プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1151: 通りがかりさん]

今日、マンション南側を通りました。線路側になりますが、マンション南側の植栽が素敵ですね。下層はマンションの壁が見えているので植栽とマッチしていて良いな～と思いました。

[1152: 口コミ知りたいさん]

>>1150 職人さん
それかプレミストと被るような眺望不良階は杜の街みたいに部屋を設けずにその部分だけベランダの部分が壁になるかもね。

[1153: 通りがかりさん]

ハッピータウンがウハウハ。

[1154: マンション掲示板さん]

>>1152 口コミ知りたいさん

ベランダの部分が壁？どんなの？

[1155: 口コミ知りたいさん]

>>1154 マンション掲示板さん

こんなの

[1156: マンション掲示板さん]

>>1155 口コミ知りたいさん

タワーパーキングってことね！

[1157: 通りがかりさん]

タワーパーキングは建物中心部に三列でしょ。 タワマンの南東角部屋よりむしろプレミストの Aタイプには何かしらの対応があるのだろうか。

[1158: eマンションさん]

岡山市　道路のルール
https://www.city.okayama.jp/shisei/0000002795.html
街の美観を損ねるような物は置かないで欲しいですね。
周辺環境も資産価値を高めるのに大切ですから。

[1159: 口コミ知りたいさん]

田舎者からしたらタワマンは憧れですが、こんな記事がありました。
もうすぐ訪れる「タワマン大崩壊時代」https://news.yahoo.co.jp/articles/4170d3742fc31bc7cc00f7bfe7f1ba3f1981...
やっぱり維持するのは大変なんでしょうね。

[1160: マンション検討中さん]

隣のハピーズは品揃え悪すぎです。
マンション完成に合わせて拡張するのかな。

[1161: 通りがかりさん]

拡張する土地なくね？

[1162: マンション検討中さん]

<<1161
屋上の駐車場を潰して2階建てとかね。

[1163: マンション検討中さん]

この掲示板人気ないですね。
って言うか、プレミストに関心がないのかな？

[1164: 通りがかりさん]

6割売れ残っとるね

[1165: 評判気になるさん]

強気の価格設定失敗しましたね、、、

[1166: 通りがかりさん]

竣工までに後3割、竣工後に残り3割ってとこじゃないかな。ダイワさんお金に困ってないので安売りする気も無いし、竣工前に完売する様な価格設定にはしないでしょ。

[1167: 通りがかりさん]

竣工後すぐに隣にタワマン建設始まったとして竣工後に買う人3割もいるだろうか

[1168: マンション検討中さん]

プレミスト、ほとんど売れて残りの物件少なかったです。もしかしたら完成の前に完売もありかも。

[1169: マンコミュファンさん]

どれがほんとの情報なんだろう？

[1170: マンション検討中さん]

一昨日、モデルルームに行って壁に貼ってある販売状況を見ました。売れ残り少なかったです。一年まだあるので、完売ありかも。

[1171: マンコミュファンさん]

見た感じでは、5-6割売れてて、1割商談中で、残りが次期分譲って感じでしたけどね。

[1172: マンコミュファンさん]

チラッと見ただけで数えたりしてないので、多少の誤差はあると思いますが、思ってたより売れてる印象でした。

[1173: 通りがかりさん]

成約と商談中は同じ赤色で掲示されてる
たくさん売れている印象を受ける

[1174: マンション掲示板さん]

ホームページによれば第1期～第3期5次で残り53戸（先着順）とのこと。ホームページはたまに見てるけど、前から残り戸数はあまり減ってない様子。
次期以降の分譲が何戸あるかはわからないけど、イオンにまでチラシを置くあたり、販売には苦戦してるという印象を受けてしまう。

[1175: 匿名さん]

確かに、商談中と契約は同じ赤で表示されてる。
たくさん売れているという印象操作っぽい。
機械式駐車場も抽選から早い者勝ちに変更している。

[1176: 通りがかりさん]

駐車場抽選は一期だけかと思ってた。

[1177: マンション検討中さん]

