プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[481: 通りがかりさん]

路線価が上がっていないけど・・・

ていうか、基本的に下落基調では？

[482: 一軒家]

路線価上がらなくても、建築資材が上がってるとニュースで見たかも。

[483: 評判気になるさん]

「階高」と「天井高」の記事「その１」を載せました、興味がある方は、参考までに。

後から変えられない「階高」、
変えられる「天井高」

「階高」とは建物の1階（1層）分の高さのこと。
　具体的には階高は、ある階の床面から、上の階の床面までの高さで測る。
　ただ、そこには床のコンクリートの厚さ、床や天井の仕上げの厚さなどが含まれ、見た目では分からない。

この「階高」とよく間違えられるのが「天井高」。
　天井高は、室内の床の上の面から天井の下の面までの高さで測る。

　住宅のテレビCMで天井高を強調しているケースがあるが、天井高が高いと室内が広々と開放的になり、感覚的にも分かりやすい。

「階高」と「天井高」には決定的な違いがある。
「階高」は設計段階で一度決めると、後から変更することが難しい。建物が完成していれば、建て替えるしかない。
「天井高」は、室内の床と天井の仕上げをどうするかによって決まる。建物が完成した後でも、リフォームなどによって一定の範囲で変えることができる。

「階高」と「天井高」の関係
　一般的な中高層マンションでは、階高は3ｍ程度のことが多いため、ここでは階高3ｍとして計算。
　天井高はここから、床と天井の厚みを差し引く。

　床と天井の厚みを、
・「二重床」の、下地やフローリングなど仕上げに必要な厚さ：15㎝
・コンクリートの床スラブの厚さ：20㎝
・「二重天井」の、下地や石膏ボードなど仕上げに必要な厚さ：15㎝
とすると、床と天井の厚みの合計は50㎝。

　これを階高の3ｍから差し引くと、天井高は2.5ｍということになる。

「階高」が低くても天井高を確保する手口とは？
　基本的に、「階高」が高くなれば「天井高」も高くすることができる。
　しかし、実際には「階高」を抑えながら、「天井高」を確保しようとする“階高圧縮型”のマンションが少なくない。
　具体的には、床の仕上げを「直床」にするか、あるいは天井の仕上げを「直天井」にする。

「直床」とは、コンクリートの床スラブの上面に直接、フローリングを張る。
「二重床」とは、床スラブの上に支持ボルトのような束（つか）を立て、構造用合板を敷き、その上にフローリングを張る。

「直天井」とは、コンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）の下の面に直接、クロスを張る。
「二重天井」とは、床スラブ（上階の床スラブ）の下の面から金具で格子状の枠を吊り下げ、そこに石膏ボードを貼って、クロスで仕上げる。

「直床」や「直天井」は、「二重床」や「二重天井」に比べて、厚さが半分以下ですむ。
　階高が低くても、天井高をその分、高くできる。
　逆にいうと、「直床」または「直天井」にすると、室内の天井高は同じまま、階高を削って建物の高さを低くできる。

「10階建てのマンションで、1階(1層)あたり15㎝低くできれば、建物の高さは全体で1.5?低くなる。
　その分、柱や壁が減り、鉄筋、コンクリート、タイル、断熱材、石膏ボード、クロスにいたるまで使用量が少なくてすむ。
　階高を低くすることはまた、建物の階数を増やし、販売住戸を増やすことにつながる。
　二重床かつ二重天井で平均階高3?のところを、直床または直天井で平均階高2.85?にすれば、20階建てのマンションが21階建てになる。
　1階分増えただけ販売できる住戸も増える」のだ。

[484: 評判気になるさん]

「階高」と「天井高」の記事「その２」を載せました、興味がある方は、参考までに。

　高さ45mのマンションを建てるとき、15階建てにすれば単純計算で平均階高は3mになる。
　しかし、16階建てにすると平均階高は2.8?ほどにしかならない。
　平均階高が3?を切っている“階高圧縮型”のマンションで使われるのが、「直床」や「直天井」なのだ。

