プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[421: マンション検討中さん]

>>420 マンション検討中さん

大都会の東京と、地方の小都市を、一緒にしたら駄目ですよ

東京に比べたら、ゆったり広々で、ちょうどですよ！

[422: マンション検討中さん]

岡山と東京で生活に必要な面積に変わりが出るとは思えませんが

各世帯にとっての必要な広さがあればOK

[423: マンション検討中さん]

なんやかんや言って
いま買うなら
ここが一番とみんな思っているんだろう

[424: 匿名さん]

>>420 マンション検討中さん
372さんの言うことは理想的ではありますけど、今後の郊外戸建は人口減少で買い手は付かず子供が相続するわけもなく、残債割れで住み替えも困難で完全に土地に縛られてしまいますからね。
420さんのほうが現実的だと思います。

[425: マンション検討中さん]

>>424 匿名さん
今、マンションを検討しているのは、新築であって、築古ではありません
20年前後を過ごせられたら、売り逃げする予定です

30年後、40年後のボロボロなマンションだったら、管理費や修繕費が大きく、共有で自由度の無いマンションだから、誰も相続しないでしょう

戸建てなら、建て替え出来るので、場所にもよるけど、土地があるので相続するでしょうね

将来的な視点が浅いと思いますが？

[426: マンション検討中さん]

仮に30年後、主要駅前のボロマンションと郊外のボロ家、自分が継承する側ならどう考えても
前者が嬉しい
売りもよし賃貸もよしリフォームして住んでもよし
それなりに高いマンションなので格安マンションに比べ修繕金の支払い能力もある人がかわれるのではないかと

空き家問題が嘆かれる将来、郊外のボロ戸建相続ってもはや負債と感じます
人口がどんどん増えていくならいいですが、減少の見通しですからね
先を見据えて今買うなら、自分は中心地一択です

[427: マンション検討中さん]

372さんと425さんの考えを、私なりに理解すると、

将来、マンションは、ババ抜き！になる
築古マンションは「負」動産に向かうので、売り時が重要

占有は出来ても、土地建物は「共有」なので、１人の意思で解体は出来ない
ボロボロを維持する管理費や、修繕費を長年に渡って負担し続ける
誰も相続せず、益々負担が増える

その点戸建ては、１人の意思で更地に出来て、維持する負担は少ない

売る前提をしっかりと考えておかないと、子供達に「負」動産を残すことになる
ということですかね？

それが、
若い家族の多人数世代は、郊外の戸建てで、広々伸び々とした生活をして、
老年期以降、２人世代になったら、中心部で過ごす
マンションで最後を向かえ、
築浅のマンションを、財産として残す
と理解しました

利便性のあるマンションは、老人ホームや財産に向いているということですね

[428: マンション検討中さん]

モデルルーム訪問後、購入検討中です

サッシ高が分かる方いらっしゃいますか？

[429: マンション検討中さん]

>>427 マンション検討中さん
年収があって、貯蓄もある高年者なら、ここの価格でも買えるってことかー
それで、高くなるのかもなー

益々、一般庶民や若年層は買えなくなるねー

[430: マンション検討中さん]

部屋が少々狭くても、他みたいにトランクルームがあれば良いんですけどねー。

[431: 購入経験者さん]

敷地面積4430m2 総戸数293 一戸あたり15m2 5坪弱の土地の権利しかない。本来なら販売価格はそんなに高くならないはずだ。

[432: 匿名さん]

>>425 マンション検討中さん
それが出来てないから既に郊外戸建ての空き家が激増しているわけで　笑
土地神話の時代はもうとっくに終わってます。
空き家だらけの住宅街に誰も住みたいとは思わないてましょう。

[433: マンション検討中さん]

>>431 購入経験者さん

本来とは

[434: 通りがかりさん]

>>431 購入経験者さん
5坪の土地代　5×250万で1250万。300万なら1500万。
建物の原価が22坪×110万で3000万。
あとは経費と、儲けなきゃならない。

[435: マンション検討中さん]

>>432 匿名さん
空き家だらけのマンションの方が、
住みたくないよ

怖くて、幽霊でも出そうだから

[436: マンション検討中さん]

>>435 マンション検討中さん
駅前と郊外どちらが空き家だらけになるか…

[437: マンション検討中さん]