ここが早期完売しないと
これから続々と出てくる
新規マンションは
建設費が高騰したマンションなので
業者さんも注目していると思う
高層階は最高に楽しいマンションだと思う

[1178: マンション検討中さん]

>>1177 マンション検討中さん

ここは近隣マンションに比べて価格設定が高めだから、この価格帯がこれからの標準レベルになるんじゃないかな

[1179: 通りがかりさん]

ここが低価格になる程上がるでしょ。

[1180: マンション検討中さん]

商談中が販売と同じ色々って‥‥
どなたかも仰ってましたが、印象操作かな？
こんなんじゃタワマンは頓挫するかもですね。
東口に再開発のタワマンも建つ予定だし。
天満屋前にも建ちますよね！
お年を召した方には天満屋前は魅力的かも。

[1181: 通りがかりさん]

掲示してないマンションよりは分かりやすくて良いと思うけど。 そもそも分譲済は花が付けてあるしね。

[1182: 匿名さん]

新築で引っ越してきて、裏で何年も工事されるのは嫌だな
せっかくの新築なのに

[1183: eマンションさん]

>>1182 匿名さん
杜街もそうだけど南も工事。北も工事。でも夜間休日は工事休みだし。建築中の建物見ながらの1杯もおつだよ！

[1184: 通りがかりさん]

近所で工事が嫌なら街中には住めない。

[1185: 通りがかりさん]

いつの間にか第3期7次だって。第1期も完売してないのに。

[1186: 匿名さん]

オプションどうしましたか？

[1187: 通りがかりさん]

見積り待ってます。

[1188: マンション検討中さん]

タワマンは頓挫でしょうね。

[1189: 通りがかりさん]

やたらタワマンの話題が多いが隣に建設予定のマンションがどうなろうと正直どっちでも良い。

[1190: 匿名さん]

23年3月入居で売れ残ってるのは、ここぐらいですね

[1191: 匿名さん]

あと何戸のこってますか？

[1192: 匿名さん]

マンションギャラリーに行き、価格を聞いて2秒で検討対象から除外した者として、ずっと販売状況をチェックしてきましたが、残念ながら「売れ残っている」という表現が正しくないレベルでしか「売れていない」と思います。

[1193: マンション掲示板さん]

某マンションのようにならなければ良いのですが。

[1194: 匿名さん]

足場？がなくなって全体が見えてきましたね
壮大ですね、デッカイですね

[1195: 通りがかりさん]

カッコいい。

[1196: マンション検討中さん]

上階には遮る建物ないから
ずーと眺めいいね

[1197: 通りがかりさん]

ホームページによれば、第1期～第3期9次までの販売（残り）住戸が48戸、第4期1次以降に販売する全住戸が105戸とのことだから、全体の残り住戸は153戸かな。
全体の半分強が残ってる計算だけど、頑張って売り切って欲しい。

[1198: 名無しさん]

あと半年で150って相当厳しいですね。。
あまり見たことない状況です。
ほんとにそこまで残ってますか？

[1199: 名無しさん]

ここは売れ残り必至でしょ、既に予約されてる人からもキャンセルでるんじゃないかな。隣がスーパーってことぐらいしかメリットがない、立地は駅近だけど市中心街ではないし……。普通のサラリーマンにはちと高いし、富裕層は桃太郎通り市役所筋方面に幾つか候補あり。完全に読み違えてます。

[1200: 通りがかりさん]

大手はどこも竣工完売は目指してないでしょう。 お金あるので2年くらいかけて売るんじゃないのかな。 あとは今後販売予定の新築の価格次第でしょうね。

[1202: マンション掲示板さん]

2年もかけて売って岡山の西口でそんな長期在庫のマンション売れるのか？
対して杜の街、ロイヤル幸町なんかは中古でもプレ値つけてる。
ある程度早めに完売は資産価値考えても必須かと。

[1203: マンション検討中さん]

まだ完売しないようですね。。。
駅近だけど、線路沿いで音うるさいよね。
しかもこの価格での購入は躊躇っちゃう

[1204: 匿名さん]

隣の公園の草がすごいことになってる

[1205: 匿名さん]

