プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1121: 通りがかりさん]

今現地を見てきました。
タワマンの南東の角部屋買う人いるのでしょうか？
普通なら一番いい方角の部屋だと思いますが、プレミストと被っています。
20階くらいまでは相当厳しい気がします。
上階層の人たちのために犠牲になる下層階って感じ。

[1122: マンション掲示板さん]

タワーの売主がどこになるんでしょうね。 プレミストとは15m位被るんじゃないですかね。 タワーの南東の角の日陰もですが南側はプレミストから部屋の中丸見えじゃないのかな。

[1123: マンション検討中さん]

眺望の潰れる下の階は店舗やオフィスになるんですかね

[1124: 通りがかりさん]

どっちにしてもあの土地に詰め込んだって感じのマンションですね。
あれだけの面積に38階って細長過ぎて折れないのか心配。
杜の街グレースとかは、どっしりしたイメージ。

[1125: マンション掲示板さん]

細長いのかと思いきや杜の街より大きくなるんじゃないのかな？ 敷地は南側であるプレミストより北側のタワー側の方が広いし38階で486戸ってワンフロアがかなり広いのではないのだろうか。タワーなので真ん中空いてるだろうし。

[1126: 通りがかりさん]

そうなんだ。土地だけ見ると狭そうに見えますが
、建物が建ったらそうでもないのか。
一戸建てでも、こんな土地に？って思うような所でも、建ったらちゃんと普通の家になってるのと同じ原理ですね。

[1127: マンション検討中さん]

長谷工駐車場も込みで開発になるんでしょうね、西口では相当の存在感になりそう

[1128: マンション掲示板さん]

16階まできましたね。 さすがにデカいしチラ見せから見える姿がなかなかカッコイイ。

[1129: マンション掲示板さん]

苦戦していると聞きますが、どのくらい売れてるんでしょうか？

[1130: 評判気になるさん]

後ろのタワマン発表といい自社で足をひっぱてますね

[1131: 通りがかりさん]

残念な結果になりそう。
やっぱりプラウドを待とうかな。

[1132: マンコミュファンさん]

しかしながら、今後のマンションは円安とロシア制裁による建設資材高騰の影響を受けた爆高マンションになってしまいますよ。

[1133: マンコミュファンさん]

>>1132 マンコミュファンさん

確かにそんな気がしますね。
横のタワマンも、ここより高くなるのは確実でしょうし。

[1134: マンション掲示板さん]

戸建は既に爆上がりとの話も出てますし、これから建てる物件待ちは悲惨な事になるかもしれませんね。 先の事は分かりませんけどね。

[1135: 通りがかりさん]

ぶっちゃけ、ここのマンション今どれくらい売れているんでしょうか？
ロイヤルガーデンは大体この時期には完売御礼の垂れ幕がかかっているような。
ま、大所帯だし、下層階は線路もあるし売りにくいかな。

[1136: マンション掲示板さん]

ロイヤル幸町は上下階層と角部屋はほぼ抽選でした。分けて販売していましたが、実質１期でほぼ完売だったと思います。

[1137: 通りがかりさん]

売りにくいというより体力がある大手デベは早期完売による資金回収よりも最大利益に拘ってるだけでしょ。 岡山でも大手の物件が増えていく今後は在庫販売が益々増えていくのでは。

[1138: 匿名さん]

マンション価格は今後さらに高くなると思いますが、円安の影響で外国人の投資もさらに活発化するはずです。なので、空き部屋はコロナが終わればすぐに埋まるでしょう。地方も駅近生活が人気を集めているし、岡山の駅近物件の賃貸利回りはすごく良いので、マンション買うなら今かも。
タワーマンできたら、プレミストの価値も同時に上がるはずなので、損はなし。特に、タワーマンの前に立ってますから。逆に、タワーマンは20階以上からは相当の値段になると思います。

[1139: 通りがかりさん]

逆に20階以下を買う人いるのかな？

[1140: 匿名さん]

>>1138 匿名さん
駅チカ賃貸、杜の街とRG幸町の煽りで空室多いですよヽ(`Д´)ﾉ

[1141: 通りがかりさん]

タワマンの前に立ってるから価値上がるって意味わからん
踏切の警報音もかなり気になるのに

[1142: 匿名さん]

