プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[404: マンション検討中さん]

70前後のマンション多いですよね、アトラスでも感じました。

私もタワーにこだわりがないので、近いグレードで維持費の安いのこちらが最有力候補です。

[405: マンション検討中さん]

ここに期待していたけど、
今一しっくりこない所が幾つもあって、

同じ西口で、先日発表になった
アルファステイツ奉還町
の仕様を確認してから、考えようと思っています

岡山駅からの距離は一緒だし、
駐車場が平面、済生会病院が近くだし・・・

違うのはスーパーで、岡山駅の成城石井を利用する様になるくらい・・・

直床みたいだけど、床暖房を付けなくて良いなら、安心だし

あとは、広さや間取りなど、
そして、価格が一番重要ですか

[406: マンション検討中さん]

確かに、気になってます

７２平米～８４平米ってなっているので、８０平米台の価格が、どの位なのかなあーって

線路や踏切も無いし、住宅街なので、静かなのかなーって

車庫入れも苦手なので、平面駐車場が、一番有難いです
近くに、大きな自走式パーキングもあるので、クルマが増えても大丈夫だなーって

学区も、中央小学校？だと思うので、良いかなーって

ローン組むので、とりあえず、予算とかと一緒に比べてみないと、決められないなーって、思っています

[407: マンション検討中さん]

そ～ですよね～、
利便性が似ていたら、
予算が一番で、広さや間取りとか、周辺環境が気になるかな～

価格が同じなら、たぶん、広い方を選択すると思います

[408: マンション検討中さん]

一般庶民にとっては、
そりゃ、価格が一番！と思いますよ

内心では、皆さん一緒じゃないですかね？
大きな買い物ですから、正直、悩みますよね？

順当に考えて、広さが同じなら、
こっちの方が、その他経費が多いから、高いんじゃないですかね？

公園の整備、床暖房、機械式駐車場、共用施設、営業経費とか、多額のお金が投入されていますから

仮に、価格がほぼ同じなら、
好き嫌いか、学区とか、車庫入れとか、個別の事情になるくらい

ちょっと気になるのが、
お金持ちが投資目的で買って、賃貸にしたら、住人がコロコロ入れ替わるし・・・
共用施設とかを、大切に使ってくれるのかな？
と買う前から心配したりして

[409: マンション検討中さん]

アルファステイツ平面駐車場は良いのですが、Googleマップで見る限り敷地までの道のりがとても細いように思います。一通？
うまく主要道路から入れるようになると良いのですが

[410: マンション検討中さん]

公園や共用設備、床暖房、ディスポーザーなどの影響で高くなっているのは間違い無いのでしょう
ただ、そのおかげで程よい上質感がでているような気もします
プラスアルファに魅力を感じるかどうかが決め手かな

感じないのであれば、中古やシンプルな作りのコスパ良いマンションで良いと思いますよ

[411: マンション検討中さん]

このマンションと、
アルファステイツ奉還町を比べて、
住み心地に大きな違いがありそうですか？

高層階の部屋は買えないので、
低層階の一般庶民が住むとしてになりますが

対外的な認知度みたいな、見栄は気にしないです
実用的なところで、メリットやデメリットを比べて、どちらにしようかなと思っているので

[412: マンション検討中さん]

>>411 マンション検討中さん

駅までの距離は同じ

プレミスト
○イオンまで近い
公園スーパー隣接
床暖房やディスポーザーなど設備面
共用部分
駅前大規模の希少性
前に線路がある限り低層階でもある程度の採光は期待できる
×高い
機械式駐車場
線路前

アルファステイツ
○比較的安い（多分）
商店街が近い
平面駐車場
×細い路地の中
低階層の場合圧迫感が顕著かもしれない

アルファステイツは仕様がわからないので現時点の予想になります

[413: マンション検討中さん]

アルファの所は、
トマト銀行の所と、その南の福寿司さんの所から、双方向の出入りが出来ます

東西方向の道路は双方向で、通行は全然大丈夫で、大通りからもスムーズに入れますが、
南北方向の道路は、一方通行が多いです

近くに、コインパーキングが多いので、来客用の駐車場を心配しなくても良い

駐車場やクルマの利用が多い方は、アルファにメリットがあるでしょう

共用施設は、プレミストの方にメリットがあるでしょう

管理費や修繕積立などは、恐らくアルファの方が、かなり安いと思われるので、維持費では、アルファにメリットがあるでしょう

騒音関係では、桃太郎線の騒音に対して、救急車が国体町に行くので、奉還町は住宅街で静かだから、アルファにメリットがあるでしょう

買い物では、プレミスト
公園では、プレミスト
病院では、アルファ
学区ては、距離や好き嫌いで人それぞれ
保育園は、西口に有ったと思います

実用的な所では、こんな感じだと思います

[414: マンション検討中さん]