「直天井」または「直床」の注意点

　“階高圧縮型”とはいっても、「直床」でかつ「直天井」というマンションはほとんど見かけない。
　床か天井のどちらかは二重構造にし、給排水管や電気配線を通すためだ。

　“階高圧縮型”マンションで比較的多いのは、「二重床」で「直天井」というケースだ。

　この場合、給排水管は二重床の下を通せる。しかし、電気配線用の配管や照明器具を取り付ける「引っ掛けシーリング」の裏ボックスは、コンクリートの床スラブ（上階の床スラブ）に打ち込むことになる。そのため、後から照明器具の位置を移動させることが難しいので注意したい。

　これに対し、「直床」で「二重天井」は一部のゼネコンがよく使っている。

「直天井ではクロスを直接、コンクリート（上階の床スラブの下の面）に張るので、表面をある程度、精度良くつくらないといけない。
　凸凹などが目立てばクレームになる。普通のゼネコンなら問題なくできる。

「直床」で「二重天井」のマンションの場合、二重天井の裏に、電気配線や照明の固定具だけでなく、給水管や給湯管も通す。
　問題は排水管で、床スラブに打ち込むと、将来のメンテナンスや取り換えが大変になる。
　そこで、洗面や浴室など水回りの部分だけ床スラブを少し下げて（段差スラブ）、排水管を通す。そのため、リフォームで洗面や浴室の位置を動かすことは難しい。

　また、「直床」のマンションでは、床に物を落としたり、人が飛び跳ねたりすると床スラブに振動がダイレクトに伝わり、遮音性が低下しやすい。
　ほかにも、「直床」のマンションでは和室を設ける際にフローリングとの段差を小さくするため、畳が極端に薄いことがある。その場合、和室に座ると堅く、冬は寒いという。

　このように「直床」や「直天井」にして階高を圧縮することは、売主にとって工事費をカットし、販売する住戸の数や販売面積を増やす便利な方法だ。
　しかし、こんなマンションは購入者にとっては何のメリットもない。

　毎日快適に暮らすことができ、将来のリフォームもしやすく、資産価値が落ちない新築マンションを購入するためには、
　天井高より階高を必ず確認し、床と天井の仕上げがどうなっているかをチェックするのが重要である。

[485: マンション検討中さん]

長文を読ませて頂きました

つまり、「天井高」が、２６００ということなので、
「階高」はどの位かというと、

直床・２重天井なので、２９５０位

っていうことで良いのかな？

３mくらいなので、「階高」が普通仕様のマンションってごとになる？

それなら、２重床・２重天井にして欲しかったけど・・・

まぁ、普通のマンションってことが分かった気がするけど・・・

コストカットで「直床」にしておいて、「天井高」をアピールするのは、どうなんだ？

[486: マンション検討中さん]

>>485 マンション検討中さん
見せ方でしょう
個人的には二重床より天井高があるほうが好みです

[487: 匿名さん]

ここは65mで19階建てなので単純に割っても3.4m
多少一階や最上階に多めに振ってるとしても一般のマンションより遥かに階高ありますよ。

直床より二重床のほうが音が響きやすいというのは大手ゼネコンが公式で言っていますし、直床の物件でも水回りの床下は配管とメンテナンス用に二重床にしてあり、配管をスラブに打ち込むような構造の物件は昨今の新築ではそうそうありません。
二重床のメリットは「リフォームの際に水回りの位置を自由に変更できる」というくらいで、あとは「二重床の物件に住んでいる」という優越感？満足感？があるくらいです。

[488: マンコミュファンさん]

個人的には、
フワフワ感のある「直床」は、苦手です

ちゃんとした、シッカリ床が、安心しますね

[489: マンション検討中さん]

最上階を買えば良い
それが可能なのは
早いもの勝ち
そうすれば騒音問題ほぼない
そして駅近くのマンション住民になれ

[490: マンション検討中さん]

正式価格はまだ出てないの？

[491: マンション検討中さん]

Aの部屋の現時点での暫定価格がいくらくらいかわかる方いらっしゃいますか？

[492: マンコミュファンさん]

>>491 マンション検討中さん

土曜日に、モデルルームへ行きましょう

価格水準が高いって評判になり、見学者も峠を越したみたいだよ

当日の予約も取れるんじゃないですかね

[493: 通りがかりさん]