タワマンのすぐ前のマンションは見下ろされてる感じ

[1143: 通りがかりさん]

何だかプレミストとタワマンの潰し合いが始まりそう。
確かに杜の街でさえ空室多いから、投資もどうだかね。

[1144: 通りがかりさん]

タワマンのブランド次第だけど時期も違うし価格も違うだろうから潰し合いにはならないのでは。
全部売れて西口が活性化すると良いですね。

[1145: 口コミ知りたいさん]

そうかな。
少くともタワマンの20階までの東南の角は売れ残りそう。リビングの目の前にそびえ立つマンションって何か気持ちが晴れない気がする。まぁ素人考えですけど、そこも踏まえてのタワマン建設なんでしょうね。
でもこれを機に西口にも楽しいお店がたくさんできたらいいですね。

[1146: 通りがかりさん]

地下通路作って駅、イオン直結にしたら売れるんじゃない？

[1147: 匿名さん]

大幅値引きまだですか？

[1148: 通りがかりさん]

値引きしなくてもここは割安だったと思う日が近い将来来ると思う。

[1149: 職人さん]

杜の街は既に完売（空室皆無、未入居なだけ）。
子供の通学、通塾、将来的な高齢家族の受け入れを考慮してプレミスト購入検討も、現有車両の駐車場確保が困難（機械式駐車場の規格外）と判断され、隣接地に建設予定のタワマン購入に予定を変更すべきか思案中。
新設タワマンの駐車場はタワーパーキング方式。
3列あるので一列は現有車両対応になることが期待されるが未定。
タワマンのデメリットは割高のランニングコストでこれはバカにできない。
メリットは割安の相続税と眺望、ステータス（？）なんだそう。
近隣に最適な駐車場がないのは痛い。

[1150: 職人さん]

>>1145 口コミ知りたいさん
眺望不良の階は格安になるか賃貸物件になるのでは？

[1151: 通りがかりさん]

今日、マンション南側を通りました。線路側になりますが、マンション南側の植栽が素敵ですね。下層はマンションの壁が見えているので植栽とマッチしていて良いな～と思いました。

[1152: 口コミ知りたいさん]

>>1150 職人さん
それかプレミストと被るような眺望不良階は杜の街みたいに部屋を設けずにその部分だけベランダの部分が壁になるかもね。

[1153: 通りがかりさん]

ハッピータウンがウハウハ。

[1154: マンション掲示板さん]

>>1152 口コミ知りたいさん

ベランダの部分が壁？どんなの？

[1155: 口コミ知りたいさん]

>>1154 マンション掲示板さん

こんなの

[1156: マンション掲示板さん]

>>1155 口コミ知りたいさん

タワーパーキングってことね！

[1157: 通りがかりさん]

タワーパーキングは建物中心部に三列でしょ。 タワマンの南東角部屋よりむしろプレミストの Aタイプには何かしらの対応があるのだろうか。

[1158: eマンションさん]

岡山市　道路のルール
https://www.city.okayama.jp/shisei/0000002795.html
街の美観を損ねるような物は置かないで欲しいですね。
周辺環境も資産価値を高めるのに大切ですから。

[1159: 口コミ知りたいさん]

田舎者からしたらタワマンは憧れですが、こんな記事がありました。
もうすぐ訪れる「タワマン大崩壊時代」https://news.yahoo.co.jp/articles/4170d3742fc31bc7cc00f7bfe7f1ba3f1981...
やっぱり維持するのは大変なんでしょうね。

[1160: マンション検討中さん]

隣のハピーズは品揃え悪すぎです。
マンション完成に合わせて拡張するのかな。

[1161: 通りがかりさん]

拡張する土地なくね？

[1162: マンション検討中さん]

<<1161
屋上の駐車場を潰して2階建てとかね。

[1163: マンション検討中さん]

この掲示板人気ないですね。
って言うか、プレミストに関心がないのかな？

[1164: 通りがかりさん]

6割売れ残っとるね

[1165: 評判気になるさん]

強気の価格設定失敗しましたね、、、

[1166: 通りがかりさん]