床暖房をデメリットと考える方も多いですが、岡山の気候で床暖房があればエアコン無しでもいけるほどです
個人的にはエアコンの乾燥が苦手なので、床暖房があると非常に助かります
オプションでつけるより、まとめて初期導入の方がコスト下がりますし

[415: マンション検討中さん]

沢山のコメント、皆さん、ありがとうございます

おかげさまで、ある程度、イメージできました

実際に今度、現地を散策してみます

価格や間取りとかの情報が、待ち遠しくなってきました
どちらも大型マンションで部屋数があるので、
焦らなくても良く、有難い限りです
そもそも抽選になる様な高額な部屋は無理ですから

[416: マンション検討中さん]

>>414 マンション検討中さん
ニッチなニーズに対応しているってイメージですかね？
床暖房って名前なので、やっぱり、夏場は使えないの？

冬は、エアコン無しのイメージが出来ますが、ホットカーペットで十分だと思っていて、
但し、夏には、冷水が流れて涼しいって物であれば、エアコンが不要になったりのメリットがあるかも？なので、選択肢になるかも？って思います

でも、ニッチなニーズに対応されて、100万円UPとか、50万円UPっていわれてもね～
不要なのに、メンテナンスコストも掛かるしね～
アルファと比べてから、考えようっと！

[417: マンション検討中さん]

アルファの概要発表やモデルルームオープン後に、プレミストの希望の部屋が残っているとは限らないですからね。階層や部屋の間取りにこだわりがなければよいですが、私は希望があるので、アルファまでは待てないと思います。
難しいですね…

[418: マンション検討中さん]

延期した5月中旬の販売開始では、
仕様や価格など、一部修正があるのかな？

アンケート意見に対応した修正をしているかどうかを確認してから、購入するかどうかを考えようと思ってますが・・・

たぶん、ダイワが想定していた程は、人気がでなかったみたいなので、
価格の調整があるのでは？、と思っています

ダイワさん、価格の勉強を期待していますよ

[419: マンション検討中さん]

>>406
アルファステイツ奉還町の学区は中央小ではありませんよ。
プレミストと同じ、石井小→石井中です。
アルファの公式に記載があります。

[420: マンション検討中さん]

>>372 マンション検討中さん
40代後半で子育て真っ只中ですみませんね。
東京ではそんな家族ざらだし、70平米前後で4人家族も珍しくないので。

[421: マンション検討中さん]

>>420 マンション検討中さん

大都会の東京と、地方の小都市を、一緒にしたら駄目ですよ

東京に比べたら、ゆったり広々で、ちょうどですよ！

[422: マンション検討中さん]

岡山と東京で生活に必要な面積に変わりが出るとは思えませんが

各世帯にとっての必要な広さがあればOK

[423: マンション検討中さん]

なんやかんや言って
いま買うなら
ここが一番とみんな思っているんだろう

[424: 匿名さん]

>>420 マンション検討中さん
372さんの言うことは理想的ではありますけど、今後の郊外戸建は人口減少で買い手は付かず子供が相続するわけもなく、残債割れで住み替えも困難で完全に土地に縛られてしまいますからね。
420さんのほうが現実的だと思います。

[425: マンション検討中さん]

>>424 匿名さん
今、マンションを検討しているのは、新築であって、築古ではありません
20年前後を過ごせられたら、売り逃げする予定です

30年後、40年後のボロボロなマンションだったら、管理費や修繕費が大きく、共有で自由度の無いマンションだから、誰も相続しないでしょう

戸建てなら、建て替え出来るので、場所にもよるけど、土地があるので相続するでしょうね

将来的な視点が浅いと思いますが？

[426: マンション検討中さん]

仮に30年後、主要駅前のボロマンションと郊外のボロ家、自分が継承する側ならどう考えても
前者が嬉しい
売りもよし賃貸もよしリフォームして住んでもよし
それなりに高いマンションなので格安マンションに比べ修繕金の支払い能力もある人がかわれるのではないかと

