プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1101: 通りがかりさん]

確かにプレミスト買ってる方にとっては全然嬉しくないことですよね。完売してないうちに次のマンションの計画発表して、プレミスト買う人はいなくなるでしょう。タワマンにしても、19階までは目の前にプレミストがあり、特に東側なんて被ってて、とても厳しいと思いますがね。この計画は冒険だと思います。

[1102: マンション掲示板さん]

契約書を交わす時に書面で周辺環境の説明もあるはずですが。

[1103: マンコミュファンさん]

>>1099 通りがかりさん

たしかにそうですよね。
周囲の環境を考えず、ただ建てただけの残念なタワマンに成らなければ良いですが。

[1104: 通りがかりさん]

低層階にテナントやクリニックが沢山入ってくれればむしろありがたい。

[1105: マンション掲示板さん]

>>1104 さん
欲を言えば、上がマンションじゃなければ最高なんですけどね。

[1106: 通りがかりさん]

そうそう。
商業施設だけで良かったのに。

[1107: マンション掲示板さん]

長谷工さん、自社開発タワマンの実績を増やしたいのは分かりますが何故供給過多の岡山で？
挑戦するほど体力があるということでしょうか。すごいです！
でも私なら実績のある野村のプラウドを買います（買えるものなら‥）
それにしても大和さんは苦戦を強いられますね、、、まあこちらも体力ありそうなので問題ないのかもしれませんが。

[1108: 通りがかりさん]

その実績のある野村のプラウドを建ててるのが長谷工なのでは。 販売代理をしている長谷工アーベストがプレミストの受注ペースからしてもう一棟自社で建てても行けるとの判断なのでしょう。

[1109: マンション掲示板さん]

岡山市は政令市トップの一棟マンションの利回りだそうで、中四国支店を岡山に置いている長谷工はこれからの時代はタワマンにシフトしていくとか言ってたのもあるんではないかと。。

[1110: 匿名さん]

このような状況になっても値引きはありませんか？

[1111: マンション掲示板さん]

どの様な状況になったのか分かりませんがしてくれないでしょう。 竣工後販売でかかるコストの方が安くすむでしょうから。

[1112: マンション比較中さん]

今は葬儀場、年金事務所、健康管理センター等、若者向けの施設が少ない地域だから、活気のある商業施設が入ってくれるといいですね。

[1113: マンション掲示板さん]

商業施設無さそうですね・・・。

[1114: マンション検討中さん]

タワーマンの低層階は商業施設が入るのではないですかね。すれば、スーパーもあるし、その周辺は一層暮らしやすくなりますよね。

[1115: ご近所さん]

土地価格が上がりそうなので、むしろ良い気がしますが、、、プレミストは家族か定年後の夫婦向けの物件で、タワーマンはおそらく賃貸マンション投資家向けの販売用物件だと思うので棲み分けできてお互いの不動産価値は高めるという戦略とも見えますが。

程よい近所付き合いもしながら静かに暮らしたい家族中心生活の人はプレミスト、仕事メインの一人暮らしの人はタワーマンで賃貸暮らしといった感じですかね。まあ、高層階は金持ちが入るデザインになると思いますが。

[1116: 通りがかりさん]

プレミストとタワマンで800戸弱ともなれば大きな消費が生まれるので周辺が益々便利になる事に期待。

[1117: 匿名さん]

完成前にすぐ後ろの狭い土地に隣接してタワマンが出来ると聞いて喜ぶプレミストの購入者はいないと思うがね

[1118: 匿名さん]

マンション見てきました。15階まで上がってました。存在感半端ないですね。

[1119: 販売関係者さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1120: 通りがかりさん]

前評判の良くないタワマン建てて、後々後悔でしかないであろう長谷工さん、大丈夫ですか？

[1121: 通りがかりさん]

今現地を見てきました。
タワマンの南東の角部屋買う人いるのでしょうか？
普通なら一番いい方角の部屋だと思いますが、プレミストと被っています。
20階くらいまでは相当厳しい気がします。
上階層の人たちのために犠牲になる下層階って感じ。

[1122: マンション掲示板さん]

タワーの売主がどこになるんでしょうね。 プレミストとは15m位被るんじゃないですかね。 タワーの南東の角の日陰もですが南側はプレミストから部屋の中丸見えじゃないのかな。

[1123: マンション検討中さん]

眺望の潰れる下の階は店舗やオフィスになるんですかね

[1124: 通りがかりさん]

どっちにしてもあの土地に詰め込んだって感じのマンションですね。
あれだけの面積に38階って細長過ぎて折れないのか心配。
杜の街グレースとかは、どっしりしたイメージ。

[1125: マンション掲示板さん]

細長いのかと思いきや杜の街より大きくなるんじゃないのかな？ 敷地は南側であるプレミストより北側のタワー側の方が広いし38階で486戸ってワンフロアがかなり広いのではないのだろうか。タワーなので真ん中空いてるだろうし。

