プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[681: 買い替え検討中さん]

302号
4038万
70.3平米の広告が来てた
上階ならいくらぐらいなの
上階10階より上希望

[682: マンション検討中さん]

新築買うならディスポーザー付きかフロア毎のゴミステーションは必ず欲しい。　両方あれば最高。
生ゴミ臭漂わせながらエレベーター乗るのは気まずいから嫌だな。

[683: 匿名さん]

>>681 買い替え検討中さん
奉還町の先行２物件のどちらかですか？
築浅なので２桁階になると、眺望もかなり良いので、最低でも、500万円くらいはアップすると思っていた方が良いです
実際には、最近の価格高騰から、売り物件は出難いマーケット環境です
また、築浅なので、短期売却となり税率も高いので、購入後５年の年末を越えてから、つまりポレスターだと、2024年になったら可能性があるかもしれません

[684: 通りがかりさん]

>>681 買い替え検討中さん

ここは、７０m2でそんなにするんだー
２０坪ちょいなのにねー

モデルルームも良いけど、
住宅展示場にも行ってみたらー

７０m2って表記されると、大きく感じられるけど、２１坪のマンションと表記されたら、イメージ違うからね

子育てするなら、３０坪は要るでしょうよ
住宅展示場で２１坪の住宅をイメージしてみたら如何でしょうか？

[685: 検討板ユーザーさん]

１日何本吉備線が通るか、線路までの近さ、駐車場の使い勝手、主婦目線とかいう小物の不要さなどを考えると私は割高に感じる
今は良い物件がないね

[686: 評判気になるさん]

子供いますが、プレミストにしました

[687: 買い替え検討中さん]

上階なら断然いいよなぁ
低層階なら街を楽しめるあちらがいいと思う

[688: マンション検討中さん]

子供いるならここが一番便利で良いと思う。　

[689: 評判気になるさん]

駐車場の抽選に行かれた方、どんな感じでしたか？

[690: 匿名さん]

AやJを購入できる方うらやましいなあ

[691: マンション検討中さん]

角部屋以外のアルコープ、あれはアルコープと言えるのかな。
共用廊下側の柱もガッツリ居住側にインしてるのは残念。

洋室の扉を最初から引き戸メインにしてるのは親切だと思う。

[692: マンション検討中さん]

>>689 評判気になるさん
確率通りな感じですかね。

[693: 匿名さん]

結局駐車場の割当はいつ分かるのだろう。　今日発送の明日着かな？　私の担当さんはハッキリ日にちを言ってくれなかったけど、どなたかご存知ですか？

[694: 通りがかりさん]

北側の長谷工さんの土地ですが、
ビジネス用の開発とかで、大きなオフィスビルが建設される事もあるんでしょうか？
廊下側で、機械式駐車場があるとはいえ、壁圧があるのかなぁ？
万が一、そんなことになったら、ビルと線路でサンドイッチになってしまうではないか・・・
何か情報がありませんかね？

[695: 匿名さん]

>>694 通りがかりさん

頃合いをみて長谷工さんがマンション建てるか転売するかでしょ。　
マンション建ててもプレミストの日陰を嫌って敷地の北側や西側にズラして建てるだろうからプレミストには問題ないし、線路とサンドイッチって。　線路のお陰で陽当たり良好保証つき。

[696: 名無しさん]

個人的には、自走式の大きなパーキングを造って欲しい
１階は店舗にして、上の階に100台くらいの収容か出来たら good です

結構ニーズがあると思うし、事業として儲かると思います

[697: マンション検討中さん]

自走式の立体駐車場は私も良いなとは思いますが、倉敷駅前の口コミを見るとあまり評判よくないですね。　居住用のエレベーターと駐車場用のエレベーターの乗換えが不便な事や駐車場代が高いとか。　グルグル回って上ったり下りたりも毎日だとめんどくさそう。　北側の空き地だったら結構歩くし。　結局なんだかんだで機械式の一階がベターなのかな。

[698: マンション検討中さん]

モデルルームに感動しました
設備がいいですね
値段相応に感じました

施工会社の中国建設って有名なんでしょうか？

[699: マンション検討中さん]

すごく良いと思いました。将来性考えたら購入して良いと思いました。

[700: マンション検討中さん]

少しづつ工事が進んでますが楽しみですね。　周りは高い建物無いし、この規模はなかなか無いので存在感半端ないと思う。

[701: マンション検討中さん]