竣工までに後3割、竣工後に残り3割ってとこじゃないかな。ダイワさんお金に困ってないので安売りする気も無いし、竣工前に完売する様な価格設定にはしないでしょ。

[1167: 通りがかりさん]

竣工後すぐに隣にタワマン建設始まったとして竣工後に買う人3割もいるだろうか

[1168: マンション検討中さん]

プレミスト、ほとんど売れて残りの物件少なかったです。もしかしたら完成の前に完売もありかも。

[1169: マンコミュファンさん]

どれがほんとの情報なんだろう？

[1170: マンション検討中さん]

一昨日、モデルルームに行って壁に貼ってある販売状況を見ました。売れ残り少なかったです。一年まだあるので、完売ありかも。

[1171: マンコミュファンさん]

見た感じでは、5-6割売れてて、1割商談中で、残りが次期分譲って感じでしたけどね。

[1172: マンコミュファンさん]

チラッと見ただけで数えたりしてないので、多少の誤差はあると思いますが、思ってたより売れてる印象でした。

[1173: 通りがかりさん]

成約と商談中は同じ赤色で掲示されてる
たくさん売れている印象を受ける

[1174: マンション掲示板さん]

ホームページによれば第1期～第3期5次で残り53戸（先着順）とのこと。ホームページはたまに見てるけど、前から残り戸数はあまり減ってない様子。
次期以降の分譲が何戸あるかはわからないけど、イオンにまでチラシを置くあたり、販売には苦戦してるという印象を受けてしまう。

[1175: 匿名さん]

確かに、商談中と契約は同じ赤で表示されてる。
たくさん売れているという印象操作っぽい。
機械式駐車場も抽選から早い者勝ちに変更している。

[1176: 通りがかりさん]

駐車場抽選は一期だけかと思ってた。

[1177: マンション検討中さん]

ここが早期完売しないと
これから続々と出てくる
新規マンションは
建設費が高騰したマンションなので
業者さんも注目していると思う
高層階は最高に楽しいマンションだと思う

[1178: マンション検討中さん]

>>1177 マンション検討中さん

ここは近隣マンションに比べて価格設定が高めだから、この価格帯がこれからの標準レベルになるんじゃないかな

[1179: 通りがかりさん]

ここが低価格になる程上がるでしょ。

[1180: マンション検討中さん]

商談中が販売と同じ色々って‥‥
どなたかも仰ってましたが、印象操作かな？
こんなんじゃタワマンは頓挫するかもですね。
東口に再開発のタワマンも建つ予定だし。
天満屋前にも建ちますよね！
お年を召した方には天満屋前は魅力的かも。

[1181: 通りがかりさん]

掲示してないマンションよりは分かりやすくて良いと思うけど。 そもそも分譲済は花が付けてあるしね。

[1182: 匿名さん]

新築で引っ越してきて、裏で何年も工事されるのは嫌だな
せっかくの新築なのに

[1183: eマンションさん]

>>1182 匿名さん
杜街もそうだけど南も工事。北も工事。でも夜間休日は工事休みだし。建築中の建物見ながらの1杯もおつだよ！

[1184: 通りがかりさん]

近所で工事が嫌なら街中には住めない。

[1185: 通りがかりさん]

いつの間にか第3期7次だって。第1期も完売してないのに。

[1186: 匿名さん]

オプションどうしましたか？

[1187: 通りがかりさん]

見積り待ってます。

[1188: マンション検討中さん]

タワマンは頓挫でしょうね。

[1189: 通りがかりさん]

やたらタワマンの話題が多いが隣に建設予定のマンションがどうなろうと正直どっちでも良い。

[1190: 匿名さん]

23年3月入居で売れ残ってるのは、ここぐらいですね

[1191: 匿名さん]

あと何戸のこってますか？

[1192: 匿名さん]

マンションギャラリーに行き、価格を聞いて2秒で検討対象から除外した者として、ずっと販売状況をチェックしてきましたが、残念ながら「売れ残っている」という表現が正しくないレベルでしか「売れていない」と思います。

[1193: マンション掲示板さん]

某マンションのようにならなければ良いのですが。

[1194: 匿名さん]

足場？がなくなって全体が見えてきましたね
壮大ですね、デッカイですね

[1195: 通りがかりさん]