空き家問題が嘆かれる将来、郊外のボロ戸建相続ってもはや負債と感じます
人口がどんどん増えていくならいいですが、減少の見通しですからね
先を見据えて今買うなら、自分は中心地一択です

[427: マンション検討中さん]

372さんと425さんの考えを、私なりに理解すると、

将来、マンションは、ババ抜き！になる
築古マンションは「負」動産に向かうので、売り時が重要

占有は出来ても、土地建物は「共有」なので、１人の意思で解体は出来ない
ボロボロを維持する管理費や、修繕費を長年に渡って負担し続ける
誰も相続せず、益々負担が増える

その点戸建ては、１人の意思で更地に出来て、維持する負担は少ない

売る前提をしっかりと考えておかないと、子供達に「負」動産を残すことになる
ということですかね？

それが、
若い家族の多人数世代は、郊外の戸建てで、広々伸び々とした生活をして、
老年期以降、２人世代になったら、中心部で過ごす
マンションで最後を向かえ、
築浅のマンションを、財産として残す
と理解しました

利便性のあるマンションは、老人ホームや財産に向いているということですね

[428: マンション検討中さん]

モデルルーム訪問後、購入検討中です

サッシ高が分かる方いらっしゃいますか？

[429: マンション検討中さん]

>>427 マンション検討中さん
年収があって、貯蓄もある高年者なら、ここの価格でも買えるってことかー
それで、高くなるのかもなー

益々、一般庶民や若年層は買えなくなるねー

[430: マンション検討中さん]

部屋が少々狭くても、他みたいにトランクルームがあれば良いんですけどねー。

[431: 購入経験者さん]

敷地面積4430m2 総戸数293 一戸あたり15m2 5坪弱の土地の権利しかない。本来なら販売価格はそんなに高くならないはずだ。

[432: 匿名さん]

>>425 マンション検討中さん
それが出来てないから既に郊外戸建ての空き家が激増しているわけで　笑
土地神話の時代はもうとっくに終わってます。
空き家だらけの住宅街に誰も住みたいとは思わないてましょう。

[433: マンション検討中さん]

>>431 購入経験者さん

本来とは

[434: 通りがかりさん]

>>431 購入経験者さん
5坪の土地代　5×250万で1250万。300万なら1500万。
建物の原価が22坪×110万で3000万。
あとは経費と、儲けなきゃならない。

[435: マンション検討中さん]

>>432 匿名さん
空き家だらけのマンションの方が、
住みたくないよ

怖くて、幽霊でも出そうだから

[436: マンション検討中さん]

>>435 マンション検討中さん
駅前と郊外どちらが空き家だらけになるか…

[437: マンション検討中さん]

今後大震災などが起こって、比較的天災の少ない瀬戸内への移住が増える可能性だってあるわけで、先のことなんかわからないでしょ。一軒家かマンションかとか、そういった話は雑談板でして頂きたいです。

[438: 購入経験者さん]

>>434 通りがかりさん
坪250万もしないよｗｗ

[439: マンション検討中さん]

此処と並行して検討している、新築マンションの話ですが、
資料請求していた、アルファステイツ奉還町の方から連絡が入りました

今月24日(土)から、モデルルーム見学を始めるんだって

此処と一緒で、だいたいの価格は提示するとのこと

最大の大きさが、８０m2前半だけど、ボッタクリ価格で無かったら、
嫁さん的には、
此処ではなく、奉還町が良いとのこと

見比べたうえで、GW中に家族会議で、方向性を決定するみたいです

少し前にあった投稿、メリット・デメリットを参考にすると、
嫁さん的には、同水準の価格なら、奉還町にするらしいわ

その時は、あちらの掲示板に転居しますが、たまには此処も覗きますから・・・

[440: マンション検討中さん]

さっきの続き

９０m2台の販売価格では、とても手が出せないけど、
７０m2では、窮屈過ぎるとなって、
８０m2台に期待しています

そんな感じで、ローン返済の辺りは、こちら任せで、大変なんですよ・・・

[441: 匿名さん]

今朝の日経に、
住宅ローンの返済困窮者が、
五万人！って、あったわー

んー

[442: マンション検討中さん]

