マンション検討中さん]

とりあえず今はいらない。　そう興奮しなさんな。

[791: マンション検討中さん]

付ければええが
興奮しんさんな

[792: マンション検討中さん]

売れ行き悪いのは、
どうしてなんだかねー

価格が高いのは勿論だが、
なんか中途半端なイメージがするんだよねー
高級路線を行きたいけど、
充電器しかり、変なコストダウン等で、
ちょっとした配意が足りないからなのかねー

[793: マンション検討中さん]

いつもご苦労様です。

[794: マンション検討中さん]

踏切の音がうるさいね

[795: マンション検討中さん]

個人的には中部屋の仕様が残念。

まず共用廊下側の部屋、柱の食い込みがすごい。半分ならともかく全部買い込んでるのは、今どき５棟に１棟もないと思う。

もう一点、今どき玄関ポーチがないのはまあわかるけどさ、ここはアルコープはおろか玄関の凹みすらないし、玄関ドア開けたら廊下歩いてる人にドアぶつけちゃうんじゃないのかな。

[796: マンション検討中さん]

どうしたら売れるのか？
って、検討会をしないのかなあ

約300戸 × 平均6000万円
180億円前後の売上があるんだから、
ニーズを募って、数億円くらい掛けても良いのにね

[797: マンション検討中さん]

平均6,000万円ってどこのマンションの事？？？
6,000万円超えてる部屋って全体の1割程度じゃない？

[798: マンション検討中さん]

100億円越えのマンション計画なのに、不備や不満コメントの多い所ですね

[799: 通りがかりさん]

業者が叩いてんでしょ

[800: マンション検討中さん]

そうだったら、良いですね

謙虚に情報を集約して、検討する態勢が、まだ、会社にあると良いですね

私は、まだ、一縷の望みを持っていますが・・・

[801: マンション検討中さん]

せっかく、駅近の大型物件を手掛ける機会に恵まれたのに、ちょっと残念に感じますね

やっぱり、『良いものを造る会社』であって欲しいですね

[802: マンション検討中さん]

この物件は、子育て中にはとてもよいですね。
あなぶきさんに変わって、ん？大和かな？
小学校、幼稚園はすぐ近くで、小学校は見えてるはず。済生会では、スイミング、硬筆、英語などの習い事ができ(大人向けもあります)、こだま楽器ではピアノが習える。隣は公園とスーパーで、新幹線や電車が見える。
とてもよい！

[803: マンション検討中さん]

まぁ、場所については、
悪く無い方だと言えるが

[804: マンション検討中さん]

ハザードマップみたら微妙だね

[805: マンション掲示板さん]

出来上がる頃には、東口の野村が盛り上がってきてるだろうね。このペースだと半分位は竣工後も残りそう。どうすんだろ？

[806: マンション検討中さん]

>>805 マンション掲示板さん
その頃にはダイワ叩きに飽きて野村叩きで忙しいんじゃない。　どうせ高いだのパチ屋がどうだのダサいだの岡山をわかってないだので大盛り上がり。

[807: 名無しさん]

野村のマンションが岡山では1番のマンションになるんじゃないの？
あれ以上の駅近物件でないでしょ
野村と両備じゃブランド力違い過ぎるし

[808: マンション検討中さん]

購入者が少ないと、管理組合の役員が当たる確率、高くなるな

役員の回転も早いから、結構、大変だな

メリットは、機械式駐車場のラッシュが無いし、静かな環境になることだな

デメリットは、管理費とかはダイワが補填するけど、駐車場収入が減るから、管理費会計が赤字になるはず
管理費を値上げしないと、回らないかもしれない点だな

そうなると、益々、販売が厳しくなるか

[809: マンション掲示板さん]

>>806 マンション検討中さん

ここはマジでコケてるけど。。