[1126: 通りがかりさん]

そうなんだ。土地だけ見ると狭そうに見えますが
、建物が建ったらそうでもないのか。
一戸建てでも、こんな土地に？って思うような所でも、建ったらちゃんと普通の家になってるのと同じ原理ですね。

[1127: マンション検討中さん]

長谷工駐車場も込みで開発になるんでしょうね、西口では相当の存在感になりそう

[1128: マンション掲示板さん]

16階まできましたね。 さすがにデカいしチラ見せから見える姿がなかなかカッコイイ。

[1129: マンション掲示板さん]

苦戦していると聞きますが、どのくらい売れてるんでしょうか？

[1130: 評判気になるさん]

後ろのタワマン発表といい自社で足をひっぱてますね

[1131: 通りがかりさん]

残念な結果になりそう。
やっぱりプラウドを待とうかな。

[1132: マンコミュファンさん]

しかしながら、今後のマンションは円安とロシア制裁による建設資材高騰の影響を受けた爆高マンションになってしまいますよ。

[1133: マンコミュファンさん]

>>1132 マンコミュファンさん

確かにそんな気がしますね。
横のタワマンも、ここより高くなるのは確実でしょうし。

[1134: マンション掲示板さん]

戸建は既に爆上がりとの話も出てますし、これから建てる物件待ちは悲惨な事になるかもしれませんね。 先の事は分かりませんけどね。

[1135: 通りがかりさん]

ぶっちゃけ、ここのマンション今どれくらい売れているんでしょうか？
ロイヤルガーデンは大体この時期には完売御礼の垂れ幕がかかっているような。
ま、大所帯だし、下層階は線路もあるし売りにくいかな。

[1136: マンション掲示板さん]

ロイヤル幸町は上下階層と角部屋はほぼ抽選でした。分けて販売していましたが、実質１期でほぼ完売だったと思います。

[1137: 通りがかりさん]

売りにくいというより体力がある大手デベは早期完売による資金回収よりも最大利益に拘ってるだけでしょ。 岡山でも大手の物件が増えていく今後は在庫販売が益々増えていくのでは。

[1138: 匿名さん]

マンション価格は今後さらに高くなると思いますが、円安の影響で外国人の投資もさらに活発化するはずです。なので、空き部屋はコロナが終わればすぐに埋まるでしょう。地方も駅近生活が人気を集めているし、岡山の駅近物件の賃貸利回りはすごく良いので、マンション買うなら今かも。
タワーマンできたら、プレミストの価値も同時に上がるはずなので、損はなし。特に、タワーマンの前に立ってますから。逆に、タワーマンは20階以上からは相当の値段になると思います。

[1139: 通りがかりさん]

逆に20階以下を買う人いるのかな？

[1140: 匿名さん]

>>1138 匿名さん
駅チカ賃貸、杜の街とRG幸町の煽りで空室多いですよヽ(`Д´)ﾉ

[1141: 通りがかりさん]

タワマンの前に立ってるから価値上がるって意味わからん
踏切の警報音もかなり気になるのに

[1142: 匿名さん]

タワマンのすぐ前のマンションは見下ろされてる感じ

[1143: 通りがかりさん]

何だかプレミストとタワマンの潰し合いが始まりそう。
確かに杜の街でさえ空室多いから、投資もどうだかね。

[1144: 通りがかりさん]

タワマンのブランド次第だけど時期も違うし価格も違うだろうから潰し合いにはならないのでは。
全部売れて西口が活性化すると良いですね。

[1145: 口コミ知りたいさん]

そうかな。
少くともタワマンの20階までの東南の角は売れ残りそう。リビングの目の前にそびえ立つマンションって何か気持ちが晴れない気がする。まぁ素人考えですけど、そこも踏まえてのタワマン建設なんでしょうね。
でもこれを機に西口にも楽しいお店がたくさんできたらいいですね。

[1146: 通りがかりさん]

地下通路作って駅、イオン直結にしたら売れるんじゃない？

[1147: 匿名さん]

大幅値引きまだですか？

[1148: 通りがかりさん]

値引きしなくてもここは割安だったと思う日が近い将来来ると思う。

[1149: 職人さん]

杜の街は既に完売（空室皆無、未入居なだけ）。
子供の通学、通塾、将来的な高齢家族の受け入れを考慮してプレミスト購入検討も、現有車両の駐車場確保が困難（機械式駐車場の規格外）と判断され、隣接地に建設予定のタワマン購入に予定を変更すべきか思案中。
新設タワマンの駐車場はタワーパーキング方式。
3列あるので一列は現有車両対応になることが期待されるが未定。
タワマンのデメリットは割高のランニングコストでこれはバカにできない。
メリットは割安の相続税と眺望、ステータス（？）なんだそう。
近隣に最適な駐車場がないのは痛い。

[1150: 職人さん]

>>1145 口コミ知りたいさん
眺望不良の階は格安になるか賃貸物件になるのでは？