プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[710: マンション検討中さん]

東口の杜の街、ロイヤル幸町とすぐ完売だったので、ここもいくのかなと思ったが、やっぱり西口は難しいね。
東口駅前は別として他のマンションと比べて売れ行きは実際どうなの？

[711: マンション検討中さん]

どこも売れてないよね。　特にアルファはどれも苦労してるでしょ。　竣工一年切った物件はかなりの値引き提示してるけど苦戦中。　サーパスもモノは良さそうだけど苦労してる感じ。　しっかり利益を取る為に在庫前提の商売か在庫を抱える余裕が無く叩き売りの商売か企業戦略の違いもあるよね。　幸町は読み違いで機会損失でしょう。

[712: マンション検討中さん]

幸町の機会損失って
安かったということですか？
出遅れたので価格も分からなかった
岡ビル後の複合マンションに
期待しているんだがいつできるんだろう？

[713: マンション検討中さん]

早期完売は聞こえは良いが企業収益の観点からは大きな損。　買い手は勿論相場より安く買えてハッピーですが。　あと100万づつ高いプライスでも簡単に売れたでしょう。　それだけで2億近い違いです。　300万づつ高かったら売れなかったのか？　500万なら？　大規模なら簡単に数億から十数億変わってきます。　理想は竣工後しばらくして完売が1番効率が良いのでは。　ただ、在庫を持つ体力の無い企業は500万引いてでも竣工前完売しなければならないですが。

[714: マンション検討中さん]

買う側が企業収益とか何で？って感じです。
顧客としては人気のある価値の高いマンションに住みたい。

[715: マンション検討中さん]

どの企業も必ずしも早期完売を狙ってるわけではないと思われるという話です。
私も読み違いの高い物件よりは読み違いの安い物件を買いたい。　残念ながらもたもたしてて幸町は買えませんでしたが。

[716: 通りがかりさん]

幸町が安くみえるのって、目の前がビルの壁のところが多いからでは？
南棟も10階くらいまでは安いけど、そういうことでしょ？
前を通りましたが、隣のビルが近すぎてびっくりしました。
南棟の上層階は良いと思いますけど、普通に高額でしたけどね。

[717: 通りがかりさん]

久々に、桃太郎線に乗車。
立ち上がってきたマンションが、見える様になってきましたが・・・

更地の時は思わなかったけど、
線路に、めっちゃ近いですねー

[718: マンション検討中さん]

デカい！！　絶対カッコいい。
よくあるパッと見で分かるシリーズものの外見やトサカみたいなマークはダサい。

[719: eマンションさん]

低層階は、かなり厳しい住環境になりますね！
かといって、
中層階から上は、メガ高い価格設定っ！
マンション市況の変化で、その高さが更に際立ってきたんだけれども、
これから先、どうするのかねー？

広告宣伝費他を１５億円くらい削減したら、
各戸、５００万円位の価格改定の原資が出来るんだけどねー！
それでも、相場からは、十分に解離していると思うけど

中古になって、売却する時に、差額を認識して後悔するんだろうなー、きっと。

[720: マンコミュファンさん]

1期でこの販売ペースだと相当数が竣工後も残ることになりそうです。津島のあたりのリ○ンコートもまだ売ってますよね。
売れ残りしてるマンションのイメージもありますし
当然リセール価格にも影響はあるでしょう。

[721: マンション検討中さん]

ここは随分ひがまれる程の人気物件ですね。
まぁ、この立地で南向きでこれ程の規模は今後難しいでしょうから人気も頷けます。

[722: マンコミュファンさん]

そうですねー

ひ　が　ま　れ　る　程

大　人　気　な

集　合　住　宅　ですねー

まぁ、関心が高い物件ではあるな！

[723: マンション検討中さん]

グレースタワーⅢの売り物件！
16階／21階建の角住戸、
101平米の２LDKだよー
３０坪程の広さですが、

７,９５０万円！！

総合的な評価はどうだろう？
大きな戸建てが建つ価格ともいう！

[724: 通りがかりさん]