カッコいい。

[1196: マンション検討中さん]

上階には遮る建物ないから
ずーと眺めいいね

[1197: 通りがかりさん]

ホームページによれば、第1期～第3期9次までの販売（残り）住戸が48戸、第4期1次以降に販売する全住戸が105戸とのことだから、全体の残り住戸は153戸かな。
全体の半分強が残ってる計算だけど、頑張って売り切って欲しい。

[1198: 名無しさん]

あと半年で150って相当厳しいですね。。
あまり見たことない状況です。
ほんとにそこまで残ってますか？

[1199: 名無しさん]

ここは売れ残り必至でしょ、既に予約されてる人からもキャンセルでるんじゃないかな。隣がスーパーってことぐらいしかメリットがない、立地は駅近だけど市中心街ではないし……。普通のサラリーマンにはちと高いし、富裕層は桃太郎通り市役所筋方面に幾つか候補あり。完全に読み違えてます。

[1200: 通りがかりさん]

大手はどこも竣工完売は目指してないでしょう。 お金あるので2年くらいかけて売るんじゃないのかな。 あとは今後販売予定の新築の価格次第でしょうね。

[1202: マンション掲示板さん]

2年もかけて売って岡山の西口でそんな長期在庫のマンション売れるのか？
対して杜の街、ロイヤル幸町なんかは中古でもプレ値つけてる。
ある程度早めに完売は資産価値考えても必須かと。

[1203: マンション検討中さん]

まだ完売しないようですね。。。
駅近だけど、線路沿いで音うるさいよね。
しかもこの価格での購入は躊躇っちゃう

[1204: 匿名さん]

隣の公園の草がすごいことになってる

[1205: 匿名さん]

一期受付時に見に行ったけど、立地・設備共に良いだけに平均4500万は手が出なかったわ。情けな。

[1206: 名無しさん]

>>1205
ここ、立地が良いですか？

[1207: 匿名さん]

>>1206 名無しさん
個人的には。新幹線で県外行くこともあったり、通勤（車ですが）もぐっと近くなったり。あと新幹線ビューに憧れあったので。
子無し夫婦で生涯住めればいいなぁなんて。

[1208: 通りがかりさん]

新幹線の駅、イオンモール西日本旗艦店が徒歩圏内というのは好立地と言って差し支えないかと。

[1209: 名無しさん]

新幹線通勤でもされてるのでしょうか？イオンモール岡山店へはどのような徒歩ルートで行かれますか？

[1210: 匿名さん]

>>1209 名無しさん
休日に遊びで新幹線で県外て意味。イオンはマンション南東側に地下道あるから徒歩5分くらいでしょうか。

[1211: 名無しさん]

公式HPにはそのように掲載されていますが、その地下道を利用されたことありますか？

[1212: 匿名さん]

とても羨ましいのですね

[1213: 匿名さん]

>>1211 名無しさん
あります。ちゃんと整備された地下道ですよ。
歩行者・自転車専用です。
休みの日にチャリンコで岡山市内中心部うろつく事もありますので。

[1214: 名無しさん]

そうですか、それは何より。しっかりと新幹線とチャリンコを楽しんで下さいな。

[1215: 匿名さん]

あの地下道って原付も走ってる
違反ではないのかな？
とても怖いよね

[1216: 名無しさん]

まあ、ちゃんと整備された(安全で快適な)歩行者・自転車専用道だと主張されてるのだからそれで宜しいんじゃないですか。論争したところで意味はありません、削除されるだけですから。

[1217: プレミスト諦めた人です]

1213の者です。自分はとにかく住家としていろいろ探してきた(杜の街も見た)んですが、とにかく経済的な理由で諦めましたね。車も２台持ちで、車を減らす選択肢はありませんでしたから。個人的にはトータルで5000万クラスの支払いできるぞって方はGOかなと思いますけどね。どんな考えの方が検討してるのかってたまに板のぞいてるんです。

[1218: 通りがかりさん]

今後出てくる物件はここより高くなる可能性が高いので今となってはここは良い物件だと思う。

[1219: マンション検討中さん]

地下道あるのは便利ですね
ただ、線路に面してるし、隣に踏切ある？

[1220: 匿名さん]

羨ましいの？