今後大震災などが起こって、比較的天災の少ない瀬戸内への移住が増える可能性だってあるわけで、先のことなんかわからないでしょ。一軒家かマンションかとか、そういった話は雑談板でして頂きたいです。

[438: 購入経験者さん]

>>434 通りがかりさん
坪250万もしないよｗｗ

[439: マンション検討中さん]

此処と並行して検討している、新築マンションの話ですが、
資料請求していた、アルファステイツ奉還町の方から連絡が入りました

今月24日(土)から、モデルルーム見学を始めるんだって

此処と一緒で、だいたいの価格は提示するとのこと

最大の大きさが、８０m2前半だけど、ボッタクリ価格で無かったら、
嫁さん的には、
此処ではなく、奉還町が良いとのこと

見比べたうえで、GW中に家族会議で、方向性を決定するみたいです

少し前にあった投稿、メリット・デメリットを参考にすると、
嫁さん的には、同水準の価格なら、奉還町にするらしいわ

その時は、あちらの掲示板に転居しますが、たまには此処も覗きますから・・・

[440: マンション検討中さん]

さっきの続き

９０m2台の販売価格では、とても手が出せないけど、
７０m2では、窮屈過ぎるとなって、
８０m2台に期待しています

そんな感じで、ローン返済の辺りは、こちら任せで、大変なんですよ・・・

[441: 匿名さん]

今朝の日経に、
住宅ローンの返済困窮者が、
五万人！って、あったわー

んー

[442: マンション検討中さん]

>>439 マンション検討中さん
うちも奉還町と検討するつもりだけど、スーパーが近くにないって言うのが最大のデメリットなんだよなー。
後は、プレミストの高級感のある共用スペースも捨てきれない…

[443: マンション検討中さん]

>>428 マンション検討中さん

営業の方からは2100mmくらいって聞きました。

[444: マンション検討中さん]

>>442 マンション検討中さん
アルファステイツは量産型ですし、共用スペースなどは見劣りするでしょうね。その分販売価格や管理費などは流石に安いと思いますけど。
私もこの二つで悩んでいますが、妻はプレミストの方がよいみたい。普段の買い物や東口へのアクセスを考えると便利さが全然違いますもんね。
でも84平米が4000万からなら検討し直しになるかな…難しいです。

[445: マンション検討中さん]

４００戸もあるから、
どちらかが、煽りを食って、
売れ残りが出るかな？

やっぱり、７０平米が微妙なイメージですね
それと、豪華な共用スペースは、私に使用頻度があるのか？って、思案しています

[446: マンション検討中さん]

売れ残るとしたらプレミストかな。プレミストの70平米の値段でアルファステイツの80平米が買えるのであれば、そちらに魅力を感じる方が多そうです。
ワーキングスペースは使用することはあるでしょうけど、ゲストルームは使うこと無さそう。

ただ1番困るのは、アルファステイツで希望の部屋が買えなかったときに、プレミストの希望の部屋が残っているとは限らないということですね。

[447: 通りがかりさん]

>>438 購入経験者さん
普通は坪250万もしないですよねー、西口で。
でも東京人だから高く買っちゃったんだろーね、長谷工さん。
じゃないと、こんなに売価が高値にならないのでは？

[448: 通りがかりさん]

長くても、30年程度で売り抜ける計画を立ててから、購入しよう！

現在60才過ぎの方は、安心して良いと思います！

『マンション劣化の実態』
4割が大規模修繕できていない？
マンションのメンテナンス問題。
国交省によれば、築40年を超えるマンションは約81万戸（18年末）存在し、10年後には約197万戸、20年後には約366万戸に増える。

　築40年以上のマンションは、トラブル発生率が格段に上がる。
漏水や雨漏りの発生率は、40年未満が15％で、築40年以上は40％近くに跳ね上がる。

　メンテナンスは、区分所有者から成る管理組合が自主的に行うのが基本。
築40年以上経ったマンションで、管理組合が機能不全に陥って、適切なメンテナンスが実施されないマンションが少なからず存在。
　国交省の調べによれば、築40年以上のマンションで大規模修繕を3回以上実施しているのは63％、
2回以下が37％、1回のみが12.9％となっている。
「約4割で適時適切な大規模修繕が実施できていない可能性がある」

１人だけでは、どうにもならないのが、マンションだからね

[449: マンション検討中さん]