一期受付時に見に行ったけど、立地・設備共に良いだけに平均4500万は手が出なかったわ。情けな。

[1206: 名無しさん]

>>1205
ここ、立地が良いですか？

[1207: 匿名さん]

>>1206 名無しさん
個人的には。新幹線で県外行くこともあったり、通勤（車ですが）もぐっと近くなったり。あと新幹線ビューに憧れあったので。
子無し夫婦で生涯住めればいいなぁなんて。

[1208: 通りがかりさん]

新幹線の駅、イオンモール西日本旗艦店が徒歩圏内というのは好立地と言って差し支えないかと。

[1209: 名無しさん]

新幹線通勤でもされてるのでしょうか？イオンモール岡山店へはどのような徒歩ルートで行かれますか？

[1210: 匿名さん]

>>1209 名無しさん
休日に遊びで新幹線で県外て意味。イオンはマンション南東側に地下道あるから徒歩5分くらいでしょうか。

[1211: 名無しさん]

公式HPにはそのように掲載されていますが、その地下道を利用されたことありますか？

[1212: 匿名さん]

とても羨ましいのですね

[1213: 匿名さん]

>>1211 名無しさん
あります。ちゃんと整備された地下道ですよ。
歩行者・自転車専用です。
休みの日にチャリンコで岡山市内中心部うろつく事もありますので。

[1214: 名無しさん]

そうですか、それは何より。しっかりと新幹線とチャリンコを楽しんで下さいな。

[1215: 匿名さん]

あの地下道って原付も走ってる
違反ではないのかな？
とても怖いよね

[1216: 名無しさん]

まあ、ちゃんと整備された(安全で快適な)歩行者・自転車専用道だと主張されてるのだからそれで宜しいんじゃないですか。論争したところで意味はありません、削除されるだけですから。

[1217: プレミスト諦めた人です]

1213の者です。自分はとにかく住家としていろいろ探してきた(杜の街も見た)んですが、とにかく経済的な理由で諦めましたね。車も２台持ちで、車を減らす選択肢はありませんでしたから。個人的にはトータルで5000万クラスの支払いできるぞって方はGOかなと思いますけどね。どんな考えの方が検討してるのかってたまに板のぞいてるんです。

[1218: 通りがかりさん]

今後出てくる物件はここより高くなる可能性が高いので今となってはここは良い物件だと思う。

[1219: マンション検討中さん]

地下道あるのは便利ですね
ただ、線路に面してるし、隣に踏切ある？

[1220: 匿名さん]

羨ましいの？

[1221: 名無しさん]

だから地下道なwww

[1222: プレミスト諦めた人です]

マンション南の路線は吉備線で踏切あり。地下道入口はその踏切を南に越えてから。電車の走行音・遮断機の音がどうでしょうかね。汽車のディーゼル排気はそこら中ディーゼル車走ってるからどこ住んでも一緒のような気もします。

[1224: 管理担当]

[NO.1223と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1225: 通りがかりさん]

駐輪場が建物の中なのがとても良いと思う。

[1226: 名無しさん]

>>管理
削除の基準が酷いな

[1227: 評判気になるさん]

>>1226 名無しさん

どんなこと書いてたの？

[1228: 名無しさん]

>>1223
1217に対して、諦めたのなら書き込むな。
>>1224
色々な立場があるから検討中じゃなくても別にいいんじゃネ。

削除されるような内容じゃないと思うがな。

[1229: 通りがかりさん]

南側の道沿いの植栽もステキですね。
私はすでにマンションに住んでいるので買う予定はないてすが、近くを通れば気になって見上げてしまいます。
ただ、隣に建つ予定のタワマンは建てても売れないのでは？って思います。
何か楽しい商業施設でもできないかなー。

[1230: 通りがかりさん]

コンビニ、ドラッグストア、医療モール近くに出来ないかな。

[1231: マンション検討中さん]

>>1222 プレミスト諦めた人ですさん
まさに、気になる点ですね。吉備線は本数が少ないとはいえ、真横に面しており、遮る建物がないんですよね。。。
あと、吉備線の少し南にある1本/10分通る山陽本線等と新幹線も懸念材料です。特に新幹線は、高架になってますし、マンションの高層階でも音がうるさかったりして。