>>439 マンション検討中さん
うちも奉還町と検討するつもりだけど、スーパーが近くにないって言うのが最大のデメリットなんだよなー。
後は、プレミストの高級感のある共用スペースも捨てきれない…

[443: マンション検討中さん]

>>428 マンション検討中さん

営業の方からは2100mmくらいって聞きました。

[444: マンション検討中さん]

>>442 マンション検討中さん
アルファステイツは量産型ですし、共用スペースなどは見劣りするでしょうね。その分販売価格や管理費などは流石に安いと思いますけど。
私もこの二つで悩んでいますが、妻はプレミストの方がよいみたい。普段の買い物や東口へのアクセスを考えると便利さが全然違いますもんね。
でも84平米が4000万からなら検討し直しになるかな…難しいです。

[445: マンション検討中さん]

４００戸もあるから、
どちらかが、煽りを食って、
売れ残りが出るかな？

やっぱり、７０平米が微妙なイメージですね
それと、豪華な共用スペースは、私に使用頻度があるのか？って、思案しています

[446: マンション検討中さん]

売れ残るとしたらプレミストかな。プレミストの70平米の値段でアルファステイツの80平米が買えるのであれば、そちらに魅力を感じる方が多そうです。
ワーキングスペースは使用することはあるでしょうけど、ゲストルームは使うこと無さそう。

ただ1番困るのは、アルファステイツで希望の部屋が買えなかったときに、プレミストの希望の部屋が残っているとは限らないということですね。

[447: 通りがかりさん]

>>438 購入経験者さん
普通は坪250万もしないですよねー、西口で。
でも東京人だから高く買っちゃったんだろーね、長谷工さん。
じゃないと、こんなに売価が高値にならないのでは？

[448: 通りがかりさん]

長くても、30年程度で売り抜ける計画を立ててから、購入しよう！

現在60才過ぎの方は、安心して良いと思います！

『マンション劣化の実態』
4割が大規模修繕できていない？
マンションのメンテナンス問題。
国交省によれば、築40年を超えるマンションは約81万戸（18年末）存在し、10年後には約197万戸、20年後には約366万戸に増える。

　築40年以上のマンションは、トラブル発生率が格段に上がる。
漏水や雨漏りの発生率は、40年未満が15％で、築40年以上は40％近くに跳ね上がる。

　メンテナンスは、区分所有者から成る管理組合が自主的に行うのが基本。
築40年以上経ったマンションで、管理組合が機能不全に陥って、適切なメンテナンスが実施されないマンションが少なからず存在。
　国交省の調べによれば、築40年以上のマンションで大規模修繕を3回以上実施しているのは63％、
2回以下が37％、1回のみが12.9％となっている。
「約4割で適時適切な大規模修繕が実施できていない可能性がある」

１人だけでは、どうにもならないのが、マンションだからね

[449: マンション検討中さん]

>>446 マンション検討中さん
８０平米や９０平米を希望するなら、数が少ないけど、
７０平米は、２物件で相当数あるから、なんとでもなると思うけど・・・
来年の今頃でも、かなり残っているよっ！きっと！

間取りと階数に、特別な希望があれば別ですが・・・

[450: マンション検討中さん]

>>447 通りがかりさん

マジレスで申し訳ないですが、自分たち素人でもわかる事をプロが調べもせずうっかり高値で買うわけないでしょ

この手の書き込みは流石に全て煽りでしょうが

[451: マンション検討中さん]

>>446 マンション検討中さん
アルファステイツ奉還町は、
東西の２列に８０m2台が出来るので、
合計２６戸、
中住戸７０m2が５列、沢山あるぞ

案外８０m2台も、競合しないで行けるんじゃないかな？

[452: 匿名さん]

みんなあほやなあ。
土地を高く買ってしまったから売値が高いんじゃなく、全国平均のごくごく普通の値付けだな。
７０平米で小さいんじゃなく、全国平均のごくごく普通の間取りだな。
岡山ごときに特別設計や考えた値付けをするとでも？
今後の全国的な建築資材状況や需給から言って、今後できるマンションは安くは
成り得ないから、これにしかならない。

[453: マンション検討中さん]

>>452 匿名さん

すべて、需要と供給ですから、
人口減少、景況感とかで変化しますよっ

ずっと右肩上がりを期待したい業界関係者の気持ちも分かりますが・・・

煽りとバブルは続かないよっ