>>446 マンション検討中さん
８０平米や９０平米を希望するなら、数が少ないけど、
７０平米は、２物件で相当数あるから、なんとでもなると思うけど・・・
来年の今頃でも、かなり残っているよっ！きっと！

間取りと階数に、特別な希望があれば別ですが・・・

[450: マンション検討中さん]

>>447 通りがかりさん

マジレスで申し訳ないですが、自分たち素人でもわかる事をプロが調べもせずうっかり高値で買うわけないでしょ

この手の書き込みは流石に全て煽りでしょうが

[451: マンション検討中さん]

>>446 マンション検討中さん
アルファステイツ奉還町は、
東西の２列に８０m2台が出来るので、
合計２６戸、
中住戸７０m2が５列、沢山あるぞ

案外８０m2台も、競合しないで行けるんじゃないかな？

[452: 匿名さん]

みんなあほやなあ。
土地を高く買ってしまったから売値が高いんじゃなく、全国平均のごくごく普通の値付けだな。
７０平米で小さいんじゃなく、全国平均のごくごく普通の間取りだな。
岡山ごときに特別設計や考えた値付けをするとでも？
今後の全国的な建築資材状況や需給から言って、今後できるマンションは安くは
成り得ないから、これにしかならない。

[453: マンション検討中さん]

>>452 匿名さん

すべて、需要と供給ですから、
人口減少、景況感とかで変化しますよっ

ずっと右肩上がりを期待したい業界関係者の気持ちも分かりますが・・・

煽りとバブルは続かないよっ

[454: マンコミュファンさん]

>>452 匿名さん
あらあら、ダイワさん、売れなくてイライラですね

全国ブランドには、まだまだ、ほど遠いので、マーケティングをちゃんとして下さいね

各地のプレミストでも、色々なコメントが出てますもんね

[455: マンション検討中さん]

正式価格発表前にこれだけ要望入ってれば十分。結局売れているので適正価格だったということでしょう

商売なので売れる範囲目一杯あげるのは当たり前だと思いますが…

[456: マンコミュファンさん]

何処かのプレミストみたいなコメントが書かれないことを、お祈ります。

『ここ売れてないみたいですね』

『近くの店舗にセールスマンが、購入しそうな方を紹介してくれとか、パンフレットを置かせてほしい、お客さんに配ってほしい。と言われました』

『まわりの飲食店を隈無く回っています。こんなん初めてです。逆に商店主の間で｢苦しいんやね｣と噂になってます』

各地で、色々とご苦労されていますから、優しく見守ってあげて下さいね

[457: マンション検討中さん]

良いマンションになるかどうか、施工主はもとより住人も大事ですね

真摯に仕事に向き合う営業マンやデベロッパーを、茶化したりバカにしたりしないような方と隣人になれる事を願います。

[458: マンション検討中さん]

ここで悪口書いてる人は買いたくても買えない人だから気にする必要なし
買える人が羨ましいのでしょう

[459: マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町は14階建
7メートル道路を挟んで
目の前のリビングコートは15階建

角部屋だけリビングコートと被らないとのこと。中部屋は日照、眺望共に厳しいかな。
角部屋は倍率高くなりそうな予感です。
抽選に外れたらと思うとやはりプレミストにしておくのが賢明か、、ああ、悩ましい、、

[460: マンション検討中さん]

岡山駅前や岡ビルの再開発は自治体から補助金出るみたいですが、ここはどうなんでしょうか。
土地をかなり高値で購入したようなので、やむなしなのかもしれませんが今の想定価格だとリセールを意識する人は敬遠するでしょうね。

[461: マンション検討中さん]

>>441 匿名さん
皆さんって、どの位の住宅ローンを組むんだろうか？
年配の方は現金みたいだけど、若年層は３,０００万円位かな？

此処は高額なマンションだから、販売価格の７～５割が無難ですね
売却時に、市場価格まで値下りする可能性もあると考えていた方が、安心だと思います

営業マンは売れたら良いので、ボーナス払いとかで、毎月の返済は、この位だよ！って、言うから、惑わされて、騙されるのよね

ちゃんと年間支払額を１２で割って、
それに、管理費や値上がりする修繕積立金を足さないとね、それでも生活が出きるかどうか？って考えないとね

子供の教育費も貯金するとなると、住宅ローンは少ない方が・・・
予算は、身の丈にあった金額にしないとね！

[462: 通りがかりさん]