>>489 マンション検討中さん

音は上からだけではありません。
下から、横から、斜めから…

騒音問題は階では無くて住民の民度ですね

[494: 通りがかりさん]

今年になってから、
ここから近いポレスター岡山ターミナルシティの中層階、
約７０m2、中住戸、３LDKが、
3500万円位で、売りに出ていた

築４年、眺望は良し、中央学区・・・

ここで、同様な部屋の価格
5000万円に近いって聞いたが・・・

何が違ったら、そんな価格になるのかな？
土地代にプレミアを乗せ過ぎたとしても、
大手企業が暴利を取ったとしても、
1戸当たり、1500万円にもなるかな？
1.5倍だよ？？？


アルファステイツ奉還町のマンコミに、以下の情報がありました、ご参考までに！

『　つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ

中住戸７０m2は３０００万円位～、
最上階が３６００～３７００万円もしていて、

西側８０m2は３９００万円位～、
最上階が４６００万円くらいで、

東側９２m2は４５００万円位～、
最上階が５４００万円くらいだったね

たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います

プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・　』

[495: マンコミュファンさん]

1500万円も違うのか・・・
■販売会社が売りたい価格！
■庶民が買える、市場価格！
大幅に乖離するのは、
土地の売買とマーケット調査と企画が、コロナ前だったからでしょうね

大手企業といえども、
原価割れでの販売で、赤字とする訳にはいかないんでしょうね

リビンコート津島の様に、数年を掛けて販売するつもりでしょう

[496: マンション検討中さん]

岡山に限らずここ数年で新築マンションの価格は爆上がりしてますね

[497: マンコミュファンさん]

爆上 がり している？
ではなくて、
爆上 げ している！！

単に利益を乗せ過ぎですね

市場を鑑みたら、
痛手を負う前に、
もう供給を絞る時期だよ

[498: マンション検討中さん]

奉還町の築浅マンションを買って、
200万円でも掛けたら、新築と一緒だね！
平面駐車場も借りられる可能性もあるし、
ワザワザ、無理する必要は無いか？
どうだ？

[499: マンコミュファンさん]

17日の山陽新聞、
岡山市中心部のオフィス空室率・・・
テレワークもあり、空室率・家賃ともに不透明感が強い・・・

バブル経験者の格言は、
『上がる時は、東京より遅く、
下がる時は、東京と同時に』

マンションの方は、過剰感っていうよりは、
直近の高騰感が強いので、先ずは価格調整、完売する為に、水面下での値下げ等がありそうですかね？

[500: マンション検討中さん]

例えばですが、
仮に、マンションが完成しても、全戸が売れていなかった時は、
空き部屋の、管理費や修繕積立金が不足する事になるけど、
その不足分は、誰が負担するんでしょうか？

完売するまで、販売会社が負担してくれるのかな？
それとも、買った住人で折半するのかな？

万が一の心配だけど、契約上はどうなのかな？

[501: マンション検討中さん]

中古マンションで、よく見かける、
『価格改訂』ってあるけど、
ソロソロ、ここも出してくる？

まあ、正式発表していないから、
『価格改訂』ではないけど

『お値段 爆上げ ・・・』を改めて、
『お値段 以上 ・・・』にすれば、市況悪化の中でも、売りさばく事が出来るかも？

でも、適正な価格まで、1500万円位を下げないとダメなので、
『お値段以上』とはならないでしょうね！

[502: マンション検討中さん]

>>501 マンション検討中さん
面白いですね、何年前の適正価格ですか笑

[503: 通りがかりさん]

２年後の価格かな？

(笑)(笑)(笑)

[504: 口コミ知りたいさん]

２年後は完成して引渡しだから、少し違うと思うけど

少なくとも、中古で販売だから、
３年後の適正価格では？

笑　笑　笑　笑　笑

[505: マンコミュファンさん]

ここは、
マンション情報の他に、
建築関係のウンチク、
時事情報、漫才コメント、
営業マンのコメント他が、盛り沢山なので、面白いね！

GW明け以降、5月～6月は、更に賑やかになるんでしょうから、楽しみです！

[506: マンション検討中さん]