駐車場決まりましたね。
希望の所に決まりホッとしています。
あれだけの台数ですので混雑する時間帯もあると思いますが、譲り合って気持ちよく利用出来たらと思っています。

[702: マンション検討中さん]

希望通りとの事でおめでとうございます。
結構皆さん希望が叶った感じなのですかね。

[703: 通りがかりさん]

第一希望の区画ではなかったですが、まずまずのところでした。
次はカラーセレクトやオプション選びですね。

[704: マンション検討中さん]

くじ順位は決して良くなかったけど希望区画でした。　みんな同じ区画が第一希望なんだと思ってただけに驚いた。　どこが使いやすいのかは実際に使ってみないと分からないしね。

[705: マンション掲示板さん]

マンション暮らしだからこそ、庭がないぶん、見上げるようなケヤキ並木とか、栃の実拾いができるトチノキの木立とか、ちょっとした芝生広場や花壇もあるような、しっとりとした雰囲気の公園が欲しいのに、ただ法令に違反しないためだけのミニ公園しかないのが残念すぎる。しかも、カチカチのマサ土で潤いも情緒も癒しもないのが致命的。

[706: マンション掲示板さん]

販売厳しいですね。全然進んでないみたい。
いつまで1期するんだろう。

[707: マンコミュファンさん]

完成まで約２年として、
昨今のマンション市況を鑑みたら、
半年毎に区切る事が出来たら、ベターでは？
第１期で100戸、第２期で50戸、第３期で50戸、第４期で50戸！
そしてマンション完成後に、現地モデルルームを作って、
色々な特典やキャンペーンをしながら、集中的に営業を行って、
上手くいけば、完成後１年くらいで、なんとか完売ってイメージですかね？

[708: eマンションさん]

半年で？、50戸も？、売れるかな？

小振りな分譲マンション１棟分に相当する戸数なので、そんな短期間では、売れないのでは？

50戸なら・・・、
営業がメチャクチャ頑張っても、めっちゃ早くても、
50戸売るなら、１年間くらいは必要なのでは？

そう考えると、完成してから、３～４年経ってから、完売したことにするのではないでしょうか？

[709: マンション検討中さん]

住人的には引き渡し後しばらく混まなくてラッキー。　ダイワはお金あるので2、3年かかっても大丈夫。　安売りされるのは勘弁。

[710: マンション検討中さん]

東口の杜の街、ロイヤル幸町とすぐ完売だったので、ここもいくのかなと思ったが、やっぱり西口は難しいね。
東口駅前は別として他のマンションと比べて売れ行きは実際どうなの？

[711: マンション検討中さん]

どこも売れてないよね。　特にアルファはどれも苦労してるでしょ。　竣工一年切った物件はかなりの値引き提示してるけど苦戦中。　サーパスもモノは良さそうだけど苦労してる感じ。　しっかり利益を取る為に在庫前提の商売か在庫を抱える余裕が無く叩き売りの商売か企業戦略の違いもあるよね。　幸町は読み違いで機会損失でしょう。

[712: マンション検討中さん]

幸町の機会損失って
安かったということですか？
出遅れたので価格も分からなかった
岡ビル後の複合マンションに
期待しているんだがいつできるんだろう？

[713: マンション検討中さん]

早期完売は聞こえは良いが企業収益の観点からは大きな損。　買い手は勿論相場より安く買えてハッピーですが。　あと100万づつ高いプライスでも簡単に売れたでしょう。　それだけで2億近い違いです。　300万づつ高かったら売れなかったのか？　500万なら？　大規模なら簡単に数億から十数億変わってきます。　理想は竣工後しばらくして完売が1番効率が良いのでは。　ただ、在庫を持つ体力の無い企業は500万引いてでも竣工前完売しなければならないですが。

[714: マンション検討中さん]

買う側が企業収益とか何で？って感じです。
顧客としては人気のある価値の高いマンションに住みたい。

[715: マンション検討中さん]

どの企業も必ずしも早期完売を狙ってるわけではないと思われるという話です。
私も読み違いの高い物件よりは読み違いの安い物件を買いたい。　残念ながらもたもたしてて幸町は買えませんでしたが。

[716: 通りがかりさん]