>>461 マンション検討中さん
マトモな営業マンは、あおらない！
自分の基準と価値観で判断しよう！

不動産の営業は、「セールストークが達者」「契約を急がせる」といった傾向がある。

そもそも、なぜ不動産営業は「あおる」のか？
■不動産営業は歩合制給与
口が上手いイメージが強い営業マンの「あおり」の巧みさの理由の一つが、給与形態に歩合制が多い点にある。

他の業界に比較して歩合給の割合が高く、また、一定以上の契約額をクリアしないと十分な給与額にはならない。
歩合給の額は一つの契約で100万円になる場合もあり、営業にも自然と力が入ってしまう。

厳しいノルマも課せられており、営業トークや「あおり」を駆使して押し切ることで、何とか契約をまとめようとする。

■不動産営業職は転職率が高い
特に営業は、転職率や離職率が高い職種で、不動産会社を変わっても営業の仕事自体に支障がないからだ。
なかには強引にいくつかの契約を取ったあと、クレームが来る前に退職して、業界を渡り歩くという営業マンもいる。
そのため、その場しのぎの「あおり」セールストークを並べることに抵抗がなく、契約さえ取れれば良いという営業マンも存在する。

全国から集合した営業マンの中に、紛れているかも？

「お子さんが喜びますよ」「家賃は勿体ないですよ」は「あおり」かも？

クレームが来る前に退職して業界を渡り歩く営業マンかも？

[463: 通りがかりさん]

>>461 マンション検討中さん
この超低金利時代に現金買いする人いるんですか？
資産持ってる人こそ融資額最大を最長期間で組んでローン減税を名一杯享受した後に一括返済だと思うんですけど。
下手に頭金入れたりしたら減税額下がりますよね。

[464: マンション検討中さん]

あの道路の狭さで向かい合わせのマンションとなると、圧迫感はありそうですよね。すぐ奉還町商店街ではありますが、少しゴミゴミしている感じだし、周辺の開放感という意味ではプレミストの方が勝ってると思います。

[465: マンション検討中さん]

あと、２週間・・・

アルファステイツ奉還町が、プレミスト価格と同じ水準だったとしたら、
しばらく冬眠するしかないねっ

[466: マンション検討中さん]

>>464 マンション検討中さん

駅近くの市内中心部・・・
あっちこっちに高い建物があるので、
解放感って言っても、「どっちもどっち」じゃねーかー

現在建ってなくても、そのうち建つだろうし・・・

眺望も望むなら、タワーマンションのある都会に行かないと・・・

[467: マンコミュファンさん]

つい4～5年前だけど、
４,５００万円程あれば、
西口のリビンコートプライム岡山駅西で、東側の角部屋９８m2の６階くらいが、買えたのが懐かしいねぇ～

そこは２重床だったし、間取りの変更も出来ていたのが、
ここじゃ、７０m2の低層階だもんねぇ～

ちょっとボタンを押しそびれたら、
こんなことになるなんてねぇ～

コロナも怖いけど、マンション業者も怖いねぇ～

[468: マンション検討中さん]

ここの価格は、バブルとしか思えない水準だわなぁ～

まぁ、あと４～５年もすれば、
今は高値の新築マンションでも、
価格が落ち着いた中古物件が出てくるんじゃないですか？

300～400戸も販売すれば、
ローン破綻する人もあるでしょうし、
相続して、税金を払うために、お金が必要な人もあるでしょうし・・・

[469: 検討板ユーザーさん]

今が賃貸住みの人は今から５年も家賃払いながら値下がり待つくらいなら今買っちゃうよな。

買える目処付いてる人は買いたい時が買い時。

[470: マンコミュファンさん]

首都圏では、オフィスビルの空室率が５％を超えて、賃料の下落が始まった！
って、昨日の日経に載っていた

注目したのは、
新築するオフィスビルの賃料が、
中古の既存オフィスより「安い賃料を提示」して、テナントを募集し始めたことだ

その潮流は、アッという間に、居住用マンションに・・・

あれよあれよと、値崩れするマンション価格・・・

慌てる販売業者と、迷う購入予備群との間では、
しばらく、神経戦が続きそうだ・・・