ここの下の階で、狭い部屋なら、
線路の要因とかで、安い部屋も有るのかと思っていましたが、残念でした

3000万円ぐらいなら、買おうと思っていたけど、残念でした

ウワサ通り、想像を遥かに超える、マジで高値なマンションでした

[507: 匿名さん]

かなり単純化したお話しです。

想定される、経済的な損失リスクを天秤に掛けるとすると、

例えば、
1. 約１割の３０戸が売れ残った場合の回収出来ない売上金額は、
約１５億円　(平均5000万円×30戸)

2. 平均500万円の値下げで、完売すると想定する時、未実現の売上金額は、
約１５億円　(500万円×約300戸)

1.のリスクと、2.の予測において、
経済的な価値は、同水準であり、
そこを判断するのが、経営陣やプロジェクトマネージャーである。

事前の反響で、1.が３割なら、
2.における価値は、1500万円。

但し、1.ではダイワが賃貸する選択肢や、中古として回収も可能である。
2.としても完売する可能性は未知数である。

競合するアルファステイツ奉還町の動向、そして、岡山駅周辺の不動産市況、
色々と情報を分析して、５月に発表・発売となります

[508: マンコミュファンさん]

>>507 匿名さん

普通に考えて、
いくらダイワさんでも、
このご時世の中で、こな前評判な価格でもって、
２年で完売するのは、神業でしょう

大手企業は、地方の幹部クラスの単身赴任を縮小しているから、
投資目的のマンション販売も危機的な状況だし、地元の需要も厳しいですから

1.のリスクは、日々、拡大基調

[509: 匿名さん]

>>500 マンション検討中さん

多分、買った住人で折半する！

売れなかった部屋は、所有権の保存登記をダイワさんがしなかったら、所有者が存在しないので、
１割が売れなかったら、管理費や修繕積立金も、１割不足する

不足分は、結果的に、買った住人しか、負担する立場の人がいない

と、私は思います

[510: マンション検討中さん]

>>509 匿名さん

そんなバナナ
完成して売れ残ってるマンションなんていっぱいありますけど、普通は売主さん負担でしょう。

なんでここって評価下げることに必死な人が多いんですかね笑
地元の不動産業者頑張ってますね笑

[511: 匿名さん]

>>510 マンション検討中さん
そうなんだ、
安心しました！

[512: 通りがかりさん]

へぇ～、そうなんだぁ～
販売会社が負担するんだぁ～

リビンコートプライム津島なんかは、
３年位の期間、管理費と修繕積立金を払っているんだぁ～

でも、戸数も沢山あるから、結構な金額になりますね
早く、売ったら良いのに！

価格設定を間違えたら、大変なことになりますねぇ～

[513: 匿名さん]

基本的に資金力のあるデベロッパーだと売れ残り分の管理費、修繕積立金は売り主が負担します。
大規模物件は始めから数年かけて売り捌く計画ですから、その間の負担は折り込み済みです。
するところは契約書に記載してありますし、聞けば回答してもらえるはずです。
ただ義務ではないですので全てのデベロッパーがやっているかは分かりません。ダイワハウスは負担するでしょう。
戸当たり2万と考えて3年間負担しても72万ですから、下手に値引きして売り急ぐよりも売り主負担は少ないです。
先に購入した人も価格改定がないほうがいいですね。

[514: マンション検討中さん]

んー、
竣工後いつまでも、新築マンション売ってます！の広告が出ているのは、
正直、良い気持ちじゃ無いですねー

人気の無いマンションって、評価になるからね

資金力があるなら、最初から、お財布に優しい価格で販売してくれて、『完売御礼』って方が、気持ち良いですわー

買い主負担が少ない方が、一番良いに決まってるしー

[515: マンション検討中さん]

評価を落とそうとしているのはこの掲示板に頻繁に書き込んでいる方でしょ

購入予定の方は盛り上げる方が良いと思うのですが、抽選避けや値段下がるかもに期待する意味合いもあるのでしょうか

人気マンションの掲示板に出現する買わない方がいいおじさんには困ったものですね

[516: eマンションさん]

そういうおじさんは、自分がこのマンションの想定顧客だと勘違いしているフシがありますね。
実際には、このマンションは値下げをせずともそこまで時間をかけずに完売すると予想します。