[1232: マンコミュファンさん]

>>1231 マンション検討中さん
新幹線が通過する駅ではないので、そこまで大きな音はしないのではないかと思いますが、どうでしょうか。

[1233: 匿名さん]

先日、新幹線から撮影しました。外観はカッコ良いと思います。

[1234: 匿名さん]

>>1232 マンコミュファンさん
岡山駅って新幹線が全停車するのよね

[1235: マンコミュファン]

>>1234 匿名さん
例えば新倉敷や相生のように、のぞみが止まらずに通り過ぎる方が大きな音がしそうという意味です。岡山駅付近では停車前もしくは発車後でゆっくりですので、プレミストに届くほどの大きな音はしないのではないかと思ってコメントしました。
現地で聞いたわけではないのでわかりませんが。

[1236: 匿名さん]

>>1235 マンコミュファンさん

そういうことですか、確かに一度止まるのでそこまでうるさいとかはなさそうですね。

たとえ音がしたとしても街中に住むならなにも気にならなくなりそうですし、割と大丈夫な気がしますね

[1237: 通りがかりさん]

清心や国体町の方が電車の音は大きそうなイメージですがどうなんでしょうか。 ここの現地で何度か聞いた印象では吉備線の音よりも踏切の音の方がよほど大きく感じました。 本数も少ないですしスピードも出てないので吉備線の音はあまり気にならないかな。

[1238: 匿名さん]

外観がカッコイイというコメントには同感ですが、線路側から建物を見る人より道路側から見る人の方が圧倒的に多いと思います。その意味では、外観は公団住宅のようで残念な感じがしますね。

[1239: ご近所さん]

>>1231 マンション検討中さん
実はプレミストから程よく近いとこに既に引っ越したのですが、新幹線よりは在来線の方が音は大きい印象ですね。私は音も含めて好きなので問題なしですが。

>>1235さんがおっしゃってるように発車直後、停車前の列車がほとんどなので、低速の走行音は気にならないでしょうかね。

>>1233さんの写真はいい参考になりそうですねー

[1240: マンション検討中さん]

>>1234
大都会ですから

[1241: 名無しさん]

半年後に完成なのに、まだ完売してないんですね。。。
売り切るのは難しそうですね

[1242: 名無しさん]

竣工後の売れ残りはデメリット多いですね。まずイメージダウン、販売要員の人件費負担、管理費及び修繕積立金の減少、数年後リセールバリューの低下……等々、さてどんな手を打ってくるのかな？

[1243: 通りがかりさん]

何の手も打たないと思うけど。 ダイワハウスは完成後の在庫販売が基本的なスタイルなのでしょう。 他地域のプレミストも沢山在庫販売してるから。

[1245: 名無しさん]

まあ本体が段違いなので中四国のメーカーと比べて余裕はあるでしょうが、在庫販売スタイルを良しとしているメーカーなんてないでしょう。

[1246: 通りがかりさん]

西口で300戸規模を販売するには3年、4年とかかるでしょうね。 ましてやここは実需がほとんどだと思うし、低価格でもないから気長に販売ですね。

[1247: 名無しさん]

「3～4年かけて気長に売りますよ」　　
建設会社「建設費払って下さいな」
銀行「貸した土地代返してネ」
販売員「給料払ってくれれば居るよ」　
管理組合「管理費と積立金足らない」
「えっ！………」

[1249: 匿名さん]

>>1247 名無しさん
売主「3～4年かけて気長に売りますよ」　　
建設会社「建設費払って下さいな」
売主「建設費払うんで金貸してよ」
銀行「あいよー」
販売員「この職場楽でいいな―」「客が来た時だけ相手すりゃいい」　
管理組合「管理費と積立金足らない」
売主「そのぶんも予測して借りといた」「どーぞ」


こんな感じだぞ。
銀行は売れたら全部回収できるんだから。

[1250: 名無しさん]

はてさて、ココ観てる皆さんはどっち信じるかなぁ～？