>>721 マンション検討中さん
人気物件なら1期分は売れてるでしょ。。
嫌みですか？

[725: 購入経験者さん]

>>723 マンション検討中さん
郊外で大きな戸建てより
グレースタワー16階
その価格なら広いし、いいと思う

[726: 検討中2]

北向きでも？

[727: マンション検討中さん]

仮に売れ残ったとしてもダイワさんですから、賃貸物件として第二の手があるのでは？？むしろ、マンションが完成した後に価値が高くなることもありうる。駅から6分で静か、南向きで設備や共用施設の良さを活かせば、地方に短期間転勤でくる金持ちビジネスマンには即決定の物件になるでは。

今後さらに高齢化社会は進み、便利な駅周辺に人は集まる傾向が続くことを考えれば、10年経ってもマンションの価値は下がらないと予測。
また、共働きの多い忙しい若い世代は、庭の管理で週末も疲れてしまう広い戸建てよりは、駅の周辺の便利さと効率を求めて中心部に住まいを構えるはず。

教育環境に関しれも、岡山の主要私立小学校のどれとも近い岡山駅周辺に住みながら、子供を私立小学校に通わせれば問題なし。

[728: マンコミュファンさん]

ここを買って、更に、子供を私立小学校に通わせれば、問題なし？
どんだけの世帯年収？

そんなサラリーマン、ゴロゴロしていないと思うわー

私立に行かせるなら、奉還町を買うのがやっとではないか？
それでも、厳しいと思うけど

[729: 通りがかりさん]

高齢化社会は進み、便利な駅周辺に人は集まる傾向が続く・・・

済生会総合病院に近い方が、高齢者に人気が出ると思うので、奉還町の方が資産価値がありそうですね

価格もずれていないし、私なら、奉還町かな

[730: 匿名さん]

私がプロジェクトリーダーなら、
『一般への販売は、第１期だけにします！』
『残りは全部ダイワの賃貸マンションにします！』
という決定をして、早期の完売を検討すると思います

D-roomを越える、D-マンションというジャンルで勝負するという、経営判断もありだと思います

一般への販売価格よりは、かなり安い原価で計算するので、ソコソコの利回り・収益も上げられると思います

個人の感想ですが、これ以上の広告宣伝費を掛ける必要は無いと思いますよ

[731: マンション検討中さん]

吉備線が近いわ
うるせー

[732: 検討中2]

>>729 通りがかりさん
奉還町のところで書き込んでくださいね。

奉還町に住む方は病院に通う高齢者が多いのですね？

病院よりスーパー、イオンに近いのが気に入っています。

車を使わなくても、毎日の買い物が便利なところがいいですね。

[733: マンコミュファンさん]

吉備線ではなくて、
桃太郎線だよー

低層階は、大変だわー

[734: 検討中2]

>>730 匿名さん
いくらで、賃貸するつもりなのでしょうか？
岡山駅周辺で賃貸で借りられるのは、転勤族の方、会社から家賃補助がでる方々。
岡山ではそんなに需要は多くないですよ。
10年前なら、岡山駅徒歩10分でも2000万代で70平米新築マンション購入可能で、
賃貸に出し、利益を出すこともできましたが、今では、奉還町の3000万のマンション購入して賃貸に出してもそう利益は出ません。
家賃を高くしすぎると、入ってくれないですよ。
グレースタワーⅢでも賃貸に出していたのがなかなか決まらなかった。

[735: 匿名さん]

お詳しいですね(笑)

[736: マンション検討中さん]

朝夕の通勤時間帯では、
岡山行き、総社行きが、各々３０毎に運転しているから、
上下線で考えたら、１時間に４～５本が通る計算になるなー

１０～１５分おきに、ディーゼルの汽車が通るのでは、窓は開けられないでしょうねー

せめて、５階より上でないと・・・

そう考えると、ヤッパリ高いなー

[737: 匿名さん]