幸町が安くみえるのって、目の前がビルの壁のところが多いからでは？
南棟も10階くらいまでは安いけど、そういうことでしょ？
前を通りましたが、隣のビルが近すぎてびっくりしました。
南棟の上層階は良いと思いますけど、普通に高額でしたけどね。

[717: 通りがかりさん]

久々に、桃太郎線に乗車。
立ち上がってきたマンションが、見える様になってきましたが・・・

更地の時は思わなかったけど、
線路に、めっちゃ近いですねー

[718: マンション検討中さん]

デカい！！　絶対カッコいい。
よくあるパッと見で分かるシリーズものの外見やトサカみたいなマークはダサい。

[719: eマンションさん]

低層階は、かなり厳しい住環境になりますね！
かといって、
中層階から上は、メガ高い価格設定っ！
マンション市況の変化で、その高さが更に際立ってきたんだけれども、
これから先、どうするのかねー？

広告宣伝費他を１５億円くらい削減したら、
各戸、５００万円位の価格改定の原資が出来るんだけどねー！
それでも、相場からは、十分に解離していると思うけど

中古になって、売却する時に、差額を認識して後悔するんだろうなー、きっと。

[720: マンコミュファンさん]

1期でこの販売ペースだと相当数が竣工後も残ることになりそうです。津島のあたりのリ○ンコートもまだ売ってますよね。
売れ残りしてるマンションのイメージもありますし
当然リセール価格にも影響はあるでしょう。

[721: マンション検討中さん]

ここは随分ひがまれる程の人気物件ですね。
まぁ、この立地で南向きでこれ程の規模は今後難しいでしょうから人気も頷けます。

[722: マンコミュファンさん]

そうですねー

ひ　が　ま　れ　る　程

大　人　気　な

集　合　住　宅　ですねー

まぁ、関心が高い物件ではあるな！

[723: マンション検討中さん]

グレースタワーⅢの売り物件！
16階／21階建の角住戸、
101平米の２LDKだよー
３０坪程の広さですが、

７,９５０万円！！

総合的な評価はどうだろう？
大きな戸建てが建つ価格ともいう！

[724: 通りがかりさん]

>>721 マンション検討中さん
人気物件なら1期分は売れてるでしょ。。
嫌みですか？

[725: 購入経験者さん]

>>723 マンション検討中さん
郊外で大きな戸建てより
グレースタワー16階
その価格なら広いし、いいと思う

[726: 検討中2]

北向きでも？

[727: マンション検討中さん]

仮に売れ残ったとしてもダイワさんですから、賃貸物件として第二の手があるのでは？？むしろ、マンションが完成した後に価値が高くなることもありうる。駅から6分で静か、南向きで設備や共用施設の良さを活かせば、地方に短期間転勤でくる金持ちビジネスマンには即決定の物件になるでは。

今後さらに高齢化社会は進み、便利な駅周辺に人は集まる傾向が続くことを考えれば、10年経ってもマンションの価値は下がらないと予測。
また、共働きの多い忙しい若い世代は、庭の管理で週末も疲れてしまう広い戸建てよりは、駅の周辺の便利さと効率を求めて中心部に住まいを構えるはず。

教育環境に関しれも、岡山の主要私立小学校のどれとも近い岡山駅周辺に住みながら、子供を私立小学校に通わせれば問題なし。

[728: マンコミュファンさん]

ここを買って、更に、子供を私立小学校に通わせれば、問題なし？
どんだけの世帯年収？

そんなサラリーマン、ゴロゴロしていないと思うわー

私立に行かせるなら、奉還町を買うのがやっとではないか？
それでも、厳しいと思うけど

[729: 通りがかりさん]

高齢化社会は進み、便利な駅周辺に人は集まる傾向が続く・・・

済生会総合病院に近い方が、高齢者に人気が出ると思うので、奉還町の方が資産価値がありそうですね

価格もずれていないし、私なら、奉還町かな

[730: 匿名さん]

私がプロジェクトリーダーなら、
『一般への販売は、第１期だけにします！』
『残りは全部ダイワの賃貸マンションにします！』
という決定をして、早期の完売を検討すると思います

D-roomを越える、D-マンションというジャンルで勝負するという、経営判断もありだと思います

一般への販売価格よりは、かなり安い原価で計算するので、ソコソコの利回り・収益も上げられると思います

個人の感想ですが、これ以上の広告宣伝費を掛ける必要は無いと思いますよ