[517: マンション検討中さん]

最近の要望状況見てきた方いますか？
どのくらいうまってるんだろう

[518: マンション検討中さん]

世界的インフレ
木材価格は3倍くらいになったらしい
資産価値の高い駅前は
コロナとか関係なく価値がある
東京の山手線内では8年前から3倍
地方は維持程度でも売れない田舎に住むより
利便性の高い駅前がいい
後楽園、美術館、市民ホールすべて駅周辺だ

[519: マンション検討中さん]

先日マンションギャラリーに行きましたが結構賑わっていました。価格は少し高いと思いましたが、スーパーと公園が徒歩1分くらいで行けるのはメリットだと感じました。小学校も近いですね。

前向きに検討していますが、ここを荒らしている人たちはどういう神経しているんでしょうね。

[520: マンション検討中さん]

予約いっぱい入っている
大型開発は人気があるよなぁ

[521: eマンションさん]

駅近、大規模、大手が売れることは全国的な傾向ですね。

[522: マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町の
モデルルームが今日オープン

二つを候補にしている人が多いと思いますが、
同じ７０m2クラスだと、何を基準に決めると、良いと思いますか？

[523: マンション検討中さん]

プレミストとアルファの情報
・眺望の無い、中住戸７2m2の価格は、1000万円程度の違いがある

なので、
◆賃貸感覚でも良くて、立地だけを重視するなら、アルファがお買い得感がある

◆相当お金があって、ガッツリ住みたいなら、プレミストが選択肢

◆中古でも良ければ、ポレスター岡山やリビンコート岡山駅西が、
眺望のある７０m2中層階で3500万円程度、８０～９０m2も1000万円程度は安い

【モデルルームの感想】
・岡山駅からの立地は、どちらも一緒
・買い物は、駅サンステかHappy'sで、どちらも一緒
・住宅街で静かなのは、アルファ奉還町
・住宅設備は、プレミストは標準以上、アルファは賃貸程度
・駐車場は、プレミストは機械式で一部だけ、
アルファは平面で半分敷地内19000円、外部月極紹介で全戸分あり
・床は、どちらも一緒で直床
・階高は、プレミストが高く圧迫感なし、アルファは３m未満で相当低く感じた
・プレミストの中層階以上は、ソコソコの眺望がある
・アルファの一番東側の高層階(10階以上)は、眺望がある


私は、相当な資金力が無いので、
一旦、アルファ奉還町に決めました！
でも、中古のポレスター等が出たら、そちらにするかも？です

[524: マンション検討中さん]

1000万円ですかー

4500万円と3500万円

30年間で均等負担としたら、
33万円／年間、３万円／月くらい

お財布と相談してみます

[525: マンション検討中さん]

1000万円 × 約300戸 ＝ 30億円？
すげー金額っ！

凄いプレミアムな高級マンション！
を買える方、羨ましいわー

[526: マンション検討中さん]

買えない方ドンマイです！

[527: マンション検討中さん]

なぜ？ロイヤルタワーや岡山タワーを買わなかったの？

[528: マンション検討中さん]

出遅れたり、抽選に外れただけです
お金はあるけど、買え無かった

ここを買う！として、未だ、
何か中途半端な感じがしている

確かに価格帯は、超一流！
然し、タワーと同等の価値観のマンションなのか？との疑問が払拭出来ていない

更に、アルファとの価格差に見合った価値があるのか、疑問が深まった

まぁ、賃貸に出す物件を探しているので、アルファで良いかな？

[529: マンション検討中さん]

10億円と10億1000万円
1億円と1億1000万円位なら、
億ションの誤差や多少の違いだと理解することも出来ると思う

4500万円と3500万円は、

大変申し訳ないが、
俺には、理解出来なかった
ゴメンなさい　m(_ _)m

[530: 匿名さん]

プレミストは高級マンション。ちょっと岡山じゃ買える人は３００戸分もいないけど。
アルファステイツは書き込み通り死にものぐるいで設備を切り詰めた、よくぞ今どき
３０００万前半からに収めた、穴吹の努力の結晶。
どちらも値段相応の価値だから、これを比べちゃう１０００万円差がわからない人がただの貧乏性。