一般への販売価格が4500万円なら、
オーナーのダイワさんの原価は、半分以下でしょうから、2000万円ソコソコでしょう

相場の賃料で、十分やって行けるのでは？

[738: 匿名さん]

出口戦略は、
１０～１５年間の賃貸運用の後に、中古マンションとして売却する

おそらく、原価程度の価格で、売却することになるので、元は取れる

私は、選択肢の一つだと思いますよー

[739: 匿名さん]

一般のお客さんが買っても、ダメですよー

あくまでも、プロジェクト主体のダイワさんが、原価で運用するから、利益が出るんです

[740: マンション検討中さん]

現実味の無いどうでも良い話で盛り上がってますね。
普通に何年かかっても完売させるでしょ。
プラウドタワーいくらかなー。

[741: マンション検討中さん]

正式名は吉備線だから笑
こういう知ったかとかすぐに否定する奴とは同じマンションに住みたくないね

[742: マンション検討中さん]

何線かなんてどっちでも良いし、音も気にならないので大丈夫。　心配ありがとう！
これで気になってたらもっと線路近いマンションや本数多かったり車両長い路線沿いはどうすんだ。　線路の反対側にもマンションあるぞ。

[743: マンション検討中さん]

音はうるさいよ

[744: マンション検討中さん]

電車の音、全くうるさくありません。実験ずみです。
それに、私立小学校の授業料は実は、月３万円ちょっとくらいです。英会話教室や塾通わせなくて済むし、質の高い教育で3万円は高くないと思いますが、、、

[745: マンション検討中さん]

全くってことはないでしょうが、私には桃太郎線は気になりました。実験済みです。
人によって違うんでしょ許容範囲は。

[746: マンション検討中さん]

同じ音でも気になるか気にならないかは人それぞれ。　大規模なので部屋によって音量もそれぞれ。　買う人は考慮して部屋を選べば良いし、買えない人は心配してくれてありがとう。

[747: マンション検討中さん]

ペニンシュラのフィオレストーンが素敵。

[748: マンション検討中さん]

床暖房っているかなーって悩んでる

[749: マンション検討中さん]

>>748 マンション検討中さん

オプションの増設の事？？？

[750: マンション検討中さん]

駐車場のうち、電気自動車専用の区画は、いつ頃から設置されるんだろうか？

[751: eマンションさん]

オプションで色々迷っています。
皆さんはどんなオプションを予定されていますか？
特に『これは絶対外せない！』というものがあれば教えて下さい。

[752: マンション検討中さん]

>>751 eマンションさん

欲しいものばかりですよね。
ダウンライトとフィオレストーンと鍵は外したくないです。

[753: 評判気になるさん]

>>751 eマンションさん
玄関の鍵は変えます。　IH、食洗機深型、カップボードは頼みます。ダウンライトも付けようかなと。
見積もりで200万くらい行ったので、天板は標準の予定です。

[754: 評判気になるさん]

>>751 eマンションさん

同じく、ダウンライト、IH、鍵、深型は決めました。
あとはレンジフード、収納を

[755: マンション検討中さん]

浴室もせっかくなのでとワイドフルミラー、浴槽、床までいくとなかなかのお値段ですが、そこまでいって電球なのもな・・・となってダウンライトにするとあれよあれよとなっちゃいます。

[756: 匿名さん]

予算ギリギリ？

[757: eマンションさん]

なるほど！ありがとうございます。
とても参考になりました。
鍵や食洗機の変更は全く考えていなかったので
是非検討してみようと思います。
浴室のダウンライトいいですよね！
どこか予算を削ってでもつけたいなと思っています。

[758: マンション比較中さん]

ダウンライトは雰囲気良くなるよ
後から変更したら大掛かりなのはやっておいて

[759: マンション検討中さん]

コンロや水栓などは差額分アップではないので後で変えた方が安いよ。　エコカラットやタイルなんかも割高。